koop van een gerenoveerd en tot woonappartementen herontwikkeld voormalig zorgcomplex. Non-conformiteit…

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/350567 / HA ZA 26-111

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

de rechtspersoon naar buitenlands recht

CDR II PROPERTIES 1 GMBH & CO. KG,

te Berlijn (Duitsland),

eisende partij,

hierna te noemen: Catella,

advocaten: mr. B.A.G. Janssen en mr. B.A. Beenen,

tegen

FEROX GERLACHUS B.V.,

te Maastricht,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Ferox,

advocaat: mr. H.J. Heynen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding (1) met producties
- de conclusie van antwoord (2) met producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte houdende nadere producties van Catella (3)

- het bezwaar van Ferox tegen deze akte nadere producties

- de reactie van Catella op het bezwaar van Ferox

- de mondelinge behandeling van 2 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij partijen elk spreekaantekeningen hebben overgelegd.

De producties zullen hierna worden aangehaald door het nummer van het processtuk (hiervoor vermeld tussen haakjes) gevolgd door het nummer van de productie.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Catella is onderdeel van een grote beursgenoteerde organisatie die met diverse fondsen actief is op het gebied van verhuur van vastgoed.

Ferox is een familiebedrijf dat zich met name richt op het aankopen, revitaliseren (renoveren en herontwikkelen) en exploiteren van vastgoed.

Ferox heeft in 2019 het complex ' [complex] ' aan de [straat] te [plaats] (hierna: "het complex") verworven om dit te renoveren en daarin onder meer 130 appartementen te creëren. Het complex was gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw en heeft jarenlang dienst gedaan als verzorgingshuis.

Voor aanvang van de renovatie van het complex heeft Ferox door constructeur [constructeur] BV (hierna te noemen “ [constructeur] ”) voor de belastbaarheid van onder andere de galerijen constructieberekeningen laten maken. Op 24 september 2019 heeft [constructeur] hierover gerapporteerd. [constructeur] heeft voor de berekeningen gebruik gemaakt van de oorspronkelijke bouwtekeningen. [constructeur] merkt op dat de tekeningen van het complex gemaakt zijn in de periode 1956 - 1957, en verre van compleet zijn en elkaar op onderdelen tegenspreken. Volgens [constructeur] dienen belangrijke zaken die op de tekeningen zijn aangegeven daarom als ultieme check in het werk gecontroleerd te worden. Op basis van de beschikbare gegevens concludeert [constructeur] dat de constructieve veiligheid van de bestaande galerijen en consoles aanwezig is.

Ferox heeft de renovatie van het complex en de realisatie van de appartementen laten uitvoeren door aannemer [aannemer] BV (verder aan te halen als “ [aannemer] ”).

Al voor aanvang van de renovatiewerkzaamheden heeft Catella aan Ferox haar interesse in de koop van het complex kenbaar gemaakt. Partijen hebben vervolgens in februari 2020 een zogenaamde intentieovereenkomst gesloten voor de koop van het complex. Catella heeft in verband daarmee toegang gekregen tot alle bouwgegevens en een due dilligence onderzoek laten uitvoeren.

Op 29 juli 2020 hebben partijen een overeenkomst gesloten waarbij Catella het gerenoveerde en tot appartementengebouw herontwikkelde complex van Ferox kocht in de staat dat het gereed en geschikt was voor de verhuur van de 130 appartementen (turnkey).

In de koopovereenkomst is onder artikel 9.3 over de aansprakelijkheid van Ferox het volgende opgenomen:

Ferox heeft het complex in drie fases aan Catella opgeleverd. Te weten vóór 23 december 2020, op 30 juni 2021 en op 13 september 2021.

Na de laatste oplevering en na langdurige regenval heeft Catella lekkages in één van de appartementen en aangrenzende scooterschuur geconstateerd. Ook is afbladderende verf aan de betonnen onderzijde van de galerij van fase 1 geconstateerd. Catella heeft Ferox hiervan bij brief van 2 mei 2022 (bijlage 1,2) op de hoogte gesteld. Daarbij is het vermoeden uitgesproken dat de oorzaak van de lekkages en afbladderende verf is gelegen in gebreken aan de vochtwerende laag aan de bovenzijde van de galerij en is Ferox om herstel gevraagd. Zij heeft daarbij een beroep gedaan op de in de koopovereenkomst gegeven garantie.

Omdat Ferox bij brief van 17 mei 2022 enige aansprakelijk heeft ontkend, heeft Catella bij brief van 23 juni 2022 de eerdere aansprakelijkstelling herhaald en aan Ferox een termijn gegeven om tot herstel over te gaan. Ook heeft zij aangekondigd dat wanneer Ferox niet tot herstel overgaat zij dit op kosten van Ferox zal laten verrichten en ook verdere bij de verhuur van de appartementen geleden schade op Ferox zal verhalen.

Ferox is niet tot herstel overgegaan. Wel heeft [aannemer] op verzoek van Catella enkele herstelwerkzaamheden verricht, maar die bleken niet afdoende te zijn. In 2023 en 2024 kwamen nog steeds lekkages voor.

Om de aard en ernst van de gebreken vast te stellen heeft Catella onderzoek laten verrichten door SealteQ West BV (hierna; SealteQ). SealteQ heeft eerst een visueel onderzoek verricht (rapport van 22 mei 2024, bijlage 1,5) en later een destructief onderzoek verricht (rapport van 31 oktober 2024, bijlage 1,11). SealteQ komt tot de conclusie dat betonschade is ontstaan aan de galerij doordat recente betonreparaties niet goed zijn uitgevoerd en dat de bewapening in het beton op sommige plaatsen door corrosie is aangetast mede door onjuist uitgevoerde renovatiewerkzaamheden.

Uit een op aanraden van SealteQ nader uitgevoerd onderzoek naar de constructieveiligheid van het complex (rapport van 12 juni 2025, bijlage 1,13) komt naar voren dat de constructie als gevolg van aantasting van de betonbewapening, op sommige plaatsen onvoldoende sterk is. SealteQ acht het noodzakelijk dat op korte termijn maatregelen worden genomen om de galerijen veilig te kunnen blijven gebruiken. Door SealteQ worden drie herstel scenario’s genoemd met een per scenario oplopende behandeling en bescherming van de betonbewapening. De herstel kosten worden begroot op een bedrag van ongeveer 2,5 miljoen euro.

In een tussentijds op 25 november 2024 met Ferox gehouden overleg naar aanleiding van de tweede rapportage van SealteQ, is Ferox blijven ontkennen dat zij aansprakelijk is voor de gebreken aan de betonconstructie en de daaruit voortvloeiende schade.

Catella vordert - samengevat – veroordeling van Ferox tot betaling van de kosten van de deskundigenonderzoeken van SealteQ ter hoogte van € 49.305,-- exclusief btw en te verklaren voor recht dat Ferox aansprakelijk is voor de overige door Catella geleden schade (op grond van wanprestatie) of te ontvangen nadeelcompensatie (op grond van dwaling) nader op te maken bij staat.

Ferox voert verweer. Ferox concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Catella, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Catella, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Catella in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De eerste vraag die de rechtbank zich stelt, is of Ferox tekort is geschoten in de nakoming van de uit de met Catella gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. De rechtbank is van oordeel dat het antwoord daarop onmiskenbaar bevestigend is. Daarbij put de rechtbank tevens uit de rapportages die ing. Uittenbogaard van SealteQ in opdracht van Catella opgesteld heeft.

Ferox heeft aangevoerd dat dit partijrapportages betreft waarbij zij niet is betrokken en dat het aangewezen is dat een onafhankelijke deskundige over de gestelde gebreken rapporteert. De rechtbank is het daar niet mee eens. Ten eerste is Ferox herhaaldelijk uitgenodigd om zich in het onderzoek van SealteQ te mengen, wat zij heeft nagelaten. Verder heeft Ferox op geen enkel moment in het klachtentraject pogingen gedaan om door middel van een eigen deskundige zich een eigen en eventueel afwijkend beeld van de situatie te vormen. Gelet op de ernst van de klachten en de professionele positie van Ferox had dit wel van haar verwacht mogen worden. Maar meest belangrijk om af te zien van een onafhankelijk deskundige is dat de bevindingen en conclusies van SealteQ volstrekt helder, logisch en consistent zijn en Ferox daar op inhoudelijk gebied weinig tegen in gebracht heeft.

Ferox vertelde tijdens de mondelinge behandeling dat zij het complex heeft verworven doordat zij, anders dan andere gegadigden, haar calculaties niet baseerde op afbraak en nieuwbouw, maar op herstel en renovatie. Vanuit maatschappelijk oogpunt is dit zeer lovenswaardig, maar het brengt evengoed bijzondere verantwoordelijkheden met zich mee. Zo stamde het gekochte complex uit 1956. Dat is een periode na de oorlog waarvan algemeen bekend is dat snel en veel gebouwd werd met een techniek en materialen die vaak niet meer voldoen aan de huidige constructienormen. Gezegd mag dus worden dat op Ferox een extra zorgplicht rustte om te onderzoeken of het op het moment van renoveren 60 jaar oude gebouw constructief aan de eisen voldeed om de gewenste renovatie (van zorgwoningen naar moderne appartementen) uit te voeren.

Al tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank haar verbazing uitgesproken dat het enige constructieve onderzoek bestond uit de tamelijk summiere berekeningen van [constructeur] (bijlage 2,1). Daarin is daarenboven opgenomen dat de bouwkundige tekeningen van het oorspronkelijk ontwerp niet compleet en soms tegenstrijdig waren en dat belangrijke zaken als ultieme check in het werk gecontroleerd moeten worden. Niet gesteld of gebleken is dat dit is gebeurd.

Verder is in die rapportage van [constructeur] (blad 2 onder 3) ervan uitgegaan dat op de galerijen een nieuwe cement dekvloer wordt aangebracht (met een druk van 1,10 kN/m2), die dan tezamen met het eigen gewicht van de galerij (3 kN/m2) een drukbelasting zou geven van 4,20 kN/m2). Uit de rapportages van SealteQ is echter duidelijk geworden dat de nieuwe vloer niet op het oorspronkelijke beton is geplaatst, maar dat na verwijdering van grind als deklaag, de nieuwe vloer op de daaronder nog gelegen tegelvloer is gelegd. Daardoor is volgens SealteQ de drukbelasting op de draagconstructie feitelijk veel hoger dan door [constructeur] is berekend en wordt de momentcapaciteit van de galerij WEL overschreden, en is de vereiste constructieve veiligheid NIET aanwezig. Ferox heeft tegen deze bevinding niets inhoudelijks ingebracht. Het had op haar weg gelegen om zelf te onderzoeken hoe SealteQ tot haar bevinding kwam. Door dat na te laten, zal de rechtbank van de juistheid van deze constatering uitgaan. In het midden kan vervolgens blijven of dit een fout is die de aannemer heeft gemaakt door af te wijken wat in de aanneemovereenkomst stond of dat dit zelfs onjuist in de aanneemovereenkomst was opgenomen. Feit is dat de opdrachtgever Ferox in beginsel jegens Catella aansprakelijk is voor dit gebrek.

Hierbij komt dan ook nog dat de afvoeren van de nieuwe balkons niet op enige centralere afvoer waren aangesloten en het daardoor komende regenwater rechtstreeks onder de tegels liep. Door deze opeenstapeling van snel werk kwam de constructief toch al niet optimale betonconstructie in aanraking met veel vocht, waardoor de corrosie van de staalwapening versneld werd.

SealteQ heeft aangegeven dat haar werkzaamheden eruit bestaan dat de galerijen opnieuw gelegd worden zoals direct had moeten gebeuren én dat de aangetaste betonnen draagconstructies door een kathodisch beschermingssysteem ‘ontroest’ worden en corrosie wordt gestopt. Op de mondelinge behandeling is nog toegevoegd dat vanwege de verminderde draagkracht overwogen wordt om ook nog extra steunen tussen galerijvloer en -plafond aan te brengen.

De rechtbank is op grond van de voorgaande beschrijving van oordeel dat deze herstelwerkzaamheden haar oorzaak vinden in gebreken in de uitvoering van het werk waarvoor Ferox als opdrachtgever van aannemer [aannemer] verantwoordelijk is. Doordat Ferox de gebouwen turnkey zou opleveren en de beschreven gebreken als zeer wezenlijk mogen worden beschouwd, schiet Ferox in beginsel tekort tegenover Catella en is zij in beginsel aansprakelijk voor de door Catella geleden schade.

Een mogelijk beletsel voor die aansprakelijkheid is dat Catella te laat bij Ferox geklaagd heeft dan wel dat op het moment van klagen de contractuele garantietermijn al was verstreken.

De rechtbank volgt Ferox niet in haar verweer dat Catella niet tijdig heeft geklaagd. Catella heeft namelijk korte tijde na de laatste oplevering (september 2021) en wel bij schrijven van 2 mei 2022 aan Ferox bericht dat na de vele regen in februari 2022 lekkages in het complex zijn ontstaan die ook hebben geleid tot afbladderende verf aan de onderzijde van de galerijen. Bij dat schrijven heeft Catella een beroep gedaan op de door Ferox in de overeenkomst gegeven garantie en aanspraak gemaakt op herstel. Ferox was dus op de hoogte van de klacht maar zij heeft de aansprakelijkheid betwist en Catella verwezen naar aannemer [aannemer] . Deze heeft herstelwerkzaamheden verricht. Omdat de lekkages terug kwamen heeft Catella op 26 april 2024 door SealteQ een onderzoek laten instellen. De uitkomst daarvan (de rapportage van 22 mei 2024) heeft Catella op 19 juli 2024 met Ferox gedeeld. Daarbij heeft Catella te kennen gegeven dat nog steeds lekkages optreden in het complex en Ferox hiervoor wederom aansprakelijk gesteld. Uitgaande van het verloop van de meldingen die samenhangen met hetzelfde probleem is de rechtbank van oordeel dat tijdig is geklaagd. Ferox heeft er zelf voor gekozen om aansprakelijkheid af te wijzen en geen nader onderzoek te doen. Voor zover zij door die houding in haar (bewijs) belangen is geschaad houdt dat geen verband met het moment van klagen door Catella.

Voor wat betreft het verweer dat Catella pas na het verstrijken van de contractuele termijn van 1 jaar een beroep heeft gedaan op de garantie, het volgende. De garantie is ontleend aan artikel 9.3 van het contract (bijlage 1,1). De rechtbank ziet de volgende redenen dat die bepaling niet in de weg staat aan aansprakelijkheid wegens de gesignaleerde gebreken.

Het voorgaande betekent dat Ferox aansprakelijk is voor de gebreken in het aan Catella verkochte complex. De in deze procedure primair gevorderde verklaring voor recht kan daarom worden toegewezen. Daarmee komen ook de door Catella in redelijkheid gemaakte kosten om de aansprakelijkheid vast te stellen op grond van artikel 6:96 lid 1 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. De gevorderde kosten van de rapporten van SealteQ acht de rechtbank dan ook toewijsbaar, mede gelet op het ontbreken van verweer tegen de redelijkheid van de kosten.

Gelet op de vastgestelde aansprakelijkheid is Ferox in beginsel gehouden de door Catella de in verband daarmee geleden schade te vergoeden zoals vast te stellen in de schadestaat-procedure. Hoewel de rechtbank geen aanleiding heeft om van vaststelling van aansprakelijkheid af te zien, bestaat om de volgende redenen wel aanleiding om vooruitlopend op de schadestaat- procedure, waarin de hoogte van de schadevergoeding wordt vastgesteld, de schadevergoedingsplicht van Ferox te beperken.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de primaire vorderingen van Catella toewijsbaar zijn met inachtneming van de beslissingen over de voordeeltoerekening en eigen schuld.

Ferox is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Catella worden begroot op:

De rechtbank

• € 17.290,- exclusief btw te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 juli 2025 tot aan volledige (terug) betaling;

• € 17.920,- exclusief btw te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 juli 2025 tot aan volledige (terug)betaling; en

• € 13.465,- exclusief btw te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 4 december 2024 tot aan volledige (terug) betaling,

verklaart met inachtneming van de overwegingen in dit vonnis onder 4.14 voor recht dat Ferox aansprakelijk is voor de overige door Catella te lijden schade, waaronder in ieder geval de kosten van de herstelwerkzaamheden nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

veroordeelt Ferox in de proceskosten van € 6.003,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Ferox niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.