Kort geding over aanbiedingsplicht ter zake drie percelen. Kan de aanbiedingsplichtige partij nog terugtreden…

Het gaat in dit kort geding kort samengevat om het volgende.

[xx] heeft drie percelen grond te koop aangeboden aan [geïntimeerde sub 1] voor een koopprijs van € 925.000,--. [geïntimeerde sub 1] heeft te kennen gegeven dat hij van zins is van het aanbod gebruik te maken overeenkomstig de bepalingen van de in 2012 tussen partijen overeengekomen aanbiedingsverplichting. Partijen verschillen van mening over de vraag of [xx] overeenkomstig onderdeel 4 van die aanbiedingsverplichting een deskundige moet benoemen die dan samen met een door [geïntimeerde sub 1] te benoemen deskundige tot een waarde moet komen waarvoor [geïntimeerde sub 1] tot aankoop kan overgaan, dan wel of [xx] van de verkoop mag afzien nu [geïntimeerde sub 1] de door [xx] genoemde koopprijs van € 925.000,-- niet heeft geaccepteerd.

“ AANBIEDINGSVERPLICHTING

De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden nog het volgende te zijn

overeengekomen:

“ Opschortende voorwaarde

In de eigendomsakte van verkoper de dato 6 december 2012 is een aanbiedingsplicht opgenomen, inhoudende dat ingeval van gewenste vervreemding van het verkochte, de gronden eerst schriftelijk te koop worden aangeboden aan [geïntimeerde sub 1] (hierna: aanbiedingsgerechtigde). (…)

Verkoper zal uiterlijk 15 juli 2024 het verkochte schriftelijk te koop aanbieden aan de

aanbiedingsgerechtigde. Deze koopovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de aanbiedingsgerechtigde geen gebruik maakt van het aanbod zoals in lid 3 van de aanbiedingsverplichting bedoeld. Indien lid 4 van de aanbiedingsplicht in werking treedt, zullen partijen met elkaar in overleg treden om te bezien hoe met de aanbiedingsplicht in relatie tot dit artikel wordt opgegaan.”

Ter uwe behoeve werd een aanbiedingsplicht opgenomen ter mijner laste. Indien ik voornemens zou worden het destijds gekochte te verkopen.

Hoewel ik geenszins voornemens was over te gaan tot verkoop heeft zich echter spontaan een kandidaat koper aangediend namelijk de gemeente [C] .

Het enthousiasme van laatst genoemde is zover gegaan dat, in concept, een koopovereenkomst werd geredigeerd een kopie dezes sluit ik als bijlage hierbij.

Zoals u zult lezen omvat de bieding van de Gemeente een koopsom ad. € 925.000,-- kosten levering voor de koper, voorbehoud akkoord gemeenteraad.

Op basis van hetgeen in 2012 werd overeengekomen voldoe ik hierbij namens [xx] Beheer B.V. aan de destijds aangegane verplichting en wordt u hierbij in de gelegenheid gesteld het destijds verkochte terug te kopen tegen voormelde koopsom € 925.000,-- k.k.

Uitdrukkelijk stel ik hierbij dat de vennootschap [xx] Beheer B.V. slechts bereid is tot verkoop tegen een koopsom als voormeld.

Indien gemeente [C] van een aankoop af zou zien om welke reden dan ook bestaat absoluut geen behoefte tot verkoop van de genoemde percelen.

In het vertrouwen hierbij op correcte wijze aan de in 2012 aangegane verplichting te hebben voldaan verblijf ik met vriendelijke groet,

in afwachting,”

De markt heeft de koopprijs bepaald op een koopsom ad. € 925.000,-.

Uw klient is gerechtigd hier gebruik van te maken, overdracht in nader overleg.

Blijkt uw klient niet van zins aan te kopen zal het hem toekomende voorkeursrecht tot

aankoop vervallen zijn. Ik zal alsdan tot verkoop overgaan. (…)

Ik wens uiterlijk 10 oktober a.s. te vernemen of uw klient tot aankoop over wenst te gaan.”

“Ten overvloede breng ik nogmaals onder uw aandacht dat ik nimmer voornemens ben geweest verkoop aangaande de betreffende percelen te overwegen. Ik wens wel in te gaan op de vergaande interesse van de spontane gegadigde, de gemeente [C] . Het protocol inzake het geldende voorkeursrecht werd mijnerzijds correct gevolgd in het aanbieden aan uw cliënt.

Opmerkelijk is dat uw cliënt nimmer heeft (doen) aangeven of hij wilde kopen en zo ja voor welke koopsom.

De koopsom waarvoor ik wens te vervreemden omvat de bieding van de gemeente. Ik onderwerp mij niet aan getaxeerde bedragen, uitslagen hiervan binden mij niet. (…)

Gezien de opstelling van uw cliënt, dan wel van u namens uw client overweeg ik in sterke mate mijn voornemen tot verkoop te staken.”

Het kort geding bij de voorzieningenrechter

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde sub 1] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Omdat [xx] de percelen aan [geïntimeerde sub 1] heeft aangeboden, worden de rechten en verplichtingen van partijen met betrekking tot het aanbod bepaald door de Aanbiedingsverplichting. [xx] weigert ten onrechte om overeenkomstig onderdeel 4 van de Aanbiedingsverplichting een deskundige aan te wijzen die samen met een deskundige van [geïntimeerde sub 1] de waarde moet bepalen waarvoor [geïntimeerde sub 1] desgewenst tot aankoop van de percelen mag overgaan.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis

[geïntimeerde sub 1] heeft het beroepen kortgedingvonnis op 30 december 2024 aan [xx] laten betekenen en [xx] daarbij bevel gedaan om binnen vier weken na die datum een deskundige te benoemen in de zin van onderdeel 4 van de Aanbiedingsverplichting, middels het kenbaar maken van de naam en het (kantoor)adres van de deskundige die de bereidheid tot het verrichten van de betreffende werkzaamheden binnen een redelijke termijn en tegen een gebruikelijke vergoeding heeft uitgesproken.

[geïntimeerde sub 1] heeft daarbij aan [xx] aangezegd dat bij niet- of niet tijdige voldoening aan vorenstaand bevel het vonnis tegen [xx] zal worden ten uitvoer gelegd door gebruik te maken van de in het vonnis neergelegde dwangsomveroordeling.

Het geding in principaal en incidenteel hoger beroep en de partijen daarbij

Tussen partijen staat vast dat de vorderingen in eerste aanleg, voor zover mede ingesteld namens [geïntimeerde sub 2] , door hem zijn ingetrokken. Daarna resteerde als enig eiser in het geding bij de voorzieningenrechter nog [geïntimeerde sub 1] . De voorzieningenrechter heeft in overeenstemming daarmee alleen ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] beslist over de vordering. Dit past bij de stelling van beide partijen dat de Aanbiedingsplicht alleen is overeengekomen ten gunste van [geïntimeerde sub 1] en niet mede ten gunste van [geïntimeerde sub 2] . Dit brengt mee dat [xx] de dagvaarding in hoger beroep ten onrechte mede heeft gericht tegen [geïntimeerde sub 2] . [xx] heeft ook niet duidelijk gemaakt waarom zij [geïntimeerde sub 2] mede heeft betrokken in dit hoger beroep. Het hof zal [xx] daarom niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep, voor zover gericht tegen [geïntimeerde sub 2] . Het hof zal [xx] voorts in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] veroordelen, maar die kosten op nihil begroten omdat niet gebleken is van door [geïntimeerde sub 2] in hoger beroep gemaakte proceskosten.

[xx] heeft in principaal hoger beroep 10 grieven aangevoerd. [xx] heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen kortgedingvonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van – naar het hof begrijpt – [geïntimeerde sub 1] , met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

[xx] heeft de grief van [geïntimeerde sub 1] in incidenteel hoger beroep bestreden.

[geïntimeerde sub 1] heeft de grief bestreden en gesteld dat hij wel een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

Het hof moet in kort geding ambtshalve beoordelen of de partij die de vorderingen in kort geding heeft ingesteld, ten tijde van het hoger beroep (nog) een spoedeisend belang heeft bij die vorderingen. Het hof is daarbij niet gebonden aan hetgeen de voorzieningenrechter over het spoedeisend belang heeft geoordeeld.

In dit geval heeft [geïntimeerde sub 1] naar het oordeel van het hof, uitgaande van zijn stellingen, in hoger beroep een spoedeisend belang bij beoordeling van zijn vorderingen. Die stellingen komen er immers op neer dat [xx] mee moet werken aan bepaling van de waarde van de percelen door deskundigen, waarna [geïntimeerde sub 1] desgewenst tot aankoop van de percelen kan overgaan en [xx] dan gehouden is de percelen aan [geïntimeerde sub 1] te leveren. De omstandigheid dat [geïntimeerde sub 1] nu door de – volgens [geïntimeerde sub 1] onterechte – weigering van [xx] de percelen niet geleverd kan krijgen, maakt naar het oordeel van het hof dat hij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van zijn vorderingen in kort geding. Daarbij speelt mee dat de gemeente op dit moment serieuze belangstelling heeft voor de percelen en dat niet zonder meer duidelijk hoe lang die belangstelling zal blijven bestaan.

Hiermee is nog niet gezegd dat de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] in dit kort geding toewijsbaar zijn. Dat zal afhangen van de beoordeling van de andere grieven die [xx] in principaal hoger beroep tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd.

De voorzieningenrechter heeft in de onderdelen 2.1 tot en met 2.4 van (het proces-verbaal van) het mondeling vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 in principaal hoger beroep is tegen deze feitenvaststelling gericht. Volgens [xx] heeft de voorzieningenrechter in de feitenvaststelling essentiële feiten onvermeld gelaten, die de noodzaak van afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] ondersteunen.

Het hof heeft in overweging 3.1.2 van dit arrest een ruimere feitenvaststelling gegeven dan in de onderdelen 2.1 tot en met 2.4 van (het proces-verbaal van) het mondeling vonnis is neergelegd. In zoverre heeft [xx] geen belang meer bij beoordeling van grief 1 in principaal hoger beroep. Die grief kan overigens geen doel treffen omdat een feitenvaststelling in een rechterlijke uitspraak zich mag beperken tot de hoofdlijnen, mits eventuele nadere feiten zo nodig bij de beoordeling worden besproken. Grief 1 in principaal hoger beroep is niet gericht tegen dragende overwegingen uit het vonnis. Of de voorzieningenrechter tot een juist oordeel is gekomen, zal blijken nadat het hof de andere grieven in principaal hoger beroep heeft behandeld.

De voorzieningenrechter heeft in rov. 4.3 van het vonnis geoordeeld dat [xx] aan [geïntimeerde sub 1] een aanbod heeft gedaan zoals bedoeld in de Aanbiedingsverplichting.

Grief 3 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief heeft [xx] naar de kern genomen betoogd dat zij nooit heeft bedoeld en ook niet heeft hoeven te begrijpen dat door het doen van de aanbieding zoals neergelegd in de brief van 29 juli 2024 de regeling zoals neergelegd in de Aanbiedingsverplichting van toepassing zou worden.

[geïntimeerde sub 1] heeft de grief bestreden. Volgens hem is het aanbod dat [xx] via de brief van 29 juli 2024 aan hem heeft gedaan, wel degelijk een aanbieding zoals bedoeld in de Aanbiedingsverplichting, en is de betreffende regeling daardoor toepasselijk geworden.

Het hof overweegt als volgt. Volgens onderdeel 1 van de Aanbiedingsverplichting is [xx] , als hij de percelen wil vervreemden, verplicht om de percelen alvorens tot vervreemding over te gaan, eerst schriftelijk te koop aan te bieden aan [geïntimeerde sub 1] . Dat is wat [xx] naar het voorshands oordeel van het hof heeft gedaan door middel van de brief van 29 juli 2024, zodat de regels uit de Aanbiedingsverplichting van toepassing zijn geworden.

De regels van de Aanbiedingsverplichting zijn dus toepasselijk geworden, inclusief de in de onderdelen 4 en 5 neergelegde regels over de bepaling van de verkoopprijs en de gevolgen daarvan.

In rov. 4.3 van het beroepen vonnis heeft de voorzieningenrechter onder meer geoordeeld:

• dat [geïntimeerde sub 1] de termijnen die in de regeling van de Aanbiedingsplicht worden genoemd, in acht heeft genomen;

• dat het feit dat [xx] de aangetekende brief van [geïntimeerde sub 1] , waarin hij ingaat op het aanbod van [xx] , niet heeft afgehaald, niet maakt dat [xx] een beroep kan doen op een latere kennisneming van die brief.

Grief 4 in principaal hoger beroep is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief stelt [xx] dat niet gebleken is dat [geïntimeerde sub 1] binnen één maand te kennen heeft gegeven van het aanbod gebruik te willen maken.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grief het volgende voorop. [geïntimeerde sub 1] heeft gesteld dat hij de brief van [xx] van 29 juli 2024, waarin [xx] de percelen aan [geïntimeerde sub 1] te koop aanbood, op 6 augustus 2024 heeft ontvangen. Deze ontvangstdatum is ook genoemd in de brief van de advocaat van [geïntimeerde sub 1] aan [xx] van 9 augustus 2024, met vermelding van het feit dat op de envelop een poststempel van 5 augustus 2024 stond. Hetzelfde is vermeld in de brief van de advocaat van [geïntimeerde sub 1] aan [xx] van 30 augustus 2024. [xx] heeft niet betwist dat hij de brief pas op (maandag) 5 augustus 2024 of in het daaraan voorafgaande weekend heeft gepost en dat [geïntimeerde sub 1] de brief op 6 augustus heeft ontvangen. In de hiervoor in rov. 3.1.2 onder f genoemde brief heeft [xx] bovendien zelf geschreven dat [geïntimeerde sub 1] de brief op 6 augustus 2024 heeft ontvangen. Het hof gaat er dus vanuit dat [geïntimeerde sub 1] de brief op 6 augustus 2024 heeft ontvangen. Volgens onderdeel 3 van de Aanbiedingsverplichting diende [geïntimeerde sub 1] binnen één maand na die datum, dus uiterlijk op 5 september 2024, aan [xx] te kennen te geven of hij van het aanbod gebruik zou maken.

Bij brief van 30 augustus 2024 heeft de advocaat van [geïntimeerde sub 1] aan [xx] te kennen gegeven dat [geïntimeerde sub 1] van zins was om van het aanbod gebruik te maken. Uit de in het geding bij de voorzieningenrechter overgelegde zendingsgegevens van PostNL blijkt naar het oordeel van het hof dat deze brief op 31 augustus 2024 bij het adres van [xx] is aangeboden, maar dat de bezorging niet is gelukt, kennelijk omdat niemand aanwezig was of niemand bereid was om de brief in ontvangst te nemen. De zending is vervolgens op 7 september 2024 afgehaald. Het hof deelt het oordeel van de voorzieningenrechter dat deze vertraging voor rekening van [xx] komt. [geïntimeerde sub 1] heeft dus tijdig te kennen gegeven dat hij op het aanbod in wilde gaan. De daarbij gebruikte bewoordingen “dat cliënt van zins is gebruik te maken van het aanbod” zijn voldoende duidelijk, mede gelet op het feit dat het [geïntimeerde sub 1] volgens onderdeel 5 van de aanbiedingsverplichting nog vrij stond om na prijsbepaling door deskundigen, alsnog van de aankoop af te zien.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 4 in principaal hoger beroep.

Het hof zal de grieven 5, 6 en 7 in principaal hoger beroep gezamenlijk behandelen. Door middel van die grieven betoogt [xx] naar de kern genomen dat het haar vrij stond om, toen [geïntimeerde sub 1] in de brief van 30 augustus 2024 meedeelde dat hij van zins was gebruik te maken van het aanbod maar niet de door [xx] genoemde koopprijs van € 925.000,-- accepteerde, zich terug te trekken en van de verkoop van de percelen af te zien.

[geïntimeerde sub 1] heeft de grieven bestreden. Volgens [geïntimeerde sub 1] volgt uit de systematiek van de Aanbiedingsverplichting, zoals neergelegd in de notariële akte van 6 december 2012, dat [xx] zich niet meer terug kon trekken nadat zij de percelen aan [geïntimeerde sub 1] te koop had aangeboden, althans nadat [geïntimeerde sub 1] te kennen had gegeven van zins te zijn op het aanbod in te gaan, waarmee de prijsbepalingsregeling uit de Aanbiedingsverplichting van toepassing was geworden. [geïntimeerde sub 1] heeft er hierbij ook op gewezen dat onderdeel 5 van de Aanbiedingsverplichting wel aan hem de mogelijkheid biedt om na de prijsbepaling door deskundigen van de aankoop af te zien, maar niet aan [xx] de mogelijkheid biedt om dan alsnog van de transactie af te zien.

Het hof is voorshands van oordeel dat uit de systematiek van de Aanbiedingsverplichting, zoals omschreven in de akte van 6 december 2012, volgt dat [xx] , nadat hij vanwege zijn voornemen om de percelen te verkopen aan de gemeente de percelen ter voldoening aan de Aanbiedingsverplichting te koop had aangeboden aan [geïntimeerde sub 1] , zich niet meer eenzijdig aan de regeling zoals neergelegd in de Aanbiedingsverplichting kon onttrekken. Dat tussen [xx] en [geïntimeerde sub 1] nog geen verkoopprijs was overeengekomen of komen vast te staan, en dat er dus in zoverre nog geen onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand was gekomen, leidt naar het voorshands oordeel van het hof niet tot een ander oordeel. Onderdeel 4 van de Aanbiedingsverplichting bevat immers een uitgewerkte regeling voor de vaststelling van de koopprijs, ook voor het geval [xx] en [geïntimeerde sub 1] over de koopprijs geen overeenstemming kunnen bereiken. De vaststelling van de koopprijs moet dan volgens onderdeel 4 geschieden tegen de vrije verkoopwaarde van het verkochte op het tijdstip van de aanbieding, welke waarde dan moet worden vastgesteld door twee, door ieder van partijen voor wat betreft zijn “eigen” deskundige, te benoemen deskundigen die tezamen tot een waardebepaling moeten te komen. Dat partijen onderling geen overeenstemming bereiken over de koopprijs laat dus onverlet dat de onderdelen van de Aanbiedingsverplichting bepalen hoe dan de koopprijs tot stand moet komen. Dat kan een andere prijs zijn dan de door [xx] (of de door [geïntimeerde sub 1] ) gewenste prijs.

Onderdeel 5 van de Aanbiedingsplicht geeft vervolgens uitsluitend aan [geïntimeerde sub 1] de keuze om het aanbod tot koop voor de overeenkomstig onderdeel 4 door deskundigen bepaalde koopprijs te accepteren, dan wel van de aankoop af te zien. Indien [geïntimeerde sub 1] dan van de aankoop afziet, staat het [xx] vrij de percelen aan een derde (zoals bijvoorbeeld de gemeente) te verkopen. De regeling van de Aanbiedingsplicht geeft aan [xx] niet het recht om, nadat hij op grond van de Aanbiedingsplicht de percelen aan [geïntimeerde sub 1] te koop heeft aangeboden, alsnog van de verkoop af te zien. Het hof acht dit een voorstelbare en niet onredelijke regeling. Aangenomen moet immers worden dat bij [xx] (de aanbiedingsplichtige) daadwerkelijk de wens bestond om de percelen te verkopen. Dat die verkoop dan vervolgens moet plaatsvinden tegen de door deskundigen bepaalde vrije verkoopwaarde op het tijdstip van de aanbieding, ook indien [xx] wellicht op een hogere prijs had gehoopt, acht het hof niet onredelijk. Het hof verwijst op dit punt ook naar hetgeen hierna met betrekking tot het incidenteel hoger beroep zal worden overwogen over de door de deskundigen te verrichten waardebepaling.

[xx] heeft naar het voorshands oordeel van het hof geen feiten of omstandigheden gesteld die van dien aard zijn dat zij tot een andere (met de bewoordingen van de aanbiedingsplicht strijdige) uitleg van de aanbiedingsplicht moeten leiden.

De door [xx] genoemde rechterlijke uitspraken waarin anders is geoordeeld, brengen het hof niet tot een ander oordeel. Dat betreft andere gevallen met andere omstandigheden, en het hof is bovendien niet gebonden aan oordelen van andere feitenrechters tussen andere partijen.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven 5, 6 en 7.

[xx] heeft in het geding bij de voorzieningenrechter nog betoogd dat [geïntimeerde sub 1] misbruik van recht maakt door zich in de gegeven omstandigheden op de regeling van de aanbiedingsverplichting te beroepen. De voorzieningenrechter heeft dat verweer verworpen in rov. 4.7 van het vonnis.

Grief 8 in principaal hoger beroep is tegen dat oordeel gericht. Volgens [xx] is het kwalijk dat [geïntimeerde sub 1] , bijgestaan door een vastgoedadviseur, in overleg is getreden met de gemeente over de door de gemeente gewenste ontwikkeling van de percelen.

Het hof verwerpt deze grief. Het staat [geïntimeerde sub 1] naar het voorshands oordeel van het hof vrij om van de aanbiedingsplicht gebruik te maken, en hij is vervolgens vrij om met de percelen te doen wat hem goeddunkt. [xx] ontvangt op haar beurt de door deskundigen bepaalde vrije verkoopwaarde voor de percelen, voor de bepaling waarvan het hof verwijst naar hetgeen hierna over het incidenteel hoger beroep wordt overwogen..

Over grief 10 in principaal hoger beroep: moet aan de veroordeling van [xx] een dwangsom worden verbonden.

Grief 10 in principaal hoger beroep is gericht tegen de door de voorzieningenrechter uitgesproken veroordeling van [xx] om aan [geïntimeerde sub 1] een dwangsom te betalen van € 1.000,-- voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,-- is bereikt. In de toelichting op de grief stelt [xx] dat hij bereid is om aan iedere veroordeling vrijwillig mee te werken, zodat een prikkel in de vorm van een dwangsom niet nodig is.

Het hof overweegt naar aanleiding van deze grief allereerst dat het beroepen vonnis aan [xx] betekend is op 30 december 2024. De partijen hebben zich in de gedingstukken niet uitgelaten over de vraag of [xx] inmiddels heeft voldaan aan de veroordeling, waartegen hij het onderhavige hoger beroep heeft ingesteld.

Het hof acht het juist dat de voorzieningenrechter op de vordering van [geïntimeerde sub 1] een dwangsom heeft verbonden aan de hoofdveroordeling, nu [xx] zich in de correspondentie en in de onderhavige procedure uitdrukkelijk op het standpunt heeft gesteld dat hij niet gehouden is om een deskundige zoals bedoeld in de aanbiedingsverplichting aan te wijzen. Het hof acht voorts de hoogte van de door de voorzieningenrechter opgelegde dwangsom en het daarbij bepaalde maximum passend. Het hof verwerpt daarom grief 10 in principaal hoger beroep.

Het hof stelt voorop dat de deskundigen de koopprijs volgens onderdeel 4 van de Aanbiedingsverplichting moeten vaststellen “tegen de vrije verkoopwaarde van het verkochte op het tijdstip van de aanbieding”. Daarbij moeten de deskundigen naar het voorshands oordeel van het hof rekening houden met alle feiten en omstandigheden die op het tijdstip van de aanbieding aan de orde waren, waaronder:

• de serieuze belangstelling die de gemeente had getoond voor de percelen;

• het in dat kader door de gemeente uitgebrachte bod van € 925.000,--;

• het feit dat dit bod “op het tijdstip van de aanbieding” (hof bij brief van 29 juli 2024 die door [geïntimeerde sub 1] op 6 augustus 2024 is ontvangen) was neergelegd in een concept koopovereenkomst tussen [xx] en de gemeente;

• de omstandigheid dat in de concept koopovereenkomst de ontbindende voorwaarde is opgenomen van – naar het hof begrijpt – het niet verlenen van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders en/of de gemeenteraad aan de aankoop van de percelen;

• de mate van de kans die eind juli/begin augustus 2024 aanwezig was dat die goedkeuring zou worden geweigerd;

• mogelijke belangstelling van projectontwikkelaars voor de percelen.

De deskundigen moeten dus niet alleen, zoals door de voorzieningenrechter overwogen, “in het bijzonder acht slaan op het door de gemeente [C] uitgebrachte bod”. Dat bod is één van de relevante feiten en omstandigheden waar de deskundigen acht op moeten slaan, naast onder meer de andere feiten en omstandigheden die hiervoor in rov. 3.13.4 zijn opgesomd. De grief in incidenteel hoger beroep is in zoverre gegrond. Het hof zal het beroepen vonnis daarom vernietigen, voor zover het betreft de in rov. 4.10 opgenomen overweging dat de deskundigen “daarbij in het bijzonder acht slaan op het door de gemeente [C] uitgebrachte bod.”

Het hof ziet overigens geen aanleiding om, zoals door [xx] bepleit, te bepalen dat de vaststelling van de koopprijs zal geschieden tegen de vrije verkoopwaarde van de percelen op het tijdstip van de aanbieding, “zonder rekening te houden met het bod van de gemeente”. Het bod van de gemeente is namelijk wel degelijk één van de relevante factoren bij de prijsbepaling die de deskundigen moeten verrichten. Het hof zal dienaangaande geen nadere instructie aan de deskundigen geven, aangezien onderdeel 4 van de Aanbiedingsverplichting in samenhang met hetgeen hiervoor in rov. 3.13.4 is overwogen, aan de deskundigen voldoende duidelijkheid geeft.

De grief in incidenteel hoger beroep heeft dus ten dele doel getroffen.

Omdat de grieven in principaal hoger beroep geen doel hebben getroffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen voor zover in principaal hoger beroep aangevochten.

Omdat de grief in incidenteel hoger beroep ten dele doel heeft getroffen, zal het hof rechtsoverweging 4.10 van het beroepen vonnis vernietigen voor zover het betreft de zinsnede “dat zij daarbij in het bijzonder acht slaan op het door de gemeente [C] uitgebrachte bod.” Het hof zal volstaan met die vernietiging en er geen andere zinsnede voor in de plaats stellen.

Het hof zal [xx] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Het hof zal die kosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] vaststellen op:

• Griffierechten € 362,--

• Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II)

• Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in

In incidenteel hoger beroep zijn partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het incidenteel hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

Al het voorgaande leidt tot de onderstaande uitspraak.