Wet Woz. Waardevaststelling woning. Toezendplicht gegevens.

Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 april 2023, nummer AWB 22/5262, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Oost Gelre (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 38 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 210.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2022 aan belanghebbende opgelegd (hierna: de aanslag).

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Daarbij zijn verschenen mr. H. Vloet, gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1969 gebouwde hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 98 m². De onroerende zaak heeft een vrijstaande garage. De kaveloppervlakte is 240 m².

Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift van 29 maart 2022, voor zover van belang, vermeld:

Belanghebbende heeft bij brief van 9 mei 2022 het bezwaarschrift aangevuld. Hierin wordt, voor zover van belang, vermeld:

De taxateur van de gemeente heeft op 13 mei 2022 de onroerende zaak bezocht. Daarbij heeft de taxateur onder meer geconstateerd dat het onderhoud gemiddeld is en de kwaliteit/luxe beneden gemiddeld.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, heeft geschonden.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 197.000.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 210.000.

Waarde

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4 en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).

De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een in beroep ingebrachte taxatiematrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 210.000 (hierna: de matrix). De waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie woningen, en wel als volgt:

Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht woningwaarderapport (hierna: het rapport). In het rapport is de getaxeerde waarde van € 197.000 als volgt onderbouwd:

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daartoe heeft het Hof veel gewicht toegekend aan de feiten dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten nagenoeg hetzelfde bouwjaar hebben, exact dezelfde gebruiksoppervlakte hebben, namelijk 98 m² en de onroerende zaak door de taxateur van de gemeente is opgenomen (zie 2.4). Het Hof heeft verder nog het volgende in aanmerking genomen.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het vergelijkingsobject [adres4] 22 niet bruikbaar is omdat dit object geheel is gerenoveerd. Bovendien is in de vergelijking te weinig rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en dit vergelijkingsobject. De andere twee vergelijkingsobjecten ( [adres2] 4 en [adres3] 21) onderbouwen juist een lagere waarde per m² gebruiksoppervlakte (respectievelijk € 1.369 en € 1.374), aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat, gezien de gecorrigeerde waarde per m² gebruiksoppervlakte voor [adres4] 22 van € 1.792 naar € 1.432, met de verschillen tussen de onroerende zaak en dit vergelijkingsobject voldoende rekening is gehouden. De gemiddelde waarde per m² gebruiksoppervlakte van de drie vergelijkingsobjecten, namelijk € 1.392, maakt aannemelijk dat de waarde per m² gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak (eveneens € 1.392) niet te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.

Mede gelet op de toelichting ter zitting van het Hof, is het Hof van oordeel dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [adres4] 22. Gelet op de gemiddelde waarde per m² gebruiksoppervlakte van de drie vergelijkingsobjecten (€ 1.392), is de voor de onroerende zaak gehanteerde waarde per m² gebruiksoppervlakte van € 1.392 niet te hoog.

Belanghebbende heeft zich verder ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat het object aan de [adres5] 14 goed vergelijkbaar is en een lagere waarde van de onroerende zaak aannemelijk maakt. Dit object is immers op 15 oktober 2021 verkocht voor € 245.000, terwijl het een gebruiksoppervlakte heeft van 110 m² en een kaveloppervlakte van 269 m². De geïndexeerde waarde van [adres5] 14 is € 208.000, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat [adres5] 14 een veel grotere gebruiksoppervlakte van 137 m² heeft, waardoor dit object minder goed vergelijkbaar is.

Het Hof volgt het betoog van de heffingsambtenaar, waarbij het Hof nog opmerkt dat in het rapport [adres5] 14 niet als vergelijkingsobject is opgenomen en de stukken van het geding weinig informatie bevatten over de waarde van eventuele bijgebouwen en de KOUDVL-factoren inzake [adres5] 14.

Ten slotte heeft belanghebbende gesteld dat door de verkeersdrempel (afremmen en optrekken) er geen sprake is van een normale, gemiddelde ligging.

De heffingsambtenaar heeft daartegen onweersproken ingebracht dat de onroerende zaak is gelegen in een rustige straat aan een woonerf, waar slechts stapvoets mag worden gereden. Het is geen doorgaande weg, aldus de heffingsambtenaar.

Naar het oordeel van het Hof is aan de ligging terecht een ‘3’ (gemiddeld) toegekend.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof het standpunt dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, is geschonden beperkt tot de onderbouwing dat hij in het hoorgesprek voor het eerst heeft verzocht om verstrekking van de gegevens inzake de KOUDV-correcties. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting van het Hof betwist.

In het taxatieverslag zijn de KOUDV-factoren vermeld. Het Hof kan niet uit de stukken van het geding opmaken dat tijdens het hoorgesprek is verzocht om verstrekking van de gegevens inzake de KOUDV-correcties. Het Hof komt tot de conclusie dat artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, niet is geschonden.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024

De griffier is verhinderd de uitspraak De raadsheer,

te ondertekenen.

(P.W.L. van den Bersselaar) (B.F.A. van Huijgevoort)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.