Art.40 WOZ; woning; eigen aankoopprijs.

Rechtbank noord-holland

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon, verweerder.

Procesverloop

Overwegingen

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1980. De inhoud van de woning is 305 m³ en de oppervlakte van het perceel is 150 m². De woning is voorzien van een berging/schuur (15 m³) en aangebouwde woonruimte (5 m²).

2. De woning is op 16 juni 2018 aangekocht voor € 170.000. De levering van de woning vond plaats op 10 augustus 2018.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).

4. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 181.000 en stelt daartoe het volgende. De woning is op 10 oktober 2018 aangekocht voor € 170.000. Gelet op de jurisprudentie vormt dit aankoopcijfer in beginsel de beste indicatie voor de WOZ-waarde. In een stijgende markt komt eiser toegepast in het systeem van Vastgoed Pro op een waarde van € 181.000 op de waardepeildatum. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en wijst op de naar de waardepeildatum geïndexeerde eigen aankoopprijs van de woning.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Eiser stelt dat verweerder artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden door de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren van de woning niet te verstrekken.

8. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, (ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

11. Ook in een geval als het onderhavige, waarin de eigen aankoop geruime tijd (18 maanden) vóór de waardepeildatum is gelegen, kan ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijs, mits de aankoopprijs is gecorrigeerd voor de wijziging van de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum (generieke waardeverandering) en met eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (specifieke waardeverandering). Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid acht de rechtbank herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar (vgl. gerechtshof Den Haag 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34).

Daarbij overweegt de rechtbank dat bij de bepaling van de waarde van een object op een bepaald tijdstip de prijs die is overeengekomen bij gelegenheid van de totstandkoming van de koopovereenkomst maatgevend is. De rechtbank verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113).

12. Partijen zijn het erover eens dat de aankoopprijs van de woning de beste indicatie vormt voor de waarde van de woning. Vast staat dat eiser de woning op 16 juni 2018 heeft aangekocht voor een bedrag van € 170.000. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen is de rechtbank met partijen van oordeel dat verweerder bij de vaststelling van de waarde terecht is uitgegaan van voornoemde aankoopprijs. Partijen zijn het er tevens over eens dat de aankoopprijs geïndexeerd moet worden vanaf 16 juni 2018. Partijen zijn verdeeld over het percentage waarmee de voornoemde aankoopprijs geïndexeerd dient te worden. Verweerder wijst op de door hem ingebrachte permanente marktanalyse waarin de prijsontwikkeling is opgenomen van rij- en hoekwoningen in Hollands Kroon in 2018-2020 Eiser baseert zich op cijfers van de waarderingskamer, bestaande uit de ontwikkeling van WOZ-waarden van waardepeildatum 2021 ten opzichte van 2020.

13. De rechtbank volgt de indexering van verweerder en acht deze methode voldoende aannemelijk. De rechtbank merkt op dat de waarde op grond van deze indexering uitkomt op € 193.000, hetgeen hoger ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde (€ 189.000). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde eerder de laag dan te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

Rechtsmiddel

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.