WOZ-waarde van een woning. Tot de woning behoort een groot perceel. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk…

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

[eiser] , uit [plaats] , eiser

Procesverloop

Overwegingen

2. De woning is een in 1886 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 193 m² (de hoofdbouwmassa). De woning heeft twee aanbouwen (één van 8 m² en één van 31 m²) en een vrijstaande garage (70 m²). De woning is gelegen op een perceel van 2.580 m² en heeft daarnaast 10.590 m² extra grond.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 475.143,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 918.000,-.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 1.100.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 3 september 2021 voor € 1.190.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 26 februari 2021 voor € 1.325.000,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar ook aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.

9. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is. In de uitspraak op bezwaar staat namelijk dat bij controle van de woning is gebleken dat andere referentiewoningen een beter vergelijkbare ligging hadden en hoe de heffingsambtenaar de verdeling tussen de extra grond en tuin heeft vastgesteld. Er wordt gemotiveerd ingegaan op de bezwaargronden van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat zij niet dezelfde hinder ondervinden aan de vrachtwagens die voor de deur langskomen. Door deze vrachtwagens is de fundering van de woning beschadigd. Daarnaast zijn de referentiewoningen voormalige bedrijfspanden met veel bijgebouwen, wat de referentiewoningen onvergelijkbaar maakt ten opzichte van de woning. De referentiewoningen zijn tenslotte verkocht aan handelsondernemingen en daarom niet te vergelijken met een privéwoning, omdat de OZB voor deze handelsondernemingen bijna geheel aftrekbaar is. Daar komt bij dat de woning is aangewezen als monument, waardoor er niets veranderd mag worden.

11. De heffingsambtenaar stelt dat scheuren in de fundering te verwachten zijn bij een woning van een dusdanige leeftijd. De heffingsambtenaar heeft hier rekening mee gehouden en met het achterstallige onderhoud door het onderhoud op een ‘2’ te waarderen en waar dat kan, te vergelijken met referentiewoningenwoningen uit een overeenkomstige bouwperiode. De heffingsambtenaar stelt verder dat de referentiewoningen qua ligging vergelijkbaar zijn en dat er geen sprake is van bedrijfspanden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoningen, net als de woning, privéwoningen zijn.

12. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen blijkt niet dat het verkeer nabij de woning een negatieve invloed heeft op de waarde. Referentiewoning [adres 4] ondervindt dezelfde verkeersdruk als de woning. De verkeersdruk is verdisconteerd in het verkoopcijfer. Eiser heeft verder ook niet aannemelijk gemaakt of met gegevens onderbouwd dat er wel sprake zou zijn van bedrijfspanden. De rechtbank gaat uit van de juistheid van de stelling van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen slaagt niet.

13. Eiser stelt het niet te begrijpen hoe de heffingsambtenaar taxeert zonder de woning en het perceel gezien te hebben. Het bestaan van de aanbouwen in de taxatiematrix, trekt hij in twijfel. Omdat de aanbouwen er al ver voor 1940 stonden, behoren zij tot de hoofdbouwmassa, zo begrijpt de rechtbank de stelling van eiser.

14. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er wel een taxateur binnen is geweest en het huis heeft opgenomen. Volgens eiser zou die taxateur slechts korte tijd binnen zijn geweest en heeft hij zich niet verdiept in de grond bij de woning.

15. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om een inpandige taxatie uit te voeren. Dat de heffingsambtenaar wel bij eiser langs is geweest, is dan ook een vrije keuze. Het is aannemelijk dat de heffingsambtenaar een beeld heeft van de omstandigheden van de woning van eiser. Het voorgaande brengt ook mee dat de heffingsambtenaar niet is gehouden om een opname te maken van de tuin en extra grond. In zoverre slaagt het betoog van eiser niet. Daarbij merkt de rechtbank op dat eiser in bezwaar wel heeft gevraagd om een taxatie ter plaatse, maar naast zijn stellingen over de situatie heeft hij geen argumenten aangedragen op grond waarvan een nadere opname nodig is. Voor zover eiser stelt dat de aanbouwen beschouwd dienen te worden als deel van de hoofdbouwmassa, overweegt de rechtbank als volgt. Om een goede vergelijking met de referentiewoningen te maken worden herkenbare onderdelen van de woning, zoals een garage, aanbouw of dakkapel in de matrix apart gewaardeerd van de hoofdbouwmassa. Zo kan de heffingsambtenaar de prijs per m² nauwkeuriger vaststellen en is de woning beter te vergelijken met de referentiewoningen. De stelling van eiser dat de aanbouwen onderdeel zijn van de hoofdbouwmassa kan praktisch gezien waar zijn, maar staat daarom aan deze vergelijkingsmethode niet in de weg. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Eiser is het niet eens met de hoogte van de prijs per m² van de grond. Hij wijst erop dat de grond is ingericht en wordt gebruikt voor natuurontwikkeling en er verschillende diersoorten gedijen. Eiser wijst erop dat vergelijkbare gronden in bezit van Staatsbosbeheer en Natuurmonumenten een WOZ-waarde krijgen toegekend van € 2,50 per m² en dat dit ook voor zijn grond zou moeten gelden. Het gedeelte dat nu door de heffingsambtenaar als tuin wordt aanmerkt, is volgens eiser te groot. De grond wordt namelijk evengoed gebruikt voor natuurontwikkeling.

17. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat voor het bepalen van de verdeling tussen grond en restgrond gebruik is gemaakt van oblieke (lucht)foto’s. Daarop is te zien dat 2.580 m² aangemerkt kan worden als grond bij de woning. Daarnaast heeft 4.210 m² (perceel [nummer] ) een agrarische bestemming en 6.380 m² (deel van het perceel [nummer] ) heeft een natuurbestemming. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er is gekeken naar de juridische basis van de grond en niet naar de feitelijke situatie. De heffingsambtenaar stelt dat het aan eiser is om te bepalen hoe hij zijn tuin inricht. Desalniettemin hanteert de heffingsambtenaar een lagere grondprijs dan gewoonlijk. Normaliter geldt dat agrarische grond niet lager wordt gewaardeerd dan € 7,50 per m². In dit geval is uitgegaan van een m²-prijs van € 5,-, dat geldt eveneens voor de referentiewoningen waarbij eveneens grote oppervlakten grond behoren. Tenslotte merkt de heffingsambtenaar op dat de omschreven ligging ("een zo-goed-als Natura 2000 gebied”) niet objectief is vast te stellen.

18. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en overweegt dat het aannemelijk is dat de waarde van de grond niet te hoog is vastgesteld. Het perceel van eiser is niet aangewezen als landgoed op grond van de Natuurschoonwet 1928 en komt dus niet voor belastingvoordelen in aanmerking. De beroepsgrond slaagt niet.

19. Eiser wijst erop dat de WOZ-waarden in [plaats] tussen 2022 en 2023 met 100% zijn gestegen. De rechtbank overweegt dat in het kader van de Wet-WOZ, de WOZ-waarden van de woning van voorgaande jaren geen rol spelen bij de waardebepaling op de waardepeildatum. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

20. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.

21. Eiser heeft gevraagd om een schadevergoeding toe te kennen van
€ 150,- per maand voor elke maand dat er door de heffingsambtenaar uitstel is gevraagd. Dat is volgens eiser een redelijk bedrag voor alle onrust die hem is aangedaan.

22. De rechtbank merkt dit aan als een beroep op immateriële schadevergoeding in verband met het overschrijden van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

23. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (20 maart 2023) en de dag van deze uitspraak zit ruim drie jaar en drie maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 3 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

24. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar.

25. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond vier maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond elf maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (4/15 van € 1.500,-) € 400,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.100,-. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Beslissing

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 400,- schadevergoeding aan eiser;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.100,- schadevergoeding aan eiser.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.