Bij besluit van 9 juli 2026 heeft de raad van de gemeente Zeist het "Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente…

202602795/2/R4.

Datum uitspraak: 3 november 2026

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak van de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht) in het geding tussen onder meer:

1.       [verzoeker sub 1], wonend in Zeist,

2.       De Vereniging Lyceumkwartier Zeist, gevestigd in Zeist,

3.       Stichting Beter Zeist, gevestigd in Zeist,

verzoekers,

en

de raad van de gemeente Zeist,

verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 9 juli 2026 heeft de raad het "Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist" als wijziging van het omgevingsplan van de gemeente Zeist vastgesteld (het wijzigingsbesluit).

Tegen dit besluit hebben onder meer [verzoeker sub 1], de Vereniging en de Stichting beroep ingesteld.

[verzoeker sub 1], de Vereniging en de Stichting hebben de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.

De raad heeft een verweerschrift ingediend.

De Stichting, de raad, VanWonen Lindenhorst Zeist B.V. (VanWonen) en [verzoeker sub 1] hebben nadere stukken ingediend.

De voorzieningenrechter heeft de verzoeken op zitting behandeld op 22 oktober 2026, waar [verzoeker sub 1], De Vereniging, vertegenwoordigd door mr. R.H.M. Sipman, advocaat in Oosterbeek, en [persoon], de Stichting, vertegenwoordigd door drs. S.I. Schaafsma en [gemachtigde A], en de raad, vertegenwoordigd door mr. W.A. van der Leij en mr. K. Dankers, advocaten in Utrecht, E. Gielink en A. Broekstra, zijn verschenen. Verder is op de zitting VanWonen, vertegenwoordigd door mr. A. Daan, advocaat in Deventer, [gemachtigde B], [gemachtigde C] en ing. R. Hilberink, gehoord.

Overwegingen

1.       Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en is niet bindend in de bodemprocedure.

Inleiding

2.       De locatie waar het wijzigingsbesluit op ziet (locatie) ligt in het Lyceumkwartier, aan de oostkant van Zeist en wordt omsloten door woningen en bomen. Op het terrein was een jeugdzorginstelling gevestigd die inmiddels gesloopt is. Met het wijzigingsbesluit wordt de ontwikkeling van zestien grondgebonden woningen en maximaal 25 zorgwoningen mogelijk gemaakt. De zestien grondgebonden woningen zijn verdeeld in tien twee-aaneengebouwde woningen en zes vrijstaande woningen. VanWonen is de initiatiefnemer.

De locatie maakt verder deel uit van het Schaerweijder Bosschen Servituut (het servituut). Dit servituut is van privaatrechtelijke aard en bevat voor de locatie en de omgeving daarvan onder meer regels over de minimaal aan te houden oppervlakte grond per woning. De gemeente Zeist is medehouder van het servituut.

2.1.    [verzoeker sub 1] woont op korte afstand van de locatie aan de Verlengde Slotlaan in Zeist. Het servituut is via de koopakte van haar woning ook op haar perceel van toepassing.

De Vereniging komt op voor de belangen van de wijkbewoners van het Lyceumkwartier. In haar statuten is als doel van de Vereniging mede vermeld de naleving, dan wel handhaving met alle mogelijke middelen, waaronder publiek en privaatrechtelijk, van het servituut.

De Stichting komt volgens de statuten op voor de bescherming en verbetering van ruimte, groen, natuur, landschap, cultuurhistorie, milieu en leefomgeving van de gemeente Zeist.

Spoedeisend belang

3.       Op 10 juli 2026 heeft VanWonen een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van zestien grondgebonden woningen. Op 22 juli 2026 heeft VanWonen ook een omgevingsvergunning aangevraagd voor het kappen van 137 bomen op de locatie. Verder heeft VanWonen op de zitting verklaard dat op zeer korte termijn ook een omgevingsvergunning zal worden aangevraagd voor de bouw van (een deel van) de maximaal 25 zorgwoningen.

Gelet op bovenstaande aanvragen, waarvoor het wijzigingsbesluit het toetsingskader vormt, is de voorzieningenrechter van oordeel dat een spoedeisend belang aanwezig is bij de verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.

Het servituut

4.       [verzoeker sub 1], de Vereniging en de Stichting betogen dat het wijzigingsbesluit in strijd is met het servituut. Zij voeren daartoe met name aan dat niet aan de in het servituut voor de betreffende percelen vereiste minimale oppervlakte per woning wordt voldaan en dat door te veel bebouwing en verharding niet wordt voldaan aan de door het servituut vereiste verhouding tussen groen en steen. Zij stellen daarom dat het servituut een evidente privaatrechtelijke belemmering vormt waardoor het wijzigingsbesluit onuitvoerbaar is.

Daarnaast betogen [verzoeker sub 1], de Vereniging en de Stichting dat weliswaar ook voor hen aanvaardbaar zou kunnen zijn dat het wijzigingsbesluit niet precies aan de bepalingen van het servituut voldoet, maar dat het wijzigingsbesluit ook zodanig afwijkt van de strekking van die bepalingen en daarmee de geest van het servituut, dat geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.1.    De voorzieningenrechter zal het verzoek beoordelen aan de hand van een voorlopig rechtmatigheidsoordeel. Dat betekent dat de voorzieningenrechter een inschatting maakt of het wijzigingsbesluit in de bodemprocedure in stand zal blijven.

4.2.    Naar het oordeel van de voorzieningenrechter leent deze procedure zich er niet voor om vooruit te lopen op een definitief oordeel over de vraag of het servituut een evidente privaatrechtelijke belemmering vormt. Die vraag zal zo nodig in de bodemprocedure moeten worden beantwoord.

4.3.    Wat het servituut verder betreft, stelt de voorzieningenrechter allereerst vast dat het servituut voor het grootste deel van de locatie bepaalt dat per 2.000 m2 één woning is toegestaan en dat per 3.000 m2 twee woningen onder één kap zijn toegestaan. Andere soorten woningen zijn niet toegestaan. Met partijen stelt de voorzieningenrechter vast dat duidelijk is dat bij de in het wijzigingsbesluit voorziene zestien grondgebonden woningen niet aan deze oppervlakte-eis per woning wordt voldaan. Ook kan met partijen worden vastgesteld dat de voorziene 25 zorgwoningen niet in overeenstemming zijn met de bepalingen van het servituut.

Daarnaast stelt de voorzieningenrechter vast dat de raad bij de voorbereiding van het wijzigingsbesluit heeft verklaard zich gebonden te achten aan de strekking en geest van het servituut. Op de zitting heeft de raad dit bevestigd en herhaald. De raad heeft uitgelegd dat het daarbij volgens hem gaat om de verhouding tussen bebouwing en groen zodat een groene en open structuur kan worden bewerkstelligd, ondanks dat niet precies aan de bepalingen van het servituut wordt voldaan. Verzoekers kunnen die uitleg volgen, maar betogen dat wat met het wijzigingsbesluit mogelijk wordt gemaakt, zodanig afwijkt van de bepalingen en bedoeling van het servituut, dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat aan de strekking en geest van het servituut wordt voldaan.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is op dit moment onvoldoende duidelijk of de raad met het wijzigingsbesluit wel binnen de strekking en geest van het servituut is gebleven. Zo is onvoldoende gebleken dat de oppervlakte rondom de voorziene woningen aansluit bij bebouwing in de directe omgeving waarop het servituut ook van toepassing is. Weliswaar voorziet het plan in een ruime opzet en behoud van groen, maar onvoldoende is gebleken dat ook een zodanige openheid en verhouding tussen bebouwing en groen wordt bewerkstelligd dat dit in overeenstemming met de strekking en geest van het servituut kan worden geacht. De raad heeft dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooralsnog onvoldoende gemotiveerd. Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat het servituut gedateerd is, terwijl er een grote behoefte is aan (zorg)woningen en dat de voorziene ontwikkeling een verbetering is ten opzichte van de feitelijke en planologische situatie voorafgaand aan het wijzigingsbesluit, roept dat de vraag op hoe dat zich verhoudt tot het standpunt van de raad dat hij zich gebonden acht aan de strekking en geest van het servituut en dat de raad hier in het wijzigingsbesluit en de opzet van de locatie expliciet rekening mee heeft willen houden.

Gelet op het voorgaande zal het wijzigingsbesluit met de huidige motivering naar de inschatting van de voorzieningenrechter in de bodemprocedure niet in stand blijven.

4.4.    Wat [verzoeker sub 1], de Vereniging en de Stichting verder hebben aangevoerd, onder meer over bomen, behoeft geen bespreking meer. Dit komt zo nodig aan de orde in de bodemprocedure.

Conclusie

5.       De voorzieningenrechter ziet aanleiding een voorlopige voorziening te treffen en het wijzigingsbesluit te schorsen. Dat betekent dat de delen van de bestemmingsplannen, genoemd in artikel VI van het wijzigingsbesluit, voor de locatie herleven.

6.       De raad moet de proceskosten vergoeden.

Beslissing

De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.        schorst bij wijze van voorlopige voorziening het besluit van de raad van de gemeente Zeist van 9 juli 2026, zijnde het "Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist";

II.       veroordeelt de raad van de gemeente Zeist tot vergoeding van in verband met de behandeling van de verzoeken opgekomen proceskosten:

a.       bij [verzoeker sub 1] tot een bedrag van € 214,35;

b.       bij De Vereniging Lyceumkwartier Zeist tot een bedrag van € 1.868,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

III.      gelast dat de raad van de gemeente Zeist aan verzoekers het door hen voor de behandeling van de verzoeken betaalde griffierecht vergoedt, ten bedrage van:

a.       € 200,00 voor [verzoeker sub 1];

b.       € 397,00 voor De Vereniging Lyceumkwartier Zeist;

c.       € 397,00 voor Stichting Beter Zeist.

Aldus vastgesteld door mr. A. ten Veen, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. M.M. van Es, griffier.

w.g. Ten Veen

voorzieningenrechter

w.g. Van Es

griffier

Uitgesproken in het openbaar op 3 november 2026

826-1187