ontbinding en ontruiming, overlastzaak

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11542763 \ CV EXPL 25-3022

Vonnis van 17 juli 2025

in de zaak van

te [woonplaats 1],
2. [eiser 2] ,

te [woonplaats 2],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

gemachtigde: mr. J.P. Van Oudenhoven,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. C.A.T. Bosland en mr. drs. T. Loeffen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 mei 2025;

- de akte van 4 april 2025 met producties van [eisers];
- de akte ontvangen op 6 juni 2025 met producties van [gedaagde];
- de akte ontvangen op 10 juni 2025 met producties van [eisers];
- de mondelinge behandeling van 18 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De gemachtigden hebben beiden spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eisers] verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de schriftelijke huurovereenkomst, met ingangsdatum 13 september 2008, zijn de algemene voorwaarden General Conditions Applying To The Tenancy Agreement of Limited Duration For The Lease Of Partly Or Fully Furnished Living Accommodation van toepassing. Artikel 5.4 van deze voorwaarden bepaalt dat huurder er zorg voor moet dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.

[eisers] heeft in ieder geval vanaf 2020 van omwonenden klachten ontvangen over overlast die zij ondervinden van [gedaagde]. [eisers] heeft [gedaagde] hierover aangeschreven.

[eisers] heeft [gedaagde] op 24 september 2024 aangeschreven en haar gesommeerd de overlast per direct te staken en de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen tegen een opzegtermijn van één maand. Bij de brief zijn overlastmeldingen gevoegd over de periode april tot en met september 2024. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst daarna niet opgezegd.

[eisers] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

• primair de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, waarbij [gedaagde] voor iedere maand dat zij na ontbinding in het gehuurde verblijft € 1.211,88 moet betalen, vermeerderd met wettelijke rente daarover;

• subsidiair de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden met oplegging van een gedragsaanwijzing aan [gedaagde], met nevenvorderingen;

• meer subsidiair [gedaagde] te verplichten de huurovereenkomst na te komen op straffe van een dwangsom;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[eisers] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] veroorzaakt structureel overlast aan omwonenden. Dat volgt uit de vele meldingen die [eisers] heeft ontvangen. Ook heeft [gedaagde] voorheen het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst gebruikt voor bedrijfsmatig pottenbakken en heeft zij het gehuurde zonder toestemming van [eisers] onderverhuurd. [eisers] heeft recht op en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

[gedaagde] voert verweer. Het merendeel van de overlastmeldingen zijn vaag en bovendien anoniem gedaan waardoor deze niet te verifiëren zijn. [gedaagde] kan zich daartegen dan ook niet verweren. [gedaagde] kampt wel met ernstige angstklachten die voor enige overlast zouden kunnen zorgen, maar daarvoor zoekt zij hulp. De woning is ook erg gehorig. [gedaagde] betwist verder dat zij het gehuurde bedrijfsmatig gebruikt. Haar atelier heeft zij inmiddels op een ander adres geregistreerd. Ook heeft [gedaagde] geen onderhuurders meer in de woning. Verder verzoekt [gedaagde] om bij de beoordeling van de vordering rekening te houden met haar mentale gezondheid en persoonlijke omstandigheden. [gedaagde] verzoekt tot slot bij een eventuele toewijzing van de vordering (tot ontruiming) haar een ontruimingstermijn van zes maanden te verlenen en de verzochte uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen, ook vanwege de hiervoor genoemde persoonlijke situatie van [gedaagde].

[gedaagde] is gehouden zich als goed huurder te gedragen. Dit volgt niet alleen uit de wet, maar ook uit de algemene voorwaarden. Dit betekent onder meer dat [gedaagde] er zorg voor dient te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door haar. Indien zij tekortschiet in de nakoming van deze verplichting, kan [eisers] de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Deze vordering kan worden toegewezen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit houdt in dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

[gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zij overlast veroorzaakt aan omwonenden. Na de minnelijke regeling begin 2024 heeft [eisers] de ontvangen meldingen bijgehouden en in september (geanonimiseerd) aan [gedaagde] toegezonden. Verder heeft [eisers] ook nog meldingen van de periode na september 2024 tot en met mei 2025 overgelegd. Uit de inhoud en opmaak van het totale meldingenoverzicht (zoals opgenomen in productie 12 van [eisers]) volgt dat de meldingen, ook over de periode tussen de regeling tot en met september 2024, afkomstig zijn van meerdere omwonenden. Doordat melders in latere meldingen wel met naam en toenaam worden genoemd, kan daaruit in ieder geval voor een deel van de meldingen worden afgeleid door wie de eerdere meldingen zijn gedaan, althans kan worden vastgesteld dat die afkomstig zijn van verschillende buren. Dat deze geanonimiseerd aan [gedaagde] zijn toegezonden en in het geding gebracht, maakt dan ook niet dat daaraan geen gewicht kan worden toegekend. Bovendien heeft [eisers] ter zitting verklaard van wie deze meldingen afkomstig zijn, hetgeen [gedaagde] niet heeft betwist. Dat al deze melders een vete tegen [gedaagde] hebben, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. In totaal zijn over de periode vanaf de minnelijke regeling (9 januari 2024) tot en met 31 mei 2025 tientallen meldingen van overlast overgelegd, die zijn gedaan door verschillende omwonenden. Daarbij komt dat [gedaagde] de overlast ook (deels) erkent. Zij heeft ter zitting verklaart ’s nachts schreeuwend wakker te worden en daarbij op de muren te slaan. Ook de door [eisers] overgelegde videofragmenten waarop [gedaagde] schreeuwend op het balkon staat bevestigt de overlast. Dat de woning gehorig zou zijn kan wellicht zo zijn, maar de overlast vindt niet enkel plaats vanuit de woning maar ook daaromheen, zoals vanaf het balkon. Als gevolg hiervan is komen vast te staan dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op overmacht, maar voor een toewijzing van een ontbindingsvordering is het niet relevant of de overlast [gedaagde] ook kan worden toegerekend. De kantonrechter vat het verweer van [gedaagde] zo op dat zij hiermee een beroep heeft gedaan op de hiervoor genoemde ‘tenzij- bepaling’ en aldus aangevoerd heeft dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit standpunt volgt de kantonrechter niet. Uit de onderbouwde stellingen van [eisers], die [gedaagde] onvoldoende heeft weersproken, blijkt dat er structureel overlast wordt veroorzaakt. Uit de meldingen volgt dat het gaat om overlast door geschreeuw, gebonk op de muren, ruzies, zowel overdag als ’s nachts. Hoewel duidelijk is dat [gedaagde] een groot belang heeft bij het behoud van de woning, dient dit belang te wijken voor het belang van [eisers] dat aan omwonenden geen overlast veroorzaakt. In dit verband weegt mee dat partijen middels het proces-verbaal op 9 januari 2024 daar reeds afspraken over hebben gemaakt. [gedaagde] was aldus gewaarschuwd en van haar mocht worden verwacht dat zij er alles aan zou doen om aan die voorwaarden te voldoen. Dat heeft [gedaagde] onvoldoende gedaan. De overlastmeldingen zijn na de minnelijke regeling gewoon doorgegaan en zij heeft zich pas ruim een jaar later aangemeld bij Arkin en Sinai voor psychische hulp. [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze hulp door een ontruiming wordt bemoeilijkt, maar dat neemt niet weg dat van haar al veel eerder verwacht mocht worden dat zij actief zou overgaan tot het zoeken van professionele hulp. De door [gedaagde] genoemde hulp voldoet daar niet aan. Daarnaast geldt dat bij Arkin en Sinai lange wachttijden van zo’n 12 maanden voor een eerste intakegesprek van toepassing zijn (in welk geval bovendien nog niet is gegarandeerd dat [gedaagde] daarna daadwerkelijk een zorgtraject zal ingaan en als dat al wel zo is, dan zal behandeling ook enige tijd in beslag nemen). Er is dan ook nog geen concreet zicht op verbetering van de situatie als gevolg van eventuele door [gedaagde] te ontvangen zorg bij Arkin of Sinai. Hoewel de kantonrechter inziet dat een ontruiming voor [gedaagde] nadelige gevolgen heeft, zoals mogelijk dakloosheid als gevolg van het ontbreken van opvangmogelijkheden bij familie en vrienden, kan van de omwonenden niet worden gevergd dat zij nog minimaal een jaar lang de overlast van [gedaagde] moeten dulden. De ernst van de tekortkoming van [gedaagde] rechtvaardigt dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Gelet op deze uitkomst behoeven de andere grondslagen geen bespreking meer.

De kantonrechter ziet, mede gelet op voorgaande, geen aanleiding om [gedaagde] een langere ontruimingstermijn te gunnen dan twee weken. In januari 2024 is [gedaagde] al gewaarschuwd zodat zij al ruim de tijd heeft gehad om haar gedrag te veranderen of te anticiperen op deze uitkomst.

De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming wordt afgewezen nu [eisers] omtrent de hoogte van de huidige huurprijs niets heeft gesteld.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen. Voor de beoordeling van dit verzoek van [gedaagde] moeten ingevolge artikel 233 Rv de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Onvoldoende gebleken is dat de belangen van [gedaagde] in dit verband zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] om een toewijzend vonnis te verkrijgen. Mogelijke ingrijpende gevolgen van een eventuele executie, die moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, staan op zichzelf niet in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring.

Nu de primaire vordering toewijsbaar is, behoeven de subsidiaire en de meer subsidiaire vorderingen geen bespreking meer.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats];

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eisers] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 711,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.