Vordering tot beëindiging huurovereenkomst wegen weigeren redelijk voorstel door de huurder in hoger beroep…

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummer : 200.349.863/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10834863/ CV EXPL 23-15373

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [plaats] ,

appellante,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [plaats] ,

geïntimeerde,

incidenteel appellante,

advocaat: mr. Ö. Kenç te Cuijk.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] huurt sinds 2015 een kamer in een woning van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] vordert ontbinding van de huurovereenkomst dan wel beëindiging daarvan op grond van slecht huurderschap en het weigeren van een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst. De kantonrechter heeft bepaald dat de huurovereenkomst op 1 december 2024 eindigt, voor zover [appellant] niet binnen een maand na de datum van het vonnis het door [geïntimeerde] gedane voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst aanvaardt. Daartoe overwoog de kantonrechter dat het voorstel van [geïntimeerde] redelijk was. Tegen die beslissing komt [appellant] in principaal hoger beroep op. In incidenteel hoger beroep ligt voor of [appellant] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding daarvan gerechtvaardigd is en of [appellant] zich niet als een goed huurster heeft gedragen.

[appellant] is bij dagvaarding van 6 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 27 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 28 januari 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, maar die heeft op verzoek van een van partijen geen doorgang gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

Op 25 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd en partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Beide partijen hebben nog nadere producties in het geding gebracht ( [appellant] F t/m H en [geïntimeerde] 25 en 26).

Ten slotte is arrest gevraagd.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Aangevuld en enigszins aangepast gaat het om de volgende feiten.

[geïntimeerde] is eigenaar en verhuurder van de woning op de begane grond aan [straat] 81-H te [plaats] (hierna: de woning). De woning heeft twee slaapkamers. Hij woont zelf op een andere verdieping van hetzelfde pand.

[appellant] huurt sinds 10 juni 2015 de (slaap)kamer aan de tuinzijde. De huurovereenkomst is mondeling gesloten. Daarbij is afgesproken dat [appellant] de woonkamer, de keuken en de tuin zou delen met de huurder van de andere (inpandige) (slaap)kamer (hierna: de tweede kamer). De overeengekomen all-in huurprijs bedroeg € 500,- per maand.

[appellant] heeft op 20 juli 2015 aangifte van huisvredebreuk bij de politie gedaan tegen [geïntimeerde] . Daarbij heeft zij verklaard dat [geïntimeerde] het water en de elektra van de woning had afgesloten en haar spullen op straat had gezegd. [appellant] is vervolgens een kort geding tegen [geïntimeerde] gestart bij de kantonrechter, waarbij partijen uiteindelijk een minnelijke regeling hebben getroffen. In het proces-verbaal van de zitting van 27 juli 2015 staat onder meer dat [geïntimeerde] de voorzieningen voor water en elektra inmiddels heeft hersteld en in stand zal laten. Ook is daarin vermeld dat [geïntimeerde] de woning en de tuin alleen zal betreden wanneer dit noodzakelijk is en na schriftelijke toestemming (per sms) van [appellant] , welke toestemming [appellant] niet redelijkerwijs zal weigeren en binnen 24 uur zal verlenen.

Bij uitspraak van 16 december 2015 heeft de huurcommissie de huurprijs gesplitst in
€ 181,23 per maand aan kale huur en € 125,- aan servicekosten.

Partijen hebben daarna nog diverse procedures tegen elkaar gevoerd. Daarbij heeft [geïntimeerde] meermaals ontruiming gevorderd, maar die vordering is steeds afgewezen.

Dit hof heeft bij arrest van 30 januari 2018 (zaaknummer 200.212.089/01 KG) onder meer geoordeeld dat [appellant] in haar woongenot is geschaad doordat [geïntimeerde] de tweede kamer heeft verhuurd aan een vrouw en diens zoon met zijn twee kinderen (rov. 2.6.2) en dat [geïntimeerde] ervoor moet zorgen dat de tweede kamer voortaan door niet meer dan één persoon wordt bewoond (rov. 2.6.4).

Bij vonnis van 28 maart 2019, waarbij onder meer ook een vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen, heeft de kantonrechter [geïntimeerde] en door hem ingeschakelde derden, op straffe van verbeurte van een dwangsom, verboden om de woning zonder schriftelijke toestemming van [appellant] te betreden.

De tweede kamer is van medio maart 2018 tot 8 maart 2022 verhuurd geweest aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ).

Op 13 juli 2022 heeft de gemeente [plaats] [geïntimeerde] een last onder dwangsom opgelegd tot het staken en gestaakt houden van het gebruik van de tweede kamer (van 7,5 m2) omdat deze niet voldeed aan de eisen die het Bouwbesluit aan een verblijfsruimte stelt (geen daglichttoetreding en onvoldoende ventilatie). Sinds het vertrek van [naam 1] heeft [geïntimeerde] de tweede kamer niet meer verhuurd.

Bij brief van 12 december 2022 heeft [geïntimeerde] [appellant] een renovatievoorstel gedaan dat - samengevat - het volgende inhoudt:

• het plaatsen van een energiezuinig mechanisch afvoersysteem en een gevelrooster in de gemeenschappelijke ruimte;

• een nieuwe indeling volgens een tekening die bij het voorstel is gevoegd (de tweede kamer komt op de huidige plek van de keuken aan de tuinzijde en op de plaats van de tweede kamer komt een open keuken die bij de gemeenschappelijke ruimte wordt getrokken);

• geschatte duur van de werkzaamheden vier tot zes weken;

• huurverlaging van 50% in de periode waarin de werkzaamheden plaatsvinden.
  

Bij e-mail van 29 december 2022 heeft de advocaat van [appellant] het voorstel afgewezen, kort gezegd omdat [appellant] niet bereid is een wijziging van de indeling van de woning te accepteren, die volgens haar onhandiger (de badkamer komt dan niet meer uit in de gang maar in de woonkamer) en (vanwege een gebrek aan ventilatie in de keuken/woonkamer) ongezonder is. [appellant] heeft aangeboden ook de tweede kamer te huren waarmee een wijziging van de indeling van het gehuurde niet meer nodig zou zijn.

Om discussie over de kwalificatie van het voorstel van [geïntimeerde] te voorkomen (volgens [appellant] was er geen of niet uitsluitend sprake van renovatie), heeft [geïntimeerde] [appellant] vervolgens bij brief van 10 maart 2023 een voorstel gedaan om een nieuwe (schriftelijke) huurovereenkomst aan te gaan. In dat voorstel wijzigt de huurprijs voor [appellant] niet; voor de inhoud van het voorstel wordt verwezen naar het onder 3.10 genoemde voorstel, dat als bijlage bij de brief is gevoegd. Daaraan is toegevoegd dat [geïntimeerde] de woning wenst te verduurzamen (isoleren muren, gevel, vloer, glazen en deuren) en dat daar een subsidieregeling voor bestaat.

Bij e-mail van 27 maart 2023 heeft de advocaat van [appellant] dit voorstel ook afgewezen, onder verwijzing naar de in haar eerdere e-mail (zie 3.11) genoemde redenen. Wel heeft zij laten weten dat [appellant] verduurzamingsmaatregelen toejuicht en dat zij bereid is daarover in overleg te treden.

Bij brief van 20 juni 2023 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden opgezegd tegen 31 december 2023. De opzegging is gegrond op artikel 7:274 lid 1 sub a (slecht huurderschap), sub c (dringend eigen gebruik) en
sub d (niet instemmen met een redelijk aanbod) van het Burgerlijk Wetboek (BW).

[appellant] heeft niet met deze opzegging ingestemd.

[appellant] heeft in de achtertuin enige jaren geleden eerst houten vlonders en vervolgens een pergola (een houten frame, tie wraps en pvc-golfplaten) geplaatst, waardoor een groot deel van de tuin overdekt is.

Na het wijzen van het bestreden vonnis heeft [appellant] het voorstel van 10 maart 2023 voorwaardelijk aanvaard, namelijk afhankelijk van de uitkomst van het hoger beroep.

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis - samengevat - primair de huurovereenkomst wordt ontbonden, subsidiair t/m meest subsidiair voor recht wordt verklaard dat de huuropzegging van 20 juni 2023 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub a, c, althans d BW rechtsgeldig is en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming, en uiterst subsidiair [appellant] wordt veroordeeld, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om haar medewerking te verlenen aan de in de dagvaarding omschreven werkzaamheden en om de ongeoorloofd aangebrachte veranderingen in de achtertuin ongedaan te maken, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd.

De kantonrechter heeft in conventie op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW bepaald dat de huurovereenkomst op 1 december 2024 eindigt, voor zover [appellant] niet het voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst dat [geïntimeerde] op 10 maart 2023 heeft gedaan, binnen een maand na 27 september 2024 (de uitspraakdatum) aanvaardt. Ook heeft hij [appellant] voorwaardelijk (onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt op 1 december 2024) veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarbij is [appellant] veroordeeld in de proceskosten vermeerderd met rente. In reconventie heeft de kantonrechter [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering en haar veroordeeld in de proceskosten, die op nihil zijn begroot.

[appellant] vordert in principaal hoger beroep gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing alsnog van de meest subsidiaire vordering van [geïntimeerde] , althans haar een terme de grâce van een maand te verlenen om het voorstel van [geïntimeerde] van 10 maart 2023 te accepteren, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] concludeert in principaal hoger beroep tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

[appellant] komt in principaal hoger beroep met vier en [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep met twee grieven op tegen de beslissingen van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. Zij hebben elkaars grieven over en weer bestreden.

[appellant] heeft de aanvaarding van het voorstel van 10 maart 2023 afhankelijk gemaakt van de uitkomst van het hoger beroep. [geïntimeerde] vordert in hoger beroep primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 1 december 2024 is geëindigd overeenkomstig het dictum onder I van het bestreden vonnis omdat [appellant] het voorstel onvoorwaardelijk diende te aanvaarden. Volgens [geïntimeerde] is de (beëindigings-)voorwaarde van punt I van het dictum in vervulling gegaan.

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit betoog. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder als bedoeld in lid 2. Beslissingen op beëindigingsvorderingen kunnen dus niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De wetgever heeft met deze bepaling nadere waarborgen tegen ontruiming van huurders van woonruimte willen geven, in die zin dat onherroepelijk moet vaststaan dat de ontruimingsverplichting bestaat, dit mede tegen de achtergrond dat een ontruiming meestal onomkeerbare gevolgen heeft.

Hiermee is niet verenigbaar dat de huurovereenkomst ondanks het ingestelde hoger beroep toch eindigt omdat het renovatievoorstel slechts voorwaardelijk is aanvaard. Dat maakt het hoger beroep van de huurder op dat punt illusoir. Bovendien berusten de stellingen van [geïntimeerde] op een verkeerde lezing van het bestreden vonnis. Hij is ervan uitgegaan dat de desbetreffende veroordeling onder I uitvoerbaar bij voorraad was verklaard. Zoals tijdens de zitting in hoger beroep aan de orde is geweest, heeft de kantonrechter echter uitsluitend de kostenveroordelingen (dictum sub II en III van het bestreden vonnis) uitvoerbaar bij voorraad verklaard en niet de veroordeling als opgenomen onder I van het dictum. Door het hoger beroep wordt deze veroordeling dus geheel geschorst. De advocaat van [geïntimeerde] heeft ter zitting verklaard zich daarin inderdaad te hebben vergist, maar de primaire vordering desondanks te willen handhaven. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dus dat deze moet worden afgewezen.

Met grief 1 in incidenteel hoger beroep stelt [geïntimeerde] zich subsidiair op het standpunt dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte niet heeft ontbonden vanwege tekortkomingen van [appellant] .

In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

[geïntimeerde] legt aan zijn vordering tot ontbinding ten grondslag dat [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zonder zijn schriftelijke toestemming de achtertuin over de gehele oppervlakte te voorzien van een houten vlonder (eerste ongeoorloofde verandering) en daarin bovendien een pergola te plaatsen met een waterdichte overkapping van PVC die met tie wraps aan de pergola zijn bevestigd (tweede ongeoorloofde verandering). Verder stelt [geïntimeerde] ter onderbouwing van zijn vordering tot ontbinding dat [appellant] zich onbehoorlijk gedraagt. [appellant] stelt zich volgens [geïntimeerde] eisend en bevelend jegens hem op en geeft er geen blijk van dat zij hecht aan een goede relatie tussen partijen. Ook heeft [appellant] zich onbehoorlijk gedragen tegenover haar voormalige medebewoonster [naam 1] , aldus [geïntimeerde] . Tot slot stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat [appellant] zich onbehoorlijk heeft gedragen - en zelfs misbruik van recht heeft gemaakt - door de werkzaamheden die voortvloeien uit het redelijk voorstel niet te gedogen en te saboteren.

Om met dit laatste te beginnen, zoals hiervoor is geoordeeld mocht [appellant] het voorstel van [geïntimeerde] in afwachting van het hoger beroep voorwaardelijk aanvaarden. Dit levert dus geen tekortkoming van [appellant] of misbruik van recht op.

Dat [appellant] zich onbehoorlijk heeft gedragen tegenover [geïntimeerde] is in dit geding niet gebleken. Duidelijk is dat partijen een moeizame relatie hebben, maar niet dat dit (in overwegende mate) aan [appellant] ligt. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter hier het volgende over overwogen (rov. 10): “Het lijdt geen twijfel dat de relatie tussen [geïntimeerde] en [appellant] verstoord is. [appellant] heeft echter voldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] zelf ten aanzien van die verstoring niet vrijuit gaat. Zo blijkt uit de door haar overgelegde stukken dat [geïntimeerde] de andere kamer op enig moment aan een gezin met twee kinderen heeft verhuurd, zonder rekening te houden met de overlast die [appellant] daarvan zou ervaren. [appellant] heeft ook onbetwist aangevoerd dat [geïntimeerde] geprobeerd heeft haar te ontruimen door haar spullen op straat te zetten. Volgens [appellant] heeft zij de houten constructie met afdak bovendien in de tuin geplaatst omdat uit de woning van [geïntimeerde] foto’s werden gemaakt en met water werd gegooid. Dit is door [geïntimeerde] niet betwist. Onder deze omstandigheden kan het standpunt dat [appellant] onvoldoende rekening houdt met de belangen van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.” [geïntimeerde] heeft tegen deze overweging van de kantonrechter niet gegriefd. Ook het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] zelf mede debet is aan de verstoorde verhouding tussen partijen. Dit blijkt ook uit het dossier en de eerdere rechterlijke uitspraken tussen partijen.

Tegen deze achtergrond bezien, levert de toon die [appellant] jegens [geïntimeerde] aanslaat in een e-mailwisseling vanaf 24 september 2023 over een - volgens [appellant] al sinds 2015 bestaande - lekkage, die het hof overigens niet eisend en bevelend maar hooguit zakelijk en wat afgemeten vindt, geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Datzelfde geldt voor het verwijt dat [geïntimeerde] [appellant] maakt over het niet toelaten van mensen tot de woning. [appellant] heeft hier onweersproken tegenin gebracht dat zij - in het kader van de onder 3.3 genoemde afspraak en het onder 3.7 genoemde verbod - alleen verlangt dat [geïntimeerde] de woning niet zonder haar voorafgaande toestemming betreedt of laat betreden en dat zij, als die toestemming er wel is, niemand de toegang weigert. Dat [appellant] vooraf gevraagde toegang op onredelijke wijze heeft geweigerd is onvoldoende onderbouwd. Niet is dan ook komen vast te staan dat [appellant] [geïntimeerde] onterecht niet toelaat in de woning of dat zij de gang van zaken rondom herstelwerkzaamheden frustreert, zoals [geïntimeerde] beweert. Evenmin valt [appellant] aan te rekenen dat zij een nieuwe wasmachine heeft aangeschaft, toen de oude het begaf, en de kosten daarvan met de huur heeft verrekend. Anders dan [geïntimeerde] stelt, heeft [appellant] hem bij brief van 11 april 2023 wel degelijk in de gelegenheid gesteld de wasmachine te repareren en is zij pas zelf tot actie overgegaan nadat de door haar gestelde - en naar het oordeel van het hof niet onredelijke - termijn van twee weken was verstreken. Omdat [geïntimeerde] vanaf dat moment in verzuim verkeerde, mocht [appellant] dit op grond van artikel 7:206 lid 3 BW doen en de kosten daarvan op de huur in mindering brengen. Voor zover [geïntimeerde] beoogd heeft ook aan zijn vordering tot ontbinding ten grondslag te leggen dat [appellant] de energie te laat betaalt of heeft betaald, oordeelt het hof dat dit tardief is. Het betreft een nieuwe, eerst tijdens de zitting in hoger beroep ingenomen stelling, die [geïntimeerde] in de memorie van antwoord niet (duidelijk) naar voren heeft gebracht. Hij heeft slechts ‘volledigheidshalve’ een e-mailwisseling over dit onderwerp overgelegd, zonder daar een concrete toelichting op te geven. Omdat het debat tussen partijen hier onvoldoende over is gevoerd, laat het hof deze stelling verder buiten beschouwing.

Het hof gaat als onvoldoende gemotiveerd ook voorbij aan de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] zich onbehoorlijk heeft gedragen tegenover [naam 1] . [geïntimeerde] beroept zich ter onderbouwing van zijn standpunt op verklaringen van [naam 1] van 13 maart 2018, 23 februari 2022 en 9 maart 2022, maar [appellant] heeft gemotiveerd betwist dat de verklaringen van [naam 1] afkomstig zijn. Zij heeft er in dit verband onder meer op gewezen dat [naam 1] de tweede kamer ten tijde van het opstellen van de eerste verklaring nog niet eens huurde en heeft - onderbouwd met een mede door [naam 1] ondertekende brief respectievelijk foto’s - aangevoerd dat [naam 1] en zij samen optrokken richting [geïntimeerde] en samen dingen deden, zoals het vieren van de verjaardag van [naam 1] in de tuin. [geïntimeerde] heeft hier niets tegenover gesteld. Dat [geïntimeerde] [appellant] nooit heeft gewezen op de gestelde klachten van [naam 1] heeft [geïntimeerde] evenmin betwist. Aan nadere bewijsvoering wordt - ondanks het door [geïntimeerde] onder 221 sub b van de memorie van antwoord gedane bewijsaanbod - niet toegekomen omdat hij in het licht van het verweer onvoldoende heeft gesteld, nog daargelaten dat de gestelde tekortkomingen - indien bewezen - van onvoldoende gewicht zijn om de huurovereenkomst te ontbinden.

Blijven over de veranderingen die [appellant] in 2021 (de vlonders) en 2023 (de pergola) heeft aangebracht. Het hof volgt [appellant] niet in haar stelling dat zij daar toestemming van [geïntimeerde] voor had. Die kan in ieder geval niet uit het chatbericht van de dochter van [geïntimeerde] voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst worden afgeleid, waar zij schrijft: ‘Yes it ll be your garden’. In die opmerking kan niet meer worden gelezen dan dat [appellant] de tuin mocht gebruiken. [appellant] heeft tijdens de zitting in hoger beroep nog verklaard dat [geïntimeerde] later ook mondeling toestemming voor de wijzigingen heeft gegeven. [geïntimeerde] heeft dit betwist. Omdat [appellant] desgevraagd te kennen heeft gegeven die latere toestemming niet te kunnen bewijzen, kan in deze procedure niet worden vastgesteld dat zij die heeft gekregen. Het wordt er dus voor gehouden dat [appellant] geen toestemming van [geïntimeerde] had.

Anderzijds verwerpt het hof ook de door [appellant] weersproken stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] zich gedraagt alsof zij het exclusieve gebruiksrecht over de tuin heeft. [geïntimeerde] beroept zich ter onderbouwing van zijn stelling op de verklaringen van [naam 1] , maar zoals hiervoor is overwogen kan van de juistheid daarvan niet zonder meer worden uitgegaan. Bovendien gaan deze verklaringen - zo heeft [appellant] terecht aangevoerd - niet over het gebruik van de tuin. Verder blijkt uit de reactie van [appellant] op voornoemd chatbericht van de dochter van [geïntimeerde] ‘But I will discuss first with my roommate’ dat [appellant] ook niet in de veronderstelling verkeerde dat zij de tuin exclusief kon gebruiken, maar dat zij dit samen met haar huisgenoot zou doen. Dat zij dit vervolgens ook deed blijkt onder meer uit de eerder genoemde foto’s van [naam 1] en [appellant] samen in de tuin.

Tussen partijen is in discussie of het plaatsen door [appellant] van de vlonders en de pergola ongeoorloofd was. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] in strijd met het bepaalde in artikel 7:215 lid 1 BW gehandeld en is de pergola een vergunningsplichtig bouwwerk, waardoor hij als eigenaar/verhuurder een boete riskeert. [appellant] voert aan dat het gaat om vergunningsvrij tuinmeubilair dat eenvoudig en zonder noemenswaardige kosten kan worden verwijderd. Zij heeft ook toegezegd een en ander aan het einde van de huurovereenkomst te zullen verwijderen. Beide partijen hebben een uitdraai van de vergunningscheck overgelegd met een verschillende uitkomst (vergunningsplichtig/vergunningsvrij).

Aan [geïntimeerde] moet worden toegegeven dat de veranderingen in de tuin ingrijpend zijn omdat de tuin bijna geheel wordt overkapt. [appellant] had er goed aan gedaan hiervoor (aantoonbaar) expliciete toestemming te vragen aan [geïntimeerde] . Partijen verschillen van mening over de vraag of de pergola vergunningsplichtig is. Zelfs als zou komen vast te staan dat dit zo is, leveren de veranderingen aan de tuin geen dusdanig ernstige tekortkomingen van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst op dat ontbinding daarvan, mede gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor [appellant] , gerechtvaardigd is.

De conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot ontbinding terecht door de kantonrechter is afgewezen.

Grief 2 in incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde beëindiging wegens slecht huurderschap (artikel 7:274 lid 1 sub a BW).

[geïntimeerde] baseert zijn stelling dat sprake is van slecht huurderschap op dezelfde gedragingen als die waarop hij zijn vordering tot ontbinding heeft gegrond. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 6.5 t/m 6.16 is overwogen, oordeelt het hof dat [appellant] zich niet als een slecht huurster heeft gedragen. De verwijten die [geïntimeerde] [appellant] maakt zijn niet terecht, niet komen vast te staan of leveren geen slecht huurderschap op. Ook deze vordering van [geïntimeerde] strandt derhalve.

Met haar grieven 1 t/m 3 in principaal appel, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het voorstel van [geïntimeerde] van 10 maart 2023 redelijk was. Volgens [appellant] is het voorstel niet genoeg uitgewerkt, hoefde zij het voorstel in redelijkheid niet te accepteren en heeft de kantonrechter geen juiste belangenafweging gemaakt.

Bij de beoordeling van de vraag of een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst redelijk is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 BW, gaat het erom of in redelijkheid van de huurder kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij mag ook rekening worden gehouden met omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen (vgl. HR 4 januari 1985, NJ 1985/789). Het voorstel moet concreet en voldoende gespecificeerd zijn. De huurder moet dit zonder meer kunnen aanvaarden en de rechter moet kunnen beoordelen of het voorstel in het licht van alle omstandigheden redelijk is jegens de huurder. Een verhuurder kan het voorstel niet aanpassen in de loop van de beëindigingsprocedure. Zou dit anders zijn, dan zou een verhuurder een huurder een mager aanbod kunnen doen en dit hangende de procedure alsnog redelijk kunnen maken.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] een evident financieel belang heeft bij renovatie van de woning. Vanwege de last onder dwangsom verhuurt [geïntimeerde] de tweede kamer immers sinds maart 2022 niet meer, waardoor hij aanzienlijke huurinkomsten misloopt. Anders dan [appellant] aanvoert, doet aan dit belang niet af dat zij - zoals zij meermaals heeft aangeboden en ook op zitting heeft herhaald - bereid en in staat is de hele woning van [geïntimeerde] te huren. Het is aan [geïntimeerde] als eigenaar/verhuurder om te beslissen of hij kamers wil verhuren of een zelfstandige woning. [appellant] gaat daar niet over.

[geïntimeerde] heeft hiertegen aangevoerd dat sommige zaken (zoals de plaats van de CV en de mechanische afzuiging, de technische specificaties daarvan en te treffen maatregelen ter isolatie van de woning) pas in de uitvoeringsfase worden bepaald. Verder heeft [geïntimeerde] betwist dat de door hem overgelegde tekening niet klopt, dat de wastafel niet in de badkamer past en dat het problematisch is wanneer [appellant] haar droge kleren tijdens het douchen in de gemeenschappelijke ruimte moet ophangen. Volgens [geïntimeerde] komen de bezwaren van [appellant] neer op persoonlijke voorkeuren en maken die het voorstel niet onredelijk. Vanaf randnummer 205 van de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] een nadere toelichting gegeven op de voorgenomen verbouwing. Daarbij heeft hij een plattegrond overgelegd, waarop het mechanische afvoersysteem en de CV zijn ingetekend. Ook heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven bereid te zijn kiepramen te plaatsen aan de voorkant van de woning, die meer isolerend zijn dan de huidige ramen, en de kruipruimte te isoleren.

Tijdens de zitting zijn de bezwaren van [appellant] en de reactie daarop van [geïntimeerde] nader besproken. Daarbij zijn de voorafgaand aan de zitting door [appellant] overgelegde tekeningen aan de orde gekomen. Productie F betreft een op maat ingemeten plattegrond van een door [appellant] ingeschakelde deskundige ( [naam 2] ), gebaseerd op een plattegrond van de gemeente [plaats] . Productie H is de plattegrond gemaakt door de deskundige van [geïntimeerde] (ADM), voorzien van het commentaar daarop van [naam 2] . [naam 2] heeft onder meer bevestigd dat er een probleem is met de badkamer: de bestaande en noodzakelijke schacht is niet ingetekend door [geïntimeerde] , het vloeroppervlak moet minimaal 2,2 m2 zijn terwijl dit 1,8 m2 is en er past geen wastafel in de badkamer, die wel is weergegeven op de tekening van ADM. Ook ondersteunen de opmerkingen van [naam 2] het door [appellant] gesignaleerde ventilatieprobleem en bepaalde privacy problemen.

[geïntimeerde] heeft deze bevindingen van [naam 2] niet of onvoldoende weersproken. Ook heeft hij niet betwist dat ADM de maten niet heeft gecontroleerd, zoals [appellant] heeft gesteld en uit de opmerking op de plattegrond ‘ALLE MATEN IN HET WERK TE CONTROLEREN!!!’’ ook blijkt. Daarnaar gevraagd heeft [geïntimeerde] bovendien verklaard dat er niet meer is aan bouwplan dan deze ene tekening. De verbouwing zou volgens [geïntimeerde] € 10.000 tot € 12.000 gaan kosten, maar een offerte heeft hij niet overgelegd. ADM zou dit mondeling aan [geïntimeerde] hebben meegedeeld en [geïntimeerde] zou de onderhavige procedure willen afwachten alvorens ‘de overeenkomst’ te willen ondertekenen. Nadat het hof aangaf dat de geschatte kosten hem laag voorkomen, heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven dat de bestaande keuken zal worden verplaatst, hetgeen volgens [appellant] onmogelijk is omdat deze met ducttape bij elkaar wordt gehouden.

Al met al is het hof van oordeel dat het voorstel van 10 maart 2023 onvoldoende concreet en gespecificeerd is. Een hoop dingen zijn onduidelijk en een deel van de door [appellant] geuite bezwaren lijkt terecht. De enkele plattegrond van ADM overtuigt niet van het tegendeel. Mede gelet op de voorgeschiedenis van partijen en de steeds terugkerende discussies tussen partijen over uit te voeren werkzaamheden, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om met een deugdelijk en goed onderbouwd plan te komen, waarvan duidelijk is dat dit ook daadwerkelijk zal worden uitgevoerd. Dat is dit voorstel niet. Met de nadere toelichting en de latere wijzigingen kan, zoals [appellant] tijdens de zitting terecht heeft opgemerkt, in deze procedure geen rekening worden gehouden. Beoordeeld dient te worden of [appellant] het aanbod, zoals dat op 10 maart 2023 aan haar is voorgelegd en waar zij niet mee heeft ingestemd, redelijk was.

Het hof zal de beëindigingsvordering van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. Dit betekent niet dat [geïntimeerde] in de toekomst niet zal kunnen renoveren. Zoals onder 6.21 overwogen heeft [geïntimeerde] daar een groot belang bij. Hij zal dan wel met een redelijk (concreet en onderbouwd) (renovatie)voorstel moeten komen (zie art. 7:220 lid 2 BW).

Aan de voorwaardelijke vordering van [geïntimeerde] (gedogen werkzaamheden en ongedaan maken veranderingen achtertuin) komt het hof niet toe. De voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld was immers dat het hof het vonnis zou bekrachtigen, met verlening van een terme de grâce. Het vonnis wordt echter (grotendeels) vernietigd en dus is aan de voorwaarde niet voldaan.

De slotsom luidt dat de grieven in principaal hoger beroep wel slagen en die in incidenteel hoger beroep niet. Het bestreden vonnis wordt gedeeltelijk vernietigd. [geïntimeerde] heeft naast hetgeen hiervoor al is besproken geen bewijs aangeboden van stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

[geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 136,72

- griffierecht € 362,00

- salaris advocaat € 3.870,00 (€ 2.580 principaal appel en € 1.290 incidenteel appel)

Totaal € 4.368,72

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en in zoverre opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, waarbij de kosten voor de eerste aanleg op € 408,- worden vastgesteld en die voor het hoger beroep op € 4.368,72;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, A.L. Bervoets en F.J. van de Poel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 september 2026.