Civiel recht overig
De rechtbank overweegt ten overvloede dat voorgaande niet wegneemt dat Eiser als gewezen (onder)huurder ook…
Rechtbank Arnhem, 21 september 2005
ECLI:NL:RBARN:2005:AU5322 · Rechtbank Arnhem · 21 september 2005
https://www.uitspraken.nl/uitspraak/rechtbank-arnhem/civiel-recht/civiel-recht-overig/eerste-aanleg-enkelvoudig/ecli-nl-rbarn-2005-au5322
Zaakgegevens
Op 21 september 2005 heeft de Rechtbank Arnhem in eerste aanleg uitspraak gedaan in een zaak over civiel recht.
- Instantie
- Rechtbank ArnhemRechtbankDe rechter die de meeste zaken als eerste behandelt: civiele zaken, strafzaken en bestuurszaken.Meer uitleg
- Datum uitspraak
- 21 september 2005
- Datum publicatie
- 4 april 2013
- Zaaknummer
- 125061
- Rechtsgebied
- Civiel recht » Civiel recht overig
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudigEnkelvoudige kamerDe zaak is behandeld door één rechter.Meer uitleg
- ECLI
- ECLI:NL:RBARN:2005:AU5322
Samenvatting
De rechtbank overweegt ten overvloede dat voorgaande niet wegneemt dat Eiser als gewezen (onder)huurder ook in de wet een mogelijkheid wordt geboden een vergoeding van goodwill en ander voordeel te vorderen. Ingevolge artikel 7:308 BW kan een gewezen (onder)huurder van de verhuurder een naar billijkheid te berekenenvergoeding vorderen, indien de verhuurder nabeeindiging van de (onder)huurovereenkomst zijnerzijds, voordeelgeniet tengevolge van het feti dat in de bedrijfsruimte een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het voorheen door de (onder)huurder uitgeoefende bedrijf. De voordelen die in aanmerking komen voor vergoeding betreffen uitsluitend de door de verhuurder genoten voordelen die zijn toe te schrijven aan de ondernemersactiviteiten van de gwezen huurder.
Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 125061 / HA ZA 05-546
Datum vonnis: 21 september 2005
Vonnis
in de zaak van
[eiser],
handelend onder de naam A.B.Catering,
wonende te Gorinchem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
advocaat mr. S. Meeuwsen te Gorinchem,
tegen
de stichting
STICHTING FORT ASPEREN,
gevestigd te Acquoy,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. C.E. Schouten te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en SFA genoemd worden.
De procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 15
juni 2005 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van het
tussenvonnis is op 29 juli 2005 een comparitie van partijen gehouden.
Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is
vonnis bepaald.
De feiten
SFA huurt Fort Asperen in Acquoy van Staatsbosbeheer
gedurende de zomermaanden voor het houden van culturele
manifestaties.
[eiser] heeft vanaf 1999 tot en met 2003, telkens in de
maanden april tot en met september, de in Fort Asperen gelegen
horecagelegenheid De Taveerne geëxploiteerd. Aan deze exploitatie lag
steeds een (onder)huurovereenkomst tussen [eiser] en SFA ten
grondslag, door partijen ‘pachtovereenkomst’ genoemd. Het
ondernemersrisico lag geheel bij [eiser].
De prijs die [eiser] jaarlijks aan SFA diende te betalen voor
het gebruik van de Taveerne en de inventaris werd gerelateerd aan de
door [eiser] te realiseren omzet in het desbetreffende jaar.
SFA heeft in september 2003 de samenwerking met [eiser]
aangaande de exploitatie van De Taveerne beëindigd.
De afspraken die tussen [eiser] en SFA zijn gemaakt over
de afwikkeling van hun samenwerking zijn door SFA bevestigd in een
brief van 7 september 2003 (hierna: de beëindigingsovereenkomst).
Daarin is onder punt 6. (hierna: de afspraak) het volgende opgenomen:
“Het is de intentie voor de Taveerne een oplossing te vinden die ligt in het verlengde van de doelstellingen van de stichting. Afgesproken werd dat de Taveerne de eerste drie jaar in ieder geval niet aan een commerciële uitbater zal worden verpacht. Ook na die drie jaar is dat niet de bedoeling, maar dan is er geen enkele discussie meer over eventuele goodwill.”
In april 2004 is SFA een samenwerking met Labojo Catering
(hierna: Labojo) aangegaan. In een zowel door SFA als Labojo
ondertekend zogenoemd ‘voorstel voor een samenwerkingsafspraak’
van 7 april 2004 staat onder meer het volgende vermeld:
“Samenwerkingsafspraak:
(...) Labojo zal in het seizoen Pasen tot eind september in opdracht van SFA zorgdragen voor de uitvoering van de cateringactiviteiten ten behoeve van de bezoekers van het Fort(terrein) (...)
Exploitatie:
Uitvoering van de cateringactiviteiten in Fort Asperen geschiedt door Labojo voor rekening en risico van de Stichting Fort Asperen. (...) verwacht Labojo, rekening houdend met de inkoopkracht van Labojo en met de geschatte inzet van personeel, een financieel resultaat van minimaal 5% van de omzet voor de Stichting te zullen realiseren.”
[eiser] heeft SFA daarop volgend per brief van 10 juni 2004
een bedrag van € 23.800,= in rekening gebracht. Zij schrijft onder meer:
“Nu de commerciële uitbating van de taveerne door een ander cateringbedrijf wordt verzorgd, brengen wij jullie onderstaand bedrag in rekening als vergoeding voor de door ons opgebouwde goodwill en het gebruik van de naam Taveerne.”
[eiser] brengt op dat bedrag een nog openstaande rekening ad
€ 3.330,56 in mindering.
SFA reageert in een brief van 14 juni 2004. Zij verzoekt
daarin [eiser] over te gaan tot betaling van het openstaande
saldo ad € 3.330,56.
Het geschil
in conventie
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van SFA tot
betaling van € 20.469,44, vermeerderd met contractuele rente vanaf 28
juli 2004 tot de dag van algehele voldoening en de proceskosten, een
en ander uitvoerbaar bij voorraad.
[eiser] legt daaraan ten grondslag dat SFA gehouden is tot
nakoming van de tussen hen geldende beëindigingsovereenkomst.
SFA heeft in strijd met de afspraak onder punt 6. van die overeenkomst
De Taveerne binnen drie jaar na de beëindiging van de exploitatie
daarvan door [eiser] opnieuw commercieel verpacht aan Labojo.
Zij stelt dat uit de aldus geschonden afspraak volgt dat SFA een
goodwillvergoeding verschuldigd is aan [eiser].
SFA voert gemotiveerd verweer. Zij stelt zich primair op het
standpunt dat zij de afspraak onder punt 6. van de
beëindigingsovereenkomst niet heeft geschonden. Subsidiair betwist
SFA dat die afspraak inhoudt dat zij gehouden is tot betaling van een
goodwillvergoeding in het geval zij De Taveerne binnen drie jaar na
beëindiging van de overeenkomst met [eiser] opnieuw
commercieel verpacht. Meer subsidiair verweert SFA zich tegen de
hoogte van de gevorderde vergoeding.
in reconventie
SFA vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot
betaling van € 3.330,56, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 mei
2005 tot aan de dag van algehele voldoening en de proceskosten, een
en ander uitvoerbaar bij voorraad.
SFA stelt daartoe dat [eiser] sinds de beëindiging van de
tussen hen geldende (onder)huurovereenkomst nog niet alle
huurpenningen voor de jaren 2002 en 2003 heeft betaald. [eiser]
is op grond van die overeenkomst gehouden haar betalingsverplichting
na te komen.
[eiser] betwist de vordering in reconventie niet, maar
beroept zich op verrekening. Op de stellingen van partijen wordt
hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
in conventie
[eiser] stelt dat SFA in strijd met de afspraak binnen drie
jaar De Taveerne opnieuw commercieel heeft verpacht aan Labojo. Dit
is volgens haar af te leiden uit het feit dat de afspraken die SFA met
Labojo heeft gemaakt vergelijkbaar zijn met de afspraken die ten tijde
van haar overeenkomst met SFA golden. Zo dient Labojo volgens
[eiser] ten minste 5% van de omzet van De Taveerne aan SFA af
te dragen, zoals zij voorheen een percentage van 10% van de omzet
diende af te dragen ter betaling van de huur. Verder ligt volgens
[eiser] in feite al het ondernemersrisico voor wat betreft de
exploitatie van De Taveerne bij Labojo, zoals het eerder ook geheel bij
haar lag.
SFA heeft gemotiveerd betwist dat Labojo moet worden aangemerkt als commerciële uitbater in de zin van de afspraak onder punt 6. van de beëindigingsovereenkomst. Zij stelt dat de afspraken met Labojo wezenlijk anders zijn dan de afspraken die zij had met [eiser]. Om te beginnen is er geen sprake van (onder)verhuur van De Taveerne aan Labojo, maar heeft SFA Labojo opdracht gegeven om de cateringdiensten ten behoeve van de bezoekers van het Fort en De Taveerne te verrichten. Deze opdracht is vastgelegd in de opdrachtovereenkomst van 7 april 2004, welke door [eiser] reeds bij dagvaarding is overgelegd. Het grootste verschil is volgens SFA dat het ondernemersrisico, anders dan ten tijde van de exploitatie door [eiser], nu bij haar zelf ligt. Labojo ontvangt als tegenprestatie voor haar diensten een managementfee van € 700,= per maand, gedurende zeven maanden.
De rechtbank overweegt het volgende. [eiser] legt aan haar stelling dat Labojo moet worden aangemerkt als een commerciële uitbater in de zin van de beëindigingsovereenkomst, geen andere feiten ten grondslag dan dat SFA met Labojo vergelijkbare afspraken heeft gemaakt als eerder met haar zijn gemaakt. Welke afspraken dat dan zijn, wordt door [eiser] niet gespecificeerd, afgezien van de door haar ter comparitie gestelde vergelijking voor wat betreft het percentage van de omzet van De Taveerne dat als huurprijs zou moeten worden afgedragen aan SFA. [eiser] verwijst hierbij naar de brief van 7 april 2004 van SFA aan Labojo, inhoudende de tussen hen geldende samenwerkingsafspraken, waarin onder meer het volgende staat geschreven:
“Exploitatie: (...) verwacht Labojo (...) een financieel resultaat van minimaal 5% van de omzet voor de Stichting te zullen realiseren.”
De rechtbank stelt voorop dat als gesteld en onbetwist vast staat dat er geen sprake is van een (onder)huurovereenkomst tussen SFA en Labojo. Bij het aldus ontbreken van een huurder-verhuurder relatie tussen SFA en Labojo had het op de weg van [eiser] gelegen haar stelling, dat uit voornoemde bepaling volgt dat Labojo een bepaald percentage van de omzet als huurprijs dient af te dragen, nader te onderbouwen. Dit geldt te meer nu SFA betwist dat die bepaling zulks inhoudt. SFA stelt immers dat de bepaling moet worden bezien in het licht van het ondernemersrisico dat nu bij haar ligt. Zowel winst als verlies komen voor haar rekening en de bepaling houdt niet meer of minder in dan dat Labojo verwacht een winst van 5% van de omzet van De Taveerne voor haar te realiseren, aldus SFA. [eiser] heeft haar stelling dienaangaande niet gespecificeerd. Wel heeft zij ter comparitie gesteld dat het ondernemersrisico betreffende de exploitatie van De Taveerne niet bij SFA maar juist bij Labojo ligt, zoals het eerder ook bij haar lag. De rechtbank stelt vast dat deze stelling van [eiser] geen steun vindt in de in het geding gebrachte producties. Die producties, met name de eerdergenoemde brief van 7 april 2004, bieden wel steun aan de stelling van SFA dat de cateringactiviteiten door Labojo verricht worden voor rekening en risico van SFA. Voorts staat als gesteld en onbetwist vast dat de verantwoordelijkheid voor de feitelijke activiteiten ten tijde van de exploitatie door [eiser] bij haar lag. SFA stelt dat dat nu anders is, omdat zij nu beslist op welke wijze de diensten door Labojo worden verricht. Naar het oordeel van de rechtbank wordt ook deze stelling van SFA ondersteund door de in het geding gebrachte producties. Zo blijkt uit de brief van 7 april 2004 dat Labojo de menukaart, prijzen, promoties en advertenties ter goedkeuring moet voorleggen aan de coördinator van SFA. Dit strookt met de inhoud van de brief van 14 juni 2004 van SFA aan [eiser], waarin SFA stelt dat alle details met betrekking tot de sfeer, inrichting, aankleding, prijsstelling, samenstelling menukaart, instructies en aankleding personeel op aanwijzing van SFA worden bepaald en haar projectcoördinator eindverantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken.
In het licht van het gemotiveerde en met stukken onderbouwde verweer van SFA, had het op de weg van [eiser] gelegen om ter comparitie haar stellingen omtrent de vergelijkbaarheid van de afspraken met Labojo nader te verduidelijken. [eiser] heeft daarentegen volstaan met de verklaring dat de afspraken zoals die uit de producties blijken niet overeenkomen met de afspraken zoals die in werkelijkheid gelden tussen SFA en Labojo. Dit standpunt heeft zij niet met feiten en/of omstandigheden onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] haar stellingen betreffende het schenden van de afspraak door SFA, meer in het bijzonder betreffende de hoedanigheid van commerciële uitbater van Labojo, dan ook onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. [eiser] zal daarom niet worden toegelaten tot het leveren van bewijs. De door [eiser] gestelde schending van de afspraak is niet komen vast te staan, zodat de vordering tot vergoeding van goodwill op grond van die afspraak niet voor toewijzing vatbaar is.
De rechtbank overweegt ten overvloede dat voorgaande niet
wegneemt dat [eiser] als gewezen (onder)huurder ook in de wet
een mogelijkheid wordt geboden een vergoeding van goodwill en
ander voordeel te vorderen. Ingevolge artikel 7:308 BW kan een
gewezen (onder)huurder van de verhuurder een naar billijkheid te
berekenen vergoeding vorderen, indien de verhuurder na
beëindiging van de (onder)huurovereenkomst zijnerzijds, voordeel
geniet tengevolge van het feit dat in de bedrijfsruimte een bedrijf
wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het voorheen door de
(onder)huurder uitgeoefende bedrijf. De voordelen die in aanmerking
komen voor vergoeding betreffen uitsluitend de door de verhuurder
genoten voordelen die zijn toe te schrijven aan de ondernemers-
activiteiten van de gewezen huurder. De rechtbank overweegt dat het
in het licht van het voorgaande op de weg had gelegen van
[eiser] als gewezen (onder)huurder om te stellen en zonodig te
bewijzen dat de SFA genoemd voordeel geniet, waaruit dat voordeel
bestaat en welke ondernemersactiviteiten van haar als (onder)huurder
van De Taveerne hebben geleid tot dat voordeel. Nu zij daaromtrent
echter niets heeft gesteld, komt de rechtbank niet toe aan de
beoordeling of de goodwill waarvan [eiser] de vergoeding vraagt
in rechtens relevante mate valt toe te schrijven aan haar
ondernemersactiviteiten en daarom ingevolge de wet voor vergoeding
in aanmerking komt.
Nu de vordering van [eiser] reeds op grond van het voorgaande zal worden afgewezen, behoeven de overige verweren van SFA geen beoordeling.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SFA worden begroot op:
- vast recht € 450,00
- salaris procureur 1.158,00 (2,0 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 1.608,00
in reconventie
SFA vordert nakoming van de betalingsverbintenis voortvloeiend
uit de overeenkomst met [eiser]. Nu die verbintenis, noch de
hoogte van het gevorderde bedrag wordt betwist, is de vordering voor
toewijzing vatbaar.
[eiser] beroept zich op verrekening met haar vordering op
SFA. Uit het voorgaande volgt echter dat de vordering in conventie zal
worden afgewezen, zodat dit verweer van [eiser] niet kan slagen.
De vordering in reconventie zal dan ook worden toegewezen.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de
proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SFA
worden begroot op € 768,= aan procureurssalaris (2,0 punten × factor
1,0 × tarief € 384,00)
De beslissing
De rechtbank
in conventie
wijst de vordering af,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van SFA tot op heden begroot op € 1.608,=,
in reconventie
veroordeelt [eiser] om aan SFA te betalen een bedrag van € 3.330,56 (drieduizend driehonderd dertig euro en zesenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 8 mei 2005 tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van SFA tot op heden begroot op € 768,=,
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.D. Jacobs en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2005.
de griffier de rechter
coll: AK