Kort geding. Burengeschil. Hinder door vocht en schimmel. Veroordeling tot meewerken aan maatregelen die…

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 23
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 januari 2026.

Op basis van de gegevens uit ons onderzoek concluderen wij dat er sprake is van een lekkage:

Tijdens de visuele inspectie, de capacitieve vochtmeting en het thermografisch onderzoek in de slaapkamer hebben wij vochtplekken midden in de muur geconstateerd, aan de zijde die grenst aan de buren. Dit kan wijzen op een lekkage vanuit een waterleiding of afvoerleiding. Volgens de verklaring van de opdrachtgever bevindt zich een badkamer met toilet aan de andere kant van de muur bij de buren. Een nader onderzoek bij de buren zal bevestigen of dit de oorzaak van de lekkage is.

Tijdens de visuele inspectie van het platte dak hebben wij een loszittende bitumen vlap/dakbedekking op het dak van de buren waargenomen, evenals loszittende bitumen bij een doorvoer. Hoewel deze locaties tijdens onze inspectie niet vochtig aanvoelden, sluiten wij niet uit dat ze mogelijk een lekkage kunnen veroorzaken, Verdere controle of reparatie kan nodig zijn om deze mogelijkheid volledig uit te sluiten.

Voor een definitieve oplossing is aanvullend onderzoek bij de buren en mogelijk herstelwerkzaamheden aan het dak aan te raden.

Op basis van het vervolgonderzoek dat is uitgevoerd in de woningen aan de [adres 1] en [bedrijf 2], [postcode] [plaats 1], kunnen wij concluderen dat er hoogstwaarschijnlijk sprake is van een lekkage in de badkamer van [adres 1]. Deze lekkage veroorzaakt niet alleen schade in de badkamer zelf, maar beïnvloedt ook de aangrenzende woning op nummer [bedrijf 2].

Samenvatting van de bevindingen:

Badkamer [adres 1]:

Tijdens de visuele inspectie hebben wij scheurtjes en schimmelvorming geconstateerd in de tegelvoegen van de muur die grenst aan de buren. Ook is het plafond van de badkamer aan het afbladderen, wat wijst op vochtschade. Reparaties aan de douchewand, gecombineerd met de losgelaten afsluitstrip, zijn mogelijke oorzaken van waterinsijpeling in de muren en vloer.

Capacitieve vochtmetingen:

Verhoogde vochtwaarden boven de 30% zijn gemeten op meerdere plaatsen in de badkamer van [adres 1], wat duidelijk aangeeft dat er sprake is van waterinsijpeling.

Thermografisch onderzoek:

Thermografische opnames hebben temperatuurverschillen aangetoond, vooral rond de mengkraan en onder de douchebak. Deze “hotspots” wijzen op plaatsen waar vocht waarschijnlijk lekt of zich ophoopt.

Bevindingen bij [adres 2]:

In de woning op nummer [adres 2] zijn vochtplekken waargenomen op de muur in de woonkamer, grenzend aan de badkamer van nummer [adres 1]. In de slaapkamer is na het verwijderen van de spiegel een schimmelplek ontdekt op dezelfde hoogte als de badkamermuur van de buren. Dit bevestigt dat het vochtprobleem zich uitstrekt tot de aangrenzende woning.

Conclusie:

Het vervolgonderzoek bevestigt dat de badkamer van [adres 1] een lekkageprobleem heeft, waarschijnlijk veroorzaakt door slechte afdichtingen en reparaties bij de douchebak en de douchewand. Deze lekkage heeft geleid tot verhoogde vochtwaarden en vochtschade aan zowel de badkamer zelf als aan de aangrenzende woning op nummer [adres 2]. De vochtplekken en schimmelvorming in de slaapkamer en woonkamer van nummer [adres 2] wijzen erop dat het vocht vanuit de badkamer van nummer [adres 1] doorsijpelt naar de buren, wat verdere schade aan de constructie kan veroorzaken als er niet snel wordt ingegrepen. Om verdere schade te voorkomen, is het noodzakelijk om de exacte bron van de lekkage in de badkamer van nummer [adres 1] vast te stellen en zo snel mogelijk reparaties uit te voeren.

[bedrijf 2] heeft daarbij een aantal reparatie- en herstelwerkzaamheden geadviseerd om de lekkage op te lossen en verdere schade te voorkomen, waaronder herstel van tegelvoegen, plafond en afdichtingen in de badkamer van [gedaagden].

Ten tijde van een visuele inspectie van de douchehoek heb ik bij de mengkraan van de douche wat kleine gebreken waargenomen aan het voegwerk van de wand bij de

mengkraan. Echter, als ik naar het schadebeeld kijk bij de naastgelegen woning, kan dit niet door deze kleine gebreken in het voegwerk komen. Ook omdat dhr. zelf [[eisers], toevoeging rechtbank] in de woning helemaal geen schade heeft.

Op de slaapkamermuur troffen wij vocht- en schimmelplekken aan. Deze manifesteerden zich in het midden van de betreffende muur en hadden zich in de loop der tijd uitgebreid.

Uit het schadebeeld hebben wij kunnen afleiden dat er sprake moet zijn van lekkage vanuit de naastgelegen badkamer van de buren i.c. huisnummer [bedrijf 1]. Lekdetectie onderzoek, uitgevoerd door door [bedrijf 2], uitgevoerd op 23 juli- en 11 september 2024, heeft uitgewezen dat er sprake is van: slecht voegwerk en vervangen kitvoegen in de badkamer van de buren. Bovendien heeft tomografisch onderzoek uitgewezen dat er rond de warmwaterleiding, ter plaatse van de douchemengkraan, sprake is van verhoogde temperatuur, De genoemde gebreken zijn ons inziens de oorzaak van de vocht- en schimmelplekken op de muren van uw verzekerde.

Aan de zijde van uw verzekerde is geen sprake van lekkage van leidingen of afvoeren. Wel vertoonde de dakbedekking en loodslabben, ter plaatse van de aansluiting op de dakopbouw, openstaande verbindingen en aansluitingen. deze hebben vooralsnog niet tot lekkageschade geleid. ook het schadebeeld sluit niet aan op eventuele lekkage van deze aansluiting.

Op 7 juli 2025 heeft [bedrijf 4] nogmaals onderzoek gedaan waaronder weer vochtwaarden gemeten. Buiten het schadebeeld is toen een referentievochtwaarde gemeten van 31.3 digits en binnen het schadebeeld een afwijkende vochtwaarde van 161.8 digits. [bedrijf 4] heeft vervolgens geconcludeerd:

Gedurende het onderzoek worden er geen leiding technische gebreken waargenomen welke referent zijn aan een lekkage.

Visuele inspectie van de badkamer [van [gedaagden]., toevoeging rechtbank] geeft gebreken zichtbaar aan voeg en kitnaden van douchecabine. Er is sprake van onthechting van de kitnaden en slechte staat van de voegnaden […].

en geadviseerd:

Het voeg- en kitwerk van de douche te verwijderen om aansluitend nieuw voeg- en kitwerk door een erkend bouwbedrijf/ kitbedrijf aan te laten brengen. Ook dient de S-Koppelingen opnieuw te worden af gekit.

Wij zijn langs geweest voor een opname en zagen al gauw dat de vermoedelijke oorzaak van de waterschade niet in het huis van gedupeerde zou moeten plaatsvinden gezien het schadebeeld.

Toen wij langsgingen bij nummer [bedrijf 1], zagen wij een badkamer met achterstallig onderhoud alsook verhoogde waarden in de voegen rond de douchebak maar ook bij de gootsteen. Wij vermoeden dus dat er sprake is van 2 lekkages, 1 via het kitwerk en een via de afvoer van de wasbak (gezien beide waterschades toenemen als hun buren thuis zijn).

Door slecht kit- en voegwerk in de badkamer van onze verzekerde is schade ontstaan aan de woning van uw cliënten. Onze verzekerde is hiervoor aansprakelijk en dient de schade zo spoedig mogelijk te (laten) herstellen.

I. [gedaagden]. zal veroordelen om uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, voor rekening van [gedaagden]. opdracht te geven aan [bedrijf 6] te [plaats 2] (of een ander professioneel kitbedrijf, ISO 9001 gecertificeerd en VCA geregistreerd dat ter zitting door [eisers] is aanvaard) en de hierna te melden herstelwerkzaamheden uit te laten voeren in de badkamer van [gedaagden]., en kopie van die opdrachtverstrekking gelijktijdig te doen toekomen aan [eisers] waarbij [gedaagden]. zijn gehouden om daarbij tevens de opdracht te geven tot schriftelijke verslaglegging (met fotomateriaal) van de herstelwerkzaamheden en dat rapport binnen zeven dagen na ontvangst aan [eisers] te verstrekken. De herstelwerkzaamheden waartoe opdracht moet worden gegeven houden de volgende in:

badkamer [gedaagden].

? de S-koppelingen (opnieuw) deugdelijk af (laten) kitten,

? het volledige voeg- en kitwerk in de badkamer verwijderen en volledig nieuw voeg- en kitwerk aan laten brengen,

? alle doorvoeren en aansluitingen waterdicht afwerken, met inbegrip van de aansluiting douchewand op douchebak en de douchemengkraan, en

? aansluitend een droogprotocol uit te voeren met inzet van bouwdrogers/ontvochtigers tot de gemeten vochtwaarden aan de woningscheidende wand structureel zijn gedaald tot referentieniveau (buiten schadebeeld ca. 31,3 Digits; te hanteren als richtwaarde met redelijke bandbreedte), bevestigd door twee opeenvolgende meetrondes met minimaal 7 dagen interval; en daarvan, binnen 2 dagen na afronding, een oplever- en meetrapport met foto’s, meetreeksen en testverslagen aan [eisers] te verstrekken,

woning [eisers]

• en voorts ten aanzien van de herstelwerkzaamheden in de woning van [eisers], voor rekening van [gedaagden]. opdracht te geven aan het herstelbedrijf [bedrijf 1] (die terzake al op de hoogte is van de problematiek), althans aan een vakbekwaam en onafhankelijk aannemingsbedrijf dat door de verzekeraars van partijen (ASR en ABN) in hun onderling overleg daartoe wordt aangewezen, althans een ander te goeder naam en faam bekend staand vakbekwaam herstel-/aannemingsbedrijf, de aangrenzende wand in de slaapkamer op de eerste verdieping van [eisers], alsmede het plafond en wand in de woonkamer volledig te (laten) herstellen en af te (laten) werken in de oorspronkelijke staat (verwijderen aangetast stucwerk, antischimmel-behandeling, nieuw stucwerk en schilderwerk met waterdichte verf) na voltooiing van het droogprotocol. En zal bepalen dat [gedaagden]. ervoor dienen zorg te dragen dat vorenbedoeld herstel uiterlijk ononderbroken een aanvang neemt op 12 januari 2026 in verband met de in de dagvaarding gememoreerde zwangerschap,

II. [gedaagden]. zal verbieden de douche zodanig te gebruiken dat waterbelasting optreedt op wanden/vloeren van de douche, totdat het hierboven bedoelde herstel aantoonbaar en deugdelijk is afgerond en de vochtwaarden stabiel op referentieniveau liggen (opleverrapport), op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 250,00 per overtreding met een maximum van € 10.000,00, althans in goede justitie te bepalen,

III. zal bepalen dat [gedaagden]. een boete verbeuren van € 250,00 per dag dat zij niet voldoen aan het onder I gevorderde, met een maximum van € 20.000,00,

IV. [gedaagden]. zal veroordelen in de proceskosten inclusief de nakosten.

Hinder en spoedeisend belang

Oplossing

Zoals bij die gelegenheid door de voorzieningenrechter met partijen is besproken, moeten [gedaagden]. op zo kort mogelijke termijn op hun kosten het voeg- en kitwerk van de douchecabine door een erkend kitbedrijf/ bouwbedrijf laten vernieuwen en [eisers] van de genomen en te nemen stappen schriftelijk op de hoogte stellen.

Als na afloop van het droogprotocol blijkt dat daarmee de oorzaak van de lekkage niet (geheel) is weggenomen, waaronder wordt verstaan dat het vochtpercentage in de woningscheidende muur ter plaatse van de huidige vochtplekken niet is gedaald tot het door [eisers] gestelde en door [gedaagden]. niet betwiste referentieniveau van circa 31,3 digits, en het betrokken kitbedrijf/ bouwbedrijf een volgende meest waarschijnlijke oorzaak aan de kant van [gedaagden]. aanwijst zal [gedaagden]. het daarvoor nodige herstel ook op een zo kort mogelijke termijn tegen gebruikelijke voorwaarden op hun kosten moeten laten uitvoeren. Dit proces moet zich herhalen totdat de aanpassing het beoogde effect heeft; het vochtpercentage in de woningscheidende muur ter plaatse van de vochtplekken is gedaald tot circa 31,3 digits.

Hiertoe en op de hierna onder de beslissing vermelde wijze, zal de voorzieningenrechter [gedaagden]. veroordelen. Voor toewijzing van specifieke verdergaande vorderingen bestaat in afwachting van de resultaten van de eerste aanpassing op dit moment onvoldoende grond.

Geen dwangsom

Proceskosten

• de aansluiting met kit van de (douche)wanden op douchebak

• de aansluiting met kit van de douchemengkraan,

en [eisers] schriftelijk te informeren door wie en wanneer het werk plaatsvindt, en hen van de resultaten daarvan op de hoogte te stellen, binnen een week nadat deze beschikbaar zijn, en

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2026.

1680