In 2007 is de gemeente in ruil voor het intrekken van een bezwaarprocedure met eiser en zijn buurman…

De gemeente is eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduidingen:

[kadastrale aanduiding 4] , [kadastrale aanduiding 5] en [kadastrale aanduiding 6] . Dat perceel is gelegen aan de [straatnaam] , deels tegenover de percelen van [eiser] en [A] (hierna: ‘het perceel’).

Uit twee e-mails van de gemeente aan Planburo Brabant van 4 september 2007 (productie 3 bij dagvaarding) volgt dat de gemeente zich ambtelijk kon vinden in een oplossing waarbij [eiser] en [A] hun bezwaar in zouden trekken in ruil voor het volgende:

‘ [A] en [eiser] krijgen gedurende maximaal 25 jaar een eerste optie op koop van de strook grond, voorzover eigendom van de gemeente, en direct liggend aan de weg [straatnaam] , die van [A] en [eiser] uit gezien links van de nieuwe ontsluitingsweg ligt. Deze strook heeft in het bestemmingsplan [straatnaam] de bestemming Groendoeleinden. B&W heeft de wijzigingsbevoegdheid om op deze strook de bouw van woningen toe te staan.

Het recht geldt indien en wanneer (if and when) de gemeente besluit deze gronden als bouwkavels voor woningbouw uit te geven.

En tegen dan geldende grondprijs voor de betreffende woningbouwcategorie.’

[eiser] en [A] hebben de gemeente vervolgens bij brief van 20 januari

2008 (productie 5 bij dagvaarding) verzocht om te bevestigen dat zij de volgende afspraken met hen heeft gemaakt, dit 'om misverstanden in de toekomst te voorkomen':

‘Op 11-09-2007 is er een overeenkomst tussen ons en Gemeente Geldrop- Mierlo (samen met Planburo Brabant) waarin wij al onze bezwaren zullen intrekken en geen nieuwe zullen maken en jullie ons gedurende 25 jaar ons het recht verlenen tot 1e koopgerechtigde van de gronden met wijzigingsbevoegdheid, gelegen tegenover onze percelen.

Deze wijzigingsbevoegdheid is nodig om van deze gronden bouwkavels te maken als er geen hinderwet van omliggende bedrijven op deze gronden zouden rusten.’

De gemeente heeft het voorgaande bij brief van 29 januari 2008 bevestigd

(productie 6 bij dagvaarding).

Bij brief van 9 mei 2009 hebben [eiser] en [A] aan het college van burgemeester en wethouders (het college van B&W) van de gemeente kenbaar gemaakt dat zij:

‘gebruik willen maken van de tussen de Gemeente Geldrop- Mierlo en ons gemaakte afspraken aangaande het 1e optie-recht tot aankoop van de grondstrook met een wijzigingsbevoegdheid tot bouwkavels.’

De gemeente heeft daarop gereageerd bij brief van 10 augustus 2010 met (productie 11 bij dagvaarding), waarin onder meer te lezen is:

‘In principe stemmen wij in met een aanbod tot koop van de in rode kleur aangegeven percelen, zoals weergegeven op bijlage 1, die u hierbij aantreft, wanneer aan de bepalingen van het bestemmingplan [straatnaam] wordt voldaan. Op ieder van de percelen mag één vrijstaande woning worden gebouwd. Wij stellen daarbij een aantal randvoorwaarden, waarop hieronder wordt ingegaan. De percelen bieden wij aan voor een bedrag van €360,- per m2 exclusief BTW. Op de wijze waarop deze prijs tot stand is gekomen gaan wij hieronder nader in.

(…)

Randvoorwaarden

(…)

Koopprijs

Wij zullen zelf de procedure tot wijziging naar een woonbestemming voeren en zullen u

bouwrijpe grond aanbieden. Gelet op de bijzondere ligging van de beide percelen aan de rand van [straatnaam] en de grootte van de kavels hanteren wij een prijs van €360,- per m2 exclusief BTW. Deze prijs is gebaseerd op het prijspeil van 2010. Bij latere afname zal de dan geldende grondprijs worden gehanteerd.

Wijzigingsprocedure

Alvorens gebouwd kan worden dient een wijzigingsprocedure te worden doorlopen. De gronden hebben nu immers de bestemming Groenvoorziening, met wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van woningen.

De bouwmogelijkheden voor deze woningen konden niet rechtstreeks in het bestemmingsplan worden opgenomen, omdat de betreffende gronden zijn gelegen binnen een agrarische hindercirkel en een hindercirkel van een rioolontstoppingsbedrijf.

Voor wat betreft de agrarische hindercirkel heeft jurisprudentie inmiddels de belemmering

deels opgeheven; wel dient er in dit verband nog worden onderzocht in hoeverre sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarbij zullen alle overige bedrijven in de omgeving worden meegenomen. Daarnaast zullen diverse onderzoeken op het gebied van milieu en archeologie noodzakelijk zijn.

Optie

Wij zijn van mening dat met dit aanbod wordt voldaan aan de optieverlening, waartoe wij ons hadden verplicht. Indien dit aanbod niet leidt tot een overeenkomst, dan achten wij ook de optie vervallen. Wij verzoeken u om uiterlijk op 12 december 2010 te laten weten of u met dit aanbod instemt.

Bij gebreke daarvan achten wij de optie vervallen.’

[eiser] en [A] hebben de gemeente naar aanleiding van de aanbieding

per (ongedateerde) e-mail (productie 12 bij dagvaarding) als volgt bericht:

‘Wij willen graag van dit aanbod gebruik maken.

Wat ons wel verbaasd is de grondprijs, zoals wij al eerder in onze gesprekken aangegeven hebben is deze grond destijds voor € 100,-/m2 door de projectontwikkelaar aan de gemeente verkocht, om deze prijs jaarlijks met 100% te verhogen lijkt ons niet reëel.

Ons verzoek hierin is om hier een schikking te nemen.’

Per e-mail van 1 december 2010 (productie 13 bij dagvaarding) hebben [eiser]

en [A] het volgende aan de gemeente bericht:

‘In uw schrijven laat u weten de betreffende percelen te willen verkopen, eerder gemaakte afspraken tussen uw afdeling en ons worden hiermee nagekomen.

(…)

Nu de grond aan ons te koop aangeboden wordt, willen wij deze graag kopen tegen de huidige waarde van deze groenstrook.

Zodra wij deze grond willen gaan gebruiken als bouwkavels zullen wij het prijsverschil tussen hetgeen wat al betaald is en de prijs van bouwgrond op het moment van bouwvergunning bijbetalen.’

‘Wij stemmen niet in met verkoop van de gronden aan u tegen de huidige waarde van de groenstrook.

Wij zijn slechts bereid om tot verkoop over te gaan onder de verplichtingen en randvoorwaarden zoals genoemd in onze brief van 10 augustus 2010. (...) Uw tegenvoorstel is daarmee niet in overeenstemming. Dit betekent dat wij ons aanbod handhaven.

(...)

Wij verzoeken u om uiterlijk op 2 april 2011 te laten weten of u met het aanbod, zoals vervat in onze brief van 10 augustus 2011 [bedoeld is 2010] instemt. Wij zijn van mening dat met dit aanbod wordt voldaan aan de optieverlening, waartoe wij ons hadden verplicht. Indien dit aanbod niet leidt tot een overeenkomst, of wij op 2 april 2011 geen bericht van u hebben

ontvangen dan achten wij ook de optie vervallen.’

[eiser] en [A] hebben bij brief van 31 maart 2011 (productie 15 bij

dagvaarding) gereageerd:

‘Zoals wij al eerder aangegeven hebben zijn er tussen de gemeente en ons afspraken gemaakt waar beide partijen zich aan dienen te houden, van onze zijde zouden alle bezwaren en procedures, tegen de bouw van [de] nieuwe wijk gestopt worden, en jullie zijn daarmee de verplichting aangegaan dat:

(…)

Destijds is nooit gesproken over randvoorwaarden, deze zijn later door u er aan toegevoegd.

(…)

Wij willen u nogmaals vragen om naar ons voorstel, van 9 december 2010 te kijken.’

‘Als antwoord op uw mededeling dat u de grond wilde kopen tegen de waarde van snippergroen, hebben u laten weten, slechts bereid te zijn om tot verkoop aan u over te gaan onder de verplichtingen en randvoorwaarden zoals genoemd in onze brief van 10 augustus 2010. Wij hebben met dit aanbod voldaan aan onze verplichting. Nu er binnen de aangegeven tijd geen overeenkomst met u tot stand is gekomen, achten wij de optie vervallen.

Nu wij met ons aanbod van onze zijde hebben voldaan aan de verplichting om u op uw eigen verzoek de gronden te koop aan te bieden, achten wij ons nu vrij om de gronden aan andere mogelijke gegadigden aan te bieden.’

Op 25 januari en 28 maart 2024 hebben daarna gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente, [eiser] en [A] . Bij brief van 27 mei 2024 (productie 10 bij dagvaarding) heeft de gemeente hen daarna bericht dat zij aan de gedane toezegging

heeft voldaan door in 2010 een aanbod tot verkoop te doen en dat de toezegging is vervallen doordat [eiser] en [A] het aanbod toen niet aanvaard hebben.

Samengevat vordert [eiser] vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser] in zijn vorderingen, althans zijn vorderingen af te wijzen en

hem te veroordelen het door hem gelegde beslag op te heffen en hem voorts te

veroordelen in de kosten van de procedure.

In het midden kan blijven of dat aanbod op onderdelen afweek van wat partijen in 2007 hadden afgesproken, omdat [eiser] en [A] met hun e-mail van december 2010 hebben verklaard dat met dat aanbod de eerdere gemaakte afspraken met de gemeente werden nagekomen. Het enige waarin [eiser] en [A] zich niet konden vinden, was de vierkantemeterprijs: zij wilden de grond afnemen tegen de prijs voor (snipper)groen en bijbetalen op het moment dat de grond geschikt was gemaakt om als bouwkavels te worden gebruikt. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat [eiser] het aanbod van de gemeente in 2010 ten aanzien van de prijs niet goed begrepen heeft. De gemeente heeft ter zitting toegelicht dat de prijs in haar aanbod in overeenstemming was met het raadsbesluit grondprijzen 2010 (productie 3 van de gemeente) en dat [eiser] en [A] pas bij de daadwerkelijke levering van de grond als bouwkavels hoefden te betalen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt dat ook uit de brief van augustus 2010. Onder het kopje ‘Koopprijs’ staat namelijk vermeld: ‘Wij zullen zelf de procedure tot wijziging naar een woonbestemming voeren en zullen u bouwrijpe grond aanbieden. Gelet op de bijzondere ligging van de beide percelen aan de rand van [straatnaam] en de grootte van de kavels hanteren wij een prijs van €360,- per m2 exclusief BTW. Deze prijs is gebaseerd op het prijspeil van 2010. Bij latere afname zal de dan geldende grondprijs worden gehanteerd.’ Uit deze tekst volgt onmiskenbaar dat de gemeente aan [eiser] en [A] het perceel heeft aangeboden als bouwrijpe grond, waarbij de gemeente voor eigen rekening zelf ervoor zal zorgdragen dat de planologische bestemming vóór levering zou zijn gewijzigd naar een woonbestemming. Bij dit aanbod past ook, in overeenstemming met de in 2007 gemaakte afspraken, dat de vierkantemeterprijs is gebaseerd op de grondprijzen van de gemeenteraad, op het prijspeil van 2010 (het jaar waarin dit aanbod is gedaan) en dat bij latere afname de dan geldende grondprijs wordt gehanteerd. Hieruit volgt dat pas bij levering van het perceel [eiser] en [A] aan de gemeente hadden moeten betalen. Dat in het kopje ‘Wijzigingsprocedure’, dat onder het kopje ‘Koopprijs’ staat, is vermeld dat alvorens gebouwd kan worden een wijzigingsprocedure dient te worden doorlopen, brengt niet met zich dat [eiser] het aanbod anders had kunnen opvatten, omdat daarin niet staat vermeld dat [eiser] en [A] die wijzigingsprocedure voor hun rekening moeten nemen. Dat de gemeente als randvoorwaarde heeft gesteld dat nadat er sprake is van een door welstand positief beoordeeld bouwplan, de gemeente binnen 3 maanden een koopovereenkomst zal aanbieden, betekent evenmin een afname- en betalingsverplichting voor [eiser] en [A] op moment van ondertekening van die koopovereenkomst.

[eiser] verkeerde echter in de veronderstelling dat hij de koopsom al moest betalen terwijl de grond nog niet als geschikte bouwkavels kon worden geleverd. Dat volgt naar het oordeel van de rechtbank dus niet uit de brief van de gemeente. Bovendien is een dergelijk voorstel zo afwijkend van wat in de markt gebruikelijk is – [eiser] heeft er zelf op gewezen dat hij in zo’n geval ook nooit een financiering voor de aankoop van de grond zou kunnen krijgen – dat het op de weg van [eiser] lag om na te gaan of zijn veronderstelling de juiste was. Dat hij dat niet heeft gedaan, blijft voor zijn rekening. Ter zitting heeft [eiser] nog betoogd dat hij (met de juiste wetenschap) in feite wel het aanbod van de gemeente heeft aanvaard, maar die aanvaarding vindt geen steun in de feiten.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Cune en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2026.