Huur woonruimte. Verhuurder wordt veroordeeld om een raam te herstellen en deugdelijke maatregelen te treffen…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 12141648 \ VV EXPL 26-41

Vonnis in kort geding van 10 juni 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.F. de Jong,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. B.P. van Overeem.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- de mondelinge behandeling van 23 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de aanvullende producties van [eiser];

- de producties van [gedaagde];

- de spreekaantekeningen van [gedaagde];

- de aanhouding ten behoeve van een minnelijke regeling.

Ten slotte is vonnis gevraagd en bepaald.

Met ingang van 1 januari 2012 huurt [eiser] van [gedaagde] een bedrijfsruimte met een onzelfstandige dienstwoning (hierna: de woning) en parkeerterrein aan de [adres] te [plaats].

[eiser] exploiteert in de bedrijfsruimte een restaurant annex bargelegenheid. Zij is woont met haar echtgenoot en thans achtjarige zoon [minderjarige] in de woning. [minderjarige] lijdt aan een zeldzame stofwisselingsziekte en staat op de wachtlijst voor een levertransplantatie.

[eiser] heeft bij [gedaagde] meermaals melding gemaakt van gebreken aan de bedrijfsruimte en de woning.

In opdracht van [eiser] heeft Bureau voor Bouwpathalogie een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar de staat van het gehuurde. Op 8 mei 2023 heeft Bureau voor Bouwpathologie een rapport uitgebracht. Bij dat rapport is een rapport gevoegd van [bedrijf] ten aanzien van de constructie van het gehuurde.

Bij vonnis in kort geding van 15 augustus 2024 is [gedaagde] veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, over te gaan tot het herstel van de dakbedekking van het gehuurde.

Op 26 maart 2025 is in de bodemzaak tussen partijen een vonnis gewezen waarin [gedaagde] (onder meer) is veroordeeld om binnen een termijn van drie maanden de dakbedekking, de dakconstructie en de verzakte vloer van de woning te herstellen op straffe van een dwangsom. [gedaagde] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen.

Omdat [gedaagde] volgens [eiser] geen gevolg gaf aan de veroordelingen heeft zij in kort geding gevorderd de opgelegde dwangsommen te verhogen zonder maximum. Deze vordering is bij vonnis van 29 oktober 2025 afgewezen.

Per e-mail van 2 maart 2026 heeft de gemachtigde van [eiser] onder meer het volgende aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:

[eiser] vordert - samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen 21 dagen, althans binnen een termijn die de kantonrechter redelijk acht, alle gebreken aan de woning zoals benoemd in de dagvaarding deugdelijk en structureel te herstellen, en wel zodanig dat sprake zal zijn van een veilige en steriele woning, een en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de redelijke kosten te betalen die [eiser] zal moeten maken voor het vinden van en verblijven in vervangende woonruimte totdat de gebreken volledig en deugdelijk zijn hersteld.

[eiser] legt aan de vordering (samengevat) ten grondslag dat in de woning sprake is van een voor de gezondheid gevaarlijke en onveilige situatie. In het bijzonder wijst zij daarbij op de gezondheidstoestand van haar achtjarige zoon die aan een zeldzame stofwisselingsziekte lijdt en op de wachtlijst staat voor een levertransplantatie. Volgens [eiser] is het voor [minderjarige] noodzakelijk om te verblijven in een steriele en veilige woonomgeving. Vanwege de aanwezigheid van schimmels, scheuren en ongedierte voldoet de woning daar niet aan. Daarmee is volgens [eiser] sprake van een levensbedreigende en acute noodsituatie. De ongelimiteerde dwangsom is volgens [eiser] noodzakelijk omdat [gedaagde] aan eerdere veroordelingen tot herstel geen gevolg heeft gegeven.

[gedaagde] voert verweer. Zij voert in de eerste plaats aan dat de vordering niet toewijsbaar is omdat in de bodemzaak al is geoordeeld over de uit te voeren werkzaamheden en de daaraan verbonden dwangsommen. Van een toename van de gebreken is volgens haar geen sprake. Daarnaast voert zij aan dat gevraagde voorziening te onbepaald is en de uitvoering ervan feitelijk ook onmogelijk. De vordering tot betaling van redelijke kosten voor andere huisvesting mist bovendien een wettelijke grondslag.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

[eiser] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de gebreken aan de woning die zien op de verzakte vloer, de actieve schimmelvorming in de woon- en badkamer, de scheuren in de muren en vloeren, de open constructie van de zijgevel, de ratten- en muizenoverlast en het gebroken raam aan de voorgevel deugdelijk te herstellen. [eiser] wil dat [gedaagde] deze werkzaamheden binnen een termijn van 21 dagen, althans binnen een termijn die de kantonrechter redelijk acht, af te ronden en de woning zodanig op te leveren dat sprake is van een steriele en veilige woning. Als zij dat niet doet dan vindt [eiser] dat [gedaagde] een dwangsom van € 2.500,00 per dag moet betalen.

Gelet op de (niet betwiste) stelling van [eiser] dat het voor haar achtjarige zoon [minderjarige] noodzakelijk is om te verblijven in een steriele en veilige woonomgeving, heeft [eiser] een spoedeisend belang bij de vordering tot herstel van de gebreken. Met toewijzing van die vordering (op straffe van een dwangsom) dient echter terughoudendheid te worden betracht. Het staat vast dat voor een deugdelijk herstel van de verzakte vloer, de scheuren in muren en vloeren en de open constructie van de zijgevel zeer ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zijn. Op voorhand is echter niet eenvoudig vast te stellen op welke wijze dit herstel moet plaatsvinden, noch binnen welke termijn dit gerealiseerd kan worden. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de vordering ten aanzien van deze gebreken zich niet leent voor toewijzing in kort geding. Bovendien is [gedaagde] in het bodemvonnis van 26 maart 2025 reeds veroordeeld tot herstel van de verzakte vloer van de woning. Voor zover de vordering betrekking heeft op de schimmelvorming is deze evenmin toewijsbaar. In het bodemvonnis van 26 maart 2025 is door de kantonrechter al overwogen dat de schimmelvorming geen gebrek is dat voor rekening van [gedaagde] komt (r.o. 4.20).

Ten aanzien van de gestelde ratten- en muizenplaag ligt dit anders. Volgens [eiser] zijn door de scheuren en kieren in muren en vloeren openingen ontstaan waardoor ratten en muizen zich gemakkelijk toegang tot de woning verschaffen. Dat dit een terugkerend probleem vormt, is door [gedaagde] niet gemotiveerd weersproken. Evenmin heeft zij aangevoerd dat dit probleem inmiddels duurzaam is opgelost. [eiser] stelt dat zij en haar gezin de ratten en muizen ’s nachts letterlijk over het plafond horen lopen. Dat het huurgenot daardoor wordt aangetast, neemt de kantonrechter aan. Een dergelijke situatie kan de gezondheid en veiligheid van de bewoners in gevaar brengen, zeker gezien de gezondheidssituatie van de zoon van [eiser]. Gezien de omvang en duur van het probleem is de kantonrechter van oordeel dat dit als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek moet worden aangemerkt. Gelet op het spoedeisend belang en haar verantwoordelijkheid als verhuurder zal [gedaagde] worden veroordeeld tot het treffen van deugdelijke bestrijdingsmaatregelen.

Verder is volgens [eiser] sprake van een gebroken raam aan de voorgevel. [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd betwist. Een dergelijk gebrek belemmert een normaal en veilig gebruik van de woning en dient zonder onnodige vertraging te worden hersteld. Dat het hier een gebrek betreft waarvoor [gedaagde] niet aansprakelijk is, is gesteld noch gebleken. De vordering tot herstel van het raam zal daarom worden toegewezen.

De kantonrechter ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom te beperken en te maximeren als in de beslissing vermeld.

Ten slotte vordert [eiser] de redelijke kosten voor het vinden van en verblijven in vervangende woonruimte totdat de gebreken volledig en deugdelijk zijn hersteld. Deze vordering wordt afgewezen. Nog afgezien van de vraag wat in dit verband als “redelijke kosten” heeft te gelden, is van een duidelijke grondslag voor deze vordering onvoldoende gebleken.

Omdat beide partijen op onderdelen ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde] om deugdelijke maatregelen te nemen ter bestrijding van de ratten- en muizenoverlast in de woning, zodanig dat de oorzaak en overlast wordt weggenomen, alsmede om het gebroken raam in de voorgevel vakkundig te herstellen, en deze werkzaamheden binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis volledig af te ronden.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.