Toetsings aanvangshuurprijs na uitspraak huurcommissie. Geschil over punten voor o.a WOZ-waarde…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12213279 \ UC EXPL 26-3886

Vonnis van 7 oktober 2026

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: [A] ,

tegen

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. W. Bouazzaoui.

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:

- de dagvaarding van 17 april 2026, met producties 1 tot en met 10,
- de conclusie van antwoord van 3 juni 2026, met producties 1 tot en met 7,

- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte aanvullende producties van [eiseres] , met bijlagen A tot en met D,

- de aanvullende productie 8 van [gedaagde] ,

- de brief van [gedaagde] naar aanleiding van de akte aanvullende producties van [eiseres] ,

- de aanvullende producties 9 tot en met 11 van [gedaagde] .

De mondelinge behandeling vond plaats op 9 september 2026. Daarbij was [eiseres] aanwezig met haar echtgenoot [A] , die als gemachtigde optreed en mede-eigenaar is van de woning die [eiseres] aan [gedaagde] verhuurt. [gedaagde] was aanwezig met haar gemachtigde mr. W. Bouazzaoui. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

[gedaagde] heeft op 21 oktober 2025 een verzoek gedaan bij de huurcommissie om te bepalen of de huur die zij betaalt voor de woning (studio) die zij huurt van [eiseres] redelijk is. De huurcommissie heeft vervolgens de huurprijs vastgesteld op € 395,21 per maand. [eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en vindt dat de huurprijs € 834,30 per maand moet zijn. [eiseres] verzoekt de kantonrechter om de huurprijs vast te stellen. De kantonrechter kan op dit moment nog geen eindbeslissing nemen. Partijen mogen zich nog uitlaten over de WOZ-waarde.

[gedaagde] huurt sinds 16 mei 2023 een studio (zelfstandige woonruimte) van [eiseres] voor een aanvangshuurprijs van € 1.025,00 per maand (inclusief € 175,00 servicekosten). De huurcommissie heeft op basis van het woningwaarderingsstelsel de woning 76 punten toegekend, waarbij een aanvangshuurprijs van € 395,21 per maand redelijk is.

[eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie. [eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat de woning 205 punten waard is, wat gelijk is aan een huur van €1.129,47 per maand. [eiseres] heeft in haar akte aanvullende producties het standpunt ingenomen dat de woning 140 punten waard is, wat gelijk is aan een maandhuur van € 834,40. [eiseres] is van mening dat die maandhuur met 10 procent mag worden vermeerderd vanwege de nieuwbouwopslag. Volgens [eiseres] heeft de huurcommissie ten onrechte bepaalde punten niet meegerekend, waaronder het energielabel, de WOZ-waarde, de renovatie van 2023 en de luxe afwerking van de badkamer. [gedaagde] betwist dit. Zij vindt dat de woning 77 WWS-punten waard is. Daar hoort een huurprijs van € 400,40 per maand bij.

Productie C van [eiseres] wordt niet meegenomen in de beoordeling

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvullende producties A tot en met D van [eiseres] , omdat deze veel technische informatie bevatten en [eiseres] deze stukken al bij dagvaarding had kunnen overleggen. Het op het laatste moment indienen van deze stukken (10 dagen voor de mondelinge behandeling) is volgens haar in strijd met de goede procesorde. [eiseres] is van mening dat de stukken wel op tijd zijn ingediend.

De kantonrechter neemt productie C van [eiseres] niet mee in de beoordeling, omdat die een grote hoeveelheid facturen betreft zonder toelichting. Daarnaar gevraagd op de zitting kon [eiseres] ook geen toelichting geven op de facturen en evenmin uitleggen waarom deze stukken zo laat zijn overgelegd.

Producties A, B en D van [eiseres] worden wel meegenomen in de beoordeling. Dit zijn een energieprestatierapport, een taxatierapport en de huurprijscheck zelfstandige woonruimten met puntentelling. De kantonrechter is van oordeel dat het toelaten hiervan niet in strijd is met de goede procesorde. Het zijn geen omvangrijke stukken en de gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gelegenheid gehad om hierop te reageren.

[eiseres] heeft gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigt. Deze vordering zal in het eindvonnis worden afgewezen, omdat door de vordering die [eiseres] heeft ingesteld bij de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie is vervallen. Er valt dus niets te vernietigen.

[eiseres] heeft de kantonrechter verzocht om te oordelen dat de huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren. De kantonrechter zal dit verzoek in het eindvonnis afwijzen.

Een huurder met een overeenkomst voor bepaalde tijd ( [gedaagde] ) kan tot zes maanden na afloop van deze overeenkomst een verzoekschrift bij de huurcommissie indienen en dat heeft [gedaagde] gedaan. [gedaagde] had eerst een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met [eiseres] met een looptijd van 2 jaar. Het einde van die huurovereenkomst is niet aangezegd door [eiseres] . In dat geval wordt de tijdelijke huurovereenkomst voortgezet als een (nieuwe) huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het is dan weliswaar niet mogelijk om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te laten toetsen, maar dat maakt niet dat [gedaagde] niet meer naar de huurcommissie kon stappen voor de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Op grond van de wet wordt ervan uitgegaan dat partijen het eens zijn met de beslissing van de huurcommissie, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert. Dat heeft [eiseres] gedaan. [eiseres] is dus ontvankelijk in haar verzoek.

Partijen hebben discussie over de puntentelling die ziet op WOZ-waarde, het energielabel, de renovatie, de badkamer, de keuken, het aantal verwarmde overige ruimten en de nieuwbouwopslag van 10 procent. De kantonrechter heeft de overgelegde puntentellingen van [eiseres] en [gedaagde] tijdens de zitting besproken per punt waarop deze van elkaar afwijken. De kantonrechter zal de discussiepunten hieronder bespreken.

Tijdens de procedure bij de huurcommissie bestond het pand waarin de studio zit al uit meerdere zelfstandige woonruimten, maar omdat het pand niet kadastraal gesplitst is heeft de huurcommissie bepaald dat voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde van het gehele pand in 2022 (€ 431.000,00) naar rato berekend voor de studio (€ 107.750,00). Voor de WOZ-waarde heeft de huurcommissie daarom 37 punten toegekend.

[eiseres] vindt dat moet worden uitgegaan van de waarde die volgt uit het door haar als productie B overgelegde taxatierapport. Daarin is het hele pand per 1 januari 2023 getaxeerd op € 805.000. De studio van [gedaagde] is gewaardeerd op € 189.000. Dit levert volgens [eiseres] 56 punten op. [gedaagde] is het daar niet mee eens en vindt dat van een WOZ-waarde van € 107.500 moet worden uitgegaan, net als de huurcommissie heeft gedaan. Dit levert volgens haar 37 punten op.

De Hoge Raad heeft bepaald dat een later toegekende WOZ-waarde bij de toetsing van de huurprijs kan worden betrokken, bijvoorbeeld als de WOZ-waarde op de peildatum geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Dat is hier het geval omdat het pand na 2022 ingrijpend is verbouwd. Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter via het WOZ-waardeloket geconstateerd dat de vastgestelde WOZ-waarde van het pand op 1 januari 2024 (ná de verbouwing) € 413.000 was. Aangezien het WOZ-waardeloket openbaar is, kan deze informatie als feit van algemene bekendheid worden betrokken in de beoordeling. Als de vastgestelde WOZ-waarde van 2024 vervolgens wordt verdeeld volgens de verdeelsleutel van de taxateur van [eiseres] over de vier studio’s in het pand, komt daar een waarde uit van € 96.972,40 voor de studio die [gedaagde] huurt. Op basis van de huurprijscheck zelfstandige woonruimten (juli 2022) hoort bij deze WOZ-waarde een puntenaantal van 34. De kantonrechter is daarom van plan om bij de bepaling van de aanvangshuurprijs uit te gaan van het door [gedaagde] voorgestelde puntenaantal van 37. Omdat de informatie uit het WOZ-waardeloket niet met partijen op de zitting is besproken, mogen partijen hier via een akte nog op reageren binnen twee weken na de datum van dit vonnis.

Daarnaast is de kantonrechter opgevallen dat in het door [eiseres] overgelegde taxatierapport de marktwaarde is gesteld op € 805.000, maar op pagina 15 van dat rapport een WOZ-waarde wordt genoemd van € 396.000. Ook dit is niet besproken, wellicht omdat het rapport zo kort voor de zitting is overgelegd. Ook hierop mogen partijen in hun aktes reageren.

De huurcommissie heeft bepaald dat voor het energielabel moet worden gekeken naar het bouwjaar (1907) van het pand. [eiseres] had tijdens de procedure bij de huurcommissie aangevoerd dat de studio energielabel A heeft en dit meegenomen moet worden in de puntentelling. Omdat het label niet alleen op de studio van [gedaagde] van toepassing was maar op het hele pand kon het volgens de huurcommissie niet worden meegenomen in de puntentelling, waardoor moet worden teruggevallen op het bouwjaar van de woonruimte. Daarom heeft de huurcommissie voor het energielabel 0 punten toegekend.

In deze procedure heeft [eiseres] een energielabel C overgelegd dat op 30 juli 2026 is geregistreerd. Volgens haar levert dit 32 punten op die moeten worden meegenomen in de puntentelling. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Zij voert aan dat, anders dan is geoordeeld door de Hoge Raad, een later geregistreerd energielabel niet mag worden meegenomen in de puntentelling. Dit omdat de door de Huurcommissie gehanteerde bouwjaarregeling is bedoeld als privaatrechtelijke sanctie voor het geval dat een verhuurder niet voldoet aan de verplichting om vóór aanvang van de huurovereenkomst een energielabel te laten zien aan de huurder. Daarnaast is in 2025 een elektrische kachel in de woning geplaatst en zou dit volgens haar ervoor hebben gezorgd dat een hoger energielabel is toegekend dan de woning eigenlijk zou moeten krijgen.

De kantonrechter geeft [eiseres] gelijk. De kantonrechter ziet in het door [gedaagde] aangevoerde geen reden om af te wijken van het oordeel van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft bepaald dat een later opgemaakt energielabel alsnog kan worden meegenomen bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs als de feitelijke situatie ten tijde van het opmaken van het label gelijk is aan de situatie bij aanvang van de huur. Uit de stellingen van partijen volgt dat de toestand van de studio tussen het aangaan van de huurovereenkomst (16 mei 2023) en de opname voor het energielabel vrijwel ongewijzigd is. Dat de losse elektrische kachel die in 2025 is geplaatst invloed zou hebben op het energielabel volgt nergens uit. De elektrische kachel wordt ook niet genoemd in het onderliggende energieprestatierapport. Dit betekent dat het in 2026 afgegeven energielabel wordt meegewogen. Dit levert 28 punten op.

[eiseres] heeft primair gesteld dat het pand in 2022 helemaal is verbouwd, onder andere met betrekking tot geluidsisolatie, wooncomfort en EPC (energieprestatiecoëfficiënt), en daarom voldoet aan de energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen van artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012. Dit brengt volgens [eiseres] met zich mee dat de studio voldoet aan de eisen van de COROP-regeling en hierom in aanmerking komt voor extra punten. [gedaagde] betwist dit. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning voldoet aan de eisen van artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 en daarom extra punten verdient. Op de overgelegde foto’s is te zien dat de renovatie grootschalig was, maar niet dat de studio daarna aan de eisen met betrekking tot de geluidsisolatie, het wooncomfort en de EPC voldeed. [eiseres] heeft daarnaast niet toegelicht hoeveel extra punten volgens haar op basis van de COROP-regeling moeten worden toegekend.

[eiseres] heeft verder gesteld dat 9,40 punten moeten worden toegekend voor de renovatie/transformatie die tussen 2022 en 2023 heeft plaatsgevonden. Op grond van het woningwaarderingsstelsel moet een renovatie gewaardeerd worden met 0,2 punt per geïnvesteerde € 1.000,00. Volgens [eiseres] is € 47.398,80 in het kader van de renovatie geïnvesteerd in de studio. [gedaagde] voert hiertegen aan dat de renovatie al was afgerond voor aanvang van de huurovereenkomst en al is meegenomen in de WOZ-waarde en dat deze daarom niet ook nog los mag worden meegenomen in de puntentelling. Dit zou dubbelop zijn.

De kantonrechter ziet geen reden om extra punten toe te kennen voor renovatie van de studio. Zulke renovatiepunten zijn naar het oordeel van de kantonrechter alleen bedoeld als een uitgevoerde renovatie nog niet is verwerkt in de WOZ-waarde. Hier is duidelijk dat [eiseres] in 2022 een grote verbouwing heeft laten uitvoeren, waardoor de studio in de huidige vorm is ontstaan. Daarna zijn het pand en de studio meerdere keren gewaardeerd voor de WOZ. Dat de renovatie/transformatie in de WOZ-waarde nog steeds onvoldoende is meegenomen, is niet (voldoende) onderbouwd door [eiseres] .

De huurcommissie heeft aan de keuken 7,75 punten toegekend. [eiseres] is in haar puntentelling uitgegaan van 6,5 punten voor de keuken en in de puntentelling van [gedaagde] staan 8 punten voor dit onderdeel. Volgens [gedaagde] komt dit verschil doordat [eiseres] bij haar puntentelling gebruik heeft gemaakt van een verkeerde datum (1 juli 2023). De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [gedaagde] de punten goed heeft berekend. De keuken levert dus 8 punten op.

De huurcommissie heeft 10 punten toegekend voor de badkamer. [eiseres] stelt dat aan de badkamer 12 punten moeten worden toegekend, inclusief 2 extra luxepunten. Tijdens de zitting heeft haar gemachtigde toegelicht dat de badkamer in 2023 nieuw was en de wand volledig is betegeld. De gemachtigde van [gedaagde] heeft daar tegenin gebracht dat de badkamer weliswaar netjes is, maar niet luxe. Volgens [gedaagde] is de badkamer 11 punten waard en moeten geen extra luxepunten worden toegekend.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd waarom de badkamer in aanmerking zou komen voor een extra luxepunt. Om voor extra luxepunten in aanmerking te komen moet sprake zijn van een algehele luxe uitvoering van de badkamer die een bepaald kwaliteitsniveau overstijgt. De badkamer ziet er weliswaar netjes uit, maar uit de foto’s en de toelichting hierop van [eiseres] volgen niet dat deze een dusdanige luxe uitvoering heeft dat dit extra kwaliteitspunten oplevert. Daarbij komt dat ‘extra wandtegels’ een apart onderdeel is dat losstaat van de extra luxepunten. De badkamer levert dus 11 punten op.

[eiseres] stelt dat voor het onderdeel ‘aantal verwarmde overige ruimten’ 3 punten moeten worden toegekend. Zij is van mening dat de hal/entree, vaste kasten en wasruimte bij de puntentelling moeten worden meegenomen. [gedaagde] vindt dat hier geen punten voor moeten worden toegekend.

De kantonrechter volgt het standpunt van [gedaagde] . Deze categorie levert alleen punten op als de verwarmde overige ruimten bij de studio horen. De hal, vaste kasten en wasruimte bevinden zich niet in de studio en zijn voor gemeenschappelijk gebruik en maken dus geen deel uit van het gehuurde. Op dit onderdeel worden dus geen punten toegekend.

[eiseres] ook gesteld dat bovenop de huurprijs een nieuwbouwopslag van 10 procent geteld mag worden, waardoor de uiteindelijk te betalen maandhuur volgens haar neerkomt op € 917,73. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dit betwist, omdat volgens hem niet aan alle voorwaarden hiervoor wordt voldaan.

De voorwaarden om in aanmerking te komen voor de nieuwbouwopslag staan in artikel 8a lid 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW):

1. Het moet gaan om een nieuwbouwhuurwoning in het middensegment, met 144 tot en met 186 WWS-punten.

2. De woning moet ná 1 juli 2024 in gebruik zijn genomen en de bouw moet vóór 1 januari 2028 zijn gestart.

3. De verhuurder moet bij het sluiten van de huurovereenkomst kunnen aantonen dat aan de voorwaarden voor de nieuwbouwopslag is voldaan.

Nieuwbouwopslag geldt niet voor woningen die zijn ontstaan door splitsing, omdat daarbij geen extra woonoppervlakte aan de bestaande voorraad wordt toegevoegd.

De kantonrechter is van oordeel dat er geen nieuwbouwopslag bovenop de maandhuur moet komen. De woning voldoet in ieder geval niet aan punt 2 van de hierboven genoemde voorwaarden. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in mei 2023 de eerste bewoner van de studio was. De woning is dus vóór 1 juli 2024 in gebruik genomen. De gemachtigde van [eiseres] heeft hiertegen aangevoerd dat de woning onder overgangsrecht valt, maar heeft dat op geen enkele manier onderbouwd. Dat voor deze regeling overgangsrecht geldt blijkt nergens uit.

Op basis van het bovenstaande is de kantonrechter van plan om de woning in het eindvonnis te waarderen op (afgerond) 106 punten. Dat levert een aanvangshuurprijs van € 564,40 op. Partijen mogen nog reageren op het onderdeel ‘WOZ-waarde’ (zie 4.12 en 4.12). Iedere verdere beslissing wordt daarom aangehouden.

De door [eiseres] gevorderde veroordeling van [gedaagde] in de leges (€ 500,00) die [eiseres] aan de huurcommissie heeft betaald, wijst de kantonrechter in de eindbeslissing af. [eiseres] is die kosten verschuldigd geworden aan de Huurcommissie op grond van artikel 7 UHW. In dat artikel is niet geregeld wat het gevolg is van deze kosten als de kantonrechter de door de Huurcommissie in het ongelijk gestelde partij alsnog in het gelijk stelt. Deze leges vallen niet onder proceskosten. Nu verder niet gesteld of (anderszins) gebleken is op grond waarvan deze kosten voor rekening van [gedaagde] moeten komen, worden die kosten bij gebrek aan (wettelijke) grondslag afgewezen.

De kantonrechter

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 21 oktober 2026 voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder 4.12 en 4.13,

houdt iedere verdere beslissing aan.