WOZ – artikel 17, tweede lid, Wet WOZ – naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de…

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren

(gemachtigde: mr. [naam] ).

Samenvatting

Procesverloop

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin onderbouwt hij de waarde met de verkoopcijfers van de volgende drie recreatiewoningen:

- [adres 2] , verkocht op 5 december 2022 voor € 775.000;

- [adres 3] , verkocht op 1 augustus 2023 voor € 711.000, en

- [adres 4] , verkocht op 26 juli 2023 voor € 605.000.

Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat ook de woning [adres 5] een goede onderbouwing van de waarde is. Deze is weliswaar wat verder van de waardepeildatum verkocht (op 11 oktober 2021 voor € 716.500), maar is wat betreft type en ligging wel zeer goed vergelijkbaar.

7. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet meer bedraagt dan € 603.000. Belanghebbende voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank hieronder afzonderlijk zal beoordelen.

8. Belanghebbende verwijst in zijn (aanvullend) beroepschrift naar rechtspraak die gaat over de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank begrijpt dat belanghebbende deze rechtspraak louter aanhaalt ter ondersteuning van belanghebbendes stelling dat de bewijsvoering van de heffingsambtenaar op inzichtelijkheid en controleerbaarheid tekortschiet.
Voor zover belanghebbende erover klaagt dat de heffingsambtenaar artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) (terinzagelegging van stukken) heeft geschonden, oordeelt de rechtbank dat hier niet van is gebleken. De heffingsambtenaar heeft per e-mail van 12 december 2024 voorafgaande aan de hoorzitting aan belanghebbende de matrix toegestuurd en heeft verwezen naar het verantwoordingsdocument. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze geconcretiseerd waarom schending van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb niettemin aan de orde zou zijn.

9. Belanghebbende voert aan dat de woning meer dan 50 jaar oud is, wat het nodige zegt over onder meer de bouwtechnische staat en de energieprestaties van de woning. De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt hoe hij daarmee rekening heeft gehouden bij de waardebepaling.

10. De rechtbank overweegt dat in de waardematrix van de heffingsambtenaar van zowel de woning als de gebruikte referentiewoningen onder meer de primaire objectkenmerken zijn genoemd, de opstalwaardes (inclusief die van eventuele afzonderlijke bijgebouwen), de kavelwaardes, en de staat van luxe/onderhoud, de uitstraling en de ligging (de secundaire objectkenmerken). Belanghebbende, die wordt bijgestaan door een professioneel gemachtigde, heeft niet gespecificeerd wat hier niet inzichtelijk aan zou zijn. Daarbij overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar er op de zitting terecht op gewezen heeft dat de wijze van onderbouwing van de waarde vormvrij is. Deze beroepsgrond slaagt niet.

11 Naar het oordeel van de rechtbank is met name de referentiewoning aan [adres 3] een goede onderbouwing van de vastgestelde waarde. Die referentiewoning (die vlak bij de woning ligt) heeft namelijk niet alleen op ligging, maar ook op uitstraling en luxe/onderhoud dezelfde score als de woning. De kwalificaties die de heffingsambtenaar aan de woning en aan deze referentiewoning heeft gegeven, heeft belanghebbende als zodanig niet betwist. De referentiewoning [adres 3] heeft een grotere woonoppervlakte (111 m2 tegenover 88 m2 voor de woning), maar daarmee heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door een correctie voor afnemend grensnut door te voeren (met behulp van de wortelformule). Dat verklaart waarom de m2-prijs van de woning (€ 2.673) wat hoger is dan die van [adres 3] (€ 2.326). Belanghebbendes stelling dat voor de waardebepaling moet worden uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs voor dit type woningen van € 2.135 doet daar niet aan af. Die m2-prijs is namelijk het gemiddelde van 14 verkopen in de gemeente Fryske Marren van vrijstaande recreatiewoningen gebouwd tussen 1961 en 1990 met een verblijfsruimte van 70 tot 140 m2 en is daarmee grofmaziger dan het (ook in de matrix genoemde) gemiddelde van € 2.450 die is gebaseerd op de drie door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.