Verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie waarin de kosten voor vastrecht bij alle…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11681719 \ CV EXPL 25-2216

Vonnis van 21 oktober 2026

in de zaak van

STICHTING WONENBREBURG,

te Tilburg,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: WonenBreburg,

gemachtigde: mr. G. Geneugelijk,

tegen

te [plaats 1] ,

procederend in persoon,
2. [huurder 2],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
3. [huurder 3],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
4. [huurder 4],

te [plaats 3] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
5. [huurder 5],

te [plaats 2] ,

procederend in persoon,
6. [huurder 6],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. D. Pieper,
7. [huurder 7],

te [plaats 4] ,

procederend in persoon,
8. [huurder 8],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,

te [plaats 5] ,

procederend in persoon,
10. [huurder 10],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. J.J.F. van de Voort,
11. [huurder 11],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. A.J.T. Lichtendahl,
12. [huurder 12],

te [plaats 6] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
13. [huurder 13],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
14. [huurder 14],

te [plaats 7] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
15. [huurder 15],

te [plaats 2] ,

niet verschenen,
16. [huurder 16],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
17. [huurder 17],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
18. [huurder 18],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
19. [huurder 19],

te [plaats 8] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
20. [huurder 20],

te [plaats 1] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
21. [huurder 21],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
22. [huurder 22],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
23. [huurder 23],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. C.C.M. Welten,
24. [huurder 24],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,
26. [huurder 26],

te [plaats 2] ,

procederend in persoon,
27. [huurder 27],

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,

te [plaats 2] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,

te [plaats 2]

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans,

gedaagde partijen in conventie,

hierna samen te noemen: [huurders 1] ,

eisende partijen in reconventie,

sub 1, 5, 6, 10, 11, 24 hierna afzonderlijk respectievelijk te noemen:

[huurder 1] , [huurder 5] , [huurder 6] , [huurder 10] , [huurder 11] en [huurder 23] ,

sub 2, 3, 4, 8, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 29

hierna samen te noemen: [huurders 2] .

De zaak in het kort

WonenBreburg is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie waarin de kosten voor vastrecht bij alle huurders op nihil is gesteld, omdat niet alle in rekening gebrachte kosten zien op kapitaals- en onderhoudslasten. WonenBreburg heeft echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt waar deze overige kosten precies op zien en daarmee onvoldoende onderbouwd dat het in rekening gebrachte vastrecht ziet op de verbruikskosten die huurders moeten betalen als servicekosten. De vorderingen van WonenBreburg worden daarom afgewezen. In reconventie hebben verschillende huurders terugbetaling gevorderd van de servicekostenposten die WonenBreburg ten onrechte in rekening heeft gebracht. Nu vast staat dat WonenBreburg deze kosten niet in rekening mocht brengen, kunnen deze vorderingen worden toegewezen.

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 24 april 2025 met producties,

• de conclusie van antwoord van [huurder 7] ,

• de conclusie van antwoord van [huurder 9] met producties,

• de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie van [huurder 1] met producties,

• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [huurder 5] met producties,

• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [huurder 23] met producties,

• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [huurder 20] , [huurder 29] , [huurder 22] , [huurder 19] , [huurder 24] , [huurder 25] , [huurder 21] , [huurder 27] , [huurder 28] , [huurder 2] , [huurder 3] , [huurder 4] , [huurder 8] , [huurder 12] , [huurder 13] , [huurder 14] , [huurder 16] , [huurder 17] , [huurder 18] met producties,

• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [huurder 11] met producties,

• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [huurder 6] met producties,

• de conclusie van antwoord van [huurder 26] ,

• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [huurder 10] met één productie,

• de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte eiswijziging van WonenBreburg met producties,

• de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

• de mondelinge behandeling van 11 juni 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.

WonenBreburg is eigenaar van 460 woningen aan het [adres] in [plaats 2] . De woningen maken deel uit van een groot complex met in totaal 596 woningen. In het complex waarin de woningen liggen is een WKO-installatie gesitueerd die warmte- en koude naar de woningen transporteert.

2.2.

De WKO-installatie is in eigendom van Eteck Warmte Holding B.V. (hierna: Eteck). WonenBreburg heeft met Eteck een contract gesloten en de kosten voor de warmtelevering belast zij via de servicekosten door aan haar huurders.

2.3.

[huurders 1] was in de periode 2020 en/of 2021 (gedeeltelijk) huurder van een zelfstandige woonruimte aan het [adres] in [plaats 2] .

2.4.

In totaal hebben 40 huurders (voorheen) wonende aan de [adres] in [plaats 2] bezwaar gemaakt tegen de servicekostenafrekening van 2021 en/of 2022. Volgens hen heeft WonenBreburg ten onrechte het vastrecht via de servicekosten bij hen in rekening gebracht.

2.5.

2.6.

2.7

Naar aanleiding van een door [huurder 10] ingesteld incident heeft de kantonrechter bij vonnis van 6 augustus 2025 WonenBreburg veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis aan [huurder 10] te verstrekken de facturen van Eteck die ten grondslag liggen aan de servicekosten afrekening over de jaren 2021 en 2022 voor de woningen aan de [adres] te [plaats 2] . Dit omdat WonenBreburg zich in de procedure in het incident bereid had verklaard om deze facturen te verstrekken. WonenBreburg heeft niet aan de veroordeling in het vonnis voldaan.

2.8

3.1.

WonenBreburg vordert - samengevat en na vermindering van eis - een verklaring voor recht dat de eindafrekening voor de jaren 2021 en 2022 correct is, op het vastrecht na, waarvan afgetrokken moet worden uitsluitend de kapitaals- en onderhoudslasten zoals opgegeven door Eteck en verdeeld over het aantal aansluitingen. Daarnaast vordert WonenBreburg te bepalen dat zij gerechtigd is om het vastrecht voor de jaren 2021 en 2022 bij [huurders 1] gecorrigeerd in rekening te brengen conform haar overzichten, met hoofdelijke veroordeling van [huurders 1] in de proceskosten en nakosten.

3.2.

WonenBreburg legt aan de vordering het volgende ten grondslag. WonenBreburg is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie over de servicekosten van 2021 en 2022, omdat het in rekening gebrachte vastrecht slechts voor een deel uit de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie bestaat. Het overige deel vastrecht wat niet ziet op kapitaals- en onderhoudslasten mag WonenBreburg wel in rekening brengen.

3.3.

[huurders 1] voert verweer. [huurders 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.

3.4.

[huurders 1] voert – samengevat - het volgende aan. Uit het Acantus-arrest volgt dat kapitaal- en onderhoudslasten niet bij hen in rekening mogen worden gebracht, maar dit betekent niet dat het restant van de servicekosten per definitie wel in rekening mag worden gebracht. Daarnaast ontbreekt een onderbouwing van de daadwerkelijke kosten met specificaties, zodat het niet mogelijk is om te verifiëren of de gestelde bedragen correct zijn.

3.5.

[huurder 1] vordert – samengevat - te bepalen dat WonenBreburg niet gerechtigd is om vastrecht voor de jaren 2021 en 2022 in rekening te brengen als servicekosten en WonenBreburg te veroordelen tot terugbetaling van de servicekostenposten vastrecht, koeling vastrecht, en afleverset over de jaren 2021 en 2022, voor de respectievelijke bedragen van € 760,67 en € 720,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de uiterlijke termijn van afrekening tot de dag van algehele betaling, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.

3.6.

[huurder 5] vordert – samengevat –wettelijke rente over de afrekeningen van 2021 en 2022 met veroordeling van WonenBreburg in de verletkosten.

3.7.

[huurder 6] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat de betalingsverplichting voor de servicekosten over 2021 € 0,00 bedraagt en dat [huurder 6] € 762,96 (of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag) onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald, met veroordeling van WonenBreburg tot betaling van dat bedrag aan onverschuldigde servicekosten aan [huurder 6] binnen 14 dagen na datum van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 februari 2025, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten en nakosten.

3.8.

[huurder 10] vordert – samengevat – WonenBreburg te veroordelen om de bedragen die [huurder 10] sinds 12 juni 2020 heeft voldaan aan vastrecht, koeling en de afleverset te betalen, vermeerderd met wettelijke rente over deze bedragen vanaf de dag van betaling aan WonenBreburg, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.

3.9.

[huurder 11] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat de betalingsverplichting voor de servicekosten over 2021 en 2022 € 0,00 bedraagt, en dat [huurder 11] zodanig € 1.240,82 onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald, met veroordeling van WonenBreburg tot betaling van dat bedrag aan [huurder 11] binnen 14 dagen na datum van het vonnis, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 28 februari 2025, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten en nakosten.

3.10.

[huurders 2] vordert – samengevat – de betalingsverplichting voor huurders voor de servicekosten voor het volledige jaar 2021 vast te stellen op € 211,79 en voor 2022 op € 236,60, met veroordeling van WonenBreburg tot betaling van de teveel betaalde servicekosten voor het jaar 2021 van € 561,13 (naar evenredigheid van de huurperiode), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2022 en voor het jaar 2022 van € 893,08 (naar evenredigheid van de huurperiode), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2024, betaling van de onverschuldigde betaling voor de afleverset van € 466,98, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.

3.11.

[huurder 23] vordert – samengevat - zijn betalingsverplichting voor warmtekosten, inclusief water en elektra privé over de periode 1 september 2022 tot en met 31 december 2022, vast te tellen op een bedrag van € 154,44, en WonenBreburg te veroordelen het teveel betaalde aan warmtekosten, inclusief water en elektra privé over de periode 1 september 2022 tot en met 31 december 2022, zijnde € 244,72, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, plus wettelijke rente hierover vanaf 1 maart 2024 tot de dag van algehele betaling, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten vermeerderd met rente.

3.12.

WonenBreburg voert verweer. WonenBreburg concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurders 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurders 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurders 1] in de kosten van deze procedure.

3.13.

WonenBreburg voert het volgende aan. Als de vorderingen van WonenBreburg in conventie worden afgewezen, dan liggen de vorderingen in reconventie voor toewijzing gereed. Om die reden verzoekt WonenBreburg de kantonrechter om deze vorderingen af te wijzen en gedaagden te veroordelen in de proceskosten. Ten aanzien van [huurders 2] voert WonenBreburg aan dat er geen beroep op onverschuldigde betaling kan worden gedaan voor het jaar 2020, omdat [huurder 2] e.a. niet binnen de vervaltermijn de afrekening heeft voorgelegd aan de Huurcommissie. Ten aanzien van [huurder 5] voert WonenBreburg aan dat voor zover [huurder 5] recht heeft op wettelijke rente, dan is dit ten hoogte het wettelijke percentage en voor de gevorderde verletkosten geldt dat deze kosten al zijn inbegrepen in de eventuele proceskostenveroordeling.

3.14.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie

Verstek

4.1.

[huurder 15] is niet in de procedure verschenen, zodat tegen [huurder 15] verstek wordt verleend. Tussen alle partijen wordt één vonnis gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

4.2.

WonenBreburg is ontvankelijk in haar vorderingen, omdat zij binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden een beslissing van de kantonrechter heeft gevraagd. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 27 en 28 februari 2025 en WonenBreburg heeft op 24 april 2025 de dagvaarding aan [huurders 1] laten betekenen.

4.3.

In deze zaak gaat het om de vraag of WonenBreburg bepaalde kosten van de WKO-installatie in rekening mag brengen bij de huurders. Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat de WKO-installatie van het gehuurde een onroerende aanhorigheid is en daarmee onderdeel uitmaakt van het gehuurde. De Hoge Raad heeft in het Acantus-arrest geoordeeld dat de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie, als dit een onroerende aanhorigheid is, niet afzonderlijk als servicekosten mogen worden doorberekend aan huurders. Ook is tussen partijen niet langer in geschil dat de afleverset onderdeel uitmaakt van de WKO-installatie en dus een onroerende aanhorigheid is en dat alle huurders – of zij nu wel of niet bezwaar hebben gemaakt tegen deze post bij de huurcommissie – de kosten voor de afleverset, zoals opgenomen op de afrekening servicekosten over 2021 en 2022, niet hoeven te betalen.

4.4.

WonenBreburg stelt zich op het standpunt dat het in rekening gebrachte vastrecht (verdeeld over de posten “vastrecht” en “koeling vastrecht”) slechts voor een deel uit kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie bestaat. WonenBreburg stelt dat zij het overige deel van het vastrecht daarom wel in rekening mag brengen bij haar huurders. Het gaat om de daadwerkelijke kosten die Eteck bij WonenBreburg in rekening brengt, waar zij geen winst op maakt en welke zij doorbelast aan de huurders. Ter onderbouwing van deze kosten heeft WonenBreburg een e-mailbericht van Eteck overgelegd. Hierin laat Eteck weten dat de jaarlijkse kapitaallasten voor de jaren 2021 en 2022 € 125.00,00 bedragen en de onderhoudslasten voor 2021 en 2022 respectievelijk € 88.000,00 en € 89.500,00. Door deze bedragen (bij elkaar opgeteld en gedeeld door 596 aansluitingen) in mindering te brengen op de posten “vastrecht” en “koeling vastrecht” blijft er volgens WonenBreburg een bedrag over dat zij wel in rekening mag brengen bij de huurders.

4.5.

De kantonrechter is – net als de huurcommissie – van oordeel dat een onderbouwing van deze toegepaste berekening en de bedragen ontbreekt. In het e-mailbericht van Eteck worden bedragen genoemd, maar hier liggen geen stukken aan ten grondslag die controleerbaar zijn. Zo ontbreekt bijvoorbeeld een onderliggende factuur van Eteck aan WonenBreburg. Dit terwijl WonenBreburg in het kader van het incident jegens [huurder 10] is veroordeeld om deze onderliggende factuur te verstrekken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft WonenBreburg hierover toegelicht dat op die factuur ook niet staat hoe het bedrag is opgebouwd, behalve dat daarbij is aangesloten bij de tarieven van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). WonenBreburg heeft toegelicht dat zij geen verdere onderbouwing kan geven van de kosten, omdat zij daarbij afhankelijk is van de informatie die derden geven en in dit geval beroept Eteck zich op bedrijfsgevoelige informatie.

4.6.

De kantonrechter overweegt dat WonenBreburg in de relatie tot Eteck mogelijk niet om meer onderbouwing kan vragen, maar in de relatie tot haar huurders is het uitganspunt wel dat de huurder de werkelijke kosten van verbruik in rekening gebracht krijgt en daar moet de verhuurder transparant over zijn. Het is dan aan WonenBreburg als verhuurder om de servicekosten uit te splitsen en om te onderbouwen dat de servicekosten wel degelijk zien op het verbruik van de huurders en niet op vaste kosten die zien op een onroerende aanhorigheid. De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat WonenBreburg in de huurrechtelijke situatie niet in staat is om aan de huurders een verdere onderbouwing te geven van de kapitaals- en onderhoudslasten, mede doordat zij de WKO installatie heeft verkocht aan een derde, iets is wat voor rekening en risico van WonenBreburg komt. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om WonenBreburg – zoals ter zitting aangegeven – in de gelegenheid te stellen om alsnog de onderliggende factuur van Eteck in het geding te brengen. Nog los van de omstandigheid dat WonenBreburg zelf aangeeft dat deze factuur geen verduidelijking biedt, geldt dat WonenBreburg deze factuur al veel eerder had kunnen overleggen. In ieder geval had zij dat kunnen doen naar aanleiding van de veroordeling in het incident.

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft WonenBreburg onvoldoende inzichtelijk gemaakt waar het aan de huurders in rekening gebrachte bedrag aan vastrecht en koeling vastrecht precies op ziet. Hiermee heeft WonenBreburg onvoldoende onderbouwd dat het vastrecht ziet op verbruikskosten die de huurder moet betalen als servicekosten. De vorderingen van WonenBreburg worden daarom afgewezen.

4.8.

Nu hiervoor in conventie is geoordeeld dat WonenBreburg de kosten vastrecht en koeling vastrecht voor de jaren 2021 en 2022 niet als servicekosten in rekening mag brengen bij haar huurders en tussen partijen vaststaat dat dit ook geldt voor de overige servicekosten, zoals bijvoorbeeld de kosten van de afleverset, kunnen op grond hiervan de verschillende vorderingen in reconventie worden toegewezen, zoals hieronder verder uiteengezet.

4.9.

Verschillende huurders hebben ook aanspraak gemaakt op de wettelijke rente over de servicekosten. Ter zitting hebben de huurders aangegeven dat sprake is van onverschuldigde betaling en dat in dat geval geen ingebrekestelling nodig is en de wettelijke rente vanaf het moment van onverschuldigde betaling gaat lopen. WonenBreburg heeft in dit kader aangevoerd dat er wel een rechtsgrond voor de betaling bestond, namelijk de servicekostenafrekening, zodat van onverschuldigde betaling geen sprake was.

4.10.

De kantonrechter stelt voorop dat bij een ontvangst te kwader trouw het verzuim direct van rechtswege intreedt, zonder dat een ingebrekestelling nodig is. Een ontvanger is te kwader trouw als hij een prestatie ontvangt terwijl hij weet of vermoedt dat deze niet verschuldigd is. Als de ontvanger later merkt dat de betaling zonder rechtsgrond was, dan is wel eerst een ingebrekestelling vereist.

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat met het Acantus-arrest uit januari 2022 de grondslag voor de betalingsverplichting van huurders van de kosten vastrecht en koeling vastrecht, waar het gaat om onderhouds- en kapitaalslasten van de WKO-installatie en de kosten voor de afleverset, is komen te vervallen. Dat had WonenBreburg dus bij de afrekening van de servicekosten over de jaren 2021 en 2022 kunnen weten. Bepalend is echter de subjectieve kennis van de ontvanger ten tijde van de ontvangst van de betaling. Voor kwade trouw is onvoldoende dat de ontvanger (objectief) behoorde te weten dat de betaling niet verschuldigd was. Ook onvoldoende is dat de ontvanger (subjectief) twijfelt over de verschuldigdheid van de betaling. Naar het oordeel van de kantonrechter staat niet vast dat WonenBreburg bij de afrekening servicekosten over 2021 en 2022 wist dat zij (een deel van) de kosten vastrecht en vastrecht koeling en de kosten voor de afleverset niet in rekening mocht brengen en dat aldus sprake is geweest van kwade trouw. Hooguit kan worden vastgesteld dat WonenBreburg dat subjectief wist na de uitspraak van de huurcommissie. Zo heeft WonenBreburg aangegeven te hebben gewacht met de terugbetaling van de kosten voor de afleverset in afwachting van de uitkomst over de kosten vastrecht. Maar hiervoor geldt, zoals gezegd, dat als de ontvanger later merkt dat de betaling zonder rechtsgrond was, er voor het doen intreden van verzuim wel eerst een ingebrekestelling is vereist. Voor zover de verschillende huurders hierop aanspraak hebben gemaakt, wordt de wettelijke rente over de onverschuldigd betaalde kosten “vastrecht” en
“vastrecht koeling” en de kosten afleverset daarom vanaf de datum van dit vonnis toegewezen, tenzij sprake is geweest van een ingebrekestelling.

4.12.

De gevorderde verklaring voor recht dat WonenBreburg niet gerechtigd is om de kosten vastrecht voor de jaren 2021 en 2022 in rekening te brengen als servicekosten wordt toegewezen. De gevorderde (terug)betaling van de servicekostenposten vastrecht, koeling vastrecht, en afleverset over de jaren 2021 en 2022, voor de respectievelijke bedragen van € 760,67 en € 720,97, wordt ook toegewezen. Deze bedragen zijn gebaseerd op de berekeningen van WonenBreburg zelf in productie 12 en 13 bij de dagvaarding. Nu vast staat dat [huurder 1] in 2021 en 2022 het hele jaar heeft gehuurd, gaat de kantonrechter ervan uit dat deze bedragen juist zijn. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.

4.13.

vordert wettelijke rente over de afrekeningen 2021 en 2022. De kantonrechter begrijpt dat [huurder 5] hiermee de wettelijke rente over te veel betaalde servicekosten (kosten vastrecht, koeling vastrecht en afleverset) bedoeld heeft. Deze wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. [huurder 5] heeft niet expliciet heeft gevraagd om terugbetaling van te veel betaalde servicekosten, zodat WonenBreburg hier niet toe zal worden veroordeeld. De kantonrechter gaat er wel vanuit dat WonenBreburg te veel betaalde servicekosten zal terugbetalen aan [huurder 5] .

4.14.

heeft onweersproken gesteld dat hij over het jaar 2021 in totaal € 1.314,74 heeft betaald aan servicekosten, waaronder bedragen aan vastrecht, koeling vastrecht en de afleverset. De Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor [huurder 6] vastgesteld op € 551,78. De gevorderde verklaring voor recht dat de betaling voor de servicekosten ter zake de posten vastrecht, koeling vastrecht en afleverset over 2021 € 0,00 bedraagt en dat [huurder 6] (1.314,74 – 551,78) € 762,96 onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald kan worden toegewezen. De gevorderde (terug)betaling van de servicekosten over 2021 binnen 14 dagen na datum van het vonnis kan worden toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Van een eerdere ingebrekestelling is niet gebleken.

4.15.

vordert terugbetaling van de bedragen die hij sinds 12 juni 2020 aan WonenBreburg heeft voldaan aan vastrecht, koeling en afleveringset. Zoals tijdens de gehouden mondelinge behandeling besproken, is de kantonrechter van oordeel dat dit niet over 2020 kan worden toegewezen, omdat de afrekening servicekosten over 2020 geen onderdeel van het geschil is en hiervoor een vervaltermijn geldt. Nu er door [huurder 10] niet binnen deze vervaltermijn een procedure bij de huurcommissie of de kantonrechter is ingediend, staat de afrekening van servicekosten over 2020 vast en de betalingsverplichting van [huurder 10] dus ook. De gevorderde terugbetaling van de servicekosten kan wel worden toegewezen over 2021 en 2022. Voor zover [huurder 10] heeft beoogd om ook teveel betaalde bedragen over de jaren 2023 en volgende terug te vorderen, geldt dat de kantonrechter deze vordering afwijst bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing. Zo ontbreekt een afrekening servicekosten van [huurder 10] over deze jaren, zodat niet inzichtelijk is of en zo ja hoeveel [huurder 10] over deze jaren teveel heeft betaald aan vastrecht of aan kosten voor de afleverset. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis..

4.16.

heeft onweersproken gesteld dat zij in totaal een bedrag van € 1.240,82 aan vastrechtkosten, koeling vastrecht en afleverset heeft betaald voor 2021 en 2022. De gevorderde verklaring voor recht dat de betalingsverplichting voor de servicekosten over 2021 en 2022 € 0,00 bedraagt en dat [huurder 11] als zodanig € 1.240,82 onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald, kan daarom worden toegewezen.

4.17.

De gevorderde betaling van € 1.240,82 aan [huurder 11] binnen 14 dagen na datum van het vonnis wordt ook toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Niet gebleken is dat [huurder 11] WonenBreburg op een eerder moment een ingebrekestelling heeft gestuurd.

4.18.

vordert vaststelling van zijn betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2021 op € 211,79 en voor 2022 op € 236,60. De Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor servicekosten voor 2021 vastgesteld op € 219,29 en voor 2022 op € 244,10, maar [huurders 2] stelt dat op deze bedragen € 7,50 aan administratiekosten in mindering moet worden gebracht. Volgens [huurders 2] . worden in de eindafrekening al administratiekosten berekend van Techem (de derde partij waaraan WonenBreburg de administratie heeft uitbesteed) en dan kan WonenBreburg daar bovenop niet nog eens administratiekosten in rekening brengen. De kantonrechter is van oordeel dat WonenBreburg de administratiekosten wel in rekening mocht brengen. Uit het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie volgt immers dat als de meting en verdeling van de (service)kosten is uitbesteed – in dit geval aan Techem – de administratievergoeding 1% bedraagt en dat het minimumbedrag aan administratiekosten € 7,50 per afrekening per woonruimte bedraagt. Nu de genoemde bedragen in de vorderingen tot vaststelling van de betalingsverplichting niet kloppen, worden deze afgewezen.

4.19.

[huurders 2] vordert daarnaast ook terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten voor 2021 van € 561,13 en voor 2022 van € 893,08 (naar evenredigheid van de huurperiode van de betreffende huurder). Nu hiervoor is geoordeeld dat de administratiekosten van € 7,50 wel in rekening mochten worden gebracht, zal de kantonrechter de gevorderde betaling met inachtneming van de administratiekosten als volgt toewijzen: € 553,63 voor 2021 en € 885,58 voor 2022. De over deze bedragen gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Niet gebleken is dat [huurders 2] WonenBreburg in gebreke heeft gesteld.

4.20.

4.21.

De kantonrechter zal aldus WonenBreburg veroordelen tot terugbetaling van de in rekening gebrachte kosten voor de afleverset. Deze bedragen € 128,96. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Voor de andere gedaagden geldt dat [huurders 2] niet heeft aangetoond dat zij een afrekening over 2023 hebben gekregen die niet correct is. Hun vordering wordt dan ook afgewezen. Voor wat betreft 2024 geldt dat niet vast staat dat er een afrekening heeft plaatsgevonden, zodat de vordering wat dat betreft prematuur is en niet kan worden toegewezen.

4.22.

vordert vaststelling van zijn betalingsverplichting voor warmtekosten, inclusief water en elektra privé over de periode 1 september 2022 tot en met 31 december 2022, vast te stellen op een bedrag van € 154,44. Hij neemt hierbij het overzicht van de Huurcommissie als uitgangspunt waarbij de kosten zijn vastgesteld op € 161,94, maar stelt dat hierop nog de administratiekosten in mindering moeten worden gebracht. Zoals hiervoor ook ten aanzien van [huurders 2] . is overwogen mogen de administratiekosten van € 7,50 in rekening worden gebracht door WonenBreburg. De vordering tot vaststelling van de betalingsverplichting van [huurder 23] op een bedrag van € 154,44 moet daarom worden afgewezen.

4.23.

Verder heeft [huurder 23] onweersproken gesteld dat hij € 598,00 aan voorschot heeft betaald en inmiddels € 198,84 van WonenBreburg heeft terug ontvangen. Nu [huurder 23] € 161,94 verschuldigd is, kan de gevorderde betaling van (598,00 - 198,84 - 161,94) € 237,22 aan teveel betaald warmtekosten, inclusief water en elektra privé over 2022 binnen 14 dagen na betekening van het vonnis kan worden toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis. Niet gebleken is dat [huurder 23] WonenBreburg in gebreke heeft gesteld.

4.24.

WonenBreburg heeft nog aangevoerd dat als de vorderingen in conventie worden afgewezen, de vorderingen in reconventie voor toewijzing gereed liggen en dat om die reden de vorderingen van gedaagden moeten worden afgewezen met veroordeling van gedaagden in de proceskosten. Dit volgt de kantonrechter niet. De vorderingen van gedaagden worden zoals hiervoor bepaald toegewezen. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie ziet de kantonrechter wel aanleiding een half punt per procespunt toe te kennen als het gaat om de proceskosten.

4.25.

WonenBreburg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op het feit dat de procedure tegen meerdere gedaagden is gevoerd die niet allemaal gezamenlijk hebben geprocedeerd, zal de proceskostenveroordeling als volgt worden toegewezen.

4.26.

De proceskosten van [huurders 1] , [huurder 5] , [huurder 7] , en [huurder 26] worden voor ieder afzonderlijk begroot op € 50,00 verletkosten. [huurder 5] had een bedrag van 49,50 aan verletkosten gevorderd, maar als een gedaagde op een zitting verschijnt dan wordt ambtshalve een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten toegekend.

4.27.

[huurder 9] is niet op een zitting verschenen en heeft alleen schriftelijk verweer gevoerd. In dat geval worden geen reis-, verblijf- en verletkosten toegekend.

4.28.

De proceskosten van [huurders 2] , [huurder 6] , [huurder 10] , [huurder 11] en [huurder 23] worden voor ieder afzonderlijk begroot op:

4.29.

De door [huurder 23] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.30.

WonenBreburg is in het ongelijk gesteld in reconventie en moet daarom de proceskosten betalen.

4.31.

[huurder 1] en [huurder 5] hebben in conventie al reis-verblijf- en verletkosten toegekend gekregen. Nu zij zonder gemachtigde procederen is er ook geen sprake van salaris gemachtigde, zodat er geen verdere proceskosten worden toegekend.

4.32.

Voor [huurder 6] , [huurder 10] , [huurder 11] , [huurders 2] en [huurder 23] worden voor ieder afzonderlijk de proceskosten in reconventie begroot op:

4.33.

De door [huurder 23] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen [huurder 15] ,

5.2.

wijst de vorderingen van WonenBreburg af,

5.3.

veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, ten aanzien van:

• [huurder 1] van € 50,00,

• [huurders 2] van € 217,50,

• [huurder 5] van € 50,00,

• [huurder 6] van € 217,50,

• [huurder 7] van € 50,00,

• [huurder 10] van € 217,50,

• [huurder 11] van € 217,50,

• [huurder 23] van € 217,50 en veroordeelt WonenBreburg tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

• [huurder 26] van € 50,00,

5.4.

verklaart voor recht dat WonenBreburg niet gerechtigd is om de kosten vastrecht voor de jaren 2021 en 2022 in rekening te brengen bij [huurder 1] als servicekosten,

5.5.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 1] (terug) te betalen de servicekostenposten vastrecht, koeling vastrecht en afleverset over de jaren 2021 en 2022, voor de respectievelijke bedragen van € 760,67 en € 720,97, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze bedragen vanaf 21 oktober 2026,

5.6.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 5] te betalen de wettelijke rente over de te veel betaalde servicekosten (kosten vastrecht, koeling vastrecht, en afleverset) over de jaren 2021 en 2022, als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 oktober 2026,

5.7.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting voor de servicekosten over 2021 € 0,00 bedraagt en dat [huurder 6] € 762,96 onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald,

5.8.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 6] te betalen € 762,96 binnen 14 dagen na datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 oktober 2026,

5.9.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 10] te betalen de bedragen die [huurder 10] sinds 2021 heeft voldaan aan vastrecht, koeling en de afleverset, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 oktober 2026,

5.10.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting voor de servicekosten over 2021 en 2022 € 0,00 bedraagt en dat [huurder 11] zodanig € 1.240,82 onverschuldigd aan WonenBreburg heeft betaald,

5.11.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 11] te betalen € 1.240,82 binnen 14 dagen na datum van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 oktober 2026,

5.12.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurders 2] te betalen:

• € 553,63 voor 2021 en € 885,58 voor 2022 aan te veel betaalde servicekosten (naar evenredigheid van de huurperiode van de verschillende huurders),

• € 466,98 voor de afleverset,

te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 oktober 2026,

5.13.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 24] te betalen € 128,96 voor de kosten afleverset over het jaar 2023,

5.14.

veroordeelt WonenBreburg om aan [huurder 23] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te betalen € 237,22 voor teveel betaalde warmtekosten, inclusief water en elektra privé over de periode 1 september 2022 tot en met 31 december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 21 oktober 2026,

5.15.

veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten in reconventie van [huurder 6] , [huurder 10] , [huurder 11] , [huurders 2] en [huurder 23] voor ieder afzonderlijk € 87,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.16.

veroordeelt WonenBreburg tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [huurder 23] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.17.

wijst het meer of anders gevorderde af,

5.18.

veroordeelt WonenBreburg tot betaling van de kosten van betekening als WonenBreburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.19.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3, 5.5, 5.6, 5.8, 5.9, 5.11, 5.12, 5.13, 5.14 en 5.15 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.