Rechtbank Noord-Holland · Eerste aanleg - enkelvoudig · Belastingrecht

Rechtbank noord-holland

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon, verweerder.

Procesverloop

Overwegingen

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 640 m³ en de oppervlakte van het perceel is 878 m². De woning is voorzien van een vrijstaande garage (58 m³) en aangebouwde woonruimte (110 m³).

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 282.000 en stelt daartoe het volgende. In het bestreden besluit van 24 september 2021 is erop gewezen dat het onjuist is om de waarde van de eigen woning te vergelijken met andere waardes, maar doet de gemeente vervolgens hetzelfde om de WOZ-waarde van de woning te kunnen vaststellen. Voorts is eiser van mening dat hij de gebruikte referenties beter kan onderzoeken dan een computerprogramma van een gemeente dat kan/doet. Er komt nergens duidelijk naar voren op welke manier er rekening is gehouden met de verschillen, met name de ligging tussen de woning en vergelijkingsobjecten en worden de in de uitspraak op bezwaar gebruikte afkortingen Kw/Lu, Oh en Li nergens nader toegelicht. De woning is gelegen aan een drukke weg en het vergelijkingsobject [adres 1] is rustig gelegen. Voorts betwist eiser de getaxeerde waarde voor dit vergelijkingsobject op de waardepeildatum. Tenslotte beroept eiser zich op een artikel in NH Nieuws waarin staat dat de huizenprijzen in Hollands Kroon in vergelijking met het jaar 2019 met 0,3% zijn gedaald, zodat de WOZ-waarde niet kan zijn gestegen ten opzichte van het vorige jaar.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix met bijlage. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [woonplaats] . De nieuwe taxatie resulteert in een waarde van € 360.421. De WOZ waarde is daarom niet te hoog vastgesteld, aldus verweerder.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat volgens vaste jurisprudentie (zie o.a. gerechtshof ’s-Gravenhage 2 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BU5518) verweerder is toegestaan om in elke fase van de procedure andere vergelijkingsobjecten aan te voeren ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. Van strijd met de goede procesorde is naar oordeel van de rechtbank in de onderhavige zaak geen sprake.

7. De rechtbank stelt op basis van het verhandelde ter zitting vast dat er een drietal verschrijvingen in de waardematrix staan. Bij het vergelijkingsobject [adres 3] staat voor het woninggedeelte een grootte vermeld van 660 m². De rechtbank begrijpt dat hier de inhoud van het woninggedeelte is bedoeld, dus het aantal kubieke meters (m³) en niet het aantal vierkante meters (m²). In de bijlage bij de waardematrix is de inhoud van 660 m³ wel correct in het tabel aangegeven. Voorts staan de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] in de waardematrix met een ‘4’ en ‘5’ qua ligging gekwalificeerd. Ook dit berust op een kennelijke verschrijving en hier dient gemiddeld (‘3’) te worden gelezen. Zoals verweerder ter zitting heeft uitgelegd zijn de objecten gelegen in dezelfde kern en zijn genoemde afwijkingen niet goed denkbaar. Dat in de taxatie voor deze objecten is uitgegaan van een gemiddelde ligging wordt eveneens ondersteund door de bijlage bij de waardematrix, waar in de berekening enkel voor de woning een correctie is toegepast voor de ligging (‘2’). Met betrekking tot genoemde vergelijkingsobjecten is geen correctie toegepast voor de ligging, hetgeen erop wijst dat in de waardebepaling van een gemiddelde ligging (‘3) is uitgegaan. De genoemde verschrijvingen in de waardematrix doen op zichzelf bezien geen afbreuk aan de juistheid van de taxatie van verweerder nu de berekening in de bijlage bij de waardematrix berust op de juiste gegevens.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix, de daarbij behorende bijlage en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door verweerder in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het betreft alle vrijstaande woningen in [woonplaats] met een vergelijkbaar bouwjaar en ze hebben allemaal een gemiddelde kwaliteit en staat van onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

9. Eiser stelt dat [adres 1] geen goed vergelijkingsobject is, omdat de inhoud aanzienlijk kleiner is dan die van de woning en [adres 1] aan een rustige weg ligt. De rechtbank volgt deze stellingen niet. De verschillen tussen het vergelijkingsobject en de woning zijn niet dermate groot dat daar in de waardering geen rekening mee gehouden kan worden. De rechtbank acht [adres 1] een goed vergelijkingsobject. Met het verschil in inhoud is blijkens de waardematrix ruimschoots rekening gehouden. Hierbij is ook in aanmerking genomen dat de waarde van extra kubieke meters lager ligt, hetgeen tot uitdrukking is gebracht in een lagere waarde per kubieke meter voor de woning. Uit de waardematrix kan worden opgemaakt dat de waarde per kubieke meter van de woning 26% lager is vastgesteld dan de prijs per kubieke meter van [adres 1] . De ligging van de woning is gekwalificeerd met een ‘2’ en [adres 1] is gekwalificeerd met een liggingsfactor ‘3’, waarbij het verschil in ligging is verwerkt in de vierkante meterprijs. [adres 1] heeft weliswaar een rustige ligging, maar is, zo begrijpt de rechtbank, op ‘3’ gezet omdat het ligt tegenover een tennispark en een parkeerplaats.

10. Blijkens de matrix is voor wat betreft [adres 1] uitgegaan van een getaxeerde waarde per 1 januari 2020 van € 321.000. Dit vergelijkingsobject is verkocht op 27 februari 2019 voor € 300.000. De rechtbank acht de hierbij gehanteerde indexering niet onjuist. Verweerder heeft toegelicht dat tussen de verkoopdatum en waardepeildatum bij vrijstaande woningen sprake was van een stijgende markt. Verweerder heeft dit onderbouwd met een overzicht van de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in Hollands Kroon over een periode van twee jaar (2019-2020). Het betoog van eiser dat ertoe strekt dat in de taxatie van verweerder voor wat betreft [adres 1] is uitgegaan van een te hoge waarde per waardepeildatum, faalt dan ook.

11. Anders dan eiser meent is verweerder niet tot de vaststelling van de WOZ-waarde gekomen door deze te vergelijken met de WOZ-waardes van de vergelijkingsobjecten of met de WOZ waarde van de woning over andere jaren. Verweerder baseert de waarde op de zogeheten ‘vergelijkingsmethode’. Daarbij baseert verweerder zich op gerealiseerde (en geïndexeerde) verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (vergelijkingsobjecten). Verweerder heeft terecht voor het bepalen van de waarde geen WOZ-waarden tot uitgangspunt genomen. Immers, doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij kan derhalve geen betekenis worden toegekend aan waardestijgingen ten opzichte van de WOZ-waarde in eerdere belastingjaren. Voor zover eiser een waardering voorstaat op basis van vergelijking van WOZ-waarden, verwerpt de rechtbank deze benadering.

12. In de hertaxatie in de beroepsfase is uitgekomen op een waarde van € 360.421 welke belangrijk hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde (van € 299.000). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog is in vergelijking tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

13. Eiser stelt dat in het bestreden besluit alleen maar wordt herhaald wat eiser aankaart en dat er niet duidelijk naar voren komt hoe er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiser niet hierin. In de toelichting op de beslissing is ingegaan op de door eiser naar voren gebrachte klachten. Voorts is uitgelegd dat de waarde is bepaald op basis van marktgegevens van vergelijkingsobjecten. Daarbij is blijkens de uitspraak rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals verschillen qua inhoud, grootte van het perceel, bijgebouwen, bouwjaar en ligging. Een aantal waardebepalende factoren is in de uitspraak weergegeven met een afkorting. Deze waardebepalende factoren zijn voor de woning en de vergelijkingsobjecten gewaardeerd met een cijfer ‘3’. De betekenis van de afkortingen in de waardematrix is als volgt: Kw/Lu= kwaliteit/luxe, Oh= onderhoud en Li= Ligging. De factor drie (3) duidt op ‘gemiddeld’. Het enkele feit dat de betekenis van de afkortingen en de gehanteerde factor ‘3’ in de uitspraak niet nader zijn toegelicht brengt de rechtbank niet tot het oordeel dat de uitspraak onvoldoende is gemotiveerd of dat het motiveringsbeginsel of enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is geschonden. Dat eiser het niet eens is met het besluit, maakt het besluit niet onvoldoende gemotiveerd. Deze grief faalt derhalve.

14. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

Rechtsmiddel

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.