Naar inhoud
Uitspraken.nl
Terug naar zoeken

Belastingrecht

Wet WOZ. Beroep ongegrond, heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet…

Rechtbank Overijssel, 28 oktober 2026

ECLI:NL:RBOVE:2026:6535 · Rechtbank Overijssel · 28 oktober 2026
https://www.uitspraken.nl/uitspraak/rechtbank-overijssel/bestuursrecht/belastingrecht/eerste-aanleg-enkelvoudig/ecli-nl-rbove-2026-6535

Zaakgegevens

Op 28 oktober 2026 heeft de Rechtbank Overijssel in eerste aanleg uitspraak gedaan in een zaak over belastingrecht.

Instantie
Rechtbank Overijssel
Zittingsplaats
Zwolle
Datum uitspraak
28 oktober 2026
Datum publicatie
28 oktober 2026
Zaaknummer
ZWO 24/1512
Rechtsgebied
Bestuursrecht Belastingrecht
Procedure
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI
ECLI:NL:RBOVE:2026:6535
E-mail
Inhoud van deze uitspraak

Samenvatting

Wet WOZ. Beroep ongegrond, heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/1512


uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: mr. H. Vloet),

en

de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte, de heffingsambtenaar,

(gemachtigde: [gemachtigde]).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslag). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag en voert daartoe een aantal beroepsgronden aan.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag in stand blijven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 550.000,-. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag voor het jaar 2023 opgelegd.

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

2.3.

Op 16 mei 2025 heeft een regiezitting plaatsgevonden, waarbij de heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende afspraken hebben gemaakt over de wijze van afhandeling van de beroepszaken, waaronder die van belanghebbende, over het jaar 2023. Met betrekking tot onderhavige zaak zijn zij tot de conclusie gekomen dat de beroepszaak doorgang moet vinden. De heffingsambtenaar heeft op 20 juli 2026 met een verweerschrift gereageerd op de resterende beroepsgronden van 16 april 2026.

2.4.

De rechtbank heeft het beroep op 23 oktober 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet als gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 1], taxateur.

Feiten

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze vrijstaande woning, gebouwd in 1974 en gerenoveerd in 2009, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 174 m² en staat op een kavel van 1736 m². De woning beschikt over een vrijstaande garage, een vrijstaande berging/schuur, en een serre.

Beoordeling door de rechtbank

4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 570.000,-.

8. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te [plaats]. Het gaat om:

- [adres 2], op 7 september 2021 geleverd voor € 560.000,-;

- [adres 3], op 1 juli 2022 geleverd voor € 510.000,-;

- [adres 4], op 4 april 2022 geleverd voor € 424.000,-.

9. Belanghebbende voert ter zitting niet langer aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] niet/onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn woning, nu dit bungalows op een bungalowpark zijn, terwijl de woning in buitengebied ligt.

10. De rechtbank overweegt louter ten overvloede dat de betreffende vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn als vrijstaande woningen (op een voormalig recreatiepark), die qua bouwjaar, gebruik en gewijzigde bestemming (permanent wonen) vergelijkbaar zijn met andere vrijstaande woningen in [plaats], waaronder ook de woning in geschil.

11. Belanghebbende voert ter zitting evenmin nog aan dat de staat van het onderhoud van zijn woning te hoog is gekwalificeerd, nu de heffingsambtenaar in de matrix bij het verweerschrift het onderhoudsniveau alsnog naar beneden heeft bijgesteld, thans naar ‘gemiddeld’ en de ligging opgewaardeerd van slecht naar ondergemiddeld en dit uitvoerig heeft toegelicht in het verweerschrift zonder dat belanghebbende hiertegen steekhoudende argumenten heeft aangevoerd die aan deze kwalificatie doen twijfelen.

12. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar in de matrix bij het verweerschrift heeft nagelaten om de ‘grootte- correctie’ toe te passen. Dit valt op te maken uit het feit dat de prijs per eenheid en de gecorrigeerde prijs per eenheid exact gelijk zijn. Dit terwijl de heffingsambtenaar in iedere andere matrix wel een grootte-correctie doet.

13. De taxateur heeft ter zitting nagerekend en vervolgens gemotiveerd betwist dat er een fout zit in de matrix. De prijs per eenheid en de gecorrigeerde prijs zijn gelijk, omdat het verschil in oppervlakte (19,9%) kleiner is dan de drempelwaarde (20%) zonder dat belanghebbende hierop inhoudelijk en gemotiveerd is ingegaan.

Conclusie en gevolgen

14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en evenmin een vergoeding voor proceskosten

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van

mr. R.M. Timmerman, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.