Wet WOZ. Beroep ongegrond, heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet…

RECHTBANK OVERIJSSEL

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: mr. H. Vloet),

Samenvatting

Procesverloop

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door E.M. Röben, WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 234.000,-.

8. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te [plaats]. Het gaat om:

- [adres 2], op 16 juli 2021 geleverd voor € 236.777,-;

- [adres 3], op 26 augustus 2022 geleverd voor € 270.000,-;

- [adres 4], op 2 september 2022 geleverd voor € 257.000,-.

9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen op circa 30 meter afstand van het spoor en onmiskenbaar is dat hiervan overlast wordt ondervonden door het voorbij rijden van 8 NS-treinen per uur. Indien de ligging als ondergemiddeld wordt gekwalificeerd, bedraagt de grondwaarde € 63.409,- en de WOZ-waarde € 227.000,-.

In de aanvullende beroepsgronden van 7 oktober 2026 wijst belanghebbende op onderzoekskaarten van het RIVM waarop de geluidsoverlast van het spoor voor de woning en voor de referentiewoningen in kaart is gebracht. Hieruit blijkt dat de woning van belanghebbende meer geluidshinder ervaart (55 decibel) dan de referentieobjecten (45 decibel).

10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de woningmarkt(cijfers) niet blijkt dat woningen aan de [adres 1] minder opleveren vanwege de directe ligging aan het spoor. De gebruikte vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde wijk en hoewel de afstand tot het spoor kan variëren, is volgens de heffingsambtenaar niet sprake van een zodanig verschil in beleving of geluidshinder dat een afwijkende/lagere liggingsscore voor de woning van belanghebbende aangewezen is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar niet betwist dat er onderling verschil is qua geluidsbelasting (53 ten opzichte van 46 decibel), maar dat dit geen correctie oplevert voor wat betreft de ligging. Daarbij weegt mee (i) dat de woning van belanghebbende geen 30, maar 50 meter van het spoor ligt, (ii) dat het treinspoor op een heuvel ligt waardoor het geluid over de woning heen gaat, (iii) dat de treinen in dit gebied langzaam rijden vanwege het nabijgelegen treinstation en (iv) dat er bomen staan tussen de woning en het spoor waardoor de geluidsoverlast tot op zekere hoogte wordt gedempt. Verder (v) bevinden de woning en de referentieobjecten zich in de zeer gewilde wijk Rielerkolk, waar een meertje en bos aanwezig zijn. Deze omstandighedenrechtvaardigen een gemiddelde ligging.

11. De rechtbank overweegt dat bij de woning van belanghebbende sprake is van meer geluidsdruk dan bij de vergelijkingsobjecten. Tegelijkertijd geldt dat belanghebbende niet gemotiveerd heeft betwist dat het treinspoor zich op 50 meter afstand van de woning bevindt, op een heuvel ligt en door bomen wordt afgeschermd van de woning en dat op dit stuk van het traject treinen langzaam/langzamer rijden. Mede in ogenschouw genomen dat de woning onbetwist in een zeer gewilde wijk staat, komt de rechtbank tot de slotsom dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning terecht als gemiddeld heeft beoordeeld.

12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. De rechtbank volgt daarom niet het standpunt van belanghebbende dat de waarde van de woning op € 227.000,- vastgesteld moet worden.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.