Huur woonruimte. Vordering tot betaling huurachterstand toegewezen. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 12120095 \ CV EXPL 26-1057

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

STICHTING WONEN LIMBURG,

te Roermond,

eisende partij,

hierna te noemen: Wonen Limburg,

gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[huurder] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

procederend in persoon.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 24 februari 2026 met producties 1 tot en met 6;
- de brief met bijlagen van [huurder] die bij de rechtbank is binnengekomen op 1 april 2026 en die wordt aangemerkt als conclusie van antwoord;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de producties 8 tot en met 13 van Wonen Limburg;

- de brief met bijlagen van [huurder] die bij de rechtbank is binnengekomen op 24 juni 2026;
- de mondelinge behandeling van 3 september 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt, en waarbij Wonen Limburg het rekening-courant cumulatief van 31 augustus 2026 heeft overgelegd en [huurder] aanvullende informatie inzake zijn medische situatie heeft overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Wonen Limburg verhuurt met ingang van 14 december 2011 aan [huurder] de woonruimte met aanhorigheden aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt ten tijde van de dagvaarding € 921,29 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd steeds voor de eerste dag van de maand. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van Wonen Limburg van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).

[huurder] heeft (een deel van) de huur niet betaald.

Wonen Limburg heeft [huurder] op 25 november 2025 bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.

Wonen Limburg heeft op 7 januari 2026 [huurder] schriftelijk aangemaand tot betaling van de vordering van toentertijd € 2.736,87. [huurder] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

Wonen Limburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van € 5.315,09 aan huurachterstand en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en € 921,29 per maand aan huur c.q. gebruikersvergoeding, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

Wonen Limburg legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag dat [huurder] zich in ernstige mate schuldig heeft gemaakt aan wanbetaling van de huurpenningen en dat inclusief de maand februari 2026 er een huurschuld is ontstaan van € 4.606,45.

[huurder] voert verweer dat – samengevat – strekt tot afwijzing van de door Wonen Limburg gevorderde ontbinding en ontruiming.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van Wonen Limburg grotendeels moeten worden toegewezen waarna [huurder] zal worden veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.

De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet de kantonrechter in beginsel ambtshalve vaststellen of afspraken zijn gemaakt over de gevorderde onderdelen en beoordelen of die afspraken eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de gebruiker, in dit geval Wonen Limburg, in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest en het Gupfinger-arrest.

De bedingen over de huurprijs en de buitengerechtelijke incassokosten zijn voor de vordering relevant. Het beding over de huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter een kernbeding, een beding dat de kern van de prestaties aangeeft, namelijk de prijs. Het beding is duidelijk en begrijpelijk geformuleerd en is daarom uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid. Dit beding staat daarom niet aan toewijzing van de vorderingen in de weg. Voor toetsing van het beding over de buitengerechtelijke kosten verwijst de kantonrechter naar rov. 4.10.

[huurder] heeft niet weersproken dat er een huurachterstand is die tot en met 31 augustus 2026 is berekend op een bedrag van € 10.233,86. De vordering van Wonen Limburg tot betaling van de huurachterstand van € 4.606,45 zal daarom worden toegewezen. Omdat [huurder] te laat is met het betalen van de verschillende huurtermijnen zal ook de gevorderde wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) over de huurachterstand worden toegewezen. Voor zover [huurder] een betalingsregeling wil treffen, moet hij zich daarvoor wenden tot Wonen Limburg. De kantonrechter heeft niet de wettelijke mogelijkheid om een betalingsregeling op te leggen aan partijen.

Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.

Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand € 4.606,45 (vijf maanden). Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedroeg ten tijde van de mondelinge behandeling € 10.233,86 (elf maanden). De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat er eind september 2026 € 8.000,00 – een lening van de werkgever van [huurder] – zou kunnen worden betaald aan Wonen Limburg maakt dat niet anders. De tekortkoming kan daarmee namelijk niet ongedaan worden gemaakt aangezien de verplichting om de huur op tijd te betalen geschonden blijft. Ook de stelling van [huurder] dat hij sinds december 2011 bij Wonen Limburg huurt en hij in die lange periode zijn woonverplichtingen in overwegende mate correct is nagekomen, staat niet aan toewijzing van de ontbinding in de weg. [huurder] heeft namelijk al eerder de huur niet betaald waarvoor Wonen Limburg twee gerechtelijke procedures tegen hem heeft moeten starten die allebei hebben geleid tot een vonnis waarin de rechter de huurovereenkomst heeft ontbonden en [huurder] heeft veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en de huurachterstanden van respectievelijk € 6.979,38 en € 5.360,37 te betalen. Ook telt mee dat Wonen Limburg heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

De door [huurder] aangevoerde persoonlijke omstandigheden dat hij meerdere ernstige gezondheidsproblemen heeft waarvoor hij onder intensieve en langdurige specialistische behandeling staat en dat – naar de kantonrechter begrijpt – sprake is van betalingsonmacht, maken niet dat sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis of bijzondere aard die de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Die omstandigheden, hoe ernstig ook, komen namelijk voor rekening en risico van [huurder] en doen niet af aan de contractuele verplichting die hij is aangegaan tot het betalen van de huur. Die omstandigheden doen ook niet af aan de belangen die Wonen Limburg heeft bij een huurder die op tijd aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. Mede gelet op de aanzienlijke huurachterstand en dat er al eerder betalingsproblemen zijn geweest, is de kantonrechter van oordeel dat de persoonlijke omstandigheden van [huurder] niet zwaarder wegen dan de belangen van Wonen Limburg bij ontbinding en ontruiming. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat een ontruiming voor [huurder] verstrekkende en onomkeerbare gevolgen zou hebben en hem, gelet op zijn medische toestand, in een uiterst kwetsbare positie brengt. Het verlies van woonruimte is namelijk inherent aan een ontruiming en levert, hoe ingrijpend ook, geen noodtoestand op.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [huurder] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis omdat hij nog in het gehuurde verblijft. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. [huurder] heeft weliswaar tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat vanwege een recente medische diagnose onderzoeken gedaan gaan worden, maar er waren op dat moment geen concrete aanknopingspunten, zoals bijvoorbeeld een operatiedatum, om een langere ontruimingstermijn te bepalen.

Wonen Limburg wil ook dat [huurder] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 921,29, te rekenen vanaf 28 februari 2026 tot het moment dat [huurder] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [huurder] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.

Wonen Limburg vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De huurovereenkomst bevat een incassokostenbeding in artikel 13.2 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Het beding wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dit beding (dwingend) zou gelden. De bedongen vergoeding is namelijk altijd ten minste 15% van de vordering en kan daarmee dus (aanzienlijk) hoger uitvallen dan de redelijke vergoeding die op grond van de wettelijke regeling zou gelden. Daarnaast sluit de tekst van dit beding niet uit dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra de consument in verzuim is, terwijl de wet dwingend voorschrijft dat de incassokosten pas na het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd worden. Het beding is dus oneerlijk ten opzichte van [huurder] en wordt daarom vernietigd. Wonen Limburg kan ook geen aanspraak meer maken op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest zonder het oneerlijke beding. De kantonrechter verwijst naar rov. 4.2. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.

[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonen Limburg worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ;

veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het [adres] te verlaten, te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Wonen Limburg zijn, ontruimd te houden, de sleutels af te geven aan Wonen Limburg en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Wonen Limburg te stellen,

veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Wonen Limburg te betalen € 4.606,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 februari 2026 tot de dag van voldoening,

veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Wonen Limburg te betalen € 921,29 per maand, behoudens huurverhogingen, vanaf 28 februari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.576,02, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.