WOZ; woning; standaard; stijgingspercentages

Rechtbank noord-holland

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 december 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Overwegingen

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1974 met een aanbouw uit 2005. De inhoud van de woning is 620 m³ (inclusief 158 m³ aanbouw) en de oppervlakte van het perceel is 1.550 m². De woning is voorzien van extra grond (820 m²), een carport en een berging/schuur.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.

3. Eiser bepleit een waarde tussen de € 682.000 en € 715.000 en stelt daartoe het volgende. De gemiddelde waardestijging van vrijstaande woningen is volgens gegevens van het CBS 6,5%. De stijgingspercentages van de vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk 1,9%, 5,7% en -3,25%. Daarmee is aannemelijk dat de waardestijging van de gemeente [woonplaats] onder het landelijk gemiddelde ligt en dat de waardestijging van 14,9% van de woning te hoog is. Voorts stelt eiser dat de in de matrix genoemde inhoud van de blokhut onjuist is en dat de totale kostprijs daarvan circa € 1.500 is geweest. Tenslotte stelt eiser dat de woning niet daadwerkelijk door een makelaar of taxateur is beoordeeld.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle vrijstaande woningen te [woonplaats] .

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten qua type en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten in de kern van [woonplaats] liggen en dat de woning in het buitengebied ligt, waar op grond van het bestemmingsplan beperkingen gelden. Het betoog van verweerder dat hij een en ander had kunnen uitzoeken als eiser dit eerder had aangevoerd gaat eraan voorbij dat de ligging een basale feitelijke kwestie is die verweerder in het kader van de waardebepaling op zitting paraat moet hebben. Eiser heeft niet weersproken dat de beperkingen ten gevolge van het bestemmingsplan enkel betrekking hebben op de bouw van opstallen en dat bouw aan de achterzijde van de woning wel is toegestaan. Een en ander leidt de rechtbank tot de conclusie dat de vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten betekent wel dat verweerder moet onderbouwen dat hij met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden.

7. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix en foto’s een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel. Verweerder is bij de taxatieopbouw van de woning uitgegaan van de laagste waarde per vierkante meter kaveloppervlakte in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. Dat komt de rechtbank logisch voor, aangezien de woning de grootste kavel heeft (wet van het afnemend grensnut). Om vergelijkbare redenen kan de rechtbank de gehanteerde waarde per kubieke meter goed volgen. Voorts is rekening gehouden met verschillen in kwaliteit en met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank acht aannemelijk dat de beperkingen die van het bestemmingsplan uitgaan niet zodanig zijn dat verweerder van een verschil in ligging had moeten uitgaan.

8. Voorts voert eiser aan dat de in bezwaar genoemde inhoud van de blokhut onjuist is en dat het onjuist is daar een waarde aan toe te kennen van € 6.400 omdat de blokhut slechts € 1.500 heeft gekost. Verweerder heeft aan de hand van de matrix ter zitting toegelicht dat uit een controle van de objectkenmerken aan de hand van een luchtfoto is geconstateerd dat achter de woning een berging of een blokhut staat. Aan deze berging of blokhut is in de taxatieopbouw een vaste waarde gegeven, maar het gaat er uiteindelijk om of de totale waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat is volgens verweerder niet zo. De rechtbank stelt voorop dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). De rechtbank acht het verschil in vierkante meters (16 of 13,6) te gering voor de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verder beschikken twee van de drie vergelijkingsobjecten ook over een berging. Omdat tussen partijen niet in geschil is dat de verschillen tussen de bergingen voldoende in de taxatieopbouw tot uitdrukking komen, acht de rechtbank verweerder er in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

9. Eiser voert nog aan dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die voor het vorige jaar aan de woning is toegekend, nu volgens de gegevens van het CBS de gemiddelde waardestijging van vrijstaande woningen 6,5% bedraagt. Ook voert eiser aan dat de waarden van de vergelijkingsobjecten met verschillende percentages zijn gestegen. De rechtbank wijst erop dat het stijgingspercentage van de WOZ-waarde ten opzichte van eerdere jaren geen gegeven is waar bij de waardebepaling van de woning belang aan kan worden gehecht. De waarde van de woning moet namelijk ieder jaar opnieuw op basis van verkoopprijzen van andere objecten bepaald worden. Het kan daarom inderdaad gebeuren dat de waarde van de woning stijgt met een ander percentage dan de gemiddelde waardestijging, of dat de ontwikkeling van de WOZ-waarden van jaar tot jaar van de vergelijkingsobjecten onderling verschilt.

10. De rechtbank overweegt ten slotte dat verweerder ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast in het algemeen niet verplicht is iedere woning door een taxateur te laten bekijken. Ook in dit geval was daar geen reden toe.

11. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te is hoog vastgesteld.

12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

Rechtsmiddel

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.