Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 augustus 2021, nummer UTR 20/4787, ECLI:NL:RBMNE:2021:3764, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 53 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op 1 januari 2020, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 607.000. Tegelijk hiermee zijn aan belanghebbende voor het jaar 2020 aanslagen rioolheffing en onroerendezaakbelasting opgelegd.

Het tegen die beschikking en aanslagen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2022. Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 436 m3, gebouwd in 1908, met een aanbouw van 58m3 (2019), twee dakkapellen (2019) en een berging. De woning is gelegen in de wijk [de wijk1] op een perceel met een oppervlakte van 165 m2.

In geschil is of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 549.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

Ter zitting heeft belanghebbende de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht en heeft hij het geschil uitdrukkelijk beperkt tot de WOZ-waarde van de woning, zodat zijn algemeen geformuleerde (al dan niet formele) grieven verder geen bespreking behoeven.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde is bepaald op € 607.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie twee-onder-een-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de navolgende matrix zijn deze objecten weergegeven:

Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in aanvulling op de taxatiematrix, en ter onderbouwing van de staat van onderhoud, de kwaliteit en het voorzieningenniveau, (verkoop)documentatie betreffende de woning en drie vergelijkingsobjecten overgelegd, zoals die is opgenomen in de applicatie iWOZ (Vastgoedrapport Woningen).

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, de (verkoop)documentatie betreffende de vergelijkingsobjecten en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoning), de locatie (in de wijk [de wijk1] en de naastgelegen wijk [de wijk2] ), het bouwjaar (1901-1923) en de woonoppervlakte (374 m2 tot 420 m2), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in het bijzonder in aanmerking dat uit het (gecorrigeerde) verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres4] 32, dat qua inhoud, bouwjaar en zogenoemde KOUDV-factoren het best vergelijkbaar is, een woningwaarde van € 1.001 per m3 volgt, terwijl voor de woning de woningwaarde neerkomt op € 976 per m3. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht en voldoende rekening heeft gehouden met het principe dat de waarde per kubieke meter woning afneemt naarmate de woning groter is (afnemend grensnut). De taxatiematrix biedt voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Breedveld, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 11 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De voorzitter,

(E. Breedveld)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 oktober 2022.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.