WonenBreburg wil dat huurster de gehuurde woning verlaat, omdat zij tekortschiet in de nakoming van haar…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 12035562 \ CV EXPL 25-4272

Vonnis van 28 oktober 2026

in de zaak van

STICHTING WONENBREBURG,

te Tilburg,

eisende partij,

hierna te noemen: WonenBreburg,

gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,

tegen

[bewindvoerder] , H.O.D.N. [bewindvoerderskantoor] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [huurder],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. I. Stolting.

WonenBreburg wil dat [huurder] de gehuurde woning verlaat, omdat zij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als huurster. De woning is vervuild en staat vol met spullen. Ook ervaren omwonenden overlast, met name vanuit de dochter van [huurder] en haar gasten. [huurder] is een kwetsbare vrouw die begeleiding nodig heeft. Deze begeleiding is de laatste tijd niet op juiste wijze aangeboden, waardoor [huurder] meer moeite heeft gehad met het ordenen van haar leven en het schoonmaken van haar woning. Zij heeft een groot belang bij behoud van de woning. De kantonrechter oordeelt dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en moet kijken naar de belangen van partijen. Het belang van [huurder] bij behoud van de woning weegt zwaarder dan het belang van WonenBreburg bij ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vorderingen van WonenBreburg daarom af.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 12,
- de conclusie van antwoord met productie 1,

- de nagekomen producties 13 tot en met 17 van WonenBreburg,

- de mondelinge behandeling van 15 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de akte van [huurder] na de mondelinge behandeling met productie 2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

WonenBreburg verhuurt met ingang van 3 maart 2025 aan [huurder] de woning aan [adres 1] (hierna: het gehuurde). In artikel 5.4 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

• het tijdig betalen van de verschuldigde huurpenningen;

• geen geluidsoverlast veroorzaken, waaronder wordt begrepen; hard praten, schreeuwen, harde muziek draaien, met deuren slaan;

• geen enkele vorm van overlast veroorzaken o.a. voortkomend uit het houden van huisdieren en (overmatig) middelengebruik;

• geen huisdieren in het gehuurde houden, behoudens met toestemming van verhuurder;

• geen personen in het gehuurde toe laten die overlast veroorzaken. Huurder is aansprakelijk voor het gedrag van zijn bezoek;

• de gehele woning, of een gedeelte van de woning, mag niet onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden worden, behoudens met toestemming van verhuurder;

• het is niet toegestaan drugs te verhandelen vanuit het gehuurde, of personen toelaten in het gehuurde die in drugs handelen. Voorts zal de huurder geen hennep (laten) telen in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde of anderszins handelingen verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet;

• in de gemeenschappelijke ruimte(n) zoals portiek of tuin geen rommel maken of achterlaten, geen geluidsoverlast veroorzaken, geen fietsen of brommers stallen, geen graffiti of beschadigingen aanbrengen;

• schade in/aan het gehuurde veroorzaakt door toedoen van de huurder of door toedoen van personen die zich met zijn toestemming in het gehuurde bevinden, moet vergoed worden aan verhuurder;

• goed onderhouden van woning en tuin.

• De woning is alleen verhuurd aan huurder en huurder woont hier alleen.

• Dochter van huurder mag huurder alleen buiten de woning bezoeken, dit is besproken met huurder.

• Dochter van huurder mag hier ook niet wonen en/of overnachten.

• Dochter van huurder maakt nu en in de toekomst geen aanspraak op de woning.

• Huurder werkt mee aan aangekondigde en onaangekondigdé huisbezoeken door WonenBreburg.

• Huisdieren zijn niet toegestaan

• Houdt huurder zich niet aan een of meerdere voorwaarden als voornoemd en/of andere voorwaarden uit de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden dan zal de huurovereenkomst met huurder worden beëindigd.”

Op 14 maart 2025 stuurt WonenBreburg aan [huurder] een waarschuwing waarin zij aangeeft dat [huurder] zich niet houdt aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst. WonenBreburg geeft aan dat [huurder] zichzelf niet laat begeleiden. Ook laat [huurder] haar dochter toe in de woning en slaapt zij daar samen met een vriend. Tot slot heeft WonenBreburg tijdens twee controles geconstateerd dat de woning ernstig vervuild is.

Per brief van 9 april 2025 wijst WonenBreburg [huurder] nogmaals op de met haar gemaakte afspraken in de huurovereenkomst. WonenBreburg geeft aan dat indien de voorwaarden niet worden opgevolgd, zij een juridische procedure zal starten om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van de woning te vragen. WonenBreburg wijst wederom op de verplichte begeleiding, de aanwezigheid van de dochter van [huurder] en de vervuilde woning. WonenBreburg geeft [huurder] een tweede officiële waarschuwing.

Per brief van 29 september 2025 heeft WonenBreburg [huurder] gevraagd de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Zij deelt [huurder] mee dat zij zich niet aan de gemaakte afspraken uit de huurovereenkomst houdt. Ook is er op 22 augustus 2025 een monteur langsgekomen om de verwarming te controleren. De controle kon niet plaatsvinden, omdat de woning te vies was.

Op 25 oktober 2025 vindt er een incident plaats in het gehuurde de (ex-)vriend van de dochter van [huurder] spullen en/of meubilair naar buiten heeft gegooid. Hierdoor zijn verschillende auto’s van bewoners in de straat beschadigd geraakt. Die hebben hiervan aangifte gedaan.

Per brief van 17 november 2025 heeft WonenBreburg [huurder] verzocht om in te stemmen met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens WonenBreburg volgt uit herhaalde huisbezoeken dat [huurder] zich niet houdt aan de overeengekomen verplichtingen, zij laat na te zorgen voor een opgeruimd gehuurde, overlast te voorkomen, de aanwezigheid van haar dochten en derden in de woning te beperken, mee te werken aan begeleiding door [hulpverlening] en medewerking te verlenen aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.

In de periode van november 2025 tot juli 2026 constateert WonenBreburg nog diverse keren dat de dochter van [huurder] (vergezeld van gasten) bij haar aanwezig is en dat de woning nog vervuild is.

WonenBreburg vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. WonenBreburg legt aan deze vordering ten grondslag dat [huurder] in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort is geschoten. Zij vervuilt de woning, laat haar dochter structureel bij haar overnachten, veroorzaakt overlast voor omwonenden en weigert begeleiding. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens WonenBreburg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

[huurder] voert verweer. Samengevat betwist [huurder] dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Mogelijk had zij kort na haar verhuizing de woning nog niet op orde, maar dat maakt niet dat de woning vervuild is. Ten aanzien van de overlast wordt volgens [huurder] door WonenBreburg vooral gewezen naar de aanwezigheid van haar dochter. [huurder] vindt niet dat WonenBreburg de omgang met haar dochter kan verbieden. Daarbij erkent [huurder] dat er op 25 oktober 2025 een incident heeft plaatsgevonden, maar zij heeft zich verzet tegen de aanwezigheid van die personen en zelf vervolgens ook aangifte gedaan. Als al sprake is van een tekortkoming, dan rechtvaardigt die niet de ontbinding van de overeenkomst. [huurder] heeft daarbij een zwaarwegend belang bij behoud van haar woning.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Aanvullende producties worden toegelaten

Door WonenBreburg zijn enkele dagen voor de zitting de aanvullende producties 13 tot en met 19 in het geding gebracht. [huurder] heeft op de zitting bezwaar gemaakt tegen het toelaten van deze stukken en de kantonrechter verzocht deze buiten beschouwing te laten.

De kantonrechter heeft op de zitting aangegeven de processtukken toe te laten. Hierbij speelt mee dat bijna 80% van de bijna 130 ingediende pagina’s uit foto’s bestaat, waardoor een groot deel daarvan in korte tijd te bestuderen is. Bovendien is het grootste deel van de foto’s kort voor de zitting gemaakt in de woning van [huurder] en was haar dus bekend wat te zien was op de foto’s. Om [huurder] toch tegemoet te komen, heeft de kantonrechter [huurder] tijdens de zitting de tijd gegeven om de producties te bestuderen. Daarnaast heeft de kantonrechter [huurder] de mogelijkheid gegeven om na de zitting nog een akte te nemen waarin zij kon reageren op de aanvullende producties. Zij heeft hiervan ook gebruik gemaakt en een tien pagina tellende akte ingediend. In deze akte heeft [huurder] onder andere haar bezwaar tegen de toelating van de stukken herhaald.

De kantonrechter ziet echter geen reden om op haar eerdere beslissing terug te komen. Hoewel de kantonrechter met [huurder] van mening is dat het op de weg van WonenBreburg had gelegen om de stukken eerder in te dienen, acht de kantonrechter het toelaten van de stukken niet in strijd met de goede procesorde.

Als uitgangspunt geldt dat [huurder] gehouden is om zich als een goed huurder te gedragen en zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [huurder] deze verplichtingen niet nakomt, dan schiet zij tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit kan een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen.

Tussen partijen is niet in geschil dat in het gehuurde veel spullen aanwezig zijn. Wel betwist [huurder] dat sprake is van vervuiling en stank. Door WonenBreburg is tijdens verschillende huisbezoeken waargenomen dat de woning vol staat met spullen en dat deze vervuild is. Hiervan zijn ter onderbouwing diverse foto’s overgelegd die kort voor de zitting zijn gemaakt. [huurder] erkent dat zij het lastig vindt om de woning zelf op orde te houden. Het is bij beide partijen bekend dat zij begeleiding nodig heeft voor het zelfstandig kunnen wonen. Die begeleiding heeft [hulpverlening] lange tijd alleen vanaf haar eigen kantoor willen verstrekken, waardoor de benodigde begeleiding feitelijk niet werd verstrekt. Daar is verandering in gekomen vanaf december 2025 door de inschakeling van de heer [persoon] van [bedrijf] . Inmiddels is ook duidelijk geworden dat [huurder] intensievere begeleiding nodig heeft en met ingang van 3 september 2026 heeft [huurder] daar toegang toe en recht op.

Op basis van de overgelegde foto’s stelt de kantonrechter vast dat het gehuurde overvol staat met spullen en een zeer slecht onderhouden indruk maakt. Daaruit volgt dat huurder zich, althans in het verleden, niet heeft gedragen als een goed huurder. Huurder is daarmee tekortgeschoten in de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de wet.

WonenBreburg voert verder aan dat [huurder] structureel tekortschiet in de met haar gemaakte afspraken over de aanwezigheid van haar dochter in het gehuurde. Volgens WonenBreburg draagt de aanwezigheid van de dochter van [huurder] direct bij aan de aanwezige overlast vanuit de woning, doordat zij maar met name ook haar (ex-)vriendjes zorg(d)en voor veel aanloop naar de woning van ongewenste personen. Deze personen gebruikten volgens WonenBreburg drugs en zorgen voor veel overlast. Daarom zijn met [huurder] afspraken gemaakt over de aanwezigheid van haar dochter in het gehuurde. WonenBreburg staat dat niet langer toe en dit is ook opgenomen in de huurovereenkomst. Volgens WonenBreburg is dit verbod in samenspraak met [huurder] en haar bewindvoerder in de huurovereenkomst terecht gekomen. Dit was een voorwaarde voor het krijgen van de andere huurwoning.

[huurder] stelt zich op het standpunt dat de afspraken in strijd zijn met de openbare orde en daarom nietig zijn. Bovendien levert dit volgens [huurder] een inmenging op in het recht op gezinsleven (‘family life’). Zij ontkent niet dat haar dochter wel eens in de woning blijft slapen en daar aanwezig is. Wel heeft haar dochter sinds kort een nieuwe vriend en woont zij tegenwoordig bij hem in.

De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van family life. De kantonrechter onderkent dat de tussen [huurder] en WonenBreburg gemaakte afspraken over de aanwezigheid van de dochter van [huurder] in de woning een beperking kunnen vormen van de wijze waarop zij hun gezinsleven wensen in te richten. Gelet op hetgeen zich tussen partijen in het verleden heeft voorgedaan, is de kantonrechter echter van oordeel dat deze beperking op dit moment gerechtvaardigd is. De afspraken voldoen aan de vereisten van proportionaliteit en subsidiariteit. Er bestaat een redelijke verhouding tussen het met de afspraken beoogde doel en de daardoor veroorzaakte inbreuk op het recht op family life. Voorts is voldoende aannemelijk dat geen minder ingrijpende maatregel beschikbaar is om dat doel te bereiken.

Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [huurder] onvoldoende in staat is gebleken om over haar dochter voldoende overwicht uit te oefenen om het ontvangen van ongenode gasten te voorkomen. Dit blijkt ook uit haar verklaring ter zitting. Bovendien is de dochter van [huurder] niet dakloos. Zij kan overnachten in een groepswoning en krijgt daar ook begeleiding. Ook wordt het contact tussen [huurder] en haar dochter niet onmogelijk gemaakt. Zij kunnen nog steeds contact met elkaar onderhouden en elkaar bezoeken, mits dat dit niet in de woning van [huurder] plaatsvindt. Tot slot weegt ook mee dat de afspraken tot stand zijn gekomen op verzoek van de bewindvoerder van [huurder] en weegt mee dat het hier een huurovereenkomst voor begeleid wonen betreft. Het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst waarin gedurende de looptijd beoordeeld kan worden of [huurder] in staat is om zelfstandig zonder begeleiding te wonen. De afspraken gelden dan ook slechts voor de looptijd van deze overeenkomst.

De kantonrechter stelt vast dat [huurder] de gemaakte afspraken heeft geschonden, hiermee is zij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

WonenBreburg stelt dat de aanwezigheid van de dochter en derden heeft geleid tot herhaaldelijke overlast en gevaarlijke situaties. In dit kader verwijst WonenBreburg ook naar het incident van 25 oktober 2025.

Hoewel het incident door [huurder] niet wordt ontkend, heeft WonenBreburg de overige gestelde structurele overlast onvoldoende onderbouwd. Zij heeft wel een logboek overgelegd, maar concretiseert dit niet. Tijdens de zitting heeft WonenBreburg aangegeven dat het de laatste tijd goed gaat en geen meldingen zijn van direct omwonenden. Toch is er volgens WonenBreburg een gevoel van onveiligheid. De kantonrechter zal het voorgaande dan ook niet meenemen in haar verdere beoordeling.

Verder stelt WonenBreburg dat [huurder] structureel de verplichte begeleiding door [hulpverlening] weigert. [huurder] stelt daartegenover dat het juist [hulpverlening] is die geen begeleiding ín de woning van [huurder] wilde verzorgen, terwijl die begeleiding op dat punt juist noodzakelijk was. Daarbij heeft [huurder] aangegeven in december 2025 hulp ingeschakeld te hebben en inmiddels is ook duidelijk dat zij behoefte heeft aan intensievere begeleiding. WonenBreburg heeft dit niet weersproken, maar wel aangegeven dat de situatie in de woning volgens haar niet is verbeterd.

De kantonrechter stelt vast dat [huurder] in het verleden de begeleiding van [hulpverlening] niet heeft gevolgd en daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Of de begeleiding inmiddels is hervat, is niet duidelijk geworden. De kantonrechter geeft [huurder] in overweging dat begeleiding onderdeel is van de overeenkomst en dat zij deze, al dan niet na overleg over de invulling, moet accepteren. Het gaat hier immers om een huurovereenkomst voor begeleid wonen.

De vraag is vervolgens of de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met gaar gevolgen in dit geval rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is. Hoewel sprake is van tekortkomingen, zijn die niet van dermate aard dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen. Hierbij weegt de kantonrechter het volgende mee.

Ten aanzien van de aanwezige spullen in het gehuurde begrijpt de kantonrechter dat WonenBreburg wil dat de situatie verbetert en dat [huurder] haar woning beter onderhoudt. Op dit moment staat niet vast dat sprake is van een gevaarlijke of schadeveroorzakende situatie. Daarbij speelt mee dat het bij WonenBreburg bekend is dat [huurder] begeleiding nodig heeft bij het op orde brengen en houden van haar woning. Bovendien heeft zij een tijd lang deze begeleiding niet in de woning ontvangen. Inmiddels lijkt de begeleiding weer te zijn opgepakt en ziet het er, mede gezien de op 3 september 2026 afgegeven zorgindicatie, dat er een concreet zicht is op intensievere begeleiding. Dit biedt concreet zicht op verbetering.

Wat betreft de schending van de afspraken over het bezoek van de dochter van [huurder] , geldt dat ook dit de ontbinding niet rechtvaardigt. Hoewel vaststaat dat [huurder] de afspraken niet is nagekomen, is ook op dit punt zichtbare verbetering. WonenBreburg koppelt het bezoek van de dochter van [huurder] nadrukkelijk aan het veroorzaken van overlast. De kantonrechter heeft niet vast kunnen vaststellen dat sprake is van structurele overlast. Het enkele feit dat de dochter in de woning aanwezig is, rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Te meer nu WonenBreburg op zitting heeft aangegeven dat de overlast de laatste tijd is afgenomen. De dochter van [huurder] woont op dit moment bij haar vriend en de situatie lijkt daarmee niet meer te bestaan.

Verder heeft de kantonrechter ook oog voor de door [huurder] naar voren gebrachte omstandigheden en haar woonbelang. [huurder] stelt dat zij een zwaarwegend woonbelang heeft bij behoud van het gehuurde. Bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming weet zij niet waar zij terecht kan. Op dit moment wordt zij juist begeleid naar zelfstandig wonen, door het kwijtraken van de woning raakt zij ook direct die mogelijkheid kwijt. [huurder] stelt dat ontbinding en ontruiming in dit geval disproportionele gevolgen heeft. De gebeurtenis op 25 oktober 2025 betrof een incident. Zij zou woonstabiliteit verliezen, waarmee het huidige zorgkader wordt ontwricht.

WonenBreburg heeft daartegenover gesteld dat instandhouding van de huurovereenkomst van haar, gelet op haar belang en dat van de direct omwonenden, gelet op de ernst en de duur van de tekortkomingen niet langer kan voortduren. Wat die belangen dan precies zijn, licht WonenBreburg niet toe. Dit had wel op haar weg gelegen.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen. Daarbij merkt de kantonrechter wel op dat [huurder] zich ervan bewust moet zijn dat de met WonenBreburg gemaakte afspraken niet zonder reden zijn gemaakt en ook in haar eigen belang strekken. Als [huurder] deze afspraken in de toekomst opnieuw niet naleeft, kan dat in een volgende procedure tot een ander oordeel leiden, met de mogelijkheid dat ontbinding en ontruiming dan wél worden toegewezen.

De kantonrechter wijst de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning af.

WonenBreburg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter

wijst de vorderingen van WonenBreburg af,

veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 651,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als WonenBreburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt WonenBreburg tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.