Kort geding. Vordering tot nakoming aanneemovereenkomsten toegewezen.

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/617878 / KG ZA 26-573

Vonnis in kort geding van 3 november 2026

in de zaak van

te [vestigingsplaats ] ,
2. [eiser sub 2] B.V.,

te [vestigingsplaats ] ,
3. [eiser sub 3] B.V.,

te [vestigingsplaats ] ,
4. [eiser sub 4] B.V.

te [vestigingsplaats ] ,
5. HABO B.V.,

te Maurik,
6. MBLB HOLDING B.V.,

te Utrecht,
7. [eiser sub 7] B.V.,

te [vestigingsplaats ] ,
8. PALLAS B.V.,

te Utrecht,
9. [eiser sub 9] V.O.F.,

te [vestigingsplaats ] ,
10. [eiser sub 10] B.V.,

te [vestigingsplaats ] ,
11. [eiser sub 11] ,

h.o.d.n. [handelsnaam 1],

te [woonplaats] ,
12. [eiser sub 12] ,

h.o.d.n. [handelsnaam 2],

te [woonplaats] ,
13. [eiser sub 13],

te [woonplaats] ,
14. [eiser sub 14],

te [woonplaats] ,
15. [eiser sub 15],

te [woonplaats] ,
16. [eiser sub 16],

te [woonplaats] ,
17. [eiser sub 17],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisende partijen c.s.] ,

advocaten: mr. O.B. Schoemaker en mr. J.W. Verhoeven

tegen

te Soest,
2. [gedaagde partij sub 2] B.V.,

te [vestigingsplaats ] ,
3. [gedaagde sub 3] B.V.,

te [vestigingsplaats ] ,

gedaagde partijen.

Gedaagde sub 1 en 3 worden vertegenwoordigd door mr. C.G. Huijsmans, advocaat.

Gedaagde partijen zullen hierna samen Rond I c.s. worden genoemd. Afzonderlijk zullen zij: Rond I, [gedaagde partij sub 2] en [gedaagde sub 3] worden genoemd.

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de aan [gedaagde partij sub 2] betekende dagvaarding van 9 oktober 2026 met 29 producties;

- de aan Rond I en [gedaagde sub 3] betekende dagvaardingen van 12 oktober 2026 met

29 producties;
- het verweer van [gedaagde partij sub 2] met 2 producties;

- de conclusie van antwoord van Rond I en [gedaagde sub 3] met 12 producties;

- de aanvullende producties 30 tot en met 33 van [eisende partijen c.s.] ;

- de aanvullende productie 13 van Rond I en [gedaagde sub 3] .

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 20 oktober 2026. Daarbij waren namens [eisende partijen c.s.] aanwezig: [A] , [eiser sub 11] en [B] , bijgestaan door mr. Schoemaker en mr. Verhoeven. Een groot aantal van eisers sub 1 tot en met 17 was ook aanwezig, maar heeft niet het woord gevoerd. Namens Rond I en [gedaagde sub 3] waren aanwezig: [C] (vertegenwoordiger van Rond I en projectontwikkelaar bij [gedaagde sub 3] ) en [D] (projectontwikkelaar bij [gedaagde sub 3] ), bijgestaan door mr. Huijsmans. Namens [gedaagde partij sub 2] is [E] verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Schoemaker een pleitnotitie voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken.

1.3.

2.1.

[eisende partijen c.s.] heeft een spoedeisend belang

3.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De wet gaat ervan uit dat na de kortgedingprocedure een gewone rechtszaak zal komen, een ‘bodemprocedure’. Een kortgedingprocedure loopt op een bodemprocedure vooruit. De voorzieningenrechter moet inschatten of een bodemrechter de vordering waarschijnlijk zal toewijzen. Voor toewijzing is nodig dat [eisende partijen c.s.] daarbij een spoedeisend belang hebben. Dat hebben [eisende partijen c.s.] voldoende aannemelijk gemaakt. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen. [eisende partijen c.s.] hebben de bedrijfsunits nodig voor hun bedrijfsvoering. Bovendien zal hierna worden geoordeeld dat de in de aanneemovereenkomst overeengekomen bouwtermijn van 200 werkbare dagen inmiddels ruimschoots is verstreken en de kosten (waaronder huur- en omzetderving) oplopen voor [eisende partijen c.s.]

3.2.

Het verweer van Rond I en [gedaagde sub 3] dat [eisende partijen c.s.] niet bevoegd zou zijn om rechtsvorderingen in te stellen, slaagt niet. Anders dan Rond I en [gedaagde sub 3] menen, is niet alleen het bestuur van de VvE hiertoe bevoegd. De aanneemovereenkomsten zijn namelijk gesloten door [eisende partijen c.s.] afzonderlijk en niet door de VvE, zodat [eisende partijen c.s.] een vordering tot nakoming van deze overeenkomsten toekomt.

3.3.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag wie aansprakelijk kan worden gehouden voor de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de aanneemovereenkomsten. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moeten de overeenkomsten worden uitgelegd. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij niet alleen aan op de bewoordingen van de overeenkomst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomsten mochten toekennen en op dat wat zij, redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg.

3.4.

[gedaagde sub 3] stelt zich op het standpunt dat zij geen contractspartij is bij deze aanneemovereenkomsten, omdat zij deze overeenkomsten niet heeft ondertekend en daarom ook niet gehouden kan worden tot nakoming hiervan. Dit verweer slaagt niet.

3.5.

Daarvoor geldt het volgende:

• In artikel 2.2 van de aanneemovereenkomsten staat dat de werkzaamheden worden uitgevoerd zoals omschreven in de TO. Artikel 2.3 van de aanneemovereenkomsten bepaalt dat de TO deel uitmaakt van de aanneemovereenkomsten. In de TO staat een onderverdeling tussen de werkzaamheden Deel A en Deel B. Bij Deel A staat: ‘verzorgd door [gedaagde sub 3] ’ en bij Deel B staat: ‘verzorgd door [gedaagde partij sub 2] ’. Een redelijke uitleg van de aanneemovereenkomsten brengt daarom met zich dat [gedaagde sub 3] verantwoordelijk èn aansprakelijk is voor de nakoming van Deel A van de werkzaamheden zoals vermeld in de TO.

• Dat [gedaagde sub 3] hiervoor verantwoordelijk is, heeft [gedaagde sub 3] tijdens de mondelinge behandeling ook erkend. Dat zij deze aanneemovereenkomsten niet ook zelf heeft getekend, is onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde sub 3] wel verantwoordelijk is maar op die verantwoordelijkheid toch niet kan worden aangesproken door [eisende partijen c.s.]

• Bovendien heeft [gedaagde partij sub 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de concept-aanneemovereenkomsten afkomstig zijn van [gedaagde sub 3] . Dit is door [gedaagde sub 3] niet weersproken. Onduidelijkheden over de uitleg van de aanneemovereenkomsten blijven daarom voor rekening en risico van [gedaagde sub 3] , omdat zij de tekst van de overeenkomst heeft opgesteld. Ook deze omstandigheid maakt dat [gedaagde sub 3] zich gebonden heeft aan de uitvoering van de verplichtingen die haar in de aanneemovereenkomsten zijn toebedeeld.

• Daarnaast heeft [gedaagde sub 3] altijd gecorrespondeerd met [eisende partijen c.s.] over de uitvoering van de werkzaamheden onder deel A van de TO.

• Verder is nog relevant dat [gedaagde sub 3] en Rond I gelieerde ondernemingen zijn. Rond I heeft de grond voor de bedrijfsunits verkocht aan de individuele eisers.

• Ten slotte is van belang dat [gedaagde sub 3] de met [gedaagde partij sub 2] gesloten samenwerkingsovereenkomst niet in deze procedure heeft gebracht. [eisende partijen c.s.] hebben eerder wel aan [gedaagde sub 3] gevraagd om deze overeenkomst, maar [gedaagde sub 3] heeft geweigerd die in kopie aan [eisende partijen c.s.] te geven. [gedaagde sub 3] heeft daarmee geen inzicht gegeven in de tussen haar en [gedaagde partij sub 2] gemaakte afspraken. Ook dit werkt in het nadeel van [gedaagde sub 3] .

3.6.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde partij sub 2] verantwoordelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden genoemd onder deel B van de TO. Ook staat vast dat [gedaagde partij sub 2] deze werkzaamheden volledig heeft uitgevoerd. Op 3 november 2025 heeft [gedaagde partij sub 2] aan [eisende partijen c.s.] de mogelijkheid geboden om gebruik te maken van een vervroegde oplevering, zodat [eisende partijen c.s.] de keuze hadden om verder te kunnen gaan met een verdere verbouwing in de bedrijfsunits. Die units zijn casco opgeleverd. Een groot aantal van [eisende partijen c.s.] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Dit betekent dat [gedaagde partij sub 2] heeft voldaan aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten aanneemovereenkomsten.

3.7.

Dat [gedaagde partij sub 2] degene is die de aanneemovereenkomsten heeft ondertekend, maakt – anders dan [eisende partijen c.s.] menen – niet dat hij zich daarmee ook heeft verbonden aan de uitvoering van deel A van de TO. Zoals hiervoor is overwogen, is in de TO bepaald dat Deel A van de werkzaamheden wordt verzorgd door [gedaagde sub 3] en Deel B door [gedaagde partij sub 2] . Dat vervolgens in artikel 2.4 van de aanneemovereenkomsten staat dat: “de ondernemer de volledige verantwoordelijkheid aanvaart om de werkzaamheden zoals hiervoor omschreven en overeengekomen, op de juiste wijze en naar eisen van goed- en deugdelijk werk uit te voeren”, maakt niet dat daarin kan worden gelezen dat [gedaagde partij sub 2] ook de volledige verantwoordelijkheid heeft voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals vermeld onder deel A van de TO. Dit geldt temeer, omdat in artikel 2.1 van de aanneemovereenkomsten staat dat “een deel van de werkzaamheden van de nieuwbouw van het bedrijfsverzamelcomplex” wordt verricht. Dat de werkzaamheden in delen worden uitgevoerd, door verschillende partijen, blijkt dan ook duidelijk uit deze aanneemovereenkomsten en de TO.

3.8.

Dit betekent dat de door [eisende partijen c.s.] ingestelde vorderingen tegen [gedaagde partij sub 2] om bovenstaande reden zullen worden afgewezen.

3.9.

Rond I kan niet worden aangesproken tot nakoming van de aanneemovereenkomsten, omdat zij geen contractspartij is. Rond I heeft deze overeenkomsten niet ondertekend en ook uit de tekst van de overeenkomsten volgt niet dat Rond I bepaalde verplichtingen op zich heeft genomen. Zij is verkoper van de grond en heeft in die hoedanigheid met [eisende partijen c.s.] afzonderlijke koopovereenkomsten gesloten voor de kavel voor de bouw van de bedrijfsunits.

3.10.

Dit betekent dat de door [eisende partijen c.s.] ingestelde vorderingen tegen Rond I zullen worden afgewezen.

3.11.

Omdat [gedaagde sub 3] contractspartij is bij deze aanneemovereenkomsten, heeft zij zich ook verbonden aan de hierin overeengekomen bouwtermijn van 200 werkbare dagen. Tussen partijen is niet in geschil dat deze termijn aanvangt binnen vier maanden nadat de voor de totstandkoming van het werk benodigde onherroepelijke vergunning(en) zijn verkregen en 39 van de 52 bedrijfsunits zijn verkocht. Op 24 mei 2024 maakte [gedaagde sub 3] per brief bekend aan alle kopers dat het benodigde verkooppercentage was behaald en dat aan de voorwaarden om te starten met de bouw was voldaan. Per brief van 19 juli 2024 maakte [gedaagde sub 3] bekend dat overeenstemming was bereikt met de bezwaarmakers. Dit betekent dat de bouwtermijn 4 maanden na 19 juli 2024 is aangevangen, dit is op 19 november 2025.

3.12.

Volgens [eisende partijen c.s.] is de bouwtermijn van 200 werkbare dagen in ieder geval medio december 2025 verstreken. [gedaagde sub 3] meent dat de bouwtermijn niet is overschreden, omdat in geschil is wat een ‘werkbare dag’ is. Volgens [gedaagde sub 3] is zij voor de uitvoering van haar werkzaamheden afhankelijk van derden, zoals Stedin die verantwoordelijk is voor het realiseren van de energieaansluitingen. Omdat Stedin haar verplichtingen niet nakomt, kan [gedaagde sub 3] haar werkzaamheden niet uitvoeren en kan deze dag niet als ‘werkbare dag’ worden beschouwd, aldus [gedaagde sub 3] . Dit verweer slaagt niet. In de tussen partijen gesloten aanneemovereenkomsten, de TO en de Metaalunievoorwaarden is niet overeengekomen wat als ‘werkbare dag’ kan worden beschouwd. Dit blijft voor rekening en risico van [gedaagde sub 3] . [gedaagde sub 3] had, als professionele partij, immers op de hoogte kunnen en moeten zijn van de risico’s van het afspreken van een bepaalde bouwtermijn en haar afhankelijkheid van derden zoals Stedin en Vitens. Indien [gedaagde sub 3] meent dat dagen waarop derden hun werkzaamheden niet uitvoeren geen ‘werkbare dag’ zijn, dan had het op haar weg gelegen om dit expliciet in de aanneemovereenkomsten op te nemen. Zelfs als er geen sprake zou zijn van werkbare dagen, omdat Stedin haar verplichtingen niet nakomt, heeft [gedaagde sub 3] onvoldoende onderbouwd dat zij nog 3 maanden aan werkbare dagen over heeft (zie verder hierna onder 3.16).

3.13.

Dit betekent dat [eisende partijen c.s.] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de overeengekomen bouwtermijn van 200 werkbare dagen is verstreken en [eisende partijen c.s.] aanspraak kan maken op nakoming van de aanneemovereenkomsten. Het verweer van [gedaagde sub 3] dat de vordering tot nakoming van de aanneemovereenkomsten te onbepaald is, slaagt niet. Zoals hiervoor onder 3.5 is overwogen, moet [gedaagde sub 3] deel A van de werkzaamheden zoals vermeld in de TO verrichten.

3.14.

Het verweer van [gedaagde sub 3] dat in de Metaalunievoorwaarden is bepaald dat de overschrijving van de uitvoeringsperiode de opdrachtgever geen recht geeft op schadevergoeding of ontbinding, maakt bovenstaande niet anders. [eisende partijen c.s.] maken immers geen aanspraak op schadevergoeding of ontbinding, maar op nakoming van de aanneemovereenkomsten.

3.15.

3.16.

Volgens [gedaagde sub 3] is de combi-aannemer, die werkt in opdracht van Stedin en Vitens, nog tot eind oktober bezig met het afronden van haar werkzaamheden. Het is volgens [gedaagde sub 3] voorzienbaar dat de combi-aannemer deze termijn niet haalt, omdat zij telkens ergens anders werkzaamheden moet verrichten, die kennelijk meer prioriteit hebben. Uit de door [gedaagde sub 3] overgelegde planning is [gedaagde sub 3] na afronding van de werkzaamheden door de combi-aannemer per eind oktober 2026 nog tot 2 februari 2027 bezig om alle werkzaamheden af te ronden. Dat is nog ruim 3 maanden. Deze termijn is te lang. Onder deze specifieke omstandigheden mag meer van [gedaagde sub 3] verwacht worden. [eisende partijen c.s.] hebben (bijna) alles al geruime tijd betaald en kunnen geen gebruik maken van hun units omdat [gedaagde sub 3] nog niet klaar is, ook in de naaste toekomst niet. Het is daarbij een keuze van [gedaagde sub 3] om niet alvast wat werkzaamheden te verrichten in afwachting van de door de combi-aannemer uit te voeren werkzaamheden. Zo heeft [gedaagde partij sub 2] op de mondelinge behandeling verklaard dat hij bij een bespreking met [gedaagde sub 3] en [eisende partijen c.s.] als optie heeft genoemd om alvast een deel van de bestrating aan te leggen. [gedaagde sub 3] heeft ervoor gekozen om dat niet te doen. Dat is voor haar rekening. Onder deze omstandigheden mag van [gedaagde sub 3] worden verwacht dat zij zo snel mogelijk oplevert, ook als dat betekent dat het werk minder efficiënt kan worden uitgevoerd en dus meer kost. Dit alles maakt dat [gedaagde sub 3] de werkzaamheden uiterlijk op 15 december 2026 moet opleveren op straffe van een dwangsom.

3.17.

[eisende partijen c.s.] vorderen verder dat [gedaagde sub 3] wordt veroordeeld tot oplevering van het werk, met toepassing van nieuwe althans onbeschadigde en duurzame, antraciet/grijze betonklinkers in de bestrating op het gehele perceel van de op te leveren panden.

3.18.

[eisende partijen c.s.] hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hergebruik van de bestaande antraciet/grijze betonklinkers niet voldoet aan wat partijen in de aanneemovereenkomsten hebben afgesproken. Dat nieuwe stenen moeten worden gebruikt, blijkt niet uit de aanneemovereenkomsten of uit de TO. [eisende partijen c.s.] doen een beroep op een afbeelding in de verkoopbrochure. Ook als aan die afbeelding rechten kunnen worden ontleend, is niet gebleken dat dit resultaat onmogelijk is met hergebruik van de bestaande betonklinkers.

3.19.

Bovendien hebben [eisende partijen c.s.] een beperkt belang bij deze gevraagde voorziening in kort geding, omdat de bestaande betonklinkers relatief eenvoudig kunnen worden vervangen door nieuwe betonklinkers als een bodemrechter oordeelt dat partijen dat zijn overeengekomen.

3.20.

Ook vorderen [eisende partijen c.s.] veroordeling van [gedaagde sub 3] tot beveiliging en beveiligd houden van het terrein waarop de bedrijfsunits gelegen zijn, tot aan de volledige en deugdelijke oplevering van het gehele project.

3.21.

Deze vordering zal worden afgewezen. Uit de tussen partijen gesloten aanneemovereenkomsten of uit de TO volgt niet dat op [gedaagde sub 3] de verplichting rust om het terrein waarop de bedrijfsunits gelegen zijn te beveiligen en beveiligd te houden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisende partijen c.s.] nog een beroep gedaan op een zorgplicht van [gedaagde sub 3] en artikel 6:162 BW. Ook dit is onvoldoende voor de toewijzing van de vordering. Hiervoor is immers nodig dat [gedaagde sub 3] onrechtmatig handelt door de bedrijfsunits niet preventief te beveiligen. Dit hebben [eisende partijen c.s.] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Een enkele inbraak in één van de bedrijfsunits is onvoldoende om van [gedaagde sub 3] te verwachten dat zij het gehele bouwterrein beveiligt. Beveiligingsmaatregelen zijn kostbaar en [eisende partijen c.s.] kunnen ervoor kiezen om hun bedrijfsunits leeg te laten of te maken. Ze kunnen de bedrijfsunits toch nog niet echt gebruiken, zolang [gedaagde sub 3] niet oplevert.

3.22.

Aan de veroordeling zal een dwangsom worden verbonden, die zal worden beperkt zoals vermeld in 4.1.

3.23.

[gedaagde sub 3] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partijen c.s.] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.24.

Zoals hiervoor is geoordeeld, zullen de vorderingen van [eisende partijen c.s.] die zij heeft ingesteld tegen Rond I en [gedaagde partij sub 2] worden afgewezen. Dit betekent dat [eisende partijen c.s.] in beginsel in de proceskosten van Rond I en [gedaagde partij sub 2] moet worden veroordeeld. Niet gesteld of gebleken is dat Rond I afzonderlijke proceskosten heeft gemaakt, omdat zij verweer heeft gevoerd samen met [gedaagde sub 3] . Dit geldt ook voor [gedaagde partij sub 2] , omdat zij in persoon procedeert.

De voorzieningenrechter

4.1.

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 3] in de proceskosten van € 2.235,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,- aan kosten van betekening als [gedaagde sub 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 3] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

4.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

4809