Kort geding. Primair beëindiging huurovereenkomst ex art. 7:271 lid 2 BW. Besluit specifieke groepen…

Civiel recht

Voorzieningenrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 12346162 \ MV EXPL 26-115 \ DB 68749

Vonnis in kort geding van 7 oktober 2026

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. W.A. Kempe,

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J. Pearson.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 augustus 2026 met 12 producties;

- de akte van [gedaagde] met productie 1;
- de mondelinge behandeling van 15 september 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

Tijdens de mondelinge behandeling waren namens [eiseres] de heren [A] en [B] aanwezig. Ook mr. Kempe was aanwezig. [gedaagde] is ook naar de zitting gekomen. Hij werd bijgestaan door mr. D.G. van Dam. Tijdens de zitting heeft mr. Van Dam spreekaantekeningen voorgedragen. De voorzieningenrechter heeft die spreekaantekeningen aan het dossier toegevoegd.

De voorzieningenrechter heeft besloten dat hij schriftelijk uitspraak doet.

[gedaagde] woont in de woning van [eiseres] aan de [straat] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaats 2] . [eiseres] eist dat [gedaagde] de woning ontruimt. Zij meent primair dat er een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is gesloten die op 31 juli 2026 is geëindigd. Subsidiair stelt [eiseres] dat [gedaagde] de woning moet ontruimen, omdat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook eist [eiseres] dat [gedaagde] een achterstallig bedrag van € 692,20 aan gebruiksvergoeding en servicekosten aan haar betaalt, alsmede een maandelijkse gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming. [gedaagde] voert verweer. Hij meent dat hij niet valt onder de categorieën van personen met wie zo’n tijdelijke huurovereenkomst kan worden gesloten en dat de huurovereenkomst nog steeds van kracht is. Daarnaast vindt [gedaagde] dat de gestelde tekortkomingen een ontruiming in kort geding niet rechtvaardigen. Het geldbedrag van € 692,20 zou volgens hem al zijn betaald. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af.

In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiseres] niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij de beoordeling moet de voorzieningenrechter de belangen van beide partijen afwegen.

[eiseres] legt aan de gevorderde ontruiming primair ten grondslag dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat [gedaagde] daarom zonder recht of titel in de woning woont. De voorzieningenrechter is van oordeel dat – als dit standpunt van [eiseres] juist is – zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Van [eiseres] kan in beginsel niet worden verwacht dat zij tot de uitkomst van een bodemprocedure blijft dulden dat [gedaagde] zonder recht of titel de woning blijft gebruiken. Daarbij komt dat [eiseres] heeft gesteld dat zij vijf gegadigden heeft voor de woning. Gelet op de sociale insteek van het woonproject waar de woning van [gedaagde] onderdeel van uitmaakt, heeft [eiseres] ook om die reden dus een belang om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van het gehuurde.

De voorzieningenrechter moet in dit kort geding vervolgens beoordelen of het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure zal toewijzen. In dit vonnis in kort geding geeft de voorzieningenrechter alleen een voorlopig oordeel. Bij de beoordeling van de vordering tot ontruiming moet de voorzieningenrechter terughoudend zijn, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en vaak onomkeerbare gevolgen heeft.

[eiseres] stelt dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW hebben gesloten voor de duur van één jaar. Volgens [eiseres] was dit toegestaan, omdat [gedaagde] bij het aangaan daarvan viel onder de categorieën van personen zoals bedoeld in het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’ (hierna: het Besluit). [eiseres] meent namelijk dat [gedaagde] verkeerde ‘in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte’ (artikel 1 sub c van het Besluit). Om die reden is volgens [eiseres] de huurovereenkomst tussen partijen – in navolging van haar aanzegging op 9 juni 2026 – op de afgesproken einddatum van 31 juli 2026 geëindigd.

[gedaagde] weerspreekt dat hij onder de categorieën van personen uit het Besluit viel. Volgens [gedaagde] mocht daarom niet zo’n tijdelijke huurovereenkomst met hem worden gesloten. Dat heeft volgens [gedaagde] tot gevolg dat de huurovereenkomst niet door de aanzegging is geëindigd en dat deze nog steeds van kracht is.

De voorzieningenrechter oordeelt dat het antwoord op de vraag of [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst viel onder de categorieën van personen uit het Besluit in het midden kan blijven. De voorzieningenrechter legt hierna uit waarom.

Als [gedaagde] niet onder de categorieën van personen uit het Besluit viel, mocht [eiseres] met hem geen tijdelijke huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 2 BW sluiten. In dat geval kon [eiseres] de huurovereenkomst dus niet door aanzegging laten eindigen op 31 juli 2026. [eiseres] had de huurovereenkomst in dat geval – conform de wet – tijdig moeten opzeggen met vermelding van een wettelijke opzeggingsgrond. Door [eiseres] is echter niet aangevoerd dat zij de huurovereenkomst op die wijze heeft beëindigd. De voorzieningenrechter gaat er daarom van uit dat er geen rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat – indien [gedaagde] niet onder de categorieën van personen uit het Besluit viel – de huurovereenkomst nog steeds van kracht is.

In het geval dat [gedaagde] wel onder de categorieën van personen uit het Besluit viel, was het [eiseres] toegestaan om met hem een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW te sluiten. Daarvan uitgaande moet dan beoordeeld worden of uit de tussen partijen gemaakte afspraken volgt dat zij daadwerkelijk zo’n huurovereenkomst hebben gesloten die door aanzegging kon worden beëindigd op 31 juli 2026.

Bij deze beoordeling moet de voorzieningenrechter kijken naar de zin die partijen over en weer in alle redelijkheid aan de bepalingen uit de huurovereenkomst mochten toekennen en naar wat zij in alle redelijkheid van elkaar mochten verwachten (de zogeheten Haviltex-maatstaf). Daarbij komt betekenis toe aan onder meer de context van de bepalingen, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of de andere uitleg en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Verder is van belang wie de overeenkomst opgesteld heeft. Eventuele onduidelijkheden in de overeenkomst zullen in beginsel in het nadeel werken van de partij die de overeenkomst heeft opgesteld (HR 1 juli 1977, ECLI:NL:PHR:1977:AB7021).

Voor het onderhavige geval is van belang dat uit de huurovereenkomst duidelijk volgt dat deze is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten van 1 augustus 2025 tot en met 31 juli 2026. In de huurovereenkomst staat over het eindigen daarvan niet de zogeheten aanzeggingsregeling zoals genoemd in artikel 7:271 lid 2 BW, inhoudende dat de overeenkomst tot een einde komt als [eiseres] tussen drie maanden en één maand vóór de afgesproken einddatum [gedaagde] over die einddatum informeert. Weliswaar is het opnemen van deze regeling niet per definitie een vereiste, maar over beëindiging van de huurovereenkomst hebben partijen in artikel 3.2 van de huurovereenkomst wel het volgende afgesproken:

De voorzieningenrechter is onder deze omstandigheden van oordeel dat artikel 3.2 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [eiseres] de overeenkomst niet door aanzegging op de afgesproken einddatum van 31 juli 2026 kon laten eindigen. Uit dit artikel volgt dat partijen hebben afgesproken dat [eiseres] de overeenkomst tegen die datum had moeten opzeggen met inachtneming van de minimale opzegtermijn en de vermelding van een wettelijke opzeggingsgrond. Weliswaar heeft [eiseres] aangevoerd dat de formulering van artikel 3.2 van de huurovereenkomst een administratieve fout is geweest, maar die fout komt in dat geval voor haar rekening. [eiseres] is namelijk een professionele verhuurder die zelf de huurovereenkomst heeft opgesteld.

Zoals hiervoor al toegelicht, gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat de huurovereenkomst door [eiseres] niet is opgezegd. Er heeft dus geen beëindiging conform artikel 3.2 van de huurovereenkomst plaatsgevonden, terwijl dat wel had gemoeten. Dit betekent dat – ook indien [gedaagde] wel onder de categorieën van personen uit het Besluit viel – de huurovereenkomst nog steeds van kracht is. [gedaagde] verblijft daarom niet zonder recht of titel in de woning en de gevorderde ontruiming kan niet op die grondslag worden toegewezen.

[eiseres] legt subsidiair aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder en dat deze tekortkomingen, vooruitlopend op een bodemprocedure, een ontruiming rechtvaardigen. Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter niet aannemelijk geworden dat [eiseres] een zodanig spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de woning dat het oordeel van de bodemrechter over ontbinding en ontruiming niet kan worden afgewacht. Van leefbaarheidsproblemen in de [straat] is niet gebleken aangezien er geen enkele klacht van medebewoners of andere betrokkenen is overgelegd. En volgens [gedaagde] is de verhouding met de medebewoners juist goed. Daar komt bij dat tijdens de zitting is komen vast te staan dat [gedaagde] inmiddels de huur over augustus 2026 en de naheffing servicekosten heeft betaald, zodat de betalingsachterstand relatief beperkt is. [gedaagde] heeft verder aangegeven de huur over september 2026 twee weken na de zitting te betalen en de huur over de daaropopvolgende maanden tijdig te voldoen. [eiseres] zal dus naar verwachting geen huurinkomsten mislopen. Naast het ontbreken van een spoedeisend belang is het onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter in een bodemprocedure tot de conclusie zal komen dat de gestelde tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Daarover overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor genoemd, is [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen over de afgelopen twee maanden niet (tijdig) nagekomen. Verder staat vast dat [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] een hond in zijn woning houdt, terwijl uit artikel 9.3 van de huurovereenkomst volgt dat het niet is toegestaan om huisdieren in het gehuurde te houden. Daarnaast erkent [gedaagde] dat zijn zoon enige tijd bij hem heeft ingewoond, terwijl dat op grond van artikel 2.5 van de huurovereenkomst niet was toegestaan. [gedaagde] heeft hierover aangevoerd dat zijn zoon geen vergoeding voor zijn verblijf betaalde, maar dat betekent niet dat de inwoning alsnog was toegestaan. [gedaagde] heeft ook zijn camper en aanhanger gedurende een bepaalde periode op het terrein van de [straat] geplaatst en tevens een statiegeldcontainer. Voor de plaatsing van deze goederen heeft [gedaagde] niet vooraf de vereiste toestemming gevraagd. Verder heeft [gedaagde] zijn dochters in de gezamenlijke keuken laten mee-eten zonder dat hiervoor een vergoeding werd betaald, terwijl het betalen van zo’n vergoeding kennelijk wel de afspraak was. Ondanks dat [gedaagde] bij zijn handelen mogelijk geen slechte bedoelingen heeft, volgt uit de voornoemde voorvallen wel het beeld dat hij met enige regelmaat handelt zonder zich ervan te vergewissen welke verplichtingen op hem als huurder rusten. Uit het dossier volgt bovendien dat [gedaagde] door [eiseres] meerdere malen terecht op zijn handelen is aangesproken, maar dat hij vervolgens onvoldoende zelfreflectie toont. Dit is klaarblijkelijk de verhoudingen tussen partijen niet ten goede gekomen en dat is te wijten aan [gedaagde] .

Tijdens zitting heeft [eiseres] verder nog naar voren gebracht dat [gedaagde] ook artikel 3.7 van de algemene voorwaarden heeft geschonden, welk artikel inhoudt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben. Volgens [eiseres] volgt uit een door [gedaagde] overgelegde e-mail dat hij in het jaar 2026 meerdere maanden niet in de woning heeft gewoond. De voorzieningenrechter gaat echter niet mee in dit standpunt. Het standpunt is namelijk gebaseerd op een e-mail van 14 september 2026 die door [gedaagde] is overgelegd. Die e-mail bevat een verklaring van een vriend van [gedaagde] , de heer [C] . In de e-mail verklaart de heer [C] dat [gedaagde] ‘gedurende de periode van 15 juni 2026 tot en met 18 september 2026’ op zijn adres woonachtig was. Volgens [gedaagde] is sprake van een verschrijving en heeft de heer [C] per ongeluk twee keer ‘2026’ in plaats van ‘2025’ geschreven. Een aanwijzing hiervoor volgt ook uit de e-mail zelf. In de e-mail wordt namelijk over de bewoning in de verleden tijd geschreven, terwijl de genoemde einddatum daarvan tijdens de verzending van de e-mail nog in de toekomst lag. Ervan uitgaande dat daarom inderdaad sprake is geweest van een verschrijving, is het niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] in het jaar 2026 een periode niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben gehad.

Ondanks dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] op meerdere punten tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, acht de voorzieningenrechter het niet in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkomingen zodanig zijn dat een ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Het grootste deel van de tekortkomingen heeft zich slechts gedurende een bepaalde periode voorgedaan en is inmiddels niet meer aan de orde. Verder geldt dat de omvang en ernst van de tekortkomingen relatief beperkt zijn geweest. Hierbij weegt de voorzieningenrechter mee dat in deze procedure niet is gebleken dat omwonenden hiervan overlast hebben ervaren.

Gelet op het voorgaande kan de ontruimingsvordering van [eiseres] ook niet vanwege de gestelde tekortkomingen worden toegewezen. Dit heeft tot gevolg dat de ontruimingsvordering zal worden afgewezen.

[eiseres] eist verder dat [gedaagde] aan haar een bedrag betaalt van € 692,20 aan gebruiksvergoeding over de maand augustus 2026 en een naheffing servicekosten. Zoals hiervoor al genoemd, is tijdens de zitting vast komen te staan dat [gedaagde] dit bedrag inmiddels heeft voldaan. De voorzieningenrechter wijst de vordering daarom af.

[eiseres] vordert ook een gebruiksvergoeding van € 624,70 per maand totdat [gedaagde] de woning heeft ontruimd. Er is geoordeeld dat de huurovereenkomst niet per 1 augustus 2026 is geëindigd en dat deze nog steeds van kracht is. De voorzieningenrechter wijst de vordering daarom af. Zolang er nog een huurovereenkomst bestaat, is [gedaagde] gehouden huur te betalen (en dus geen gebruiksvergoeding).

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

De voorzieningenrechter:

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend.