Huurrecht; procesrecht. Uitleg onderhoudsbepaling huur zorginstellingsgebouw. Passeren bewijsaanbod…

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 25/02869

Zitting 25 september 2026

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

Stichting Leystromen,

eiseres tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,

tegen

Stichting Verzorging St. Franciscus,

verweerster in cassatie, eiseres tot cassatie in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep

Partijen worden hierna verkort aangeduid als Leystromen of Verhuurder respectievelijk St. Franciscus of Huurder.

Huurder biedt onder meer zorg aan ouderen vanuit een complex dat zij vanaf 2005 huurt van (thans) Verhuurder. In 2010 hebben partijen een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor twintig jaar. In 2020 is tussen partijen discussie ontstaan over de hoogte van de door Huurder te betalen vergoeding voor onderhoud en instandhouding van het gehuurde. Volgens Verhuurder dient Huurder alle bedragen voor onderhoud en instandhouding van het gehuurde die zij vanuit de Nederlandse Zorgautoriteit (hierna: de NZa) ontvangt, met uitzondering van het gedeelte dat ziet op de bekostiging van zorg, door te betalen aan Verhuurder. Volgens Huurder zijn partijen een vaste huurprijs, bestaande uit de kale huur en een jaarlijks geïndexeerd bedrag aan onderhoudskosten, overeengekomen.

Verhuurder heeft met betrekking tot de onderhoudskosten primair nakoming van de huurovereenkomst gevorderd, op de wijze waarop die volgens haar moet worden uitgelegd. In eerste aanleg is de vordering van Verhuurder niet weersproken, onder meer omdat de conclusie van antwoord van Huurder niet tijdig ter griffie werd ontvangen. Omdat het primair gevorderde de kantonrechter ook niet onrechtmatig of ongegrond voorkwam, zijn de vorderingen van Verhuurder toegewezen.

Huurder heeft hoger beroep ingesteld en bij het hof alsnog inhoudelijk verweer gevoerd. In appel is de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar geoordeeld; het hof heeft daarbij de uitleg van Huurder gevolgd en het bewijsaanbod van Verhuurder gepasseerd. De overige grondslagen voor de vordering van Verhuurder, aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, onvoorziene omstandigheden en opheffing van nadeel na dwaling, zijn door het hof ook verworpen.

Verhuurder heeft cassatieberoep ingesteld, dat ik geen doel zie treffen. Als dat gevolgd wordt, wordt niet toegekomen aan het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep, waar Huurder overigens geen belang bij heeft.

1.1 Een stichting waarvan St. Franciscus vroeger deel uitmaakte, bood aanvankelijk haar zorgactiviteiten aan in haar eigen vastgoed. Daarna is deze stichting gesplitst in St. Franciscus, die de zorgverlening uitvoerde, en de Stichting Huize St. Franciscus, die verantwoordelijk was voor het vastgoedbeheer. De eigendom van alle onroerende zaken van St. Franciscus kwam daarmee bij de Stichting Huize St. Franciscus te liggen. St. Franciscus huurde sindsdien het vastgoed van Stichting Huize St. Franciscus. Beide stichtingen vielen onder dezelfde Raad van Bestuur en Raad van Toezicht.

1.2 Op 1 april 2005 heeft een fusie plaatsgevonden tussen Woonstichting Leyakkers (thans Leystromen) en Stichting Huize St. Franciscus. Bij de fusie zijn alle eigendommen van Stichting Huize St. Franciscus ingebracht, waaronder het complex gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] , bestaande uit 76 appartementen en een aantal overige (algemene) ruimten, zoals keuken, ontmoetingsruimte/grand café en kantoren (hierna: het gehuurde), en een aantal aanleunwoningen.

1.3 Sindsdien huurt St. Franciscus dit complex, met uitzondering van de aanleunwoningen, van Leystromen.

1.4 Huurder biedt als zorginstelling huisvesting, verzorging, verpleging, begeleiding en andere daaraan gerelateerde vormen van dienstverlening aan zowel intramuraal als extramuraal wonende ouderen.

1.5 Verhuurder is een woningcorporatie met circa 10.000 woningen in beheer. Verhuurder heeft in haar portfolio bijzondere aandacht voor mensen met een laag- of middeninkomen, die niet terecht kunnen op de koop- of vrije huurmarkt.

1.6 Partijen hebben op 15 mei 2010 met betrekking tot het complex een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de duur van twintig jaar.

1.7 Vanaf 2012 is stapsgewijs een nieuw systeem van bekostiging van zorginstellingen ingevoerd. Dat systeem heeft in 2018 het oude systeem volledig vervangen. Waar eerder de tarieven werden berekend op basis van een telkens voor een jaar geldend bedrag aan aanvaardbare kosten, wordt in het nieuwe systeem een integraal tarief uitgekeerd, gekoppeld aan het aantal zorgzwaartepakketten dat een zorgaanbieder levert. Het tarief bestaat uit de componenten loon en materieel, de normatieve huisvestingscomponent (NHC) en de normatieve inventariscomponent (NIC).

1.8 Vanaf april 2020 is tussen partijen een discussie ontstaan over de hoogte van de door Huurder te betalen vergoeding voor het onderhoud aan het gehuurde.

1.9 Partijen hebben vervolgens via mediation getracht hun geschil op te lossen. Dat is niet gelukt.

1.10 Bij aangetekende brief van 21 april 2023 heeft de advocaat van Verhuurder Huurder onder meer gesommeerd vóór 26 april 2023 schriftelijk te bevestigen dat zij een bedrag van € 1.054.616,35 zal betalen, waaraan Huurder geen gevolg heeft gegeven.

2.1 Verhuurder heeft in eerste aanleg (z.v.m. uitvoerbaar bij voorraad) gevorderd:

- I. voor recht te verklaren dat Huurder jegens Verhuurder voor het onderhoud en voor de instandhoudingsinvesteringen ten behoeve van het gehuurde:

primair gehouden is (steeds) aan Verhuurder te betalen de volledige bedragen aan onderhoud en instandhouding die Huurder (via het zorgkantoor) steeds vanuit de NZa ontvangt, en derhalve in ieder geval de hiervoor in 1.7 bedoelde componenten NHC en materieel, uitgezonderd het gedeelte dat ziet op zorg;

subsidiair gehouden is voor onderhoud en instandhouding van het gehuurde (steeds) aan Verhuurder te betalen ten minste een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

- II. Huurder te gebieden tot betaling aan Verhuurder van € 1.054.616,35 voor ten onrechte niet doorbetaalde vergoedingen voor onderhoud en instandhouding over de periode 2018 t/m 2023, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

- III. voorwaardelijk, indien de rechtbank het gevorderde onder I en II niet zou toewijzen: aanpassing van de huurovereenkomst door de rechtbank, inhoudende dat de contractuele verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op Verhuurder rusten ten aanzien van het onderhoud en de instandhouding met betrekking tot het gehuurde komen te vervallen en Huurder gehouden is zelf met de bedragen die zij vanuit de NZa ontvangt voor onderhoud en instandhouding van het gehuurde zorg te dragen;

- IV. Huurder te veroordelen in de proceskosten.

2.2 Aan deze vorderingen heeft Verhuurder nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Haar primaire grondslag is gebaseerd op de wijze waarop de huurovereenkomst, en dan met name de bepalingen over de omvang van de totale huurprijs, moeten worden uitgelegd. Nu uit de jaarstukken van Huurder blijkt dat zij meer ontvangt dan zij voor de bekostiging van de zorg nodig heeft, dient dat meerdere aan Verhuurder toe te komen. Subsidiair stelt Verhuurder dat zij op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en de billijkheid recht heeft op de door haar gevorderde hoogte van de onderhoudsvergoeding. Meer subsidiair doet Verhuurder een beroep op onvoorziene omstandigheden.

2.3 Bij ‘rolbeslissing’ van 5 juli 2023 heeft de kantonrechter bepaald dat de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van Huurder te laat is genomen en dat het recht om deze proceshandeling te verrichten is vervallen. Dit stuk maakt dan ook geen deel uit van het procesdossier.

2.4 Bij het al aangehaalde eindvonnis van 30 augustus 2023 heeft de kantonrechter de vorderingen van Verhuurder grotendeels toegewezen en daarbij, voor zover relevant:

- voor recht verklaard dat Huurder jegens Verhuurder voor het onderhoud en voor de instandhoudingsinvesteringen ten behoeve van het gehuurde gehouden is (steeds) aan Verhuurder te betalen de volledige bedragen aan onderhoud en instandhouding die Huurder (via het zorgkantoor) steeds vanuit de NZa ontving, en zodoende in ieder geval de hiervoor in 1.7 bedoelde componenten NHC en materieel, uitgezonderd het gedeelte dat ziet op zorg (rov. 3.2);

- Huurder veroordeeld tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Verhuurder te betalen in hoofdsom € 1.054.616,35 voor ten onrechte niet doorbetaalde vergoedingen voor onderhoud en instandhouding over de periode 2018 t/m 2023, vermeerderd met rente als gevorderd (rov. 3.3);

- met proceskostenveroordeling van Huurder (rov. 3.4); uitvoerbaarverklaring bij voorraad (rov. 3.5) en afwijzing van het meer of anders gevorderde (rov. 3.6).

2.5 Huurder is met zes grieven in hoger beroep gekomen van de ‘rolbeslissing’ en het eindvonnis van de kantonrechter (rov. 3.3.1), heeft geconcludeerd tot primair terugverwijzing naar de kantonrechter, subsidiair Verhuurder niet-ontvankelijk te verklaren althans haar vorderingen alsnog af te wijzen, kosten rechtens. Verhuurder heeft verweer gevoerd.

2.6 Huurder is niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep tegen de rolbeslissing en het eindvonnis is vernietigd met afwijzing van de vorderingen van Verhuurder, kosten rechtens. Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:

‘(…)

Grief V: verweer tegen de vorderingen

3.5. Door middel van grief V betoogt [Huurder] dat de kantonrechter de vorderingen van [Verhuurder] ten onrechte heeft toegewezen. Zij betwist hetgeen [Verhuurder] ter onderbouwing van haar vorderingen heeft gesteld. Het hof beoordeelt de vorderingen in het licht van deze betwisting als volgt. Het hof zal daarbij de door [Verhuurder] aangevoerde grondslagen aanhouden, zijnde:

A. de uitleg van de overeenkomst

B. de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid

C. de onvoorziene omstandigheden en

D. de opheffing van het nadeel na de dwaling.

A. De primaire grondslag: de uitleg van de overeenkomst

3.6.1. Het hof stelt voorop dat het hier om een huurovereenkomst gaat. Artikel 7:201 BW omschrijft deze overeenkomst als volgt: een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vertaald naar deze zaak heeft [Verhuurder] de verplichting om het gehuurde aan [Huurder] in gebruik te verstrekken. Het in gebruik geven impliceert in beginsel het verhelpen van gebreken (met uitzondering van kleine herstellingen) aldus artikel 7:206 BW. Daar staat tegenover dat [Huurder] de verplichting heeft om aan [Verhuurder] een tegenprestatie te verstrekken, het betalen van huur.

3.6.2. Het geschil tussen partijen betreft de omvang van laatstgenoemde prestatie, waarbij partijen met name strijden over de betekenis van het bepaalde in artikel 5 van de schriftelijke huurovereenkomst. Dit artikel regelt de vergoeding voor de onderhoudskosten. [Verhuurder] betoogt dat de strekking van de gemaakte afspraken is dat [Huurder] alle bedragen die zij vanuit de NZa ontvangt, steeds dient door te betalen aan [Verhuurder], met uitzondering van het gedeelte dat ziet op de bekostiging van zorg. Het door haar gevorderde bedrag is gebaseerd op de jaarstukken van [Huurder] waaruit de jaarlijkse inkomsten en de kosten van zorg van [Huurder] blijken.

[Huurder] betwist deze strekking en betoogt dat partijen een vaste huurprijs, bestaande uit de kale huur en het jaarlijks geïndexeerde bedrag aan onderhoudskosten, zijn overeengekomen.

3.6.3. Volgens vaste rechtspraak dient de betekenis van een bepaling te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Van belang zijn de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst waarbij ook kan worden gelet op de zich later voordoende omstandigheden zoals het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst.

3.6.4. Tijdens de zitting in hoger beroep hebben beide partijen aangegeven niet te beschikken over eerdere concepten van de overeengekomen schriftelijke huurovereenkomst. Wat partijen concreet met elkaar hebben besproken en hoe zij tot de tekst van de overeenkomst zijn gekomen, is door geen van partijen gesteld. [Verhuurder] heeft een aantal getuigen genoemd die kunnen verklaren over “de bedoeling van partijen”. Het hof passeert dit aanbod. Van belang is immers hetgeen partijen, over en weer, jegens elkaar hebben verklaard en hoe zij elkaars verklaringen hebben opgevat en in redelijkheid hebben mogen opvatten. Op grond van de inhoud van deze verklaringen dient vervolgens te worden beoordeeld of sprake is geweest van wilsovereenstemming. Over de inhoud van deze verklaringen heeft [Verhuurder] geen bewijs aangeboden.

De bewoordingen van de overeenkomst zijn dan ook, gelet op het vorenstaande, van groot belang bij de vaststelling van de bedoeling van partijen bij het sluiten van deze overeenkomst.

3.6.5. Het hof stelt vast dat de in het geding zijnde schriftelijke huurovereenkomst is voorafgegaan door een mondelinge huurovereenkomst. Vanaf 2005 bestaat er tussen partijen een (mondelinge) huurovereenkomst en partijen waren vanaf dat jaar al doende om tot een nieuwe (schriftelijke) huurovereenkomst te komen. Het hof verwijst naar de gespreksnotitie van 4 september 2005. Daarin is het volgende opgenomen:

“(...) dat het wenselijk is dat er een duidelijke ontvlechting komt tussen enerzijds de verhuurder (Leyakkers) [Hof: dit is het latere Leystromen] en anderzijds de huurder van het verzorgingshuis (SVSF) [Hof: St. Franciscus]. Er zal dan ook een nieuwe huurovereenkomst komen tussen SVSF en Leyakkers. Uitgangspunt moet zijn om voor het eind van dit jaar, alle zaken duidelijk en goed geregeld te hebben.

Met oog op bespreking 2 maart bij CTG wordt geïnventariseerd welke zaken aan orde zouden moeten komen:

• wat zijn gevolgen van fusie en met name de vraag of dit gevolgen heeft voor het door het CTG beschikbaar te stellen budget aan SVSF

• bespreken / doornemen van de diverse modelovereenkomsten die het CTG heeft voor diverse situaties, waarbij ook duidelijkheid verkrijgen welk onderhoud volgens CTG betaald moet worden uit bijdrage / norm die CTG daarvoor beschikbaar stelt.

• n.a.v. afspraken met provincie is de vraag of bij renteherziening de vergoeding wordt gebaseerd op dan geldende daadwerkelijke rente of dat gerekend wordt met norm van bv. 6,5%. Gemaakte afspraken met provincie worden indien nodig nog nagezien in archief.

Ten aanzien van overeen te komen huurprijs in huurcontract is duidelijk dat daarvoor de beschikbaar gestelde budgetten / bedragen door het CTG leidend zijn.

Ten aanzien van het “gelabelde” saldo onderhoudsfonds verzorgingshuis bij de stichting Huize St. Franciscus is de afspraak dat dit ook na fusie daarvoor gelabeld blijft.”

Het hof leidt uit de inhoud van deze notitie af dat partijen streefden naar een duidelijke ontvlechting. Zij zullen als zelfstandige partijen jegens elkaar gaan opereren en niet (langer) afhankelijk zijn van elkaar. In de te sluiten huurovereenkomst moesten dan ook alle zaken goed en duidelijk geregeld zijn. Voor de overeen te komen bedragen aan huur en onderhoud zouden de budgetten leidend zijn. Dit is ook de reden waarom in de huurovereenkomst een kale huurprijs is afgesproken en een bedrag voor het onderhoud. Een dergelijke splitsing kent de wettekst niet. De wet spreekt over één bedrag, namelijk de huur.

Naast het huurbedrag is de huurder nog de servicekosten aan de verhuurder verschuldigd maar dit bedrag is geen vergoeding voor het ter beschikking stellen van de verhuurde ruimte en speelt bij de beoordeling van deze zaak verder geen rol.

3.6.6. Het hof zal bij de beoordeling artikel 4 van de overeenkomst, de bepaling over de kale huurprijs, betrekken. Voordat de schriftelijke huurovereenkomst uiteindelijk door partijen is ondertekend, hebben zij over de huurprijs op 4 september 2006 nog met elkaar gesproken, getuige de telefoonnotitie van [betrokkene 1] (namens [Huurder]). Daarin staat:

“In de nieuwe huurcalculatie per 1-7-2006 heeft [betrokkene 2] de volgende rente opgevoerd:

€ 6.800.000,-* X 6% = € 408.000,00

* € 6.800.000,- is de schuldrest van de Klimlening die op 1 juli 2006 is afgelost.

Met het Provinciebestuur is destijds afgesproken dat er wordt uitgegaan van een kostprijshuur. Dit zou m.i. betekenen dat de rente die in de huur opgevoerd mag worden, ongeveer mag bedragen:

€ 3.000.000,-* x 5% = € 150.000,00

* € 3.000.000, - is de boekwaarde van de vaste activa

5% is het rente percentage dat op de website van het CTG staat vermeld

[betrokkene 2] is bekend met het feit dat eigenlijk 5% rente over de boekwaarde in rekening mag worden gebracht, maar wil proberen een zo hoog mogelijke huuropbrengst te realiseren. Voor ons is dat geen probleem zolang de volledige huur wordt nagecalculeerd, zoals nu het geval is.

Er is echter sprake van dat in de nabije toekomst de huurkosten in de zorgzwaartepakketten zullen worden opgenomen. Wat hiervan de financiële gevolgen zijn voor St. Franciscus is nu nog niet bekend.

[betrokkene 2] heeft een huurvoorstel bij het CTG ingediend en wacht nog op goedkeuring.”

Het hof stelt aan de hand van deze notitie vast dat voor beide partijen wel duidelijk was dat er een systeemwijziging aanstaande was en dat daarbij de huurkosten in de zorgzwaartepakketten zouden worden opgenomen. Uit de notitie lijkt naar voren te komen dat de gevolgen daarvan voor rekening van [Huurder] zouden komen, nu er ondanks de onbekendheid van de financiële gevolgen voor [Huurder] toch een huurvoorstel was geformuleerd en bij het CTG was ingediend.

3.6.7 In de overwegingen van de schriftelijke huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:

“(...)

• Partijen zijn zich er van bewust dat de zorg voor adequate huisvesting en zorg en dienstverlening een brede verantwoordelijkheid en inzet vraagt van beide partijen;

• In verband met risicodekking in de exploitatieopzet en de continuïteit van zorgverlening, spreken partijen de wil uit om deze huurovereenkomst voor een langdurige periode aan te gaan;

• (…)

• Verhuurder zal huurder nadrukkelijk accepteren als eerstverantwoordelijke voor de integrale kwaliteit van de zorg- en dienstverlening in gelijke zin huurder verhuurder als eerstverantwoordelijke zal accepteren op het terrein van huisvesting en exploitatie van het gehuurde;

• Partijen hebben in deze overeenkomst de afspraken vastgelegd teneinde te komen tot een adequate en toekomstbestendige facilitering van zorg in het gehuurde gedurende een lange reeks van jaren.”

Uit deze overwegingen blijkt o.a. dat partijen opteren voor een lange huurperiode en zij willen dus ook voor deze lange periode van twintig jaren (bindende) afspraken met elkaar maken, ook “in verband met risicodekking in de exploitatieopzet”. Het hof zal vervolgens aan de hand van de tekst van de relevante artikelen van de schriftelijke huurovereenkomst, zijnde artikelen 4, 5 en 6, de stellingen van partijen beoordelen.

3.6.8. Artikel 4 behelst de afspraken van partijen over de te betalen kale huurprijs.

Artikel 4: de kale huur

Artikel 4. De prijs van het gehuurde

4.1.

De prijs van het gehuurde bedraagt € 23.911,50 (€ 268.378,00 + € 18.560,00 : 12, zie bijlage 5 categorie zwaar en licht nieuwbouw) per maand (prijspeil 1 mei 2008). Vanaf het moment van gereedkomen van totale renovatie en nieuwbouw van het gehuurde wordt de huur € 58.729,00 (= € 704.747,00 : 12, zie bijlage 5 van deze overeenkomst)

Deze prijs zal bij vooruitbetaling, doch in leder geval voor de achtste van elke kalendermaand, door huurder aan verhuurder worden voldaan. Huurder za[l] zich bij de huurbetaling niet beroepen op enige verrekening, behoudens in het geval van artikel 7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Indien betaling van de huurprijs niet geschiedt binnen de in dit artikel genoemde termijn [i]s huurder van rechtswege in verzuim hetgeen huurder verplicht tot betaling van wettelijke rente alsmede betaling van alle door verhuurder te maken en gemaakte gerechtelijke en bu[i]tengerechtelijke incassokosten.

4.2.

De prijs van [h]et gehuurde bestaat uit de kale huurprijs per maand, alsmede uit een vergoeding voor bijkomende kosten voor levering van zaken en diensten, waarvan de bestanddelen zijn beschreven in een aparte bij deze bijeenkomst horende bijlage 3.

De huurprijs bij aanvang van de overeenkomst wordt als bijlage 5 aan deze overeenkomst gevoegd. De aan huurder in rekening te brengen huur zal nooit meer bedragen dan de normhuur die het NZa aan huurder vergoed.

4.3.

De kale huurprijs is gebaseerd op de kapitaalslasten op annuïteitenbasis en wordt niet geïndexeerd.

4.4.

Uiterlijk binnen 2 maanden na afloop van ieder kalenderjaar verstrekt verhuurder een overzicht van de werkelijke kosten voor bijkomende leveringen en diensten in het voorgaande kalenderjaar en vindt verrekening plaats met de betaalde voorschotten.

Op basis van de werkelijke kosten kan vervolgens ook aanpassing van het te betalen voorschot plaatsvinden.

3.6.9. [Verhuurder] heeft het gehuurde gerenoveerd en gelet op de daarmee gepaard gaande hogere kapitaallasten is een ander budget voor de kale huur bij het Bouwcollege aangevraagd en gekregen.

[Huurder] heeft betoogd dat bij deze aanvraag onjuiste, namelijk te hoge lasten, zijn opgegeven maar dat zij daartegen geen bezwaar had nu de aanvraag was goedgekeurd. Het leidde er wel toe, aldus [Huurder], dat er een hogere huurprijs is afgesproken dan volgens de budgetten mogelijk was. [Verhuurder] heeft dit betwist en aangegeven dat er sprake was van een marktconforme huurprijs die voldeed aan de uitgangspunten zoals vastgesteld door het Bouwcollege en zoals benoemd in de beschikking van 18 december 2007.

Wat van deze discussie ook zij, tussen partijen staat vast dat de kale huurprijs is vastgesteld op basis van het toen verkregen budget. Partijen hebben ook expliciet opgenomen dat de huurprijs is gebaseerd op de kapitaalslasten op annuïteitenbasis, zijnde de wijze waarop destijds de vergoeding werd berekend. Voor de beoordeling van het geschil is van belang dat partijen deze kale huurprijs zijn overeengekomen voor de gehele duur van de huurovereenkomst en daarbij hebben bepaald dat dit bedrag niet geïndexeerd zou worden.

Tevens is opgenomen dat de aan huurder in rekening te brengen huur nooit meer zal bedragen dan de normhuur die het NZa aan huurder vergoed.

Het hof stelt vast dat partijen niet zijn overeengekomen dat de huurprijs afhankelijk is van hetgeen [Huurder] van het NZa hiervoor ontvangt; enkel indien [Huurder] een lager normbedrag ontvangt, zal dit van invloed zijn op de huurprijs. Het hof stelt voorts vast dat geen van partijen gedurende de looptijd van de overeenkomst de omvang van de kale huurprijs, zijnde veruit het grootste deel van de door [Huurder] te betalen tegenprestatie tot onderwerp van gesprek heeft gemaakt, vóór, noch tijdens of na de systeemwijziging voor de door [Huurder] ontvangen vergoedingen. Partijen hebben dit deel van de overeenkomst uitgevoerd als ware dit een voor de gehele duur van de overeenkomst geldende kale huurprijs.

3.6.10. Vervolgens hebben partijen een artikel opgenomen dat ziet op de vergoeding van de onderhoudskosten.

Artikel 5 de vergoeding voor onderhoudskosten

Artikel 5. De afspraken tussen huurder en verhuurder m.b.t. onderhoud en terreinen

5.1

Huurder betaalt aan verhuurder het volledige bedrag voor onderhoud en [bedoeld is: aan, Hof] installaties, gebouwen en terreinen. Dit bedrag wordt door huurder aangevraagd bij de desbetreffende instantie en maandelijks op rekening van de verhuurder gestort. Op basis van 72 eenheden en gelet op de huidige regelgeving bedraagt deze vergoeding € 46.482,00 per jaar. Dit bedrag wordt ieder jaar geïndexeerd met het door het NZa vastgestelde indexcijfer voor materiële kosten. Een nadere onderbouwing van het bedrag alsmede peildata zijn terug te vinden in bijlage 3 van deze overeenkomst.

5.2

Huurder en verhuurder spreken naar elkaar uit dat zij een inspanningsverplichting hebben met betrekking tot het aanvragen en verkrijgen van de benodigde instandhoudingsinvesteringen t.b.v. het gehuurde. Onder instandhoudingsverplichtingen worden onder meer verstaan het groot onderhoud aan liften, keuken, elektravervanging, kabeltelevisie, dakvervanging en cv-installaties.

(…)

Bijlage 3 behorende bij huurcontract St. Franciscus te Gilze

Onderbouwing onderhoudsbedrag van € 46.482,- genoemd in artikel 5.1.

Dotatie 2009 gebaseerd op 81 bewoners : € 52 292,-.

Capaciteit na nieuwbouw en renovatie: 72 bewoners.

Dotatie wordt dan: € 52.292,- x 72/81 = € 46.482,-.

3.6.11. Tijdens de bespreking van 13 juli 2009 hebben partijen met elkaar gesproken over de te betalen onderhoudskosten. Partijen hebben besproken wie het onderhoud zou gaan uitvoeren. [Verhuurder] heeft aangegeven dat zij er de voorkeur aan gaf om het gehele onderhoud zelf uit te voeren. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bleek dat dit onder andere was ingegeven door het feit dat [Huurder] (slechts) een deel van de onroerende zaak van [Verhuurder] huurde: [Verhuurder] exploiteerde in het gebouw de aanleunwoningen die zij verhuurde en ook moest onderhouden. Uit de gespreksnotitie blijkt dat afhankelijk van de vraag wie het onderhoud “(dagelijks en groot onderhoud)” zou uitvoeren, deze de gelden die [Huurder] hiervoor ontving, zou moeten ontvangen. Uit de brief van 6 oktober 2009 blijkt dat partijen vervolgens hebben besloten dat [Verhuurder] het onderhoud op zich zou gaan nemen. In de brief staat:

“(...) Ik vraag met name aandacht voor artikel 5.

In dit artikel regelen we dat de totaal onderhoudsvergoeding die Franciscus ontvangt wordt doorgesluisd naar Leyakkers. Wij doen in ruil daarvoor alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden. Een demarkatielijst en onderling geschuif met geld wordt daardoor overbodig. De beslissing dat we zo handelen, is feitelijk genomen. Mijn vraag is of dit zo voldoende in het contract is vastgelegd. (...)

3.6.12. Daarna heeft Leyakkers, zijnde het latere Leystromen [oftewel Verhuurder], gevraagd op welke beleidsregel het bedrag is vastgesteld. [Huurder] heeft hierop op 7 december 2009 geantwoord:

“De onderhoudskosten worden nu niet meer apart in een beleidsregel genoemd. Een aantal jaren geleden was dat wel het geval. Iedere zorginstelling kreeg toen per verzorgingsplaats een bedrag voor onderhoud.

Dit bedrag werd ieder jaar verhoogd met de index voor materiële kosten.

Nu de NZa de onderhoudskosten niet meer afzonderlijk in het budget opneemt (we krijgen nu per verzorgingsplaats één totaal bedrag, waarin alle kosten zijn opgenomen), zijn wij de "oude" beleidsregel blijven gebruiken. Wij indexeren dus jaarlijks het onderhoudsbudget per verzorgingsplaats, dat een aantal jaren geleden door de NZa is vastgesteld. (...).”

Het hof stelt vast dat het door [Huurder] genoemde bedrag in de overeenkomst is opgenomen. Voor de onderhoudskosten werd op dat moment geen afzonderlijk budget meer verkregen maar het bedrag is gebaseerd op een oude beleidsregel en dit bedrag werd ten tijde van de mondelinge overeenkomst jaarlijks geïndexeerd. Partijen zijn overeengekomen om dit deel van de mondelinge overeenkomst voort te zetten. Het bedrag aan vergoeding voor onderhoudskosten wordt na het sluiten van de schriftelijke overeenkomst jaarlijks geïndexeerd, waarmee dus ook voor de toekomstige jaren vast komt te staan om welk bedrag het hier gaat.

3.6.13. In artikel 6 komen partijen vervolgens overeen welke de “totaalprijs” van het gehuurde zou zijn. Dit artikel luidt als volgt:

Artikel 6. Totaalprijs van het gehuurde

6.1

De totaalprijs van het gehuurde bedraagt derhalve een kapitaalslast ad. € 23.911,50 per maand en na gereedkomen van de totale nieuwbouw en renovatie € 58.729,00 per maand alsmede de jaarlijkse onderhoudsvergoeding als bedoeld in artikel 5 van deze overeenkomst ad. € 3.873,50 per maand en het bedrag aan servicekosten voor energie, schoonmaken, ontstoppingsfonds en glasverzekering zoals opgenomen in de servicekostenbijlage (bijlage 6) ad. € 10.805,65 voorlopig. Vanaf het moment van gereedkomen van totale renovatie en nieuwbouw van het gehuurde worden de servicekosten € 17.214,96. De vergoeding voor heffingen, verzekeringen en overige lasten zoals bedoeld in artikel 11.7 wordt jaarlijks door verhuurder aan huurder apart gefactureerd.

6.2

De servicekosten worden jaarlijks, op basis van de werkelijke kosten, verrekend. Voor de levering van energie wordt daarnaast door verhuurder en huurder een nadere overeenkomst gesloten.

3.6.14. In dit artikel wordt de kale huurprijs aan de hand van de kapitaalslast aangepast voor de periode na de nieuwbouw en renovatie en wordt de jaarlijkse onderhoudsvergoeding op een bedrag per maand vastgesteld. Daarnaast worden de te betalen servicekosten genoemd waarbij wordt aangegeven dat deze jaarlijks op basis van de werkelijke kosten worden verrekend.

3.6.15. Tussen partijen staat vast dat tot medio 2020 zij de huurovereenkomst zodanig hebben uitgevoerd als ware er een vaste huurprijs (kale huur met een vergoeding voor onderhoudskosten) overeengekomen. Ondanks de stapsgewijze wijziging van het bekostigingssysteem lopende vanaf 2012 tot 2018, heeft geen van partijen aanleiding gezien om de overeengekomen bedragen ter discussie te stellen. Dit, terwijl volgens de opgave van [Verhuurder], reeds in 2015 haar onderhoudskosten ruim boven het overeengekomen bedrag uitkwamen; een halfjaar 2015 leverde aan onderhoudskosten (en instandhoudingsinvesteringen) een bedrag van ruim € 100.000,00 op. Er is door [Verhuurder] in al die tijd niet gevraagd naar de omvang van de vergoeding die [Huurder] voor de onderhoudskosten krijgt.

3.6.16. Op grond van bovenstaande feiten en omstandigheden komt het hof tot de conclusie dat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de schriftelijke overeenkomst is geweest om een vaste huurprijs af te spreken die zou gelden gedurende de gehele looptijd van die overeenkomst. Zij hebben voor de hoogte ervan aansluiting gezocht bij de bedragen die [Huurder] op dat moment ontving van de NZa. Dit volgt uit:

■ de wens van een duidelijke ontvlechting met een huurprijs waarvoor de budgetten van dat moment leidend zouden zijn;

■ de wens om voor een lange reeks van jaren afspraken vast te leggen zodat zowel de exploitatie van het gehuurde als de daarin te verlenen zorg gewaarborgd zouden worden;

■ het vaste bedrag aan kale huurprijs en de berekening daarvan;

■ de voortzetting van een geïndexeerde vergoeding voor onderhoudskosten;

■ de bewoordingen van artikel 6 waar het gaat om de totale huurprijs;

■ de wijze waarop partijen na het sluiten van de overeenkomst daaraan invulling hebben gegeven.

De onzekerheid of de totale huurprijs in de toekomst nog kon worden betaald, lag in het domein van [Huurder]. Zij heeft, gelet hierop, onder artikel 4.2. een voorziening opgenomen voor het geval zij een te lage vergoeding voor de te betalen huur zou ontvangen. Een dergelijke voorziening is niet opgenomen voor het geval [Huurder] een lager bedrag dan met [Verhuurder] overeengekomen zou ontvangen voor de te betalen onderhoudskosten. Dit was ook niet nodig omdat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst al geen voor deze uitgave gelabeld bedrag ontving. Anderzijds heeft [Verhuurder] niet bedongen dat de huurprijs of de prijs voor het te verrichten onderhoud zou stijgen in het geval [Huurder] hiervoor in de toekomst een hoger bedrag van de NZa zou gaan ontvangen. [Verhuurder] kon, zoals iedere verhuurder, op basis van de afgesproken totale huurprijs, overzien of het mogelijk was om het gehuurde op die basis gedurende de overeengekomen periode van twintig jaren te exploiteren en haar (onderhouds)verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst jegens [Huurder] na te komen. Zij schatte ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in dat de exploitatie van het gehuurde gedurende de huurperiode voor haar op basis van de vaste totale huurprijs niet verlieslatend zou zijn.

3.6.17. De stelling van [Verhuurder] dat de strekking van de gemaakte afspraken is dat [Huurder] alle bedragen die zij vanuit de NZa ontvangt, steeds aan haar zou moeten doorbetalen, met uitzondering van het gedeelte dat ziet op de bekostiging van zorg, is in het licht van het vorenstaande onvoldoende onderbouwd.

[Verhuurder] beroept zich op de inhoud van een e-mail van 15 december 2009 waarin [Huurder] schrijft:

“Beste mensen,

Zoals afgesproken tijdens het overleg van 14 december 2009 ontvangen jullie bijgaand een wijziging van de tekst van artikel 5 van de huurovereenkomst en een overzicht van de taken van de huismeester t.b.v. de 35 aanleunwoningen.

Daarbij opgemerkt dat sommige taken of onderdelen daarvan ook door andere medewerkers van St. Franciscus kunnen worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld bij afwezigheid van de huismeester.

Met vriendelijke groet,

[betrokkene 1]

directeur

Zorgcentrum Sint Franciscus

Tekst artikel 5.1 Huurovereenkomst Woonstichting Leyakkers en Stichting Verzorging St.Franciscus.

5.1 Huurder betaalt aan verhuurder een bedrag voor onderhoud aan installaties, gebouwen en terreinen. Dit bedrag bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst € 46.482,- en is gebaseerd op 72 verzorging-/verplegingsplaatsen.

Dit bedrag wordt ieder jaar geïndexeerd met het door de NZa vastgestelde indexcijfer voor de materiële kosten. Een nadere onderbouwing van het bedrag is terug te vinden in bijlage .. van deze overeenkomst.

5.2 Voor het in artikel 5.1 genoemde bedrag zal verhuurder het onderhoud uitvoeren dat nader gespecificeerd is in bijlage ... Er vindt geen afrekening plaats van de werkelijke onderhoudskosten.

5.3 (kan blijven staan)”

[Verhuurder] stelt dat uit het opnemen van het woord “volledige bedrag”, in afwijking van de hiervoor vermelde concepttekst, blijkt dat het hier geen vast bedrag betreft. Het hof volgt [Verhuurder] daarin niet; in de voorgestelde tekst staat in lid 2 vermeld dat er geen afrekening plaatsvindt van de werkelijke onderhoudskosten. Dit laatste is in de overeenkomst niet opgenomen maar daarvoor in de plaats is opgenomen dat het bedrag van € 46.482,00 het volledige bedrag is dat voor het onderhoud wordt betaald, niets meer en niets minder. Met het “volledige bedrag voor onderhoud” wordt gedoeld op het bedrag dat destijds werd aangevraagd door de huurder (“dit bedrag”) en dat een bedrag omvatte van € 46.482,00 per jaar.

3.6.18. [Verhuurder] doet voorts een beroep op het bepaalde in artikel 17 van de huurovereenkomst. Daarin staat:

Artikel 17. Overleg

17.1.

Indien en voorzover toekomstige wijzigingen in de regelgeving of het overheidsbeleid gevolgen hebben voor de naleving van deze overeenkomst of anderszins voor de exploitatie van het gehuurde, treden partijen daarover zo spoedig mogelijk met elkaar in overleg.

3.6.19. [Verhuurder] stelt dat de wijziging in het bekostigingssysteem moet worden gezien als een wijziging in de regelgeving die gevolgen heeft voor de naleving van de huurovereenkomst of de exploitatie van het gehuurde. Zij wijst daarbij ook op het bepaalde in artikel 12 van de overeenkomst waarin is opgenomen dat het gehele onderhoud door haar moet worden uitgevoerd. Verhuurder is verplicht het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden en in artikel 13 staat dat de verhuurder verplicht is de gebreken aan het gehuurde te verhelpen, “tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, dan wel voor zover deze ingevolge de wet, deze huurovereenkomst of het gebruik voor rekening van huurder komen.”

3.6.20. Het hof is van oordeel dat de wijziging in het bekostigingssysteem geen gevolgen heeft voor de naleving van de huurovereenkomst. Deze wijziging, die van invloed kan zijn op de positie van [Huurder] – de wijziging ziet immers enkel op de inkomsten die zij jaarlijks kan genereren – heeft immers geen invloed op het feit dat partijen de overeengekomen prestaties kunnen en moeten nakomen. In dit verband merkt het hof op dat niet is komen vast te staan dat de exploitatie van het gehuurde door [Verhuurder] verlieslatend zou zijn. Dit is door [Huurder] betwist en door [Verhuurder] niet voldoende nader onderbouwd en ten bewijze aangeboden. [Verhuurder] heeft in eerste aanleg als productie 18 een overzicht overgelegd van haar uitgaven “instandhoudingsinvesteringen en onderhoud t.o.v. vergoeding” maar laat daarbij de door haar ontvangen kale huur buiten beschouwing, terwijl zij tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangeeft dat niet relevant is hoeveel kosten er door haar worden gemaakt.

Daar komt bij dat zowel ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst als ten tijde van de wijziging in het bekostigingssysteem [Huurder] jegens de NZa geen recht had op een, ten behoeve van te maken onderhoudskosten gelabeld bedrag.

3.6.21. [Verhuurder] doet voorts, ter onderbouwing van haar stelling, een beroep op het bepaalde in lid 2 van artikel 5. Daarin staat een inspanningsverplichting voor beide partijen met betrekking tot het aanvragen en verkrijgen van de benodigde instandhoudingsinvesteringen t.b.v. het gehuurde.

[Huurder] heeft ter zitting aangegeven dat zij voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst of ten tijde van het sluiten daarvan, van de NZa nooit een dergelijke vergoeding had ontvangen. Dit is door [Verhuurder] niet betwist.

Uit de bewoordingen volgt dat het hier niet gaat om een vergoeding die [Huurder] periodiek ontvangt. Het moet dus gaan om een bijzondere vergoeding waarvoor beide partijen extra inspanningen moeten doen om deze te verkrijgen. Geen van partijen heeft een dergelijke inspanning in het verleden gedaan. Het gaat hier, volgens de tekst van de bepaling, om de kosten van groot onderhoud zoals bijvoorbeeld de vervanging van het dak. Gesteld noch gebleken is dat [Verhuurder] aan [Huurder] heeft medegedeeld dat zij dergelijke kosten had gemaakt of in de nabije toekomst zou moeten maken.

Gelet op de bewoordingen en dan met name gelet op het feit dat het gaat om een inspanningsverbintenis, is de strekking van deze bepaling dat, als [Huurder] voor een dergelijk groot onderhoud nog een extra aanvraag bij een derde kan doen, beide partijen zich ervoor inspannen om een dergelijk budget te verkrijgen. In beginsel geldt echter dat de kale huur (berekend op basis van haar kapitaallasten, dus niet alleen de te betalen rente maar ook de aflossing) en de onderhoudskosten de huurprijs zijn die [Huurder] aan [Verhuurder] verschuldigd is.

Het hof volgt de stelling van [Verhuurder] dan ook niet voor zover zij stelt dat [Huurder] haar uit deze hoofde een bedrag verschuldigd is. Voorts is van belang dat [Verhuurder] heeft aangegeven een marktconforme huur voor het gehuurde te hebben bedongen.

3.6.22. De vorderingen van [Verhuurder] zijn, gezien al het voorgaande, niet toewijsbaar op de primaire grondslag.

B. de subsidiaire grondslag: art. 6:248 BW

3.7.1. [Verhuurder] heeft subsidiair aangevoerd dat haar vorderingen dienen te worden toegewezen op grond van (de aanvullende werking van) de redelijkheid en billijkheid. Zij stelt dat partijen de intentie hadden om het huren van het zorgcomplex betaalbaar te houden voor [Huurder] in verband met haar financiële omstandigheden. Nu blijkt dat [Huurder] een aanzienlijk verbeterde positie heeft tegenover de aanzienlijk oplopende tekorten aan de zijde van [Verhuurder]. De positie van partijen ten opzichte van elkaar is uit balans. [Huurder] wenst dat [Verhuurder] onderhoud uitvoert terwijl de vastgoedexploitatie niet dekkend is en [Huurder] bedragen incasseert die bedoeld zijn voor het vergoeden van deze kosten. [Verhuurder] wijst ook op de maatschappelijke belangen, nu zij zorg moet dragen voor haar andere huurders.

3.7.2. [Huurder] betwist de stellingen van [Verhuurder]. Bij het aangaan van de schriftelijke huurovereenkomst is niet de strekking geweest om het gehuurde betaalbaar te houden. Bovendien heeft [Verhuurder] veel financieel voordeel gehad bij de fusie. Zij wijst daarbij op het door haar als gevolg van de fusie verkregen onderhoudsfonds van € 350.000,00 en het feit dat destijds een hogere kale huurprijs is gekregen dan waarop [Verhuurder] recht had. [Huurder] betwist de gestelde negatieve exploitatie.

3.7.3. Het hof verwerpt deze subsidiaire grondslag. Zoals uit de hiervoor opgenomen overwegingen blijkt, gaat het hier om de door partijen overeengekomen huurprijs die gedurende twintig jaar zou gelden. Partijen hebben daarvoor de op dat moment door [Huurder] verkregen vergoedingen genomen. De omvang van de huur is één van de essentialia van de overeenkomst. [Verhuurder] als verhuurder diende bij het sluiten van de huurovereenkomst te beoordelen of zij gedurende de looptijd van de huur met behulp van deze huurprijs haar verplichtingen, volgend uit de huurovereenkomst, kon nakomen. Daarvoor is niet alleen de vergoeding voor de onderhoudskosten van belang maar de gehele huur, zijnde de kale huur plus de onderhoudsvergoeding. Voor die afweging is niet relevant wat de huurder wel of niet aan inkomsten heeft. Daarnaast mag de huurder gedurende de looptijd van de overeenkomst verwachten, dat de verhuurder aan al haar verplichtingen voldoet. Dit is dus het in beginsel verhelpen van gebreken (met uitzondering van kleine herstellingen). Het hebben van een exploitatieoverschot of -tekort heeft ook op het bestaan van deze verplichting geen invloed. Ook de financiële omstandigheden van de huurder zijn hiervoor niet relevant.

Het bekostigingssysteem is gewijzigd. De vergoeding die [Huurder] krijgt, is niet meer gelabeld in die zin dat het aan een bepaalde uitgavepost is gekoppeld; [Huurder] krijgt per zorgzwaartepakket een bedrag. Hoe zij dit bedrag besteedt, is niet aan [Verhuurder] maar in beginsel aan [Huurder]. Dat zij een overschot kan realiseren door bijvoorbeeld te bezuinigen op bepaalde uitgaveposten of een bepaald bedrag reserveert voor vervangingsonderhoud t.b.v. de woonomgeving van de bewoners, is een omstandigheid die de verhuurder niet aangaat. Het hof ziet dan ook in de door [Verhuurder] aangevoerde omstandigheden geen omstandigheden die maken dat de huurprijs zou moeten worden aangepast; de eisen van redelijkheid en billijkheid leiden niet tot dit rechtsgevolg.

C. Meer subsidiaire grondslag: de onvoorziene omstandigheden

3.8.1. [Verhuurder] stelt, meer subsidiair, dat er onvoorziene omstandigheden zijn van dien aard dat van haar ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst niet kan worden gevergd. Zij wijst op de financiële posities van partijen en de wijziging van het bekostigingssysteem[.]

3.8.2. Het hof verwerpt ook deze grondslag. Zoals hiervoor overwogen, waren partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend met het feit dat er een wijziging van het bekostigingssysteem aanstaande was. Uit de hiervoor aangehaalde telefoonnotitie van [betrokkene 1] (namens [Huurder]) van september 2006 blijkt zelfs dat partijen op de hoogte waren van het feit dat het systeem zou werken met zorgzwaartepakketten als leidend voor de hoogte van het budget. Dit is dus geen onvoorziene omstandigheid. Dat geldt naar het oordeel van het hof ook voor omvang van de kosten van exploitatie. Het is aan de verhuurder om bij aanvang van de huur te begroten hoe hoog deze kosten zullen zijn en of de overeen te komen huur voldoende zal zijn om de kosten te dekken. Mocht dat niet kostendekkend blijken te zijn, dan komt dat voor rekening en risico van de verhuurder. De financiële situatie van de huurder is, voor zover deze in staat is om de huur te blijven voldoen, niet relevant.

D. meest subsidiaire grondslag; opheffing nadeel wegens dwaling

3.9.1. [Verhuurder] stelt te hebben gedwaald omtrent de nieuwe wijze van bekostiging van (huisvesting van) zorginstellingen, en de NZa-vergoedingen voor onderhouds- en instandhoudingsinvesteringen en over de doorbetalingsregeling die zij in artikel 5 van de huurovereenkomst meende te zijn overeengekomen. Deze omstandigheden waren essentieel voor [Verhuurder], hetgeen voor [Huurder] kenbaar was. [Huurder] had [Verhuurder] hierover behoren in te lichten.

3.9.2. Het hof verwerpt deze grondslag nu, zoals hiervoor is overwogen, [Huurder] [Verhuurder] heeft geïnformeerd over de op handen zijnde wijziging in het bekostigingssysteem en niet gebleken is dat [Huurder] beschikte over meer informatie daarover dan zij aan [Verhuurder] heeft medegedeeld. Desalniettemin heeft [Verhuurder] ervoor gekozen om de omvang van de huur in de overeenkomst vast te leggen en geen voorbehoud te maken, terwijl partijen een overeenkomst voor de duur van 20 jaar aangingen en wel duidelijk was dat in deze periode er een ander systeem in werking zou treden. [Verhuurder] heeft de overeenkomst dus met een juiste voorstelling van zaken gesloten.

Bewijsaanbod

3.10. Het door [Verhuurder] gedane bewijsaanbod is, voor zover dat hiervoor niet al is beoordeeld, niet voldoende specifiek en/of niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

Slotsom

3.11. Grief 5 slaagt en grief 6, gericht tegen de nevenvorderingen, slaagt eveneens. Het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd. De vorderingen onder I en II worden dan ook afgewezen. Het hof is van oordeel dat er evenmin een grondslag bestaat om tot de voorgestelde aanpassing van de huurovereenkomst te komen.

Proceskosten

(…)’

(cursivering en onderstrepingen in het origineel, A-G)

2.7 Verhuurder heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Huurder heeft een verweerschrift ingediend dat tevens een voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep bevat. Verhuurder heeft zich in het incidentele cassatieberoep verweerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten. De schriftelijke toelichting van Verhuurder heeft overigens alleen betrekking op het verweer tegen het incidentele cassatieberoep en bevat geen toelichting op het principale cassatieberoep. Vervolgens heeft Verhuurder gerepliceerd en Huurder gedupliceerd.

3 Bespreking van het principale cassatieberoep

Inleiding

4 Bespreking van het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep

Inleiding

5 Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.