Burenrecht. Venster in strijd met art. 5:50 BW binnen twee meter van de erfgrens. Veroordeling om raamdelen…

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/595466 / HA ZA 20-641

Vonnis van 15 juni 2022

in de zaak van

2. [eiser 2] te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. C.W. Wernink te Leiden,

tegen

[gedaagde] te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. I.N. Kwak te Den Haag.

Partijen zullen hierna: ‘ [eisers] ’ en ‘ [gedaagde] ’ worden genoemd.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 24 juni 2021, met producties 1 t/m 17;

- de conclusie van antwoord, met producties A t/m F;

- het proces-verbaal van de op 16 september 2021 gehouden descente en aansluitende mondelinge behandeling;

- het proces-verbaal van de op 22 november 2021 gehouden mondelinge behandeling (die via Skype heeft plaatsgevonden);

- het e-mailbericht van 3 maart 2022 (9.58 uur) van mr. Wernink aan de rechtbank, waarvan een kopie aan mr. Kwak is verzonden;

- het e-mailbericht van 10 maart 2022 (10:41 uur) van de rechtbank aan de advocaten van partijen.

De processen-verbaal van de mondelinge behandelingen zijn buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld commentaar te leveren op de verslaglegging, voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Zij hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

Ten slotte is de datum voor vonnis nader bepaald op heden.

[eisers] zijn eigenaren van het woonhuis gelegen aan de [adres 1] te [plaats] .

[gedaagde] is eigenaar van het appartement gelegen aan het [adres 2] te [plaats] (hierna: ‘het appartement’). Dit appartement maakt deel uit van een in 2020 opgeleverd appartementencomplex dat is gebouwd achter de woning van [eisers] Het appartement beschikt aan de zijde van de woning van [eisers] over een brede dakkapel met twee raampartijen. De (van buiten bezien) linker raampartij bevindt zich ter hoogte van de tuin [eisers] en bestaat uit drie raamdelen: twee (draaibare) raamdelen die open kunnen, waartussen zich een vast raamdeel bevindt. Deze linker raampartij zal hierna ook worden aangeduid als ‘het Venster’.

Het Venster biedt rechtstreeks uitzicht op de achterzijde van de woning van [eisers] en op een deel van de achter de woning gelegen tuin.

[eisers] hebben [gedaagde] bij brief van hun advocaat van 6 mei 2020 gesommeerd om in overleg te treden om te komen tot aanpassing van het Venster. Zij hebben in deze brief meegedeeld dat zij er op basis van toezeggingen van de projectontwikkelaar die het appartementencomplex heeft laten bouwen vanuit zijn gegaan dat het Venster zou worden voorzien van vaste, niet draaiende raamdelen van matglas.

[gedaagde] heeft in reactie op voornoemde brief van de advocaat van [eisers] laten weten niet te voelen voor een minnelijke regeling waarbij het Venster ondoorzichtig zou worden.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het Venster zich op 1,88 meter van de erfgrens van [eisers] bevindt en rechtstreeks uitzicht biedt op hun tuin en slaapkamer, waardoor hun privacy wordt geschaad. Aangezien het Venster zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden, is deze situatie in strijd met artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Kern van de zaak is of het Venster zich binnen twee meter van erfgrens van [eisers] bevindt. Tussen partijen is niet in geschil – en dat is ook door de rechtbank waargenomen tijdens de descente – dat het Venster rechtstreeks uitzicht geeft op een deel van het erf van [eisers] en dat vanuit het Venster ook rechtstreeks zicht bestaat in de keuken, achterkamer en slaapkamer van [eisers] Tussen partijen is evenmin in geschil dat de vraag of de projectontwikkelaar van het appartementencomplex zou hebben toegezegd dat de ramen in het Venster niet draaibaar en niet doorzichtig zouden worden, in deze procedure niet beoordeeld hoeft te worden.

[eisers] hebben zich op basis van een meting door het Kadaster op het standpunt gesteld dat de afstand tussen het Venster en de erfgrens 1,88 meter bedraagt. Volgens hen heeft het Kadaster gemeten vanaf de brede verticale deklat aan de linkerzijde van het Venster (in het vervolg evenals tijdens de descente en mondelinge behandeling aan te duiden als ‘de linkerwang’) tot de erfgrens.

[gedaagde] heeft betwist dat het Venster zich binnen twee meter van de erfgrens bevindt. Zij voert aan dat het onzeker is of het Kadaster heeft gemeten vanaf de linkerwang van de dakkapel. Volgens haar had moeten worden gemeten vanaf het venster zelf (de rechtbank begrijpt: de ruit) of het raamkozijn. Op basis van een tekening van de architect van het appartementencomplex zou de afstand tot de erfgrens vanaf het raamkozijn 2,001 meter bedragen en vanaf de ruit 2,094 meter, aldus [gedaagde] .

Artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt dat het – behoudens toestemming van de eigenaar van het naburige erf – niet is geoorloofd om binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Artikel 5:50 lid 3 BW schrijft voor dat de in lid 1 bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn van de erven of de muur.

Uit artikel 5:50 lid 3 BW vloeit dus voort dat de afstand tot de erfgrens niet moet worden gemeten vanaf de ruit of vanaf het kozijn, maar vanaf de “buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt”. Toepast op de dakkapel in deze zaak, dient dan gemeten te worden vanaf de linkerwang, want die vormt – evenals een muur waarin een venster is gemaakt – de buitenkant van de constructie waarin het venster zich bevindt.

De stelling van [eisers] dat het Kadaster heeft gemeten vanaf de linkerwang van de dakkapel is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. De door [gedaagde] overgelegde tekening van de architect waarin afstanden tot de erfgrens zijn opgenomen, kan in ieder geval niet gelden als voldoende gemotiveerde betwisting, aangezien niet blijkt dat de afstanden die zijn vermeld in de tekening zijn gebaseerd op een meting van de feitelijke situatie.

Uit de meting door het Kadaster volgt dat de linkerwang van de dakkapel zich op minder dan twee meter van de erfgrens bevindt, waarmee het Venster – dat rechtstreeks uitzicht biedt op het erf van [eisers] – dus strijdig is met het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 BW.

[gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling aangevoerd dat de erfgrens niet parallel loopt aan het appartementencomplex, maar schuin loopt. Mogelijk is de afstand van de rechterwang die zich direct rechts van het Venster bevindt (hierna: ‘de rechterwang’), mogelijk wel op meer dan twee meter afstand van de erfgrens gelegen.

De rechtbank kan gelet op de schuin lopende erfgrens niet uitsluiten dat de rechterwang van het Venster zich mogelijk op meer dan twee meter afstand van de erfgrens bevindt. Mede om dit vast te stellen heeft de rechtbank in het licht van artikel 22 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bij de (voortgezette) mondelinge behandeling met partijen afgesproken dat zij het Kadaster gezamenlijk zouden verzoeken een nieuwe meting te laten verrichten, waarbij ook de afstand van de rechterwang van het Venster tot de erfgrens zou worden gemeten. Mr. Wernink heeft de rechtbank nadien geïnformeerd dat hij een offerte voor de meting heeft laten opstellen door het Kadaster en deze ter mede-ondertekening aan mr. Kwak heeft gezonden, dat hij mr. Kwak heeft gevraagd aan wie hij de helft van de kosten van de meting in rekening kon brengen en dat hij daarop – ondanks herhaaldelijke aanmaning – niets meer heeft gehoord van mr. Kwak. De rechtbank heeft mr. Kwak vervolgens om een reactie op het bericht van mr. Wernink gevraagd, maar deze reactie is uitgebleven. Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft gehad haar stelling dat de afstand tussen de rechterwang van het Venster en de erfgrens meer dan twee meter is toe te lichten of nader te onderbouwen. Nu die toelichting of onderbouwing is uitgebleven, gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [gedaagde] dat de rechterwang zich mogelijk op meer dan twee meter afstand tot de erfgrens bevindt.

De rechtbank is het niet met [gedaagde] eens dat [eisers] geen rechtens relevant belang hebben bij hun vordering, omdat ook in de situatie dat het Venster wel op meer dan twee meter van de erfgrens waren geplaatst eveneens uitzicht zou bestaan op de tuin en woning van [eisers] Dat er ook bij een venster op meer dan twee meter afstand zicht zou bestaan op de tuin en woning van [eisers] , ontneemt [eisers] echter niet het recht zich erop te beroepen dat het Venster op minder dan twee afstand is geplaatst. Deze situatie is in strijd met de wet en [eisers] hebben belang bij handhaving van hun rechten. Hoe dichter een raam zich bij de erfgrens bevindt, des te meer zicht er bestaat op het buurerf. Daarmee is de inbreuk op de privacy ook navenant groter.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de belangen van [eisers] bij toewijzing van het gevorderde niet opwegen tegen het belang van [gedaagde] . Het appartement is door haar verhuurd met transparante ramen die open kunnen en deze ramen zijn noodzakelijk voor ventilatie en licht, zoals voorgeschreven in het Bouwbesluit. [gedaagde] heeft er voorts op gewezen dat toewijzing van de vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en/of misbruik van recht zou kunnen opleveren.

De rechtbank stelt voorop dat de artikel 5:50 BW de rechter geen ruimte laat een belangenafweging te maken. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan de rechter ingrijpen in de uitkomst die toepassing van een wettelijke regel in een concreet geval heeft. Op grond van artikel 6:2 lid 2 BW is een tussen schuldeiser en schuldenaar krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De formulering “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” brengt tot uitdrukking dat de rechter bij de toepassing van lid 2 de nodige terughoudendheid in acht moet nemen. Een tussen partijen geldende regel kan immers in beginsel door partijen worden ingeroepen. De regel van artikel 6:2 lid 2 BW is ook van toepassing op de rechtsverhouding tussen eigenaren van naburige percelen. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden leiden er niet toe dat het beroep van [eisers] op artikel 5:50 lid 1 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat [eisers] een stevig belang hebben bij toewijzing van het gevorderde, namelijk hun recht op privacy. De door [gedaagde] gestelde strijdigheid met het Bouwbesluit is onvoldoende onderbouwd. Zij heeft niet concreet gemaakt dat bijvoorbeeld het vervangen van de ruiten in het Venster door melkglas of matglas tot gevolg zou hebben dat er zoveel minder licht binnenkomt dat niet langer is voldaan aan voorschriften uit het Bouwbesluit. Datzelfde geldt voor de ventilatie. Maar ook indien ervan wordt uitgegaan dat toewijzing van de vordering tot een met het Bouwbesluit strijdige situatie zou leiden, betekent dat nog niet dat de vordering zou moeten worden afgewezen wegens strijd met artikel 6:2 lid 2 BW. Een mogelijk strijdigheid met bepaalde voorschriften van het Bouwbesluit zou immers kunnen worden opgeheven door het treffen van maatregelen, zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van ventilatieroosters in het Venster of het creëren van extra lichtopeningen.

Voorts is geen sprake van een situatie waarin [eisers] misbruik maken van hun bevoegdheid om opheffing van de met artikel 5:50 lid 1 BW strijdige situatie te vorderen. [eisers] oefenen deze bevoegdheid immers niet uit met het enkele doel [gedaagde] te schaden of met een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is bedoeld. Tot slot is op de hiervoor randnummer 4.12 genoemde gronden geen sprake van een situatie waarin [eisers] , in aanmerking nemend de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening hadden kunnen komen.

De vorderingen van [eisers] zullen dan ook worden toegewezen als in het dictum vermeld. [gedaagde] moet het Venster voorzien van vaststaande en ondoorzichtige raamdelen van melkglas of matglas. Om dit te realiseren zal haar een termijn van drie maanden worden gegund, aangezien [gedaagde] enige tijd moet worden gegund het Venster aan te passen. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het dat die gemaximeerd wordt op een bedrag van € 15.000,-.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 106,35

- griffierecht 304,00

- salaris advocaat 1.407,50 (2,5 punten × tarief II € 563,-)

Totaal € 1.817,85

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, het Venster te voorzien van vaststaande en ondoorzichtige raamdelen van melkglas of matglas;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 250,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,-,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.817,85;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.