Verzoek vastleggen pachtovereenkomst; afgewezen; geen bedrijfsmatige exploitatie landbouw. Reconventionele…

De vordering

Twentsvast vordert – als voorlopige voorziening ex art. 223 Rv - om [A] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het registergoed met al diegenen die en al datgene dat zich daarin of daarop vanwege hem bevindt, te ontruimen en met afgifte van de sleutels in behoorlijke staat ter beschikking te stellen aan Twentsvast en ontruimd te houden, zonodig met behulp van de sterke arm conform art. 555 jo. art. 444 Rv.

Het verweer

[A] concludeert tot afwijzing van de vordering. Enerzijds doet hij dat op grond van zijn stellingen in de hoofdzaak, en anderzijds omdat Twentsvast als onderneming die zich richt op het verkrijgen, beheren, exploiteren en vervreemden van onroerende zaken volgens hem geen dringend eigen belang bij een spoedige ontruiming heeft.

in de hoofdzaak

De vordering

[A] vordert dat de pachtkamer de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot het registergoed in overeenstemming met de wettelijke bepalingen schriftelijk vastlegt, ingaande (primair) eind december 1999, dan wel (subsidiair) in september 2015, tegen betaling van een bedrag van € 500,00 per maand dan wel € 1.000,00 per maand. [A] wil verder dat de pachtkamer Twentsvast veroordeelt in de kosten van deze procedure.

Het verweer

Twentsvast betwist dat [A] op het registergoed bedrijfsmatig de landbouw uitoefent of heeft uitgeoefend, zodat er geen sprake is van pacht, en de vordering tot vastlegging van een pachtovereenkomst moet worden afgewezen. Volgens Twentsvast wordt er ten aanzien van de woning voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst, te weten genot, huurprijs en een bepaalde duur.

De vordering

Twentsvast vordert:

Het verweer

Aangezien volgens [A] sprake is van een pachtovereenkomst kan ontbinding van een huurovereenkomst niet gevorderd worden. Voor zover Twentsvast ontbinding van de pachtovereenkomst vordert, gaat het verwijt dat [A] te kort schiet in zijn betalingsverplichting niet op omdat betaling juridisch niet kan worden afgedwongen zolang de grondkamer de pachtovereenkomst niet heeft goedgekeurd.

Twentsvast heeft ter onderbouwing van zijn standpunt aangevoerd dat blijkens het handelsregister op het registergoed sinds 1999 een kwekerij wordt gedreven door [B] .

Volgens het handelsregister voert [A] zelf sinds 2014 een eenmanszaak met als activiteiten markthandel in aardappelen, groenten en fruit. Volgens Twentsvast wijst ook de leeftijd van [A] , 78 jaar, niet op het voeren van een kwekerij als onderneming. De kwekerij moet dan ook worden beschouwd als bedrijf van de zoon van [A] .

Een pachtovereenkomst is ingevolge artikel 7:311 BW een overeenkomst waarbij de verpachter zich verbindt om tegen een tegenprestatie aan de pachter een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw.

Ingevolge artikel 7:312 BW moet het bij pacht gaan om landbouw voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend.

De pachtkamer zal zich eerst richten op de door [A] gestelde pachtovereenkomst tussen hem en zijn zoon [B] waarvan in 1999 sprake zou zijn, toen zijn zoon het registergoed en het tuinbouwbedrijf had gekocht en hij zelf “gewoon is doorgegaan met zijn tuinbouwbedrijf en er ook is blijven wonen”.

De vraag is of de rechtsverhouding tussen vader en zoon kwalificeert als pacht. Afspraken hierover zijn niet vastgelegd. Maar dat een pachtovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, behoeft er op zich niet aan in de weg te staan om van de geldigheid daarvan uit te kunnen gaan.

[A] heeft gesteld dat hij sinds 1970 het registergoed altijd heeft gebruikt en bewerkt voor zijn tuinbouwbedrijf en dat hij dat eind 1999 is blijven voorzetten, ondanks dat hij toen het registergoed en het bedrijf aan zijn zoon heeft verkocht. Aan zijn zoon is hij vanaf dat moment een vergoeding gaan betalen voor het gebruik van woning, kassen en grond van € 500,00 per maand. Daarmee zou in beginsel van een pachtverhouding kunnen worden uitgegaan, mits het gebruik door [A] aangemerkt kan worden als bedrijfsmatig uitgeoefende landbouw. Hiertegen pleit echter de inschrijving in het handelsregister van [B] , inhoudende dat [B] sinds 1992 op het registergoed een kwekerij voert. [A] heeft geen uittreksel uit het handelsregister overgelegd waaruit zou kunnen blijken dat hij toen zelf ter plaatse nog een kwekerijbedrijf voerde. Wel heeft Twentsvast een uittreksel uit het handelsregister overgelegd waaruit blijkt dat [A] vanaf 2014 een handelsonderneming voert, gericht op de handel in aardappelen, groenten en fruit, maar dat zijn op zich geen landbouwactiviteiten. [A] stelt zelf dat zijn zoon niet alleen het registergoed maar ook het bedrijf heeft gekocht. Dat [A] volgens zijn eigen stellingen werk is blijven verrichten op de kwekerij van zijn zoon, nadat hij het registergoed had verkocht, brengt nog niet mee dat [A] dat in het kader van zijn eigen bedrijfsvoering is blijven doen en dat er hierdoor een pachtovereenkomst tussen hen is ontstaan. Integendeel, uit de stellingen van [A] lijkt veeleer te moeten worden afgeleid dat [A] zijn tuinbouwwerkzaamheden is gaan verrichten in het kader van het kwekerijbedrijf van zijn zoon.
Jaarstukken of belastingaangiftes waaruit de bedrijfsmatige exploitatie van een tuinbouwbedrijf door [A] zou kunnen blijken ontbreken, hoewel de pachtkamer in het tussenvonnis d.d. 31 maart 2020 onder 4.1. nog heeft gesuggereerd dergelijke stukken over te leggen.

De vraag of bij [A] sprake is van een complex van landbouwactiviteiten, in dit geval tuinbouw, die primair gericht is (geweest) op (zijn eigen) winst, kan al met al door de pachtkamer niet bevestigend worden beantwoord.

[A] heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd om tot de conclusie te kunnen komen dat hij zijn tuinbouwwerkzaamheden in het kader van zijn eigen (tuinbouw-)bedrijf heeft verricht. Ook met betrekking tot de omvang van de activiteiten en de onderlinge samenhang tussen het kwekerijbedrijf van zijn zoon en zijn eigen handelsonderneming is onvoldoende gebleken. [A] heeft weliswaar vermeld welke groenten ter plaatse worden verbouwd, maar uit niets blijkt dat dat in het kader van zijn eigen bedrijf is gebeurd.

Ook ter zake van investeringen in het bedrijf van [A] is niets gesteld of gebleken.

Gelet op de hiervoor onder 4.4.3. genoemde aspecten van een bedrijfsmatige exploitatie, is de pachtkamer van oordeel dat [A] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd om de conclusie te kunnen trekken dat de rechtsverhouding tussen vader en zoon ten tijde van de aankoop van het registergoed door Twentsvast naar de aard als een pachtverhouding krachtens een mondelinge overeenkomst uit 1999 had te gelden. Nu een begin van bewijs voor de bedrijfsmatige exploitatie ontbreekt en [A] ook geen specifiek en concreet bewijsaanbod heeft gedaan, ziet de pachtkamer geen reden voor een bewijsopdracht aan [A] .

[A] beroept zich er op dat Twentsvast na de aankoop contact met hem heeft opgenomen en kenbaar heeft gemaakt dat hij het gebruik van het woonhuis met schuren, opstallen en aanhorigheden kon blijven voortzetten, tegen betaling van een bedrag van € 1.000,00 per maand. Op grond van die overeenkomst heeft [A] dat gebruik voortgezet, in zijn benadering was dat een gebruik ten behoeve van de landbouw.

Twentsvast betwist op zich niet dat zij met [A] afspraken heeft gemaakt over de voortzetting van de bewoning, maar zij ontkent met [A] te hebben gesproken over het pachten van het perceel. Volgens haar is sprake van een huurovereenkomst, aangezien zij de bewoning van de woning door [A] heeft toegestaan tot het moment waarop voor de boerderij een koper gevonden zou zijn. Die koper is evenwel tot 1 januari 2020 niet gevonden. Volgens Twentsvast exploiteert de zoon ondertussen op het registergoed zijn kwekerijbedrijf, maar Twentsvast stelt dat zij daarmee geen afspraken heeft gemaakt.

En ook hier geldt dan weer dat [A] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd om tot de conclusie te kunnen komen dat hij zijn tuinbouwwerkzaamheden na de verkoop in 2015 in het kader van een eigen (tuinbouw-)bedrijf heeft verricht.

Daarbij heeft de pachtkamer mede in aanmerking genomen dat [A] sinds 16 oktober 2014 op het desbetreffende adres in het handelsregister staat ingeschreven met een handelsonderneming (markt- en ambulante handel) in aardappelen, groeten en fruit en agrarische producten. [A] heeft geen uittreksel uit het handelsregister overgelegd waaruit zou kunnen blijken dat hij toen zelf ter plaatse ook nog een tuinbouwbedrijf voerde.

De primaire vordering van Twentsvast strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst met Twentsvast. Subsidiair vordert Twentsvast ontbinding van de pachtovereenkomst. Gelet op het hiervoor in conventie gegeven oordeel van de pachtkamer ten aanzien van de vordering tot vastlegging van enige pachtovereenkomst moet de subsidiair gedane vordering worden afgewezen.

Daarmee resteert een geschil tussen partijen over het bestaan van een huurovereenkomst, de nakoming en beëindiging daarvan en over de aan de stellingen van Twentsvast in dit kader te verbinden rechtsgevolgen in de vorm van een veroordeling tot ontruiming en betaling van huurachterstand.

Zodanig geschil behoort niet tot de bevoegdheid van de pachtkamer, zodat zij de zaak ingevolge artikel 1019k Rv in de stand waarin deze zich bevindt zal verwijzen naar de kantonrechter te Almelo