Partijen zijn buren en twisten over de locatie van de erfgrens. De rechter zal eisers in conventie opdragen…

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/372244 / HA ZA [nummer 1]-769

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

te [plaats],

hierna te noemen: [eiser 1],
2. [eiser 2],

te [plaats],

hierna te noemen: [eiser 2],

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaat: mr. M. Bitter,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. A. de Rooij.

De zaak in het kort

Partijen zijn buren. Zij verschillen van mening over de juridische erfgrens tussen hun percelen. [gedaagde] houdt vast aan de kadastrale erfgrens. [eisers] zeggen dat de juridische erfgrens door verjaring anders loopt. [eisers] vorderen dat de rechtbank voor recht verklaart dat de erfgrens loopt zoals zij aangegeven. Ook vorderen zij [gedaagde] te veroordelen houten bouwsels die voorbij de door hen aangegeven grens staan te verwijderen. [gedaagde] stelt ook een (deels) voorwaardelijke tegeneis is. Zij wil een verklaring voor recht dat de kadastrale erfgrens de juridische grens is. Ook vordert zij dat [eisers] worden veroordeeld om zaken die zij tegen de eigendommen van [gedaagde] hebben aangebracht te verwijderen, om de goot van hun overkapping minimaal twee keer per jaar te reinigen en om hun perceel open te stellen voor door of namens [gedaagde] te verrichten werkzaamheden. Met dit tussenvonnis stelt de rechtbank [eisers] in de gelegenheid de feiten die zij ten grondslag leggen aan hun beroep op verjaring te bewijzen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 21

- de conclusie van antwoord en van eis in (voorwaardelijke) reconventie met 14 producties

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 22 tot en met 28

- het tussenvonnis van 20 mei 2026

- de akte van [gedaagde] met producties 15 tot en met 29

- de mondelinge behandeling van 3 augustus 2026, waarbij de advocaten van partijen spreekaantekeningen hebben voorgedragen en overgelegd en waarvan de griffier voor het overige zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Partijen zijn buren van elkaar. [gedaagde] is sinds 26 april 1999 eigenaar van het woonhuis met erf en garage aan de [straat 2] [nummer 2] te [plaats] (hierna: de [straat 2] [nummer 2]). [eisers] zijn sinds 28 januari 2019 eigenaar van het woonhuis met schuur, erf en grond aan de [straat 2] [nummer 1] te [plaats] (hierna: de [straat 2] [nummer 1]). De voor- en achtertuinen van de [straat 2] [nummer 1] en [nummer 2] grenzen aan elkaar. Op het uittreksel van de kadastrale kaart ziet de situatie er als volgt uit (met aantekeningen van de rechtbank in potlood):

[eisers] hebben de [straat 2] [nummer 1] gekocht van (de erven van) de heer [betrokkene 1] die met zijn eerder overleden vrouw (hierna samen te noemen: de [betrokkene 1]) sinds 1 juni 1978 eigenaar en bewoner was van de [straat 2] [nummer 1]. De akte van levering van 28 januari 2019 vermeldt een eerder gevestigde “erfdienstbaarheid van voetpad en gang van en naar den [straat 1] (thans [straat 2]) ten laste van het bij deze verkochte en ten behoeve van perceel, derzelfde gemeente en sectie nummer [kadaster nummer]”. Deze erfdienstbaarheid is ten behoeve van het perceel aan de [straat 2] [nummer 3].

Eind 1999 (of begin 2000) heeft [gedaagde] de garage bij haar woning vervangen door een nieuwe, smallere garage. In 2000 heeft zij de bestaande erfafscheiding tussen de [straat 2] [nummer 1] en de [straat 2] [nummer 2] verwijderd en een nieuwe (betonnen) schutting geplaatst min of meer op de kadastrale grens tussen de percelen. Daarmee stond de schutting verder naar het kadastrale perceel van [straat 2] [nummer 1] dan de verwijderde schutting. Bij het plaatsen heeft [gedaagde] een rij tegels van het voetpad in de tuin van [straat 2] [nummer 1] verwijderd.

De [betrokkene 1] zijn vervolgens een kortgedingprocedure gestart tegen [gedaagde] en haar toenmalige partner. In die procedure hebben de [betrokkene 1] (samengevat) gevorderd de gedaagden te veroordelen om de nieuw geplaatste schutting te verwijderen, de verwijderde derde rij tegels terug te plaatsen en de verwijderde grensafscheiding terug te plaatsen op de voormalige (feitelijke) erfgrens. Daarbij hebben de [betrokkene 1] zich op het standpunt gesteld dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond naast de verwijderde erfafscheiding, zodat de nieuwe schutting op hun eigendom stond.

Op de zitting van de rechtbank Noord-Holland van 17 juli 2000 zijn de [betrokkene 1] en [gedaagde] tot afspraken gekomen, die (voor zover relevant) als volgt in het proces-verbaal van de zitting zijn vastgelegd:

1. De aan de achterzijde van de garage van [gedaagde] cs opgerichte schutting wordt op last van [gedaagde] cs zo spoedig mogelijk doch uiterlijk 1 oktober a.s. verplaatst. De plaats waarop de schutting opnieuw wordt opgericht is minimaal zodanig dat [betrokkene 1] cs ruimte krijgt om de geamoveerde derde rij tegels terug te leggen. De precieze plaats zal worden bepaald door het meten van de afstand van de rand van het huidige tegelpad tot aan het tegen de garagemuur geplaatste eerste profiel, welke afstand over de gehele lengte van het bestaande tegelpad als minimale afstand tussen dat pad en de nieuw op te richten schutting in aanmerking zal worden genomen.

2. In de kosten van verplaatsing zal door [betrokkene 1] cs op vertoon van de desbetreffende factuur voor 50% worden bijgedragen.

3. Partijen zullen voor gezamenlijke kosten tussen hun beide percelen aan de voorzijde een erfafscheiding plaatsen. De keuze van de erfafscheiding zal in nader overleg worden bepaald waarbij partijen zich hebben vastgelegd op een uitvoering in hout met een hoogte van twee meter. De erfafscheiding zal pal naast de zwarte tegelrand worden geplaatst en zal aansluiten op de hoek van de garagemuur van [gedaagde] cs.

In september 2000 heeft [gedaagde] de schutting verplaatst.

Volgens de [betrokkene 1] was de schutting niet overeenkomstig de afspraken verplaatst. Om die reden hebben zij [gedaagde] en haar toenmalige partner in juni 2021 opnieuw in rechte betrokken. In kort geding vorderden zij (samengevat) dat [gedaagde] een deel van de schutting zo zou verplaatsen dat de [betrokkene 1] ook daar de ruimte kregen om de verwijderde rij tegels terug te leggen en dat een deel van de door [gedaagde] aangelegde schutting aan de voorzijde zou worden verwijderd.

Op de zitting van 2 juli 2001 zijn de partijen in dat kort geding wederom tot afspraken gekomen, die, voor zover relevant, als volgt in het proces-verbaal van de zitting zijn vastgelegd:

In en na 2006 heeft [gedaagde] twee bouwwerken achter de [straat 2] [nummer 2] geplaatst ([eisers] verwijzen naar deze bouwwerken als berging en veranda).

In 2020 heeft [gedaagde] een nieuwe houten schutting geplaatst vanaf het tuinhuis/de berging tot aan de zijkant van de veranda. Omdat de veranda verder naar de woning aan de [straat 2] [nummer 1] staat dan de garage, staat deze schutting ook meer naar de woning van [eisers] dan de eerdere schutting.

In 2023 hebben [eisers] in hun achtertuin een houten overkapping neergezet. Deze overkapping heeft een dak van golfplaten. Dit dak loopt schuin af in de richting van de zijwand van de berging (dan wel het tuinhuis) van [gedaagde].

Begin 2024 heeft een jurist van Legal Office op verzoek van [gedaagde] een brief aan [eisers] gestuurd. In die brief geeft de jurist aan een uitleg te geven over de bevrijdende verjaring die volgens hem niet van toepassing is omdat [eisers] geen bezitter zijn geworden van de grond. [eisers] hebben de jurist vervolgens meegedeeld dat de notitie volgens hen een aantal fouten bevat, zowel juridisch als feitelijk en dat zij als feitelijk bezitter door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond.

[gedaagde] heeft in 2024 de carport naast haar woning verbreed (in de richting van de woning van [eisers]). Daarbij heeft zij een nieuwe houten schutting geplaatst in lijn met de nieuwe zijwand van de carport. Deze schutting staat (ongeveer) op de kadastrale grens en daarmee dichter naar de woning van [eisers] dan voorheen.

Op 14 juni 2024 hebben [eisers] aan [gedaagde] geschreven bezwaar te hebben tegen het (toen nog) voornemen om de erfafscheiding tegen de oude perceelgrens te plaatsen. Zij hebben daarbij onder meer naar voren gebracht dat zij het plaatsen van de schutting beschouwen als een inbreuk op hun rechten en dat zij de politie zullen inschakelen als iemand de strook grond betreedt om deze te bebouwen. Vervolgcorrespondentie heeft niet tot een oplossing geleid.

Op 12 december 2024 heeft mr. Bitter zich bij de gemachtigde van [gedaagde] gemeld als advocaat van [eisers] Daarbij heeft hij meegedeeld dat hij in 2000 en 2001 niet zonder succes namens de [betrokkene 1] tegen [gedaagde] heeft geprocedeerd. Ook daarna zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen.

In conventie

[eisers] vorderen, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de erfgrens tussen de twee percelen aan de [straat 2] [nummer 1] respectievelijk [nummer 2] te [plaats], de vetzwarte lijn is volgens de door [eisers] overgelegde tekening B, lopende in de tekening van rechts naar uiterst links tot aan het einde of bovenzijde of -grens van de groene markering en vervolgens vanaf die bovenzijde in een rechte lijn verder naar achteren, ongeacht of de erfgrens volgens het kadaster al dan niet af mocht wijken van de erfgrens als hiervóór bedoeld, en daarmee aldus voor recht verklaart dat de erfgrens is de grens als aangegeven in Tekening B:

2. [gedaagde] veroordeelt die erfgrens te eerbiedigen en te blijven eerbiedigen door in geen geval over die erfgrens heen te bouwen, doch hooguit ertegenaan te bouwen en op kosten van [gedaagde] geheel en al te verwijderen binnen veertien dagen na vonnis:

1. in de achtertuin van [eisers]: de houten schutting, alsook het houten scherm bij de stronk van de gevelde eik, kortom al de in achtertuin aanwezige houten bouwsels, als blijkende uit Tekening A en de door [eisers] als productie 7:10 en 7:12 overgelegde foto’s, met uitzondering van de berging (het tuinhuis);

2. op het vóórerf van [eisers], de houtachtige wand (blijkend uit Tekening A en als productie 7 overgelegde foto’s) en de schutting, althans het houten bouwsel, in het verlengde van bedoelde houtachtige wand hiervóór, richting de [straat 2],

alles op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag;

3. bepaalt dat na verwijdering als hiervoor genoemd [eisers] vrij zijn opdracht te geven aan de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op kosten van [gedaagde] de kadastrale grens zoals gevorderd onder 1 te registeren en in te tekenen dat de kadastrale grens de grens volgens de verklaring voor recht als onder 1 gevorderd is, en zo nodig vrij is een notaris in te schakelen met het verzoek het nodige te doen en [gedaagde] veroordeelt om mee te werken aan alles wat hiervoor nodig is, dit op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag;

4. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten eventueel te vermeerderen met wettelijke rente.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

[gedaagde] vordert zakelijk weergegeven dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

De rechtbank zal op de stellingen van partijen hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

Gezamenlijke behandeling vorderingen

De vorderingen in conventie en vordering I in reconventie hangen nauw met elkaar samen. Voor deze vorderingen geldt dat de kern van het geschil is gelegen in de vraag waar de juridische erfgrens tussen de percelen van [eisers] en [gedaagde] loopt. Zij zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.

[eisers] leggen (ook) aan hun vorderingen ten grondslag dat de afspraken die in 2000 en 2001 in een proces-verbaal zijn vastgelegd moeten worden aangemerkt als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 lid 1 BW en dat [gedaagde] daarom gehouden is die afspraken na te komen.

De rechtbank stelt voorop dat ook als de afspraken in de processen-verbaal kwalitatieve rechten zouden geven, dit op zichzelf niet tot een wijziging van de eigendom en daarmee niet tot de bij 1. gevorderde verklaring voor recht en de bij 3 gevorderde inschrijving en medewerking kan leiden. Die vorderingen zien immers op de eigendom van het perceel en die gaat ook als de afspraken in de processen-verbaal als een kwalitatieve verplichting hebben te gelden niet over. De afspraken zelf zien namelijk enkel op de plek en de vorm/kwaliteit van de schutting(en) en niet op de eigendom. Voor zover [eisers] de afspraken in de processen-verbaal ten grondslag legt aan zijn vordering 2. om zaken te verwijderen en verwijderd te houden heeft te gelden dat die verplichting niet volgt uit de gemaakte afspraken. Deze zien naar de letter enkel op de locatie en inrichting van schuttingen. Voor zover de rechtbank dit kan vaststellen, hebben zij de afspraken uit de processen-verbaal (min of meer) uitgevoerd. Dat partijen meer bedoelden overeen te komen hebben [eisers] niet voldoende onderbouwd.

De rechtbank stelt voorop dat de grens zoals die uit de kadastrale gegevens in beginsel heeft te gelden als de juridische erfgrens. Dit is anders als [eisers] (of hun rechtsvoorgangers) als bezitter van grond eigenaar zijn geworden van grond die deel uitmaakt van het kadastrale perceel van [gedaagde]. [eisers] stellen dat de eigendom van een deel van het kadastrale perceel van [gedaagde] door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring naar hen of hun rechtsvoorgangers is overgegaan. Daarmee is volgens hen de eigendomsgrens komen te liggen als door hen aangegeven op Tekening B (onder meer direct tegen de garage aan). Meer concreet stellen [eisers] dat de betwiste strook grond vanaf 1960, 1978 of in ieder geval vanaf het proces-verbaal van 17 juli 2000 in bezit van hun rechtsvoorgangers was.

De rechtbank oordeelt dat [eisers] – bij de betwisting door [gedaagde] – voldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld om hen in de gelegenheid te stellen bewijs te leveren van de door hen gestelde verjaring. Zij zal dit hierna toelichten.

Uit artikel 3:99 lid 1 BW volgt dat rechten op onroerende zaken door een bezitter te goeder trouw worden verkregen door onafgebroken bezit van tien jaren (verkrijgende verjaring). Artikel 3:105 BW bepaalt dat een partij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid eigenaar wordt van dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw (bevrijdende verjaring). Uit artikel 3:306 BW volgt dat een rechtsvordering tot het opeisen van eigendom van een onroerende zaak door verloop van twintig jaren verjaart. Bij bezit niet te goeder trouw verkrijgt de bezitter van een onroerende zaak de eigendom dan ook in beginsel na twintig jaar onafgebroken bezit.

De in 4.11. genoemde artikelen zijn op 1 januari 1992 in werking getreden. Op grond van het overgangsrecht geldt dat bij verjaringstermijnen van een jaar of langer de nieuwe verjaringstermijnen het nieuwe recht over aanvang, duur en aard van die termijn tot een jaar na dat tijdstip niet van toepassing zijn. Daarbij geldt dat de nieuwe verjaringstermijn geacht wordt niet vóór afloop van dat jaar te zijn voltooid. De wettelijke bepalingen over verkrijgende en bevrijdende verjaring zijn daarom in dit geval vanaf 1 januari 1993 in werking getreden. Voor verkrijgende verjaring onder het oude recht is (kort gezegd) vereist dat men bezitter is, dat de bezitter te goeder trouw is en dat de bezitter het bezit heeft gehad gedurende twintig jaar als het steunt op een wettige titel en anders gedurende dertig jaar.

Voor een geslaagd beroep op verjaring moet de strook grond in ieder geval in bezit van een ander dan de juridisch eigenaar zijn gekomen. Dat geldt zowel in het geval van verkrijgende (artikel 3:99 lid 1 BW) als van bevrijdende verjaring (artikel 3:105 lid 1 BW) en voor verkrijging onder het oude Burgerlijk Wetboek.

Bij de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen is, zowel onder het huidige als het oude recht, bepalend of hij zich de feitelijke macht over dat goed heeft verschaft. Bezit is het “houden voor zichzelf”, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Voor inbezitneming van een goed zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietdoet. De vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels van artikel 3:109 BW en volgende, en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. Het bezit moet “ondubbelzinnig” zijn. Ondubbelzinnig bezit is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niets anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Daarmee is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn ingeval de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op de verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeerde rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kon nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel ligt het op de weg van degene die zich op verkrijgende of bevrijdende verjaring beroept, om dit bezit – dat dus niet snel wordt aangenomen – voldoende te onderbouwen en bij betwisting te bewijzen.

[eisers] stellen primair dat de erfafscheiding tussen de percelen al sinds 1960 afwijkt van de kadastrale grens. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat het feit dat de garage in het verleden op enige afstand van de kadastrale grens zijn gerealiseerd, niet betekent dat de grond naast die garage in bezit was van een ander dan de eigenaar van de [straat 2] [nummer 2].

[eisers] stellen dat uit de afspraken in de processen-verbaal volgt dat een nieuwe schutting in de toekomst door [gedaagde] op dezelfde plaats geplaatst moet worden. Hieruit leiden zij af dat de [betrokkene 1] de strook grond in bezit hebben genomen en dat [gedaagde] zich bij dit bezit heeft neergelegd. [gedaagde] betwist dit. Zij zegt dat zij enkel in het kader van een beëindiging van de twee kort gedingen afspraken heeft gemaakt over de plek en vorm van schuttingen en daarmee geen afstand heeft gedaan van haar bezit van de grond.

De rechtbank volgt [gedaagde] in dit verweer. Hiervoor is al uiteengezet dat bezit niet snel wordt aangenomen. Het moet ondubbelzinnig zijn. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de [betrokkene 1] met de afspraken in de processen-verbaal van 2000 en 2001 niet het bezit van de betwiste strook grond gekregen. Die afspraken zijn gemaakt in procedures waarin [gedaagde] zich ondubbelzinnig op het standpunt heeft gesteld dat zij eigenaar is van de betwiste strook grond. Met de afspraak een schutting te plaatsen heeft zij geen afstand gedaan van dat standpunt. Een afspraak over de juridische erfgrens is in de processen-verbaal niet te lezen. Daarmee is tussen [gedaagde] en de [betrokkene 1] een overeenkomst ontstaan over het gebruik van de strook grond. Deze afspraken over het gebruik van de grond zijn niet verenigbaar met de stelling van [eisers] dat de [betrokkene 1] bezit hebben verkregen. Zij zijn eerder een ondersteuning van het tegendeel. Het gebruik van de [betrokkene 1] was gebaseerd op een overeenkomst en niet op een gepretendeerd eigendomsrecht.

[eisers] voeren nog aan dat [gedaagde] met deze afspraken afstand heeft gedaan van haar bezit. Afstand van bezit van een onroerende zaak zonder overdracht van eigendom is echter niet mogelijk als eigendom en bezit in één hand verenigd zijn. De afspraken van 2000 en 2001 hebben dan ook niet geleid tot bezit van de [betrokkene 1].

[eisers] stellen dat hun rechtsvoorgangers in ieder geval in 1978 het bezit over de betwiste strook grond hadden en daarna ononderbroken hebben gehouden. 1978 is het jaar dat de [betrokkene 1] in de woning aan de [straat 2] [nummer 1] zijn gaan wonen en zij hebben in een brief van [nummer 2] mei 2000 aan [gedaagde] geschreven dat toen voor hen de muur van de garage de erfgrens was omdat zowel aan de voorzijde als de achterzijde de erfafscheiding daarmee in lijn stond, aldus [eisers]

Als de rechtsvoorgangers van [eisers] inderdaad sinds 1978 onafgebroken het bezit van de betwiste strook grond hebben gehad, dan is de eigendom van die grond – ook bij het ontbreken van goede trouw – uiterlijk in 1998 overgegaan naar de eigenaren van de [straat 2] [nummer 1]. Vanaf 1993 moet de situatie immers beoordeeld worden naar het nieuwe recht. Bij bezit te goeder trouw is de eigendom al eerder overgegaan.

Naast de hiervoor genoemde brief van de [betrokkene 1] van [nummer 2] mei 2000 overleggen [eisers] (onder meer in productie [nummer 1]) diverse foto’s van de situatie in het verleden. Daarbij is ook deze foto die volgens [eisers] uit 1984 is.

[gedaagde] betwist dit gestelde bezit van de [betrokkene 1]. De in de brief van [nummer 2] mei 2000 neergelegde aanname van de [betrokkene 1] dat de erfgrens in het verlengde van de garagemuur liep, is niet doorslaggevend voor een geslaagd beroep op verjaring. De wil van de [betrokkene 1] is uitsluitend relevant voor zover deze in feiten tot uiting komt. [eisers] hebben echter niet aangetoond dat de [betrokkene 1] al die jaren pretendeerden rechthebbende te zijn op de strook grond, bijvoorbeeld doordat enkel zij de feitelijke macht over de strook grond hadden. Het beweerdelijk bezit van de [betrokkene 1] was verder naar buiten toe niet kenbaar. Door de “erfdienstbaarheid van voetpad en gang” ten behoeve van de eigenaren van de [straat 2] [nummer 3] kon [gedaagde] steeds gebruik maken van het pad van de [betrokkene 1] om bij de betwiste strook te komen. Zij heeft ter onderbouwing van haar betwisting onderstaande foto overgelegd die volgens haar uit 1999 is en geen schutting in lijn met de garage laat zien.

De foto’s die [eisers] hebben overgelegd ter onderbouwing van hun stelling dat – vanaf 1978 totdat [gedaagde] in 1999 eigenaar werd van de [straat 2] [nummer 2] – er onafgebroken een erfafscheiding tussen de beide tuinen heeft gestaan, zijn niet zeer duidelijk. Om te beginnen is de eerste foto naar zeggen van [eisers] niet eerder dan van 1984. Daarbij is niet duidelijk wat er op die foto te zien is. Zo is niet duidelijk waar de lage schutting nu precies staat en of er sprake is van een volledige afscheiding van een erf. Er lijkt in ieder geval één gat in de lage schutting aanwezig. [eisers] hebben daarbij brieven overgelegd waarin de [betrokkene 1] schrijven dat de erfafscheiding vanaf 1978 in lijn met de garage lag. De (eveneens niet altijd duidelijke) foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd geven ook geen uitsluiting, maar lijken wel te laten zien dat er rond de tijd dat [gedaagde] de woning kocht op enig moment geen schutting stond. Bij deze betwisting van [gedaagde] zijn de door [eisers] aangedragen feiten en omstandigheden niet voldoende om nu reeds aan te nemen dat de rechtsvoorgangers van [eisers] de betwiste grond sinds 1978 onafgebroken in bezit hebben gehad. Daarbij weegt de rechtbank ook mee dat de [betrokkene 1] in de brief van 21 april 2000 nog aangeven dat de grond van [gedaagde] is en blijft.

Bij deze stand van zaken zullen [eisers] overeenkomstig hun bewijsaanbod in de gelegenheid worden gesteld om – zowel in conventie als reconventie – te bewijzen dat hun rechtsvoorgangers vanaf 1978 gedurende twintig jaar (of gelet op het overgangsrecht, bij goede trouw in ieder geval tot 2 januari 1993) het bezit van de betwiste strook grond hebben gehad door feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat de rechtsvoorgangers zich gedurende de genoemde periodes onafgebroken zodanig hebben gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring liep daaruit niets anders kon afleiden dan dat zij pretendeerden eigenaar te zijn, bijvoorbeeld door te bewijzen dat gedurende deze volledige periode een duidelijke en dichte erfafscheiding op de door [eisers] bedoelde plek stond en de [betrokkene 1] de grond tot aan die afscheiding duidelijk voor zichzelf gebruikten.

Indien [eisers] niet in het opgedragen bewijs slagen zullen hun vorderingen 1 tot en met 3 worden afgewezen en zal de tegenvordering I van [gedaagde] worden toegewezen.

De rechtbank zal iedere verdere beslissing in conventie en de beslissing op het in reconventie onder 1 gevorderde aanhouden.

[gedaagde] heeft haar vordering onder II ingesteld “uitsluitend indien in conventie komt vast te staan dat er sprake is van overbouw”. Dat sprake is van overbouw staat niet vast. [eisers] hebben niet gesteld dat [gedaagde] over de kadastrale erfgrens heeft gebouwd. Van overbouw zal daarom alleen sprake zijn als [eisers] slagen in het aan hen opgedragen bewijs. De rechtbank zal de beslissing op deze voorwaardelijke tegenvordering daarom aanhouden totdat duidelijk is of aan de gestelde voorwaarde is voldaan.

[gedaagde] vordert onder III dat de rechtbank [eisers] veroordeelt om al hetgeen door hem op- tegen- en/of in de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende (scheids)muren en overige erfafscheidingen is aangebracht te verwijderen en verwijderd te houden. De carport, de garage, de veranda, het tuinhuis en ook de erfafscheiding/schutting bevinden zich volledig op haar eigen (kadastrale) perceel en zijn daarmee haar eigendom. Het is [eisers] zonder haar toestemming dan ook niet toegestaan om hier op enigerlei wijze gebruik van te maken. [eisers] hebben toch diverse zaken aan deze eigendommen van [gedaagde] bevestigd. [eisers] hebben erkend dat zij dit zonder toestemming hebben gedaan, maar hebben tot nu toe nagelaten om dit ongedaan te maken. Meer concreet gaat het om de volgende zaken:

• een plantenrek dat is bevestigd aan de garagemuur;

• een plantenbak die aan de betonschutting hangt;

• een paal die is bevestigd aan de betonschutting;

• de draadogen en -einden;

• een wingerd.

Ten aanzien van de wingerd heeft de partner van [gedaagde] ter zitting gesteld dat de wingerd over de CV-buis groeit en niet goed is voor de garagemuur.

[eisers] betwisten dat zij inbreuk maken op het eigendom van [gedaagde]. Zij voeren aan dat de (scheids)wanden mandelig zijn en dus gebruikt mogen worden. Voor zover dat niet het geval is, voeren zij aan dat dat het gebruik van de eigendommen van [gedaagde] door [eisers] voor wat betreft het plantenrek en de draadogen een voortzetting is van het gebruik door de [betrokkene 1]. De draadeinden waren al voor de komst van [eisers] aanwezig. De vijfbladige wingerd was ook al aanwezig of is komen aanwaaien. De plant wordt goed bijgehouden en vreet niet aan de muren en dringt niet in kieren, aldus [eisers]

De rechtbank stelt voorop dat [eisers] in deze procedure overigens steeds als uitgangspunt nemen dat de erfgrens direct naast de garage en (oude) erfafscheiding loopt. Dat maakt dat van een gezamenlijk eigendom of een mandelige muur geen sprake is. Deze vordering ziet daarmee op zaken die aangebracht zijn op eigendommen van [gedaagde]. Deze zaken maken een inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde]. De vordering tot verwijdering van die zaken is in beginsel toewijsbaar als [gedaagde] voldoende belang bij die vordering heeft.

[eisers] voeren aan dat (een deel van) de genoemde zaken al aanwezig waren toen zij in 2019 de woning betrokken. Voor zover zij daarmee een beroep willen doen op verjaring hebben zij dat beroep niet voldoende onderbouwd. Zij hebben in het geheel geen gegevens overgelegd waaruit dat naar voren komt.

Daarmee zal de rechtbank [eisers] in het eindvonnis veroordelen om het plantenrek dat is bevestigd aan de garagemuur en de plantenbak die aan de betonschutting hangt te verwijderen. De rechtbank zal [eisers] echter niet veroordelen de paal aan de betonschutting te verwijderen. Bij de mondelinge behandeling hebben [eisers] aangegeven dat die paal al verwijderd is. [gedaagde] heeft dit niet weersproken, zodat dit is komen vast te staan. Omdat de paal al verwijderd is, heeft [gedaagde] op dit punt geen belang bij haar vordering.

Ten aanzien van de draadogen en -einden is de rechtbank van oordeel dat uit de door [gedaagde] overgelegde foto blijkt dat de draadogen deels zijn verwijderd, maar dat er nog minimaal twee hangen. Deze maken inbreuk op het eigendom van [gedaagde]. [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat zij belang heeft bij verwijdering omdat zij daarvan last heeft bij het (voorgenomen) isoleren van de garage. Daarmee heeft zij voldoende onderbouwd dat zij op dit punt voldoende belang heeft bij haar vordering. [eisers] moeten daarom na het eindvonnis de overgebleven draadogen en -einden verwijderen en verwijderd houden.

Met betrekking tot de wingerd overweegt de rechtbank dat [gedaagde] foto’s van de plant heeft overgelegd. Op deze foto’s is te zien dat de wingerd over de dakrand van de garage groeit in de richting van de CV-pijp. De partner van [gedaagde] heeft daarnaast ter zitting onbetwist gesteld dat de wingerd over deze pijp groeit en niet goed is voor de garagemuur. De vrees van [gedaagde] dat de wingerd daardoor schade aan de garage veroorzaakt, geeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank voldoende belang voor de vordering de wingerd te verwijderen. [eisers] zullen de wingerd, afhankelijk van het oordeel over de juridische erfgrens, geheel moeten verwijderen, dan wel zo moeten inkorten dat die niet langer tegen de muur van [gedaagde] aangroeit.

[gedaagde] vordert dat [eisers] worden veroordeeld om de goot onder het schuin aflopend dak van de houten overkapping naast het tuinhuis van [gedaagde] minimaal twee keer per jaar te reinigen. Zij heeft een deskundigenrapport van CMG Vochtinspecties van 12 november 2025 overgelegd. De deskundige van CMG komt onder andere tot de conclusie dat de overkapping geen vochtproblemen aan het tuinhuis zal geven als de goot van de overkapping maar minimaal twee keer per jaar gereinigd wordt (en daardoor slechts incidenteel water over de goot heen stroomt). Gelet op de beperkte afstand tussen het tuinhuis en de overkapping, het afschot van het dak en de beperkte breedte van de dakgoot, komt het de rechtbank voor dat bij onvoldoende reiniging van de goot inderdaad schade zal optreden aan het houten tuinhuis van [gedaagde]. [eisers] betwisten deze conclusie van de deskundige ook niet. Zij voeren enkel aan dat een veroordeling niet nodig is omdat zij de goot voldoende schoon houden. Dat is niet voldoende om de vordering van [gedaagde] ter zake af te wijzen. Gelet op de moeizame relatie tussen partijen kan zij er namelijk niet op vertrouwen dat [eisers] de goot ook in de toekomst minimaal twee keer per jaar zullen schoonmaken. In het eindvonnis zal de rechtbank deze vordering dan ook toewijzen.

De vordering V. van [gedaagde] is gebaseerd op artikel 5:56 BW. Uit dit artikel volgt dat een eigenaar van een onroerende zaak gehouden is om – wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een andere onroerende zaak noodzakelijk is tijdelijk gebruik te maken van de onroerende zaak van de eigenaar – gehouden is om deze werkzaamheden na behoorlijke kennisgeving en schadeloosstelling toe te staan, tenzij er gewichtige redenen bestaan het gebruik te weigeren of te doen uitstellen.

De vordering van [gedaagde] gaat echter verder dan dat. Zo zouden [eisers] bij toewijzing van deze vordering hun perceel ook moeten openstellen zonder voorafgaande aankondiging en zonder schadeloosstelling, ook als er gewichtige redenen bestaan het gebruik te weigeren. Het ladderrecht van artikel 5:56 BW voorziet niet in een basis om algemeen gebruik toe te staan van het perceel van de buren om werkzaamheden te verrichten aan onroerende zaken. De toegang en daarmee het tijdelijk gebruik van het perceel van de buren moet tot het minimum worden beperkt en behoeft slechts te worden toegestaan als alternatieven redelijkerwijs ontbreken. Het ladderrecht leidt immers tot een inbreuk op het eigendomsrecht van die eigenaar. In dat licht bezien is de vordering ook te ruim geformuleerd om toegewezen te kunnen worden. Daarbij komt dat [eisers] hebben toegezegd dat zij overeenkomstig artikel 5:56 BW toegang zullen geven als aan de voorwaarden van dat artikel is voldaan. In het eindvonnis zal de rechtbank de vordering V. van [gedaagde] daarom afwijzen.

Iedere verdere beslissing in (voorwaardelijke) reconventie wordt aangehouden.

De rechtbank

in conventie

stelt [eisers] in de gelegenheid het in 4.20. beschreven bewijs te leveren,

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 4 november 2026 voor uitlating door [eisers] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

bepaalt dat, als [eisers] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,

bepaalt dat, als [eisers] getuigen willen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden december 2026 tot en met maart 2027 dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

houdt iedere verdere beslissing aan,

houdt iedere beslissing aan.