Huurovereenkomst woonruimte. Ontbinding en ontruiming. Niet gedragen als goed huurder. Regeling

Op 8 december 2025 zijn de geplande werkzaamheden aangevangen. Op

22 december 2025 is het werk grotendeels afgerond en opgeleverd.

Partijen hebben gelet daarop de volgende regeling getroffen:

1. Voor een periode van zes maanden zal Woonpunt eens per maand het gehuurde bezoeken en controleren of het schoon en goed onderhouden is. Woonpunt zal twee dagen daaraan voorafgaand de controle aankondigen.

2. [huurder] dient de werkzaamheden in het kader van de verduurzaming van de woning toe te staan en te gedogen en zal de werkzaamheden die in het blok plaatsvinden ook niet belemmeren.

3. Voor een periode van zes maanden zal [huurder] zich onthouden van overlast waaronder in ieder geval begrepen drugsgerelateerde overlast en geluidsoverlast.

4. Woonpunt vraagt vonnis. Woonpunt zal het eventuele ontruimingsvonnis niet executeren indien [huurder] zich aan de hierboven genoemde voorwaarden onder 1 t/m 3 houdt.

5. De communicatie zal vanaf nu lopen via e-mail met de bewindvoerder.

6. Partijen dragen ieder de eigen proceskosten.

Daarmee ligt nog altijd de vraag voor of een of meer van de (beweerde) tekortkomingen in het verleden ernstig genoeg is om de gevorderde ontbinding met ontruiming te rechtvaardigen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt.

Situatie november 2023

Woonpunt heeft, met een tussentijds verslag in het kader van het Housing Plus-traject, onderbouwd dat het gehuurde in november 2023 rommelig en vervuild was. Dit zelfs in een periode van begeleiding en onder toezicht van hulpverlening. [huurder] wijst erop dat de huurovereenkomst na het aantreffen van die situatie desalniettemin is voortgezet, maar de kantonrechter ziet hierin geen aanknopingspunt om de inhoud van dit verslag niet voor waar aan te nemen. De inhoud ligt ook in lijn met de vanaf juni 2025 aangetroffen situatie.

[huurder] erkent dat de woning - in ieder geval - van juni tot november 2025 ernstig was vervuild, zodat dit reeds daarom al als vaststaand kan worden aangenomen. De ingebrachte foto’s, die onweersproken zijn, spreken boekdelen. Zo staat het gehuurde vol met spullen en liggen overal vuilniszakken, het toilet is verstopt met uitwerpselen en het balkon ligt vol met hondenuitwerpselen. De vervuiling was zodanig ernstig dat derden hun werkzaamheden daar niet op normale en veilige wijze konden uitvoeren.

Woonpunt heeft met notities van 22 december 2025 en 8 januari 2026 onderbouwd dat door meerdere personen is waargenomen dat het toilet kort nadien weer vervuild begon te geraken. Woonpunt heeft voorts met een notitie van 12 januari 2026 onderbouwd dat twee begeleiders tijdens hun bezoek aan de woning in januari 2026 enorm zijn geschrokken van de staat van de woning. De woning was extreem vies en lag vol met ontlasting en braaksel, volgens [huurder] zelf door het gebruik van heroïne. [huurder] heeft geen aanknopingspunt geboden om aan te nemen dat de inhoud van die notities niet op waarheid zouden berusten. Zo is ook niet door [huurder] betwist dat de aangetroffen situatie de reden is geweest dat de begeleiders pas op de plaats hebben gemaakt. Hij was weer in zijn oude gedrag vervallen. De situatie in het gehuurde is kortom medio december 2025 voor slechts een periode op orde geweest. En dit na hulp.

De kantonrechter gaat bij dit alles voorbij aan de blote stelling dat [huurder] tevergeefs bij Woonpunt heeft geklaagd over een gebrek aan het toilet. Dit blijkt nergens uit. Het toilet kon niet meer worden gepoetst. Een andere reden voor de vervanging is niet geduid. Het vervangen toilet werd ook niet gepoetst.

Woonpunt heeft onweersproken gesteld dat de stank van uitwerpselen al in het trappenhuis was waar te nemen. De kantonrechter neemt reeds hiermee al aan dat [huurder] - naar omwonenden toe - aanzienlijke stankoverlast heeft veroorzaakt en ook dit voor langere tijd, ook al is hierover destijds niet geklaagd. Daarbij is ook de veiligheid in het geding. [huurder] vertoont zeer onvoorspelbaar gedrag als gevolg van zijn drugsgebruik. Bewoners hebben aangegeven dat zij zich niet veilig voelen door het gedrag van [huurder] .

Maar daarnaast was sprake van concrete veiligheidszorgen. Woonpunt baseert zich hierbij op directe informatie van de begeleider van [huurder] . [huurder] zou aan deze, en aan een andere begeleider, verteld hebben een ripdeal te hebben gepleegd op zijn dealer. De kantonrechter gaat voorbij aan de blote stelling van [huurder] dat zijn verklaring verkeerd is geïnterpreteerd. Zowel de begeleiders, Woonpunt als de aannemer hebben hieraan immers vergaande conclusies verbonden en ook de politie is volgens Woonpunt hierbij betrokken geweest. De politie heeft geadviseerd het gehuurde niet te betreden. Gezien dit alles is, als gevolg van het gedrag van [huurder] , sprake geweest van concreet veiligheidsrisico in en om het gehuurde gedurende enige tijd.

Conclusie

Met de ernstige vervuiling en verwaarlozing van het gehuurde over een langere periode alsmede het veroorzaken van overlast in en om het gehuurde is [huurder] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. De vraag of [huurder] daarnaast ook voldoende medewerking heeft verleend aan de werkzaamheden, kan in het midden blijven.

[huurder] moet worden toegegeven dat Woonpunt steken heeft laten vallen in die zin dat met [huurder] te weinig is gecommuniceerd. Daar staat tegenover dat aannemelijk is dat [huurder] moeilijk bereik- en benaderbaar was en dat Woonpunt in ieder geval wel veelvuldig contact heeft gehad met de begeleiders van [huurder] . Gesteld noch gebleken is dat de begeleider vervolgens niet een en ander aan [huurder] heeft teruggekoppeld en met [huurder] heeft gecommuniceerd over wat van [huurder] werd verwacht. [huurder] erkent ook dat het hem na het gesprek met zijn begeleider op 6 november 2025 duidelijk was dat van hem verlangd werd dat er flink moest worden opgeruimd en schoongemaakt voordat de werkzaamheden konden plaatsvinden. Woonpunt heeft ook juist van de begeleider vernomen over de vermeende ripdeal. Woonpunt mocht uitgaan van juistheid van de mededeling van de begeleider.

[huurder] heeft toegelicht dat het nu bergopwaarts met hem gaat. Vanaf het stoppen van de begeleiding is hij zelf begonnen met het schoonmaken en het schoonhouden van de woning. Hij heeft nu contact met de buren, hij heeft werk en dagbesteding. Hij wil een poging doen om te stoppen met het heroïnegebruik. Deze omstandigheden maken echter de tekortkomingen uit het verleden die ten grondslag liggen aan de ontbinding niet ongedaan. Daarbij is er geen enkele zekerheid dat [huurder] niet terug zal vallen in zijn oude gedrag, temeer nu hij nog altijd heroïne gebruikt en geen begeleiding meer heeft of wil. Dit gezegd zijnde, heeft Woonpunt [huurder] een kans gegeven om verbetering te laten zien, zoals is opgenomen in de tussen partijen getroffen regeling. Als [huurder] die regeling naleeft, zal Woonpunt hem niet ontruimen.