koop-/aanneming, recreatiewoning, parkvoorzieningen, permanente bewoning

Zaaknummer: C/01/414138 / HA ZA 25-225

Vonnis van 28 oktober 2026

in de zaak van

beiden te [plaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. P.J.M. van Limpt,

tegen

beiden te [plaats] ,
3. [gedaagde 3],

te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. M.M. van der Marel.

Verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagden] exploiteert een recreatiepark. [gedaagden] wensten in dat kader verschillende recreatiewoningen met eigen perceel te verkopen.

[eisers] en [gedaagden] hebben op 3 augustus 2020 een koop-aannemingsovereenkomst gesloten. Kort gezegd hebben [gedaagden] zich verplicht tot de verkoop van een perceel en de bouw en verkoop van een recreatiewoning tegen een koop-/ aanneemsom van € 283.300, -.

[gedaagden] zou aan [eisers] leveren een perceel van 409 m2 overeenkomstig de bij notaris [A] te [plaats] gedeponeerde situatietekening. Het perceel werd aangeduid als bouwnummer [nummer] en kreeg het adres [adres] en de kadastrale aanduiding [kadastrale aanduiding 1] :

In artikel 3 (afwijkende perceelsgrootte) is bepaald: “Verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering tot vergoeding terzake.”.

Tussen partijen is niet in geschil dat er op enig moment problemen zijn gerezen met de kadastrale grenzen van het gekochte perceel, waarover later meer.

Artikel 6 (bouwtijd) bepaalt:

Artikel 12 (bijzondere bepalingen) luidt – voor zover van belang – als volgt:

perioden/dagen dat het gekochte niet beschikbaar is voor verhuur aan derden/recreanten wegens eigen gebruik door koper, zodat verkoper, dan wel diens rechtsopvolger in staat wordt gesteld een overzicht van die perioden/dagen bij te houden, welk overzicht op verzoek van de gemeente [plaats] aan de gemeente [plaats] mag en zal worden overgelegd door verkoper, dan wel diens rechtsopvolger.

3. Bij niet-nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit lid 1 van dit artikel verbeurt koper aan de gemeente [plaats] per overtreding een ineens opeisbare contractuele boete van € 5.000,00. Bij niet-nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit lid 2 van dit artikel

In het parkreglement zijn – voor zover voor dit geschil van belang – de volgende bepalingen opgenomen:

3. Het plaatsen van erfafscheidingen, hekken, heggen en dergelijke zijn niet toegestaan. De

10. Huisvuil en afval dient in mag uitsluitend gedeponeerd in de daarvoor beschikbaar gestelde containers (groen is restafval / blauw is papier.

1. Ten aanzien van de door de beheerder uitgevoerde werkzaamheden en verrichte diensten bestaande uit het schoonhouden en vrijhouden van de wegen en paden in het park, de verlichting van de wegen en paden in het park, het algemeen toezicht op het park en het gebruik van de kosteloze faciliteiten van het park, zal aan de beheerder een vergoeding verschuldigd zijn, zoals is aangegeven in de akte van levering casu quo koopovereenkomst. De afvoer van huisvuil valt niet onder de parkkosten. De vergoeding voor de CAI aansluiting wordt met vastgestelde opslag separaat aan de koper doorbelast.

Met ingang van het jaar tweeduizend twintig kan de parkservicevergoeding op verzoek van de beheerder worden herzien. De bijdrage wordt als dan vastgesteld op grond van de dan voorde bepalingen van de hoogte van bijdrage van belang zijnde omstandigheden.

2. Noodzakelijke werkzaamheden -zoals onderhoud, herstel en vernieuwing- aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom, en andere bij het park behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven, worden door de vennootschap (of de door hem aan te wijzen vertegenwoordiger) uitgevoerd en worden aan de eigenaren van de kavels in het park in rekening gebracht.

[..]

1. Aan de eigenaar/gebruiker die:

a. de bepalingen van dit reglement of de besluiten van de beheerder niet nakomt of overtreedt;

b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens de andere eigenaars en/of gebruikers;

zijn financiële verplichtingen jegens de vennootschap en/of de beheerder niet nakomt; zal door de beheerder en/of de vennootschap op zijn nalatigheid worden gewezen op de wijze zoals hierna in lid 3 is vermeld.

2. Worden één of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen, na daarop te zijn gewezen door de beheerder en/of de vennootschap, andermaal gepleegd of voortgezet, dan kan de beheerder besluiten tot ontzegging van het gebruik van het park en de algemene voorzieningen (waaronder uitdrukkelijk medebegrepen zijn de wegen en paden en infrastructurele voorzieningen; tevens kan de beheerder en/of de vennootschap besluiten tot het afsluiten van gas, wateren elektra).

3. De beheerder zal zijn voornemen tot ontzegging van het gebruik meedelen aan de betreffende eigenaar door het verzenden van een aangetekend schrijven waarin de gerezen bezwaren zijn vermeld.

4. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gebracht dan na verloop van één maand na verzending van de kennisgeving als in lid 3 bedoeld. Beroep op de rechter schort de tenuitvoerlegging van de ontzegging op, met dien verstande, dat de schorsing wordt opgeheven en de ontzegging wordt uitgevoerd als de rechter zich met deze ontzegging verenigt, ook al heeft belanghebbende nog de mogelijkheid de uitspraak van de rechter in hoger beroep of in cassatie te betwisten.”.

[gedaagden] hebben de woning van [eisers] laten bouwen. Over de woning is een discussie tussen partijen ontstaan. Deze discussie zal nader worden besproken in hoofdstuk 4 van dit vonnis. Wel staat vast dat op of omstreeks 4 augustus 2021 de beganegrondvloer gereed kwam. Partijen hebben ten behoeve van de oplevering een inspectieronde gemaakt. Het verslag daarvan is door partijen ondertekend op 3 en 8 augustus 2023 en door [gedaagden] aan [eisers] toegezonden op 26 augustus 2023. Op de inhoud van dit rapport komt de rechtbank nader te spreken in hoofdstuk 4 van dit vonnis. Voor nu volstaat de rechtbank met de vaststelling dat er in het verslag een aantal opleverpunten zijn genoemd. Verder twisten partijen over de vraag of er (meer) gebreken kleven aan de woning (dan opgenomen in het verslag).

Partijen hebben een discussie over de perceelgrootte en ligging. [eisers] stellen dat partijen op dit punt tot bepaalde afspraken zijn gekomen, maar dit wordt door [gedaagden] betwist. [gedaagden] stelt dat er andere afspraken zijn gemaakt. Wel staat vast dat er een landmeter ter plaatse is geweest. Partijen twisten over wat de landmeter heeft vastgelegd. De rechtbank bespreekt de details in hoofdstuk 4 van dit vonnis.

Vaststaat dat partijen over de punten uit het verslag en andere (gestelde) gebreken aan de woning en de kwaliteit van het park gecorrespondeerd hebben. Volgens [eisers] is een deel van de punten aan de woning opgelost, maar niet alles. [gedaagden] bestrijden dit. Uiteindelijk hebben [eisers] per bericht van 28 februari 2025 een omzettingsverklaring doen uitgaan en maken zij vanaf dat moment niet langer aanspraak op nakoming, maar vervangende schadevergoeding.

Partijen hebben een discussie over de vraag of eigenaren van een recreatiewoning gehouden zijn de woningen (via [gedaagden] ) voor een minimum aantal dagen ter beschikking te stellen voor verhuur aan derden. Door [gedaagden] zijn er tegen andere woningeigenaren kortgedingen gestart. Bij vonnissen van 19 september 2024 (11233284 \ CV EXPL 24-5189) en van 29 november 2024 (C/01/408571 / KG ZA 24-525) zijn de vorderingen van [gedaagden] afgewezen. De eerste op formele gronden, de tweede op materiële gronden.

[gedaagden] hebben per bericht van 18 februari 2025 een parkverbod aan [eisers] aangezegd. Dit omdat [eisers] volgens [gedaagden] de parkkosten niet betaalde. [eisers] stellen dat zij hun betalingsverplichting met recht hebben kunnen opschorten en dat de bepaling over het parkverbod een onredelijk bezwarend beding is. Deze discussie zal de rechtbank nader bespreken in hoofdstuk 4 van dit vonnis.

De opschorting van de parkkosten door [eisers] houdt verband met een discussie die partijen meermaals hebben gevoerd over de staat van het park. Onder meer hebben partijen verschillende visies op de afvoer van hemelwater (en eventueel daarmee gepaard gaande overlast), de wijze waarop de parkverlichting is aangelegd, de gekozen uitvoering van de slagboom bij de ingang van het park en afvalvoorzieningen. Ook deze discussie bespreekt de rechtbank verder in hoofdstuk 4 van dit vonnis.

in conventie

[eisers] vorderen – samengevat en na eiswijziging – het volgende:

1. veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 28.306,17 aan schadevergoeding in verband met gebreken aan de recreatiewoning (zie #20 dv)

3. veroordeling van [gedaagden] tot betaling van (primair) € 35.612,50 dan wel (subsidiair) € 29.250, - dan wel (meer subsidiair) een in goede justitie te betalen bedrag aan schadevergoeding wegens de overschrijding van de oplevertermijn;

4. Op straffe van een dwangsom, veroordeling van [gedaagden] tot het:

5. veroordeling van [gedaagden] tot meewerken aan de vestiging van de bouwkundige erfdienstbaarheden en de erfdienstbaarheid van weg op straffe van een dwangsom;

6. een verklaring voor recht dat aan [eiser 1] onrechtmatig een parkverbod is opgelegd;

7. (gehele of gedeeltelijke) vernietiging dan wel wijziging van artikel 11 van het parkreglement;

8. veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Inleidend

Partijen hebben een breed scala aan geschilpunten aan de rechtbank voorgelegd. De rechtbank zal deze punt voor punt behandelen.

[eisers] stellen dat [gedaagden] de woning te laat heeft opgeleverd en maken aanspraak op betaling van een boete. [eisers] stellen daartoe dat op grond van artikel 6 van de koop-/aannemingsovereenkomst de woning gereed moest zijn binnen 100 werkbare werkdagen, gerekend vanaf het gereed komen van de ruwe beganegrondvloer. [eisers] stelt dat de woning – uitgaande van de termijn van 100 werkbare werkdagen, de bouwvak en 10 dagen weerverlet – uiterlijk op 27 januari 2022 aan [eisers] had moeten worden opgeleverd. Volgens [eisers] vond de oplevering in werkelijkheid op 3 augustus 2023 plaats. De bouwtermijn is daarmee circa anderhalf jaar overschreden, aldus [eisers] naar stelling van [eisers] is de overeengekomen oplevertermijn een fatale termijn. [eisers] verbinden daaraan de conclusie dat [gedaagden] gehouden is de door [eisers] geleden schade bestaande (primair) uit misgelopen huurinkomsten ad € 31.612,50 dan wel subsidiair een op de U.AV. 2012 gebaseerd boetebedrag ad in totaal (€ 75, - x € 390, - = ) € 29.250, -, dan wel meer subsidiair een naar goede justitie te begroten bedrag.

[gedaagden] bestrijden dat er sprake is van een overschrijding van de oplevertermijn, althans dat de termijn als fatale termijn is bedoeld. [gedaagden] stelt dat de latere oplevering het gevolg is van omstandigheden die hen niet kunnen worden verweten. Zij noemt de maatregelen uit de COVID-epidemie en een vertraging in de levering van bouwmaterialen. [gedaagden] wijst op de nog lang prettige verstandhouding tussen partijen en stelt dat er over een te late oplevering niets is opgenomen in het opleververslag. Ook hebben [eisers] niet meegewerkt met de oplevering en is daarmee sprake van schuldeisersverzuim. [gedaagden] betwisten de schade en berekeningen van [eisers] [gedaagden] betwisten dat [eisers] daadwerkelijk hadden willen verhuren.

De rechtbank wijst deze vorderingen (#7 in conventie) af. Zij licht dit toe.

[eisers] stellen dat er gebreken aan de woning kleven. Volgens hen heeft [gedaagden] – ondanks dat zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld – nagelaten de gebreken weg te nemen. [eisers] maken aanspraak op vervangende schadevergoeding.

[gedaagden] betwisten de gebreken. In zijn algemeenheid stellen [gedaagden] dat de overeenkomst niet ziet op de bouw van een woning, maar een recreatiebungalow. Een recreatiebungalow is een wezenlijk ander iets en daaraan mogen niet dezelfde vereisten worden gesteld. Voor zover er gebreken bij oplevering waren, zijn deze tot op het vereiste niveau weggenomen door [gedaagden]

De rechtbank verwerpt het preliminaire verweer van [gedaagden] ten aanzien van de te verwachten kwaliteit. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat de vakantiewoning dient te voldoen aan de daarvoor gestelden vereisten uit het bouwbesluit. Dit volgt ook uit de door [eisers] als productie 6 overgelegde vergunning. Ook mogen [eisers] redelijkerwijs verwachten dat de woning is toegerust met de overeengekomen voorzieningen en dat de onderdelen daarvan naar behoren functioneren. Of bij deze stand van zaken sprake is van een “woning” of een “recreatiebungalow”, doet er verder niet toe.

[gedaagden] hebben ook stelling genomen tegen de door [eisers] overgelegde rapporten. Volgens [gedaagden] is de specificatie door Bouwinspecties afwezig, dan wel onvoldoende en is het rapport van Bouwinspecties onbetrouwbaar omdat het afkomstig is van een familielid van [eiser 2] . [gedaagden] heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat het rapport van Bouwinspecties summier is. Echter hebben [eisers] het rapport aangevuld met een rapport van Bouwkundigkeuren, waarin niet alleen uitgebreider wordt gekeken, maar ook tot min of meer vergelijkbare bedragen en conclusies wordt gekomen. De rechtbank schrijft de rapporten dus niet op voorhand af, maar zal per gebrek bekijken wat er aan bewijs voorhanden is.

Uit de eisvermeerdering – opgenomen in de spreekaantekeningen – c.q. uit de tabel onder 2.3 en de stelling uit 2.4 dat a) het gaat om de gestelde gebreken met nummers 1, 3, 7 tot en met 12, 16 en 19 tot en met 22 (deels) en b) ter zake de gebreken een bedrag van € 28.306,17 wordt gevorderd. De rechtbank zal hierna de gestelde specifieke gebreken waarvoor een vergoeding wordt gevorderd, en de reactie van [gedaagden] , daarop bespreken. Gestelde gebreken waar geen vordering aan is gekoppeld, bespreekt de rechtbank – bij gebrek aan belang – niet.

[eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagden] hebben nagelaten om een zogenoemde grindkoffer aan te leggen. [eisers] stellen dat de kosten gemoeid met het alsnog aanleggen € 4.503,59 (incl. BTW) bedragen (producties 12 zijdens [eisers] ). [eisers] stellen dat zij (uiteindelijk) met [gedaagden] hebben afgesproken dat [eisers] de grindkoffer zelf (alsnog) zou laten aanleggen en dat [gedaagden] daarvan de kosten zouden vergoeden. Het bedrag wat [gedaagden] zou moeten vergoeden, is het in het verslag van oplevering genoemde bedrag van € 3.980,92.

[eisers] bestrijden op hun beurt de kostenbegroting van [gedaagden] Zij stellen – kort gezegd – dat bij een dakoppervlakte van 107 m2 een minimale waterbergingscapaciteit van 1.605 liter vereist is. Daarvoor is volgens [eisers] 5,35 m3 grind nodig. [eisers] rekent voor dat de door [gedaagden] aangebrachte capaciteit slechts 0,25 m3 is.

De rechtbank wijst een bedrag van € 3.980,92 toe. Zij legt dit uit.

In de technische omschrijving staat onder meer:

Op basis van het opleververslag concludeert de rechtbank dat er bij oplevering geen grindkoffer was, terwijl deze wel in de technische omschrijving is opgenomen. De rechtbank oordeelt dat daarmee sprake is van een gebrek c.q. tekortkoming in de nakoming. Waarom het niet uitvoeren van een deel van het werk niet als zodanig zou kwalificeren wordt door [gedaagden] niet uitgelegd.

[gedaagden] heeft onvoldoende weersproken dat er bij het opleververslag een opmerking is geplaatst over de grindkoffer. Ook hebben [gedaagden] (zij het subsidiair) erkend dat zij gehouden zijn tot het betalen van een tegemoetkoming. Anders dan [gedaagden] aanvoeren,, gaat de rechtbank er vanuit dat die tegemoetkoming het in het verslag genoemde bedrag van € 3.980,92 is. De rechtbank acht dit bedrag ook redelijk. [gedaagden] was zelf ook geld kwijt geweest om het gebrek te verhelpen. De rechtbank is verder van oordeel dat de door [gedaagden] overgelegde begroting niet bruikbaar is. [gedaagden] hebben ter zitting betoogd dat de grindkoffer geen buffer was, maar tegen spatwater was aangelegd. Dit strookt echter niet met de technische omschrijving, waaruit duidelijk blijkt dat de grindkoffer ook een waterbergende en afvoerfunctie heeft. De rechtbank wijst evenwel niet het hogere door [eisers] genoemde bedrag (€ 4.503,59) toe. In de eerste plaats zijn de offertes gericht aan een bedrijf van [eisers] zodat niet duidelijk wordt of het [eisers] zijn die deze bedragen moeten betalen. Daar komt bij dat ook niet duidelijk is waarvoor de werkzaamheden precies zijn verricht. Belangrijkste punt is en blijft echter dat de rechtbank uitgaat van een tussen partijen gemaakte afspraak die bindend en leidend is: € 3.980,92. Niets is naar voren gebracht waaruit een grondslag volgt om af te wijken van de afspraak.

Gelet op de gemaakte afspraak is van schuldeisersverzuim geen sprake. Gesteld noch gebleken is hoe [eisers] [gedaagden] gehinderd zouden hebben bij de nakoming van een betalingsverplichting.

[gedaagden] zijn in verzuim geraakt doordat zij gestelde termijnen hebben laten verstrijken en ondanks aanmaning – zie onder andere het bericht van 7 februari 2024 (pr. 7 dagvaarding) – niet aan hun betalingsverplichting hebben voldaan.

[eisers] stellen dat het draaikiepraam van de badkamer enkel op de kiepstand open kon omdat de dagkanten te strak zijn aangebracht. [eisers] stellen dat dit bij de opleverronde is opgemerkt en opgenomen in het verslag. Ook stellen zij dat [gedaagden] in dit verslag hebben toegezegd dit gebrek binnen drie maanden te verhelpen. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] niet binnen deze termijn – en ook niet binnen aanvullende termijnen – het gebrek verholpen. De schade bedraagt volgens [eisers] € 2.129,60 voor het groter maken van de raamopening en de extra tegel. [eisers] vorderen een bedrag van € 1.905,-.

[gedaagden] betwisten dat er sprake is van een gebrek aan het draaikiepraam. Als het al een gebrek zou zijn, zijn [gedaagden] niet tot herstel gehouden. Voor zover [eisers] zich eerder tot herstel bereid hebben getoond, is dit onverplicht gebeurd. Subsidiair stellen [gedaagden] dat [eisers] in schuldeisersverzuim zijn geraakt door [gedaagden] niet tot herstel toe te laten omdat [eisers] de afspraak telkens heeft verzet.

De rechtbank wijst het gevorderde bedrag van € 1.905, - toe. In het licht van de stellingen van [eisers] is de betwisting door [gedaagden] volstrekt ondermaats. [gedaagden] blijft hangen in algemeenheden. [eisers] daarentegen hebben verwezen naar het opleverrapport – waarin voor herstel is getekend – en naar twee deskundigenrapporten. [eisers] mogen verwachten dat een draaikiepraam zowel kan draaien als kan kiepen. Dat [eisers] telkenmale een afspraak zou hebben verzet waardoor herstel niet mogelijk is, blijkt niet uit de stukken en is niet toegelicht. Wat wel uit de stukken blijkt is 1) de afspraak dat het probleem binnen drie maanden na oplevering verholpen zou worden en 2) de aanmaning vanuit [eisers] op herstel te komen plegen (pr. 6 en 7c bij dagvaarding). Dat er nu nog herstelbereidheid is en een raam klaarligt, zoals [gedaagden] melden, is in dit stadium te laat. Daar hoeven [eisers] gelet op het voorgaande niet meer in mee te gaan.

[eisers] vorderen vergoeding voor rubbers in de binnenkozijnen. Zij begroten dit op € 332, -. [eisers] stellen dat [gedaagden] ter zake deze verplichting in verzuim verkeren. [gedaagden] betwisten tot betaling gehouden te zijn.

De rechtbank wijst een bedrag van € 145,20 toe. De rubbers komen terug onder punt 3 van het opleverrapport. Deze hadden binnen drie maanden na dato daarvan geplaatst moeten worden. In het rapport van Bouwkundigkeuren worden de rubbers inderdaad begroot op € 332, -. In het eerdere rapport van Bouwinspecties wordt echter een bedrag van € 145,20 genoemd. Dit verschil wordt niet door [eisers] verklaard.

De rechtbank constateert dat er bij meerdere opleverpunten gesproken wordt over gebrekkig of ontbrekend schilderwerk en vervuiling. Het gaat om nummers 7 en 9 tot en met 19 uit het opleverrapport. Voor nummers 7 en 9 tot en met 12, 16 en 19 worden concrete bedragen gevorderd door [eisers] stellen dat deze punten, ondanks het verstrijken van de termijn en ondanks nadere aanmaning, niet zijn weggenomen.

[gedaagden] betwisten dat er gebreken aan de gevel op het vlak van vervuiling en/of schilderwerk zijn. Hij betwist tot herstel of vergoeding te zijn gehouden.

Op basis van het opleveringsrapport constateert de rechtbank dat er gebreken zijn en dat [gedaagden] zich tot herstel verbonden hebben. Ook beide partijdeskundigen omschrijven de punten als gebreken. De betwisting van [gedaagden] is zeer algemeen en bevat geen verdere feitelijke inkleuring. De betwisting van het bestaan van de gebreken is daarmee onvoldoende. De rechtbank constateert wel dat er qua bedragen een groot verschil zit tussen de deskundigen, zonder dat door [eisers] wordt toegelicht waar dat verschil in zit. Uit het opleverrapport maakt de rechtbank bovendien op dat het merendeel van de punten om kleine oppervlakken gaat. De rechtbank gaat dan ook uit van de lagere bedragen. Concreet betekent dit:

[eisers] vorderen een bedrag van € 1.996, - voor opleverpunt 9. [eisers] lichten dit bedrag niet concreet toe. [gedaagden] betwisten in algemene bewoordingen de verschuldigdheid.

De rechtbank overweegt als volgt: blijkens het rapport van Bouwinspecties is er met opleverpunt 9 een bedrag van € 499, - exclusief BTW / 603,79 inclusief BTW gemoeid. Het gaat hier om opgevoerde expertisekosten, aldus het rapport. Dit volgt ook uit de omschrijving in het opleverrapport zelf, waar geschreven wordt over “aantonen”. Gesteld noch gebleken is dat dit specifieke bedrag aan inspectiekosten is gemaakt. Blijkens productie 26 heeft Bouwinspecties voor haar gehele rapportage een bedrag van € 299, - in rekening gebracht. Bouwkundigkeuren rekent € 699, -. In het rapport van Bouwkundigkeuren (onder 4) is door de partijdeskundige geconstateerd dat het lood niet voldoende hoog is ingewerkt. Hier wordt het gevorderde bedrag van € 1.996,- aan verbonden. Uit het feit dat het zowel in het opleverrapport als in het eerste deskundigenrapport het opleverpunt als mogelijk gebrek wordt geduid en uit het feit dat het bestaan van het gebrek door partijdeskundige Bouwkundigkeuren wordt bevestigd en de betwisting door [gedaagden] bestaat uit algemeenheden, gaat de rechtbank over tot toewijzing van het bedrag van € 1.996, -.

Uit zowel het opleverrapport als de rapporten van de partijdeskundigen, maakt de rechtbank op dat er inderdaad een noodoverstort ontbreekt en dat het afschot niet afdoende is. In een land als Nederland – waar met regelmaat seizoensgebonden hevige regenval is, zijn dit onontbeerlijke eigenschappen van een woning / dak. De betwisting vanuit [gedaagden] is onvoldoende. Uit het rapport van Bouwinspecties volgt dat voor de noodoverstort € 574,75 incl. BTW was becijferd. In het rapport van Bouwkundigkeuren is ook een bedrag van € 574, - voor de noodoverstort opgenomen. Bij Bouwinspecties was het herstel van het afschot niet bij het bedrag inbegrepen. Bouwkundigkeuren raamt het afschot aanbrengen op € 5.215, -. De rechtbank wijst het bedrag van € 5.789, - (€ 574,75 + € 5.789, -) toe.

[eisers] stellen dat de voor- en achterdeur niet voldoen aan het bouwbesluit 2012. Zij eisen schadevergoeding voor de vervanging hiervan en begroten deze op € 6.745, - [gedaagden] stellen dat [eisers] onvoldoende concreet maken aan welke eisen van het bouwbesluit niet zou worden voldaan. Omdat er voor vakantiewoningen volgens [gedaagden] een afwijkend regime geldt, ligt dat wel op hun weg, aldus [gedaagden] . [eisers] stellen op hun beurt dat in de overeenkomst is opgenomen dat er conform het bouwbesluit moet worden gebouwd en dat uit de rapportages volgt dat [gedaagden] dit hebben nagelaten. Blijkens de rapportage van Bouwkundigkeuren, hebben de voor- en achterdeur de volgende maten: “Voordeur heeft een vrije doorgang van 82 x 201 cm. Achterdeur heeft een vrije doorgang van 80 x 201 cm.”. Het Bouwbesluit gaat inderdaad in beginsel uit van een minimale doorgang van 85 cm bij vluchtwegen. Voor particuliere bouw golden er onder het bouwbesluit uitzonderingsmogelijkheden en die zijn overgenomen in het nu geldende BBL. Daarin is de minimale deurbreedte 50 cm. In het licht hiervan hebben [eisers] te weinig gesteld om een (meer dan geringe, verwaarloosbare en daarom rechtens niet relevante) schending van het bouwbesluit aan te tonen. Gesteld noch gebleken is dat er geen effectieve vluchtroute is bij 3 respectievelijk 5 cm verschil.

[eisers] vorderen een vergoeding van € 210,58 voor nieuwe sloten. Zij verwijzen daartoe naar productie 13 bij dagvaarding. [eisers] stellen dat zij recht hebben op zes sleutels. Bij oplevering is hen slechts een sleutel overhandigd. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] ondanks meermaals aandringen niet de sleutels overhandigd. [gedaagden] gaan volgens [eisers] onzorgvuldig om met de sleutels, door deze af te geven aan werklieden, in het huis achter te laten of in de kantine te leggen. [eisers] hebben zich daarom naar eigen zeggen genoodzaakt gezien de sloten te vervangen. [gedaagden] betwisten dat zij de sleutels niet hebben overhandigd en dat zij onzorgvuldig met de sleutels zijn omgegaan. In ieder geval was het niet nodig om de sloten te vervangen. De kosten voor het maken van nieuwe sleutel zijn € 10, - per stuk.

De rechtbank oordeelt dat de betwisting door [gedaagden] onvoldoende is. De rechtbank oordeelt dat er een schakelaar aangebracht moet worden op de warmtepomp. Uit productie 14 volgt dat de € 175, - een kostenraming uit het hoofd was. De rechtbank volgt de partijdeskundige en wijst € 411, - toe.

[eisers] hebben onweersproken gesteld dat de woning nog geen energielabel heeft en dat [gedaagden] hiermee tekortschiet. Ook hebben zij onweersproken gesteld dat de kosten van dit energielabel € 605, - bedragen. De rechtbank wijst het bedrag van € 605, - toe.

Gelet op voorgaande komt de rechtbank op het volgende toewijsbare bedrag ten aanzien van de gebreken:

[gedaagden] hebben bij conclusie van antwoord nakoming gevorderd van de verbintenis tot het tijdig betalen van meerwerk. [eisers] zouden deze vordering nog nader specificeren (#15-16 cva). [eisers] hebben betwist gehouden te zijn tot betaling van meerwerk en wijzen op het gebrek aan onderbouwing van de vordering.

De rechtbank wijst deze vordering af. De toegezegde nadere onderbouwing ontbreekt. De rechtbank weet niet welk meerwerk er zou zijn verricht en wat de daarmee gemoeide kosten dan zouden zijn.

[eisers] stellen dat zij recht hebben op een perceel van 409 m2. [eisers] stellen dat zij minder vierkante meters hebben gekregen. Dit doordat de als erfafscheiding dienende heggen verkeerd zijn geplaatst en doordat er zowel links als rechts sprake is van overbouw. Linksachter is de woning in aanbouw ( [kadastrale aanduiding 2] ) deels op het perceel van [eisers] geplaatst en de buitenunit van de warmtepomp van [kadastrale aanduiding 3] staat aan de rechterzijde, aldus [eisers] baseren hun aanspraak op 409 m2 op pagina 1, aanhef onder I van de koopovereenkomst, waar staat: “De ondernemer verkoopt aan de verkrijger, die koopt van de ondernemer: een perceel grond ter grootte van 409 m2 overeenkomstig de bij notaris [A] te [plaats] gedeponeerde situatietekening aangeduid met het bouwnummer [nummer] gelegen [kadastrale aanduiding 4] met de – voor zover aanwezig – daarop in aanbouw zijnde opstallen, kadastraal bekend als gemeente [kadastrale aanduiding 1] . [..]”, alsook op afspraken die volgens hen op 1 november 2023 met [gedaagden] zijn gemaakt (waarover hierna meer).

[gedaagden] erkennen het probleem met de kadastrale grenzen (#23 cva), maar betwisten dat dit heeft geleid tot schade zijdens [eisers] [gedaagden] betwisten tot vergoeding gehouden te zijn. [gedaagden] schetst dat men bij het oorspronkelijk uittekenen van de percelen was uitgegaan van de kap van de aanwezige bomen. Dat werd echter niet toegestaan. Daarom is er in samenspraak met alle eigenaren – waaronder ook [eisers] –overeengekomen dat de (kadastrale) grenzen opnieuw en op een later moment vastgelegd zouden worden. Dit is gebeurd op of omstreeks 24 augustus 2024 en daarmee heeft ook [eisers] ingestemd, aldus [gedaagden] stelt dat de haag in overleg met [eisers] en de bewoners van [kadastrale aanduiding 5] is geplaatst. De overige klachten van overbouw hangen volgens [gedaagden] samen met de perceelsgrensproblematiek door de bomen. Ook stelt [gedaagden] dat juist [eisers] zelf voor problemen zorgen met hun (niet toegestane) aanbouw.

[eisers] betwisten op hun beurt de standpunten van [gedaagden]

In de kern komt het neer op de beantwoording van de vraag of partijen nadere overeenstemming hebben bereikt over de herinrichting en bij ja dan wel nee wat de gevolgen daarvan zijn.

Zoals aangekondigd onder 2.11 gaat de rechtbank hier eerst nader in op de standpunten van partijen over het onderwerp perceelgrootte en de feiten die daaruit vast te stellen zijn.

Ieder verder oordeel, waaronder dat over de gevorderde vergoeding voor kosten ad € 574,75 dan wel € 3.291, - , zal worden aangehouden.

[eisers] vorderen dat [gedaagden] worden veroordeeld om mee te werken aan het vestigen van bouwkundige erfdienstbaarheden en de erfdienstbaarheid van weg en wordt veroordeeld in de daarmee gemoeide kosten. Zij stellen daartoe dat de erfdienstbaarheden op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst (zie 2.7) en op grond van de toezegging dat er een recht van overpad zou komen (#16 dagvaarding), gevestigd hadden moeten worden, maar dat dit niet gebeurd is.

[gedaagden] betwisten tekort te zijn geschoten. Er zijn volgens hen geen toestanden die strijdig zijn met het burenrecht. Volgens [gedaagden] zal pas na het beslechten van de (voornoemde) discussie over de perceelsgrenzen duidelijk worden of er behoefte is aan het vestigen van erfdienstbaarheden. Volgens [gedaagden] ontbreekt het [eisers] op dit moment aan belang. [gedaagden] betwisten dat er overeengekomen is dat er een erfdienstbaarheid van weg / overpad zou zijn overeengekomen. Zij stellen dat [eisers] geen belang heeft bij deze vordering omdat er geen enkel misverstand over bestaat dat [eisers] gebruik mogen maken van het pad / de weg vanaf de openbare weg naar het perceel van [eisers] . [gedaagden] verklaren zich bereid tot medewerken aan het vestigen van een dergelijke erfdienstbaarheid, maar dan wel op kosten van [eisers]

De rechtbank roept in herinnering dat in artikel 12 van de koopovereenkomst opgenomen is:

Gelet op de stellingen van partijen constateert de rechtbank dat er inderdaad geen inschrijving van erfdienstbaarheden heeft plaatsgevonden.

De rechtbank gaat – gelet op de formulering van artikel 12 – uit van de noodzaak tot het vestigen van erfdienstbaarheden. Anders dan [gedaagden] stellen, is die noodzaak niet beperkt tot situaties die strijdig zijn met het burenrecht. Die voorwaarde geldt alleen voor het eerste deel van de bepaling (te weten: “erfdienstbaarheden zullen worden gevestigd om de toestand waarin het verkochte en de aangrenzende bouwkavels zich na bebouwing ten opzichte van elkander bevinden te legaliseren”). Voor de mandelige erfafscheidingen en muren en leidingen voor nutsvoorzieningen, zal – blijkens artikel 12 – sowieso een erfdienstbaarheid moeten worden gevestigd. Dat deel van de vordering is dus toewijsbaar. Daar komt bij dat ook [gedaagden] niet uitsluiten dat er na definitieve vaststelling van de kadastrale grenzen wel een mogelijkheid bestaat dat er met het burenrecht strijdige toestanden zullen zijn. De rechtbank komt tot de conclusie, op grond van artikel 12, dat de in het artikel omschreven erfdienstbaarheden, zoals gebruikelijk in soortgelijke situaties van bouwprojecten met meerdere aangrenzende eigenaren, in algemene bewoordingen ter voorkoming van misverstanden of onzekerheid kunnen en moeten worden gevestigd. De vordering van [eisers] wordt daarom toegewezen.

Echter, artikel 12 geeft naar het oordeel van de rechtbank geen recht op een erfdienstbaarheid van weg / overpad. De bepaling ziet uitdrukkelijk op de toestand waarin het verkochte en de aangrenzende bouwkavels na bebouwing zich ten opzichte van elkaar bevinden [onderstreping rechtbank]. Met deze formulering kan niet bedoeld zijn de toegangswegen van en naar de openbare weg. Dit gaat immers verder dan aangrenzend en bovendien is de toegangsweg geen bouwkavel. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. De rechtbank raadt partijen aan om in overleg te treden over de vestiging van een erfdienstbaarheid van weg op kosten van [eisers] omdat [gedaagden] kennelijk wel tot vestiging bereid zijn.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] een bouwwerk op hun perceel hebben opgericht. [gedaagden] kwalificeren dit bouwwerk als een aanbouw of uitbouw of schuurtje. [eisers] hebben het over een aanbouw/overkapping. De rechtbank zal het bouwwerk in lijn met partijen een aanbouw noemen.

[eisers] voeren verweer. Zij stellen dat 3 lid 8 van het parkreglement nog een conceptstatus heeft en daarom niet afdwingbaar is. Bovendien houdt de bepaling volgens hen geen verbod in tot het plaatsen van een (losstaande of tegen de woning staande) overkapping. Voorts stellen [eisers] dat [gedaagden] wetenschap hebben gehad en toestemming hebben verleend voor de overkapping. Voorts stellen [eisers] dat als [gedaagden] werk hadden willen maken van handhaving van het gestelde verbod, [gedaagden] dit aanstonds hadden moeten doen en nu zij dat hebben nagelaten, zij hun klachtplicht hebben geschonden. Tot slot stellen [eisers] dat [gedaagden] geen belang heeft bij de vordering tot verwijdering omdat de aanbouw niet in strijd is met het doel van de bepaling (t.w. het waarborgen van de behoorlijke uitstraling van het park).

De rechtbank stelt voorop dat de tekst van het verbod zich naar haar oordeel ook uitstrekt tot een overkapping. Dat is immers een verandering aan de recreatie-eenheid. Op de rest van de betwistingen en verweren hebben [gedaagden] evenwel niet meer gereageerd. Daarmee is de door [eisers] gestelde wetenschap en toestemming als onweersproken komen vast te staan. De vordering tot verwijdering – reconventionele vordering onder X – wordt bij deze stand van zaken afgewezen en de overige stellingen behoeven geen bespreking meer.

[eisers] beklagen zich over de toestand van het park. Samengevat stellen zij dat de voorzieningen op het park achterblijven bij het niveau dat [gedaagden] mochten verwachten. Volgens hen hebben [gedaagden] tijdens de verkoop de indruk gewekt dat het bungalowpark een luxueuze en moderne uitstraling zou krijgen. Op 1 maart 2024 zijn [gedaagden] door [eisers] en andere bewoners gesommeerd om de gestelde gebreken te verhelpen (productie 17 bij dagvaarding). [eisers] vorderen – kort gezegd – realisatie van voorzieningen op het te verwachten niveau.

De rechtbank stelt vast dat de discussie scharniert op twee punten. Ten eerste: welke verwachtingen mochten [eisers] (en de andere bewoners) hebben ten aanzien van de uitstraling van het park. Ten tweede: of het niet ontvangen van geraamde inkomsten een rechtvaardiging is voor het achterblijven van het overeengekomen voorzieningenniveau. De rechtbank bespreekt deze twee punten hierna.

[eisers] stellen dat er sprake is van wateroverlast doordat de waterhuishouding op het park niet in orde is. Zij illustreren dit met verscheidene foto’s (productie 17 bij dagvaarding). Volgens [eisers] zorgen (flinke) regenbuien ervoor dat er water voor en tegen de woning van [eisers] staat, zulks met schade tot gevolg. [eisers] stellen dat [gedaagden] hebben toegezegd hier iets aan te doen (productie 19 bij dagvaarding), maar dat die toezegging niet is nagekomen.

[gedaagden] betwisten dat er sprake is van een gebrek in de waterhuishouding, dan wel dat er onder normale condities sprake is van overlast die aan normaal gebruik van de wegen in het park in de weg staat. Dat water tegen de gevels aankomt, wordt betwist. Ter zitting hebben [gedaagden] toegelicht dat er incidenteel plassen water staan (mede ten gevolge van de vele neerslag van de afgelopen tijd), maar dat dit water ook gewoon weer wegloopt. Er is geen riolering voor regenwater omdat regenwater op het riool lozen onwenselijk is, aldus [gedaagden] merken op dat in reguliere wijken regenwater tegenwoordig in wadi’s opgevangen wordt.

Op basis van de stellingen van [eisers] en de door [eisers] overgelegde foto’s in combinatie met de erkenning door [gedaagden] , stelt de rechtbank vast dat er plassen aanwezig zijn op de wegen van het park. Deze plassen zijn van een behoorlijke omvang. Het is een feit van algemene bekendheid – en dit wordt ook door [gedaagden] onderkend – dat in een land als Nederland voorzieningen die regenwater in goede banen leiden, noodzakelijk zijn. [gedaagden] heeft ook niet de door [eisers] gestelde toezegging concreet betwist. [gedaagden] zijn aldus tot het aanleggen van voorzieningen voor de opvang van regenwater gehouden. De vordering van [eisers] op dit punt wordt toegewezen (Vordering 4 sub a in conventie).

Volgens [eisers] is de parkverplichting zeer amateuristisch aangelegd en voldoet deze niet aan de veiligheidsnormen. [eisers] verwijzen daartoe naar de foto’s bij productie 17 bij dagvaarding.

[gedaagden] stellen dat de parkverlichting niet gebrekkig is, althans niet een gebrek heeft dat in de weg staat aan normaal gebruik onder normale condities. Als er wel een gebrek zou zijn, dan achten [gedaagden] zich alsnog niet tot herstel gehouden. Volgens [gedaagden] is de verlichting conform de daarvoor geldende normen aangelegd.

Op basis van de foto’s kan de rechtbank niet anders dan [eisers] gelijk geven op dit punt. Buizen en kabels komen in bundels uit de grond en kronkelen zich als spaghetti richting bomen. Bomen waaraan lampen, lasdozen en kunststof buizen rechtstreeks zijn bevestigd. Een lantaarnpaal die gedemonteerd in de struiken ligt. De rechtbank acht [gedaagden] tot deugdelijk herstel gehouden. De vordering van [eisers] op dit punt wordt toegewezen (vordering 4 sub b in conventie).

[eisers] stellen dat er geen deugdelijke afvalinzamelplek is gecreëerd. Ook zijn er volgens [eisers] geen afspraken gemaakt over het separaat inzamelen van papier, pmd en glas. Zij wijzen op productie 4 waarin tijdelijke maatregelen voor afvalinzameling zijn afgekondigd. Ook wijzen [eisers] op het huishoudelijk reglement waarin in artikel 3 lid 10 het volgende is geschreven over afvalinzameling:

[gedaagden] betwisten de door [eisers] gestelde toezegging en stellen dat er een duidelijke plek voor afvalinzameling is.

[eisers] stellen dat [gedaagden] een slagboom hebben gerealiseerd in de vorm van een oude lantaarnpaal. Dit is volgens [eisers] onveilig.

[gedaagden] stellen ter zitting – onder verwijzing naar productie 3 bij conclusie van antwoord – dat er een nieuwe elektrische slagboom is geplaatst en dat die functioneel gaat zijn met druppel (dus een deugdelijke slagboom, zo begrijpt de rechtbank).

[eisers] hebben ter zitting gereageerd dat als het zou kloppen dat er een slagboom met druppel komt, de vordering voor toewijzing gereed ligt.

De rechtbank constateert dat er op de foto bij productie 3 inderdaad een andere slagboom is te zien dan de slagboom op de foto bij productie 18 bij dagvaarding. De slagboom bij productie 3 ziet er nieuw uit en lijkt te worden aangelegd door een aannemer met deugdelijk gereedschap. [eisers] hebben onvoldoende weersproken dat er nu een deugdelijke slagboom is gerealiseerd. [eisers] hebben daarmee geen belang meer bij hun vordering op dit punt. Die zal worden afgewezen.

Zie in de eerste plaats de onder 2.7 aangehaalde bepalingen. Artikel 12 (bijzondere bepalingen) luidt – voor zover van belang – als volgt:

Zie voorts de onder 2.9 aangehaalde bepalingen uit het parkreglement:

1. Ten aanzien van de door de beheerder uitgevoerde werkzaamheden en verrichte diensten bestaande uit het schoonhouden en vrijhouden van de wegen en paden in het park, de verlichting van de wegen en paden in het park, het algemeen toezicht op het park en het gebruik van de kosteloze faciliteiten van het park, zal aan de beheerder een vergoeding verschuldigd zijn, zoals is aangegeven in de akte van levering casu quo koopovereenkomst. De afvoer van huisvuil valt niet onder de parkkosten. De vergoeding voor de CAI aansluiting wordt met vastgestelde opslag separaat aan de koper doorbelast.

Met ingang van het jaar tweeduizend twintig kan de parkservicevergoeding op verzoek van de beheerder worden herzien. De bijdrage wordt als dan vastgesteld op grond van de dan voorde bepalingen van de hoogte van bijdrage van belang zijnde omstandigheden.

2. Noodzakelijke werkzaamheden -zoals onderhoud, herstel en vernieuwing- aan de wegen, paden, de afrastering, de slagboom, en andere bij het park behorende algemene voorzieningen, alsmede al die noodzakelijke werkzaamheden die van overheidswege of vanwege nutsbedrijven worden voorgeschreven, worden door de vennootschap (of de door hem aan te wijzen vertegenwoordiger) uitgevoerd en worden aan de eigenaren van de kavels in het park in rekening gebracht. [..].

De rechtbank merkt op voorhand op dat er een discrepantie zit tussen de koopovereenkomst en het reglement. In de koopovereenkomst wordt “vuilnis ophaal” wel onder de parkkosten gebracht en in het reglement – een bijlage bij de koopovereenkomst –niet. Partijen hebben dit echter geen onderdeel van hun geschil gemaakt, dus de rechtbank zal dat laten rusten.

Onder 4.58.6 heeft de rechtbank geoordeeld dat [eisers] gerechtigd zijn tot partiële opschorting. Dit betekent dat reconventionele vordering VIII zal worden afgewezen. Eveneens betekent de gegrondheid van de opschorting dat [gedaagden] in dat geval geen ontzegging ex artikel 11 van het parkreglement had mogen opleggen aan de heer [eiser 1] . De rechtbank ontzegt dus de werking van het opgelegde verbod in dit geval (waarover hierna meer). Voor het aannemen van een onrechtmatige daad op dit punt hebben [eisers] te weinig gesteld. Gewijzigde vordering 6 in conventie wordt dus deels toegewezen.

De rechtbank verwijst naar 2.9 en het daar geciteerde artikel 11 van het parkreglement:

1. Aan de eigenaar/gebruiker die:

2. Worden één of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen, na daarop te zijn gewezen door de beheerder en/of de vennootschap, andermaal gepleegd of voortgezet, dan kan de beheerder besluiten tot ontzegging van het gebruik van het park en de algemene voorzieningen (waaronder uitdrukkelijk medebegrepen zijn de wegen en paden en infrastructurele voorzieningen; tevens kan de beheerder en/of de vennootschap besluiten tot het afsluiten van gas, wateren elektra).

3. De beheerder zal zijn voornemen tot ontzegging van het gebruik meedelen aan de betreffende eigenaar door het verzenden van een aangetekend schrijven waarin de gerezen bezwaren zijn vermeld.

4. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gebracht dan na verloop van één maand na verzending van de kennisgeving als in lid 3 bedoeld. Beroep op de rechter schort de tenuitvoerlegging van de ontzegging op, met dien verstande, dat de schorsing wordt opgeheven en de ontzegging wordt uitgevoerd als de rechter zich met deze ontzegging verenigt, ook al heeft belanghebbende nog de mogelijkheid de uitspraak van de rechter in hoger beroep of in cassatie te betwisten.”.

Zoals omschreven onder 2.14 is – onder aanroeping van artikel 11 van het parkreglement – aan de heer [eiser 1] een parkverbod opgelegd. Dat verbod is inmiddels weer opgeheven.

Volgens [eisers] is het parkverbod ten onrechte opgelegd, want volstrekt disproportioneel. Verder stellen [eisers] dat artikel 11 van het parkreglement moet worden gezien als een onredelijk bezwarend beding (ex art. 6:236 sub a en c BW), althans dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een dergelijk klein geschil over een deel van de parkbijdrage zou kunnen leiden tot een algeheel parkverbod. Ook is er volgens [eisers] geen rekening gehouden met de belangen van de eigenaren en kan een verbod dat onbeperkt is in tijd en omvang worden opgelegd.

[gedaagden] ontkennen niet dat er een parkverbod is opgelegd, maar stellen dat zij er nimmer uitvoering aan hebben gegeven en ook niet willen geven. Zij stellen dat [eisers] geen belang meer hebben bij hun vordering omdat het verbod is opgeheven. [gedaagden] betwisten dat er sprake is van een onredelijk bezwarend beding. Zij stellen dat [eisers] doen aan cherry picking door enkel een beroep te doen op hen welgevallige bepalingen.

De rechtbank wijst de in dit kader door [eisers] ingestelde vorderingen tot vernietiging van artikel 11 van het parkreglement af (gewijzigde conventionele vordering 7). Zij legt dit uit.

[gedaagden] stellen dat met [eisers] (en de andere eigenaren) is overeengekomen dat de recreatiebungalow voor minimaal 245 dagen per jaar door middel van bedrijfsmatige exploitatie door [gedaagden] verhuurd zou worden aan derden. [gedaagden] zouden daardoor, als tegenprestatie, een percentage (20%) van de bruto verhuuromzet als verhuurbemiddelingsprovisie ontvangen. Zij verwijzen daartoe naar artikel 12 van de koop-/aannemingsovereenkomst en naar een verhuurbemiddelingsovereenkomst van 3 november 2023 (productie 4 bij conclusie van antwoord). Volgens [gedaagden] zouden de bewoners amenderingen op deze verhuurbemiddelingsovereenkomst uiterlijk op 15 januari 2024 doorgeven en als zij dat zouden nalaten, zou de overeenkomst ingaan. De begroting van de parkexploitatie was hier volgens [gedaagden] ook mede op verhuur gebaseerd. De bedrijfsmatige verhuur was volgens [gedaagden] tevens een van de uitdrukkelijke eisen die de gemeente heeft verbonden aan de omgevingsvergunning voor het park (producties 6 en 7 bij de conclusie van antwoord). Ook de verkopend makelaar verklaart dat de verhuurverplichting duidelijk was voor partijen (productie 5 conclusie van antwoord). [gedaagden] stellen dat [eisers] – en de andere eigenaren – de verplichtingen op dit punt niet nakomen. [gedaagden] vorderen – kort gezegd – nakoming van de huurbemiddelingsovereenkomst. [gedaagden] stellen daarnaast dat zij ten gevolge van de niet-nakoming schade hebben geleden, onder meer in de vorm van misgelopen provisie. Zij verzoeken deze schade nader te laten begroten in een schadestaatprocedure. Bij een bezettingsgraad van 90% (afgezet tegen 245 dagen per jaar) en uitgaand van een provisie van 20% en een huurprijs van € 1.000, -- exclusief BTW, komen [gedaagden] tot een bedrag van € 11.025, - (per jaar).

De rechtbank komt in deze discussie tot een bewijsopdracht aan [eisers] Zij licht dit toe.

Een tweede discussie die partijen in het kader van de verhuur verdeeld houdt, is de vraag of – als er verhuurd zou moeten worden – deze verhuur persé via [gedaagden] dient te geschieden of dat [eisers] de woning ook zelfstandig of via derden te huur aan mogen bieden. Dit is een kwestie van uitleg van artikel 12. Over uitleg heeft de Hoge Raad in het Haviltex-arrest een belangrijke maatstaf neergelegd: “De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.”. De tekst is niet het enige aanknopingspunt, maar wel een belangrijk gegeven. Het eerste deel van de bepaling: “verhuur dient uitsluitend te geschieden via [ [gedaagden] ]”, is een duidelijke indicatie voor de juistheid van het standpunt van [gedaagden] Evenwel wordt op deze passage direct een belangrijke nuancering aangebracht. Er staat vervolgens dat dit wil zeggen dat verhuur niet “buiten medeweten” van [ [gedaagden] ] mag geschieden. Partijen hebben over deze nuancering geen informatie aangereikt, anders dan de schriftelijk vastgelegde overeenkomst. Waarom deze nuancering is aangebracht, blijkt uit de koppeling naar het door [gedaagden] moeten informeren van de gemeente. Het niet voldoen aan de verplichting, levert ook een verplichting op van kopers om een boete te betalen aan de gemeente. Dáár gaat het om, zo mochten [eisers] redelijkerwijs begrijpen. Er staat niets over dienstverlening door [gedaagden] (bemiddeling) of over commissie ten gunste van [gedaagden] Daarnaast blijkt – zoals [eisers] ook terecht hebben aangegeven (4.82) – uit de vergunningsstukken van de gemeente zelf dat de vergunning geen verplichte verhuur via [gedaagden] vereist. Al met al hadden [eisers] de bepaling, gelet op de bewoordingen, redelijkerwijs ook niet zo hoeven opvatten en hadden [gedaagden] de bepaling redelijkerwijs niet zo mogen opvatten. De conclusie is dat de vorderingen V en VII van [gedaagden] op dit punt deels moeten worden afgewezen en wel voor het deel waarom het gaat dat verhuur via [gedaagden] zou moeten geschieden en de daaraan door [gedaagden] gekoppelde gevolgen. Het oordeel over de gestelde verhuurverplichting wordt aangehouden.].

Met het oog op het leesgemak, alsook als vertrekpunt voor een volgend vonnis, somt de rechtbank de belangrijkste oordelen uit dit vonnis op:

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De rechtbank

in conventie en in reconventie

draagt [eisers] bewijs te leveren zoals omschreven onder 4.44.8 en tegenbewijs zoals omschreven onder 4.83.3,

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 25 november 2026 voor uitlating door [eisers] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

bepaalt dat, als [eisers] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,

bepaalt dat, als [eisers] en [gedaagden] getuigen willen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden januari tot en met april 2027 dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

bepaalt dat [eisers] de rechtbank bij hun eerstvolgende akte moeten voorlichten over het onderwerp zoals omschreven onder 4.44.8 laatste alinea, waarna [gedaagden] vier weken later bij antwoordakte daarop mogen reageren,

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. L.S. Frakes, in het paleis van justitie te ’s-Hertogenbosch, Leeghwaterlaan 8,

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

houdt iedere verdere beslissing aan.