insteekvergoeding bij beëindigen van de erfpacht afgewezen.

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/345550 / HA ZA 26-78

Vonnis van 28 oktober 2026

in de zaak van

[partij A] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

advocaat: mrs. M. van Weeren en L.S. Mauwer,

tegen

STICHTING TWICKEL,

te Ambt Delden,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Twickel,

advocaat: mrs. W.J.E. Van der Werf en R.T. Wiegerink.

De zaak in het kort

Tussen partijen is in geschil of [partij A] als erfpachter in het kader van de door haar voorgenomen verkoop van een erfpachtrecht een zogenoemde insteekvergoeding van € 85.000,00 aan Twickel als erfverpachter verschuldigd is. [partij A] meent van niet en zij heeft de betaling buitengerechtelijk vernietigd. Daarnaast vordert ze terugbetaling van de door haar betaalde insteekvergoeding wegens misbruik van omstandigheden. Twickel vordert een verklaring voor recht dat de buitengerechtelijke vernietiging niet rechtsgeldig is.

De rechtbank oordeelt dat aan de vereisten voor misbruik van omstandigheden is voldaan. De buitengerechtelijke vernietiging door [partij A] treft doel. De rechtbank wijst de vordering van [partij A] daarom (grotendeels) toe en wijst de vorderingen van Twickel af.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 24,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 en 2,

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 25,

- de mondelinge behandeling van 15 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en door partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Twickel is grondeigenaar en erfverpachter van een perceel grond met een boerderij en toebehoren aan de [adres] .

In de AB 2006 zijn regels opgenomen over vervreemding van het erfpachtrecht. In artikel 17 is een voorkeursrecht voor Twickel opgenomen, met daarbij regels voor de verkoop aan Twickel. De verkoop dient volgens het artikel plaats te vinden tegen een koopsom die in onderling overleg is vastgesteld en bij gebreke van overeenstemming tegen een koopsom die is vastgesteld door drie deskundigen. Als Twickel aangeeft dat zij niet tegen de vastgestelde koopsom tot aankoop wenst over te gaan, dan is de erfpachter bevoegd om gedurende de periode van één jaar tot vervreemding aan een derde over te gaan, ongeacht tegen welke koopsom. In artikel 18 staat daarover nog het volgende:

[partij A] heeft in augustus 2024 aan Twickel het voornemen kenbaar gemaakt om het erfpachtrecht te vervreemden. Twickel heeft in eerste instantie aangegeven van haar voorkeursrecht gebruik te willen maken. Op voorstel van Twickel hebben partijen allebei een deskundige aangewezen. Die deskundigen hebben vervolgens samen een derde deskundige aangewezen. Partijen hebben afgesproken dat de drie deskundigen de opstallen taxeren. Als zij samen geen unanimiteit over de waarde van de opstallen kunnen bereiken, dan geldt het oordeel van de derde deskundige als bindend en doorslaggevend.

Het is de deskundigen niet gelukt om het over de waarde van de opstallen eens te worden. Volgens het taxatierapport van 2 juli 2025 heeft de eerste deskundige de waarde getaxeerd op € 525.000,00, de tweede op € 845.000,00 en de derde op € 820.000,00. De beslissende waarde is daarom op € 820.000,00 vastgesteld.

Twickel heeft op 24 juli 2025 aan [partij A] gemeld dat zij geen gebruik meer wil maken van haar voorkeursrecht.

Bij e-mail van 28 juli 2025 heeft Twickel aan [partij A] aangegeven welke toetsingscriteria zij hanteert bij de verkoop van het erfpachtrecht aan een derde in het kader van het toestemmingsvereiste van artikel 18 AB 2006:

[partij A] heeft de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna: de kopers) bereid gevonden om de opstallen van de [adres] te kopen voor € 815.000,00. [partij A] heeft met hen op 9 september 2025 een koopovereenkomst gesloten.

Op 11 september 2025 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de kopers en Twickel.

De bedenktijd van de kopers liep tot 12 september 2025 23:59 uur. Die dag stuurt Twickel om 13:28 uur aan [partij A] (met de kopers in de CC) een e-mail waarin onder meer het volgende staat:

1. De aanvangscanon wordt per ingangsdatum van de nieuwe erfpachtperiode verhoogd van €13.884 naar €15.000 per jaar.

2. Dit is een beperkte verhoging, die de verlenging en de actuele waardeverhoudingen rechtvaardigt en de nieuwe erfpachter(s) een solide uitgangspositie biedt.

1. De door u overeengekomen verkoopprijs van €815.000 ligt €85.000 boven de gemiddelde deskundigenwaarde van €730.000.

2. Dit verschil vertegenwoordigt grondwaarde die in de verkoopprijs van de opstallen besloten ligt.

3. Wij stellen voor dat u als afgaande erfpachter dit bedrag bij overdracht als insteekvergoeding aan de stichting voldoet. En een opkomende erfpachter hier niet mee te belasten.

Met deze aanpak wordt recht gedaan aan de uitgangspunten bij de uitgifte, aan de onafhankelijke waarderingen van drie deskundigen, en wordt de grondpositie van de stichting op zorgvuldige wijze geborgd. Tegelijk krijgen de aspirant-kopers de zekerheid van een verlengd en financierbaar erfpachtrecht.

Wij vernemen graag of u zich in dit voorstel kunt vinden, zodat wij dit traject samen zorgvuldig kunnen afronden. En de nieuwe erfpachters kunnen verwelkomen.

(…)”

[partij A] heeft bij e-mail van 16:09 uur gereageerd dat zij het niet eens is met dat zij een insteekvergoeding aan Twickel moet betalen. Twickel reageert daarop bij e-mail van 17:15 uur, wat erop neerkomt dat zij bij haar eerder ingenomen standpunt blijft. Om 18:08 uur reageren de kopers dat een verlenging van de erfpachtovereenkomst met 30 jaar voor het rondkomen van de lening belangrijk is. Zij hopen dat partijen die avond voor 23:59 uur met een oplossing komen en geven aan dat zij anders niet door kunnen gaan met de koop. [partij A] heeft daarna om 18:15 uur en nog een keer om 20:26 uur aan Twickel verzocht om te bevestigen dat de kopers de erfpachtovereenkomst voor de komende 30 jaar kunnen verlengen. Een reactie van Twickel daarop bleef uit. Om 22:05 uur heeft de makelaar van [partij A] en haar partner aan Twickel gemaild dat zijn opdrachtgevers, ook al voelen zij zich onder druk gezet, akkoord gaan met het voorstel. Bij e-mail van 22:49 uur bedankt Twickel [partij A] voor haar akkoord en bevestigt zij de afspraken.

Bij brief van 11 november 2025 heeft Twickel gereageerd dat zij de aantijgingen van misbruik van omstandigheden en de daarop gebaseerde gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst nadrukkelijk van de hand wijst.

in conventie

[partij A] vordert – verkort weergeven – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• voor recht verklaart dat de buitengerechtelijke vernietiging door [partij A] van de rechtshandeling (de betaling van de € 85.000,00 aan Twickel) rechtsgeldig is, althans voor recht verklaart dat voor de rechtshandeling een rechtsgrond ontbreekt, dan wel dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, althans de overeenkomst tussen [partij A] en Twickel (gedeeltelijk) ontbindt dan wel vernietigt tot het bedrag van de gedane betaling van € 85.000,00;

• Twickel veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 85.000,00 aan [partij A] , te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 15 oktober 2025 en buitengerechtelijke kosten van € 5.343,49;

• Twickel veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente als betaling niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt.

Twickel voert verweer.

Twickel vordert – verkort weergeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de buitengerechtelijke vernietiging van de rechtshandeling door [partij A] niet rechtsgeldig is en die rechtshandeling nog steeds volledig van kracht is. Daarnaast vordert Twickel veroordeling van [partij A] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente als betaling niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt.

[partij A] voert verweer.

in conventie en in reconventie

De vraag die in deze zaak centraal staat is of [partij A] terecht een beroep op misbruik van omstandigheden heeft gedaan.

Het is allereerst de vraag wat de rechtshandeling tot het betalen van de insteekvergoeding is; is dit een nieuwe overeenkomst die partijen hebben gesloten of is dit een voorwaarde die Twickel stelt voor het verlenen van haar toestemming als bedoeld in artikel 18 AB 2006?

Anders dan Twickel is de rechtbank van oordeel dat partijen geen overeenkomst met betrekking tot de insteekvergoeding hebben gesloten. In artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt wanneer de ene partij een aanbod doet en de andere partij dat aanbod aanvaardt. Daarvan is in dit geval geen sprake. Twickel heeft niets aan [partij A] aangeboden en andersom ook niet. Twickel heeft [partij A] verzocht om een insteekvergoeding te betalen zonder dat daar een voor van [partij A] afdwingbare prestatie tegenover stond. Dat [partij A] daar uiteindelijk mee akkoord is gegaan, maakt het nog geen overeenkomst. De insteekvergoeding betreft een voorwaarde die Twickel stelt voor het verlenen van haar toestemming als bedoeld in artikel 18 AB 2006. [partij A] staat verder buiten de overeenkomst die Twickel met de kopers sluit.

Naar oordeel van de rechtbank heeft Twickel onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij de insteekvergoeding als voorwaarde mocht stellen. In de vestigingsakte en de AB 2006 staat daarover niets, evenmin als in de e-mail van 28 juli 2025 waarin Twickel aan [partij A] uiteen heeft gezet welke toetsingscriteria zij hanteert bij de verkoop van het erfpachtrecht aan een derde. Twickel noemt de insteekvergoeding pas voor het eerst in haar e-mail van 12 september 2026.

Verder heeft Twickel de hoogte van de insteekvergoeding onvoldoende onderbouwd. Op initiatief van Twickel hebben partijen de opstallen laten taxeren door drie deskundigen en afgesproken dat de taxatie van de derde deskundige de doorslag geeft als de deskundigen over de waarde geen unanimiteit kunnen bereiken. Uiteindelijk was van dat laatste sprake en is de waarde van de opstallen op € 820.000,00 vastgesteld. Voor de berekening van de insteekvergoeding gaat Twickel uit van een andere waarde, namelijk een gemiddelde van de drie taxaties van de deskundigen, wat uitkomt op € 730.000,00. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Twickel verklaard dat partijen dat niet hebben afgesproken, maar dat zij dit een objectief ijkpunt vindt. Die waarde wijkt € 85.000,00 af van de koopprijs die de kopers aan [partij A] voor de opstallen hebben betaald, op grond waarvan Twickel meent dat de grondwaarde in de koopprijs besloten ligt. Twickel stelt dat die grondwaarde haar als eigenaar van de grond toekomt.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Twickel haar stelling onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij mocht afwijken van de wijze van waardering van de opstallen zoals die door haarzelf was afgesproken. Nergens wordt daarbij gesproken van een gemiddelde prijs. Dat die waardering betrekking had op het voornemen van Twickel om de boerderij te kopen maakt het niet anders. Dat de uitkomst Twickel tegenviel maakt nog niet dat zij nu een door haarzelf op een volstrekt andere manier berekende waardevermeerdering op kan eisen zonder daarvoor een rechtsgrond te noemen. Zij heeft ook niet onderbouwd dat het gevorderde bedrag op de vermeerdering van de grondwaarde ziet. De rechtbank kan het standpunt van Twickel daarom niet volgen.

Op grond van artikel 3:44 lid 1 BW is een rechtshandeling vernietigbaar, wanneer zij door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Artikel 3:44 lid 4 BW bepaalt dat misbruik van omstandigheden aanwezig is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Bijzondere omstandigheden in de zin van deze bepaling zijn bijvoorbeeld noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid. Uit artikel 3:44 lid 4 BW volgt dat voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden drie vereisten zijn, te weten: bijzondere omstandigheden, misbruik en causaal verband. Aan die vereisten is naar oordeel van de rechtbank voldaan. Daartoe wordt als volgt overwogen.

[partij A] heeft in eerste instantie aan de kopers een erfpachtovereenkomst voor de resterende erfpachtduur verkocht, maar Twickel heeft met de kopers in het kennismakingsgesprek een langere erfpachtduur van 30 jaar besproken. Vervolgens heeft Twickel in haar e-mail van 12 september 2025 het betalen van een insteekvergoeding als voorwaarde gesteld voor de acceptatie van de kopers. Daarmee is het laten doorgaan van de koop afhankelijk gesteld van het betalen van de insteekvergoeding. Het moet voor Twickel duidelijk zijn geweest dat het doorgaan van de verkoop aan de kopers voor [partij A] belangrijk was. [partij A] had immers al meer dan een jaar daarvoor haar voornemen tot verkoop aan Twickel kenbaar gemaakt en had inmiddels zelf een andere woning gekocht. Door plotseling een nieuwe voorwaarde voor acceptatie van de kopers te stellen, is voor [partij A] een afhankelijkheidspositie gecreëerd. Als zij niet met het betalen van de insteekvergoeding instemde, ging de koop namelijk hoogstwaarschijnlijk niet door. Van bijzondere omstandigheden is daardoor sprake.

In de e-mail van 12 september 2025 spreekt Twickel weliswaar over een voorstel, maar uit de context daarvan leidt de rechtbank af dat geen sprake was van een vrijblijvende situatie. Het was de intentie van Twickel dat naast de hogere canon een insteekvergoeding zou worden betaald. Door de acceptatie van de kopers afhankelijk te stellen van het betalen van de insteekvergoeding, heeft Twickel [partij A] bewogen om tot betaling van de insteekvergoeding over te gaan. Voor zover het Twickel niet duidelijk was welke druk [partij A] van de plotseling gestelde nieuwe voorwaarde ervaarde, is dat door [partij A] kenbaar gemaakt in de e-mails die zij op 12 september 2025 aan Twickel heeft gestuurd. Daarin heeft zij aangegeven dat zij zich onder druk gezet voelde en de insteekvergoeding alleen heeft betaald zodat de koop kon doorgaan. Anders dan Twickel betoogt, kan niet worden gezegd dat [partij A] die druk zelf heeft veroorzaakt. Weliswaar stond [partij A] op 12 september 2025 onder tijdsdruk omdat de bedenktijd van de kopers bijna afliep, maar uit de e-mail die de kopers die dag hebben gestuurd volgt dat de druk mede verband hield met dat zij gebaat zijn bij een langere erfpachtduur van in totaal 30 jaar. En juist die langere erfpachtduur, waar de kopers voor het gesprek met Twickel nooit om gevraagd hebben, heeft Twickel er naar eigen zeggen toe gebracht om een insteekvergoeding aan [partij A] te vragen. Daardoor kan niet gezegd worden dat [partij A] de druk om in te stemmen met de insteekvergoeding zelf heeft veroorzaakt. Zij heeft voldoende onderbouwd dat Twickel misbruik heeft gemaakt van haar afhankelijkheidspositie. De insteekvergoeding is alleen betaald omdat het doorgaan van de koop hiervan afhing. Daardoor is naar het oordeel van de rechtbank ook sprake van een causaal verband, waarmee aan alle vereisten van misbruik van omstandigheden is voldaan. Dat betekent dat de rechtshandeling vernietigbaar was.

[partij A] vordert verder een bedrag van € 5.343,49 aan buitengerechtelijke kosten. De vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal. Daarbij geldt dat de wettelijke tarieven van het Besluit geacht worden redelijk te zijn. De rechtbank stelt vast dat [partij A] met de in het geding gebrachte facturen voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van het gevorderde bedrag is, gelet op de toegewezen hoofdsom, niet overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit en wordt daarom geacht niet redelijk te zijn. Daarom wordt conform het in het Besluit genoemde tarief een bedrag van € 1.966,25 (inclusief btw) toegewezen.

Twickel is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [partij A] betalen. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en reconventie worden de proceskosten van [partij A] begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank

in conventie

verklaart voor recht dat de buitengerechtelijke vernietiging door [partij A] van de rechtshandeling, te weten de betaling van de € 85.000,00 aan Twickel, rechtsgeldig is,

veroordeelt Twickel om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 1.966,25 aan buitengerechtelijke kosten,

wijst het meer of anders gevorderde af,

wijst de vorderingen van Twickel af,

veroordeelt Twickel in de proceskosten van € 5.086,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Twickel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt Twickel tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3, 5.6 en 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.