Huurrecht. Voorwaardelijke ontbinding en ontruiming met afspraken.

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 12292131 \ CV EXPL 26-3439

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

STICHTING NESTER (RECHTSOPVOLGER VAN WONINGVERENIGING BEESEL-REUVER),

te Reuver,

eisende partij,

hierna te noemen: Nester ,

gemachtigde: Hafkamp Groenewegen Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 juni 2026 met producties,
- het mondelinge antwoord,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 17 september 2026,

- het op de mondelinge behandeling door Nester overgelegde actuele overzicht van de

huurachterstand.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Nester verhuurt met ingang van 25 maart 1992 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt per 1 juli 2026 € 678,91 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 12 oktober 1992, van toepassing.

[gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Er is sprake van een huurachterstand.

Nester heeft [gedaagde] in het kader van vroegsignalering aangemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening.

Nester heeft [gedaagde] aangemaand op 20 mei 2026 om aan de betalingsverplichtingen te voldoen.

De huurachterstand bedraagt op het moment van dagvaarden (tot en met juni 2026) € 2.713,08.

[gedaagde] erkent de ontstane huurachterstand. Zij heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van 17 september 2026 verklaard hulp te hebben gezocht bij een accountant die haar gaat helpen en begeleiden om betalingen te doen. [gedaagde] wil graag in het gehuurde blijven wonen. Zij voert aan een betalingsregeling te willen treffen zodat zij in het gehuurde kan blijven.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van de op hem op grond van een overeenkomst rustende verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van de hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser - in dit geval is dat Nester - moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van artikel 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is). Het is aan de schuldenaar - [gedaagde] in dit geval - om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.

Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst. Bij een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt in dit verband dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

De kantonrechter wijst de gevorderde huurachterstand, tot en met september 2026 een bedrag van € 2.720,81, toe.

Nester heeft ontbinding van de huurovereenkomst met een daaraan gekoppelde ontruiming gevorderd. Nester legt aan deze vordering ten grondslag dat meer dan drie maanden huur niet is betaald. Daarnaast brengt Nester naar voren dat [gedaagde] niet altijd conform de afspraak voor of op de eerste van de maand de huur betaalt, maar vaak later (op de 25e van de maand) betaalt. Dit baart Nester zorgen voor de toekomst, temeer nu dit niet de eerste keer is dat [gedaagde] betalingsproblemen heeft. De kantonrechter begrijpt hieruit dat Nester haar vordering tot ontbinding en ontruiming baseert op zowel de ontstane huurachterstand op het moment van dagvaarden, als ook op het (huidige en eerdere) betaalgedrag van [gedaagde] .

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij in financiële problemen is geraakt doordat op haar loon bedragen werden ingehouden ter aflossing van een andere schuld. Deze schuld liep via deurwaarder Agin Otten en is recent volledig afgelost. Daarnaast heeft [gedaagde] nog een betalingsregeling lopen bij de deurwaarder (GGN) ter zake een schuld aan haar zorgverzekeraar. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij zich in een moeilijke persoonlijke situatie bevindt. Haar bedlegerige zoon woont bij haar. Zij heeft hierover met de huisarts gesproken en probeert hierin verandering te brengen. Indien haar zoon niet langer bij haar zou wonen, zou zij naar eigen zeggen € 50,00 per maand extra kunnen gebruiken om haar schuld af te lossen. [gedaagde] heeft voorts verklaard dat zij bij ontruiming van het gehuurde dakloos wordt. Zij heeft geen familie of kennissen op wie zij kan terugvallen. [gedaagde] heeft daarom verzocht om een betalingsregeling. Volgens haar is de huurachterstand met name ontstaan doordat zij door de looninhoudingen voor de schuld aan Agin Otten onvoldoende geld had om de huur volledig en op tijd te betalen. Nu de schuld via Agin Otten is afgelost, kan [gedaagde] volgens haar naast betaling van de lopende huur € 125,00 per maand op de huurachterstand aflossen.

Dit alles heeft ertoe geleid dat partijen tijdens de mondelinge behandeling in onderling overleg de volgende afspraken hebben gemaakt:

1. [gedaagde] is tot en met september 2026 een bedrag van € 2.720,81 aan huurachterstand verschuldigd. [gedaagde] zal dit bedrag plus de bijkomende proceskosten ad € 1.314,52 (zie rechtsoverweging 4.15.) in termijnen aflossen. Tot en met de maand september 2026 gaat het dus om een totaalbedrag van € 4.035,33.

2. Ter aflossing van het totaalbedrag van € 4.035,33 (waarin ook de huurachterstand is opgenomen) zal [gedaagde] ingaande 25 oktober 2026 een bedrag betalen van minimaal € 125,00 per maand. Deze betaling staat los van de betaling van de lopende huur.

3. De lopende huur van thans € 678,91 per maand wordt door [gedaagde] telkens bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand betaald. Een betaling van

€ 678,91 op 25 september 2026 betreft dus de huur voor de maand oktober 2026. De betaling op 25 oktober 2026 betreft de huur voor november 2026, enzovoort.

4. Zolang [gedaagde] deze regeling nakomt, zal Nester niet overgaan tot tenuitvoerlegging van dit vonnis.

Nester vordert gelet hierop, de gevorderde ontbinding en ontruiming voorwaardelijk uit te spreken, enkel voor het geval [gedaagde] de gemaakte afspraken niet nakomt.

Gelet op de aard en ernst van de tekortkoming is ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd. Er is sprake van een huurachterstand van ongeveer vier maanden. Daarbij komt dat [gedaagde] in het verleden de huur ook een periode niet of niet tijdig heeft betaald. Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen, weegt daar niet tegenop.

Gelet op alle omstandigheden in deze zaak zal de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde voorwaardelijk toewijzen. Dit betekent dat Nester de ontbinding en ontruiming alleen ten uitvoer kan leggen als [gedaagde] de hiervoor onder 4.7. genoemde afspraken niet nakomt. Zolang [gedaagde] de afspraken nakomt, zal Nester niet tot tenuitvoerlegging van dit vonnis overgaan.

Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] de aflossing en/of de lopende huur niet op tijd betaalt, moet zij het gehuurde met al haar spullen verlaten. Vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] dan een gebruiksvergoeding van thans € 678,91 per maand betalen. Dit onder voorbehoud van de eventueel (wettelijk) toegestane huurverhoging.

Nester vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 373,32 als vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.

Nester is een professionele verhuurder en [gedaagde] is een consument. Op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (EU richtlijn 1993/13) moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden bedingen bevatten die voor [gedaagde] als consument huurder oneerlijk zijn. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:69) en het Gupfinger-arrest (HvJ, EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971). De kantonrechter stelt vast dat de toepasselijke algemene voorwaarden in artikel 22.4 een beding bevat op grond waarvan Nester aanspraak kan maken op betaling van buitengerechtelijke incassokosten.

De kantonrechter is van oordeel dat de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden afgewezen. Het beding in de toepasselijke algemene voorwaarden onder artikel 22.4 is oneerlijk in de zin van de Richtlijn. De bedongen vergoeding is namelijk niet begrensd in omvang, is altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag en altijd tenminste fl. 250,00 en daarmee dus hoger dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit brengt mee dat de vordering die strekt tot vergoeding van incassokosten niet toewijsbaar is.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Nester worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt, voorwaardelijk, enkel voor het geval [gedaagde] de hiervoor onder 4.7. genoemde afspraken niet nakomt, de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ,

veroordeelt [gedaagde] , voorwaardelijk, enkel voor het geval zij de hiervoor onder 4.7. genoemde afspraken niet nakomt, het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich in het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Nester te stellen,

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Nester een bedrag van € 2.720,81 (achterstallige huur tot en met september 2026),

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.314,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de hierin uitgesproken veroordelingen,

wijst het meer of anders gevorderde af.