WOZ, traditionele molen, beroep gegrond.

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 25/1308

en

1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2024 (de aanslag OZB). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum tot de juiste hoogte heeft vastgesteld.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben de waarde van de woning op de waardepeildatum niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt daarom de waarde in goede justitie vast op € 450.000. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag worden verminderd. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 581.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2024 opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar van 21 januari 2025 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot € 504.000.

De rechtbank heeft het beroep op 28 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en diens [echtgenote] , de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 119 m² en aangebouwde woonruimte van 21 m². De woning is gelegen op een perceel van 2941 m². De woning beschikt daarnaast over een traditionele molen en een perceel extra grond met een oppervlakte van 8220 m².

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 21 mei 2025 door [taxateur] opgemaakt.

In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 513.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] .

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in beroep ook een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is door de gemachtigde van belanghebbende opgesteld op 10 oktober 2023.

In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking getaxeerd op een waarde van € 190.000 in verhuurde staat en € 290.000 vrij van huur. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en de [adres 8] .

Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Ter zitting is tussen partijen vast komen te staan dat er een instanthoudingsverplichting en onderhoudsverplichting rust op de traditionele molen die is gelegen op het perceel van de woning.

Belanghebbende stelt dat de onderhoudskosten aan de traditionele molen de waarde van de woning negatief beïnvloeden omdat deze verplichting bij verkoop door een potentiële koper zal worden meegewogen in de prijs die hij bereid is te betalen. Ter onderbouwing van de kosten die voortvloeien uit deze verplichtingen heeft belanghebbende twee offertes voor herstel van de molen van 27 oktober 2023 en 4 maart 2024 door aannemingsbedrijf [bedrijf] en een kostenraming van 24 juni 2021 door Erfgoed Zeeland overgelegd. Uit de offertes van aannemingsbedrijf [bedrijf] volgt een bedrag voor herstel van € 470.690 en € 557.568 en uit de kostenraming van Erfgoed Zeeland een bedrag voor herstel van € 175.038.

De heffingsambtenaar stelt dat de traditionele molen bij de waardering reeds op nihil is gewaardeerd en daarom voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de traditionele molen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ondanks dat er op de traditionele molen een instant- en onderhoudsverplichting rust uit de Monumentenwet niet volgt dat een dergelijke traditionele molen in een (zeer) goede staat moet worden gebracht.

Naar het oordeel van de rechtbank is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de gehanteerde referentiewoningen als gevolg van de aanwezigheid van de traditionele molen. Partijen zijn het erover eens dat er aan de instant- en onderhoudsverplichting van deze molen kosten verbonden zijn. Belanghebbende heeft daartoe stukken overgelegd. Uit deze stukken volgen aanzienlijke bedragen om de molen te herstellen. Het is de rechtbank onduidelijk welke kosten er gemoeid zijn om de molen in een staat te brengen die in overeenstemming is met de op de traditionele molen rustende instant- en onderhoudsverplichting. Dat er echter een verplichting bestaat om de nodige kosten te maken ter herstel van de traditionele molen, en dat dit een negatieve invloed heeft op de waarde staat vast. In de waardering door de heffingsambtenaar is geen rekening gehouden met deze kostenpost. De waarde van de woning is daarom niet aannemelijk gemaakt door de heffingsambtenaar.

Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd hoeft daarom geen behandeling.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 190.000 in verhuurde staat en € 290.000 vrij van huur aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waardes met het door hem overgelegde taxatierapport onvoldoende heeft onderbouwd om belanghebbende hierin te volgen. Onder meer omdat de door belanghebbende gehanteerde referentiewoningen niet voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast is door belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden in de waardering met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde referentiewoningen.

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 450.000.

5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934, elk punt met een wegingsfactor 1. De dagtekening van de beschikking is 24 februari 2024. De dagtekening van de uitspraak op bezwaar is 21 januari 2025. Belanghebbende heeft niet gesteld dat ten aanzien van de werkzaamheden van zijn gemachtigde sprake is van een bijzonder geval, waarvoor toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing moet blijven. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt daarom op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn reis- en verblijfkosten van € 35. De vergoeding bedraagt in totaal € 835.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier op 9 oktober 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.