WOZ. Belanghebbende is eigenaar van een bedrijfspand waarvan de WOZ-waarde voor het jaar 2024 is vastgesteld…

Rechtbank noord-holland

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2026 in de zaak tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende

(gemachtigde: C. Zeddeman),

de heffingsambtenaar van de gemeente Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Overwegingen

1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een bedrijfspand dat bestaat uit twee kantoorruimten, een opslag/magazijnruimte en een werkruimte die dateren uit 1989 en een technische installatieruimte die dateert uit 2016. Verder is het object voorzien van een parkeerplaats en een fietsenstalling. De opstallen hebben een gebruiksoppervlakte van in totaal 8.108 m². De ondergrond en het bij het object behorende terrein hebben een oppervlakte van in totaal 9.708 m².

2. Bij de onderhavige beschikking heeft verweerder de waarde van het object vastgesteld op € 6.417.000. Bij zijn verweerschrift heeft verweerder een taxatieverslag ingediend waarin de vastgestelde waarde als volgt is gespecificeerd:

Geschil
3. In geschil is de waarde van het object.

4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde, gelet op de haar ter beschikking staande marktgegevens, niet hoger is dan € 5.775.000. Belanghebbende heeft daarvoor aangevoerd dat het object is gekocht voor € 8.400.000 en wordt verhuurd voor € 550.000 per jaar. Volgens belanghebbende heeft verweerder de door hem gehanteerde hogere jaarhuur van € 603.160 niet gemotiveerd en is de door verweerder genoemde gebruiksoppervlakte onjuist. Verder stelt belanghebbende dat de verkoopmatrix van verweerder niet toetsbaar is omdat de vergelijkbaarheid van het object en de vergelijkingsobjecten niet is onderbouwd. Bij zijn nadere stukken heeft belanghebbende factsheets van de vergelijkingsobjecten ingediend waarin maten en prijzen worden genoemd die afwijken van de maten en prijzen in de matrix van verweerder. Verder meent belanghebbende dat verweerder niet duidelijk heeft gemaakt waarom hij de methode van huurwaardekapitalisatie heeft toegepast en tegelijk de vergelijkingsmethode, dat verweerder de gehanteerde toestandsdatum niet heeft gemotiveerd en niet heeft gemotiveerd of en in hoeverre de sale-and-lease-back-constructie van invloed is geweest op de vastgestelde waarde.

5. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking waarbij de waarde wordt vastgesteld op € 5.775.000.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en heeft daarvoor verwezen naar de in 2 weergegeven specificatie. Bovendien heeft verweerder erop gewezen dat de huidige eigenaar van het object het object in 2021 heeft gekocht voor € 8.400.000. Volgens verweerder is een waarde van € 6.417.000 daarom zeker niet te hoog.

7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. De bewijslast voor de juistheid van de vastgestelde waarde ligt bij verweerder. Uit de door verweerder ingediende stukken komt naar voren dat de waarde is bepaald volgens de methode van kapitalisatie van bruto huur. In beroep heeft verweerder echter de vergelijkingsmethode toegepast. Volgens artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsbepaling instructie waardebepaling Wet WOZ kan deze methode ook bij niet-woningen worden toegepast. Verder heeft verweerder gewezen op de prijs van € 8.400.000 waarvoor de huidige eigenaar het object in 2021 heeft gekocht. Dat is nog beduidend hoger dan de vastgestelde waarde. Verweerder heeft bij zijn verweerschrift een overzicht gegeven van verkoopcijfers en huurprijzen van vergelijkingsobjecten. Uit de koopprijs van het object volgt een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 1.036,01. Daarmee heeft het object een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte die lager of zelfs veel lager is dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Alleen het object [adres 2] te [plaats] heeft een lagere prijs per vierkante meter, namelijk € 914,83.

10. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt naar voren dat sprake is van sale-and-lease-back-constructie. Het pand is door belanghebbende gekocht voor € 8.400.000 en is het pand aan de verkoper verhuurd voor een aanvangshuur van € 550.000 per jaar. In dit kader stelt belanghebbende dat verweerder inzichtelijk moet maken hoe de aankoopprijs is beïnvloed door structuur- en financieringsmotieven. Dit standpunt is onjuist. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde kan, ook bij niet-woningen, worden aangenomen dat de aankoopprijs de waarde in het economische (WEV) verkeer is. Is de aankoopprijs niet gelijk aan de WEV, dan dient de partij die zich daarop beroept het verschil aannemelijk te maken. Nu belanghebbende stelt dat de aankoopprijs niet de WEV is, dan ligt het op haar weg om aannemelijk te maken waarom en in welke mate de aankoopprijs afwijkt van de WEV. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende daarin niet geslaagd. De aanvangshuur van € 550.000 per jaar vormde kennelijk geen verhindering voor een koopprijs van € 8.400.000.

11. De rechtbank overweegt dat indien van een te waarderen object een recente koopprijs bekend is, die prijs het beste uitgangspunt is voor het vaststellen van de waarde per de waardepeildatum. In hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd vindt de rechtbank geen reden om daarvan af te wijken. De rechtbank komt daarom niet meer toe aan een oordeel over de mogelijke uitkomsten van de huurwaardekapitalisatiemethode of de vergelijkingsmethode. Uitgaande van de aankoopprijs van € 8.400.000, acht de rechtbank de vastgestelde waarde van € 6.417.000 daarom niet te hoog.

12. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

13. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.

Beslissing

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

1. de naam en het adres van de indiener;

2. de datum van verzending;

3. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

4. e redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).