Huurster heeft zonder toestemming van Laurentius een vaste trap naar de zolder geplaatst in haar huurwoning…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 12129432 \ CV EXPL 26-838

Vonnis van 4 november 2026

in de zaak van

DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS,

te Breda,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Laurentius,

gemachtigde: mr. I.M.M. Versloot,

tegen

[huurder] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. K. Danen-van Bergen.

1.1.

[huurder] heeft zonder toestemming van Laurentius een vaste trap naar de zolder geplaatst in haar huurwoning. Ook heeft zij in haar huurwoning zonder toestemming een tegelvloer geplaatst. Laurentius wil dat het gehuurde terug wordt teruggebracht in oorspronkelijke staat. Zij wil de herstelwerkzaamheden ten aanzien van de trap zelf uitvoeren, nu de werkzaamheden zien op de constructie van de woning. Zij wil dat [huurder] dit toelaat en de kosten betaalt. De kantonrechter wijst de vordering tot het toelaten van het herstel aan de trap toe. Ook moet [huurder] de kosten daarvoor betalen. Ten aanzien van de vloer wordt de vordering afgewezen.

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1 en 2,

- de aanvullende productie 3 van [huurder] ,

- de conclusie van antwoord in reconventie en akte van eisvermeerdering in conventie, met productie 14 tot en met 17,

- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1.

Laurentius verhuurt sinds 11 oktober 2021 de woning aan [adres] (hierna: het gehuurde) aan [huurder] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Laurentius van toepassing. Daarin is, onder meer, het volgende opgenomen:

1. Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, tenzij het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Van huurder wordt verwacht dat hij aan verhuurder meldt dat deze veranderingen of toevoegingen zijn aangebracht. Voor alle andere veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf schriftelijke toestemming nodig van verhuurder.

4. Alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming of in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht worden op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan gemaakt door en op kosten van huurder.

3.2.

Per e-mail van 12 juni 2025 vraagt Laurentius aan [huurder] om een inspectie van het gehuurde, omdat zij heeft vernomen dat [huurder] een vaste trap naar zolder heeft aangebracht. Diezelfde dag bezoekt Laurentius het gehuurde en constateert dat [huurder] gestart is met werkzaamheden om een vaste trap naar de zolder te plaatsen. Hiervoor is een opening gezaagd in de betonnen vloer. De werkzaamheden zijn nog niet afgerond.

3.3.

Per e-mail van 12 juni 2025 verzoekt Laurentius [huurder] om de werkzaamheden aan de trap onmiddellijk te staken en op 13 juni 2025 worden er door Laurentius stempels in het gehuurde geplaatst.

3.4.

Op 26 augustus 2026 stuurt Laurentius [huurder] een brief met de mededeling dat zij de zonder toestemming geplaatste trap wil verwijderen en het plafond wil laten herstellen. Hiervoor wordt aan [huurder] verzocht een afspraak te maken met de constructeur. De afspraak vindt uiteindelijk plaats op 9 september 2025.

3.5.

Op 11 september 2025 stuurt Laurentius [huurder] een brief naar aanleiding van de afspraak van 9 september 2025 waarin zij nogmaals aankondigt dat zij de trap wil laten herstellen. Laurentius geeft daarbij aan dat de kosten voor rekening van [huurder] komen, nu de trap is aangebracht zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

3.6.

In haar brieven van 20 november en 19 december 2025 herhaalt Laurentius haar eerdere standpunten. Ook geeft zij aan dat de kosten voor het herstel € 13.322,64 bedragen.

3.7.

Per e-mail van 7 januari 2026 laat [huurder] aan Laurentius weten dat zij het niet met Laurentius eens is.

in conventie

4.1.

Laurentius vordert kort gezegd dat [huurder] wordt veroordeeld om mee te werken aan het laten verwijderen van de trap en deze te herstellen naar de oorspronkelijke staat. Als [huurder] niet aan die veroordeling meewerkt, wil Laurentius dat [huurder] wordt veroordeeld de woning tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen gedurende de werkzaamheden. Daarbij wil Laurentius dat [huurder] de kosten voor het herstel betaalt. Naast de vaste trap, heeft [huurder] volgens Laurentius ook een tegelvloer aangebracht zonder toestemming. Ook daarvan vordert Laurentius herstel naar de oorspronkelijke staat, op straffe van een dwangsom. Tot slot vraagt Laurentius om [huurder] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

Laurentius legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Uit de huurovereenkomst en de wet volgt dat [huurder] voorafgaande schriftelijke toestemming nodig heeft voor het uitvoeren van veranderingen in de woning die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Doet zij dat niet, dan mag Laurentius op grond van de huurovereenkomst verlangen dat de veranderingen ongedaan worden gemaakt op kosten van huurder. [huurder] heeft volgens Laurentius in strijd met voornoemde regels een vaste trap naar zolder en een tegelvloer in de woning aangebracht. Bij het aanbrengen van de trap is de betonvloer van de zolder doorgezaagd, waardoor volgens Laurentius de constructieve veiligheid van de vloer niet meer controleerbaar is. Op grond van de huurovereenkomst vordert Laurentius dat [huurder] herstel naar de oorspronkelijke situatie moet toestaan en de kosten daarvan moet betalen.

4.3.

[huurder] voert verweer. Zij betwist dat er sprake is van een constructieve aantasting van de vloer. De werkzaamheden waren op het moment van ontdekking nog niet klaar en op een juiste manier afgewerkt. Ook betwist [huurder] de hoogte van de herstelkosten zoals deze door Laurentius zijn geraamd en stelt zij dat er een onafhankelijk deskundigenonderzoek moet komen. Tot slot vindt zij dat het in strijd met het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel dat zij geen vaste trap in het gehuurde mag aanbrengen, nu haar buren dat ook hebben gedaan. Bovendien gaat de gevorderde ontruiming te ver.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.5.

[huurder] vordert dat Laurentius wordt veroordeeld om over te gaan tot het geven van toestemming voor het plaatsen van de trap.

4.6.

[huurder] legt aan de vordering ten grondslag dat Laurentius toestemming dient te geven voor het plaatsen van de trap om te voldoen aan het gelijkheidsbeginsel. Ook wijst zij op artikel 13.1 uit de huurovereenkomst. [huurder] wil de werkzaamheden aan de trap voortzetten volgens de veiligheidsvoorschriften van een onafhankelijk deskundigenonderzoek.

4.7.

Laurentius voert verweer en stelt dat [huurder] niet ontvankelijk is in haar vordering. Laurentius heeft de vordering van [huurder] begrepen als een verzoek tot het verlenen van een machtiging op grond van artikel 7:215 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een vordering tot een rechterlijke machtiging nadat de veranderingen al zijn aangebracht, is niet-ontvankelijk. Voor zover [huurder] wel ontvankelijk is in haar vordering, vormt artikel 13.1 uit de huurovereenkomst geen enkele grondslag voor toewijzing van de vordering.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden de vorderingen gezamenlijk behandeld.

5.2.

Uit de wet volgt dat een huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden en verwijderd. Het voorgaande is ook vastgelegd in artikel 13.1 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Uit artikel 13.4 van de algemene voorwaarden volgt dat alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming worden aangebracht op eerste aanzegging van Laurentius door huurder en op kosten van huurder ongedaan gemaakt moeten worden.

5.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [huurder] voor het aanbrengen van de vaste trap geen schriftelijke toestemming heeft gevraagd, terwijl deze wel nodig was. Nu [huurder] geen voorafgaande toestemming heeft gevraagd, is Laurentius in beginsel gerechtigd om ongedaan making te vorderen.

5.4.

[huurder] verweert zich door aan te geven dat zij het trapgat op dezelfde wijze heeft laten maken als haar buren en dat daar geen sprake is van een constructieve aantasting van de woning waarmee de veiligheid van de vloer oncontroleerbaar is geworden. De werkzaamheden waren bovendien nog niet afgerond, zodat het eindresultaat nog niet te beoordelen valt. De door Laurentius gekozen maatregel, waarbij de volledige trap verwijderd moet worden, is volgens [huurder] niet proportioneel. Ook is de maatregel in strijd met het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel, omdat de buren wel een trap naar zolder hebben geplaatst.

5.5.

Het voorgaande kan [huurder] echter niet baten. Het staat vast dat [huurder] voor de aanpassing toestemming nodig had en die toestemming heeft zij onterecht niet gevraagd. Om die reden kan Laurentius van [huurder] verlangen dat de situatie ongedaan wordt gemaakt. De kantonrechter acht dat in dit geval niet disproportioneel en Laurentius heeft daarbij ook belang. Het gaat hier om werkzaamheden die de constructie van het pand beïnvloeden, wat ook invloed kan hebben op de veiligheid van het pand. Dat [huurder] stelt dat de buren wel een vaste trap naar zolder hebben, maakt het voorgaande niet anders. Bovendien is niet vast komen te staan dat de buren van [huurder] een vaste trap naar zolder hebben. Ter zitting is erkend dat het niet gaat om de directe buren van [huurder] , maar om een andere woning in de wijk. Welke woning dit is, heeft [huurder] niet duidelijk gemaakt.

5.6.

Ook de vordering in reconventie van [huurder] baat haar niet. Net zoals Laurentius, begrijpt de kantonrechter de vordering van [huurder] zo dat zij verzoekt een machtiging te verlenen op grond van artikel 7:215 lid 3 BW. Door Laurentius is terecht gesteld en door [huurder] is op zitting erkend dat de rechterlijke machtiging uit artikel 7:215 lid 3 BW niet achteraf kan worden verleend nadat de verandering al is aangebracht. [huurder] wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering.

5.7.

Anders dan in artikel 13.4 van de algemene voorwaarden opgenomen, vordert Laurentius dat [huurder] wordt veroordeeld om te gedogen dat de trap wordt verwijderd en herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd door Laurentius. De reden daarvoor is volgens Laurentius dat de draagconstructie van de woning is aangetast en het risico bestaat op verdere schade. Gezien het ingrijpende karakter van de werkzaamheden, is het volgens Laurentius noodzakelijk dat deze worden uitgevoerd door een professionele aannemer. De kantonrechter begrijpt dat Laurentius het herstel door een professionele aannemer wil laten uitvoeren, zodat de veiligheid van de constructie gewaarborgd blijft. Het betreft immers haar eigendom en zij zal de woning mogelijk in de toekomst aan een andere huurder verhuren en daarbij ook de veiligheid moeten waarborgen. [huurder] zal dan ook worden veroordeeld om de herstelwerkzaamheden te gedogen zoals hierna vermeld in de beslissing.

5.8.

Laurentius vordert verder dat [huurder] de kosten voor het terugbrengen van het gehuurde in oorspronkelijke staat moet betalen. Zij heeft aan deze vordering geen bedrag gekoppeld, maar wel toegelicht dat de totale kosten voor het verwijderen van de trap, het herstellen van de vloer en het terugbrengen van de woning in oorspronkelijke staat € 13.322,64 bedragen. De hoogte wordt onderbouwd met een offerte van De Kok Bouwgroep.

5.9.

[huurder] betwist de hoogte van de kosten voor de uit te voeren werkzaamheden. Zij stelt dat haar eerder was meegedeeld dat de kosten tussen de € 4.000,00 en € 4.500,00 zouden bedragen. Ook is het opgevoerde bedrag volgens haar onvoldoende onderbouwd.

5.10.

De offerte van De Kok Bouwgroep komt de kantonrechter niet onredelijk voor. [huurder] heeft de offerte onvoldoende gemotiveerd betwist. Het had op haar weg gelegen om haar stellingen nader te motiveren. De kantonrechter zal [huurder] veroordelen tot het betalen van de herstelkosten, met een maximum van € 13.322,64. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat Laurentius alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten bij [huurder] in rekening brengt mochten de kosten lager uitvallen.

5.11.

Naast de vordering ten aanzien van de vaste trap, heeft Laurentius na eisvermeerdering ook gevorderd dat de door [huurder] zonder toestemming aangebrachte tegelvloer binnen 14 dagen moet worden verwijderd. Tijdens de zitting is deze vordering met partijen besproken. Daarbij is gebleken dat bij aanvang van de huurovereenkomst door [huurder] een tegelvloer is overgenomen door de voormalige huurder. [huurder] heeft de voormalige tegelvloer vervangen door een laminaatvloer. Later heeft zij de laminaatvloer weer vervangen door een tegelvloer.

5.12.

De kantonrechter overweegt dat Laurentius onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij op dit moment belang heeft bij het herstel van de vloer in oorspronkelijke staat. Daarbij heeft zij ook niet duidelijk gemaakt wat de oorspronkelijke staat van de vloer was. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

5.13.

Voor het geval [huurder] niet voldoet aan de veroordeling om de herstelwerkzaamheden ten aanzien van de trap te gedogen, vordert Laurentius dat [huurder] het gehuurde tijdelijk en/of gedeeltelijk dient te ontruimen. Laurentius heeft aangegeven bij deze vordering belang te hebben, omdat zij bij weigering dan direct over kan gaan tot herstel zonder nogmaals een procedure te hoeven starten. [huurder] heeft daartegenover aangegeven dat de vordering te ver gaat en onnodig is.

5.14.

Gezien de eerdere houding van [huurder] begrijpt de kantonrechter dat Laurentius belang heeft bij toewijzing. De kantonrechter zal daarom de vordering toewijzen, voor zover die tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming daadwerkelijk noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De grondslag hiervan is gelegen is artikelen 558 sub b, 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv). Daarbij merkt de kantonrechter op dat [huurder] de woning dus niet zal hoeven verlaten als zij de werkzaamheden gedoogt of als de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden zonder tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming.

5.15.

[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:

5.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.17.

[huurder] heeft in reconventie ongelijk gekregen. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De proceskosten worden, gelet op de samenhang tussen conventie en reconventie, vastgesteld op nihil.

De kantonrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt [huurder] om de volgende werkzaamheden in de woning aan [adres] te gedogen:

6.2.

veroordeelt [huurder] , voor het geval zij niet vrijwillig en/of volledig aan de veroordeling onder 6.1. voldoet, om het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, voor wat betreft het voor deze werkzaamheden vereiste gedeelte van het gehuurde te ontruimen, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder;

6.3.

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 553,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

6.7.

verklaart [huurder] niet-ontvankelijk in haar vordering,