Huur woonruimte. Beoordeling door de kantonrechter na uitspraak Huurcommissie over gebreken en huurverlaging.

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11739127 CV EXPL 25-13265

datum uitspraak: 30 oktober 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. S.F. Dik,

tegen

[persoon A] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

die zelf procedeert,

en

[persoon B] ,

woonplaats: [woonplaats] .

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. W. Suttorp.

De partijen worden hierna Woonstad Rotterdam, [persoon A] en [persoon B] genoemd.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaardingen van 28 mei 2025, met bijlagen;

• het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) van [persoon B] , met bijlagen;

• het antwoord in reconventie, met bijlagen;

• de akte vermeerdering van eis van [persoon B] , met bijlagen 8 t/m 14;

• de aanvullende bijlage 15 van [persoon B] .

Op 16 februari 2026 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

• van Woonstad Rotterdam [persoon C] ( [functie] ) met mr. P.J. Remmelts;

• [persoon B] met mr. Suttorp;

• [persoon A] .

Waar gaat de zaak over?

[persoon B] huurt een woning van Woonstad Rotterdam. Zij heeft de huurcommissie gevraagd de huur tijdelijk te verlagen vanwege gebreken in de woning. De huurcommissie heeft de huur met 60% verlaagd. Woonstad Rotterdam is het daar niet mee eens en wil dat de kantonrechter het opnieuw beoordeelt. Daarom start Woonstad Rotterdam deze zaak. [persoon B] vindt dat de huurverlaging moet blijven. Zij stelt ook een aantal tegeneisen in. Zij eist dat Woonstad Rotterdam de kosten vergoedt die zij heeft gemaakt om gebreken en aansprakelijkheid van Woonstad Rotterdam vast te stellen en de schade aan haar meubels te begroten. Woonstad Rotterdam is het daar niet mee eens.

Hierna worden eerst de eisen van Woonstad Rotterdam (conventie) besproken, daarna de tegeneisen van [persoon B] (reconventie).

[persoon A] heeft niet op de dagvaarding gereageerd. Wel is hij naar de zitting van 16 februari 2026 gekomen. Daarom is geen sprake van verstek (artikelen 139 en 142 Rv). Dat [persoon A] tijdens die zitting bijna niets heeft gezegd maakt niet uit. Het is zijn eigen keus om wel of geen verweer te voeren tegen de eisen.

Woonstad Rotterdam heeft [persoon B] én [persoon A] gedagvaard omdat zij vindt dat zij allebei huurders zijn van de woning. Het klopt dat [persoon B] en [persoon A] allebei de huurder zijn, want zij hebben allebei de huurovereenkomst ondertekend. Zij waren toen ook getrouwd. Maar [persoon B] heeft een beschikking van 10 april 2024 laten zien (bijlage 15). Daarin spreekt de rechter de echtscheiding uit en geeft het huurrecht van de woning alleen aan [persoon B] . Dat gaat in vanaf de datum dat die beschikking in de registers van de burgerlijke stand is ingeschreven. Vanaf die datum eindigt dan het huurrecht van [persoon A] . Het is niet duidelijk of de beschikking inderdaad is ingeschreven in de registers en per wanneer. Die informatie had vóór de zitting kunnen worden aangeleverd, maar dat is niet gebeurd. Het gevolg is dat de kantonrechter [persoon A] , naast [persoon B] , nog steeds moet zien als huurder.

Op verzoek van [persoon B] heeft de huurcommissie uitspraak gedaan over gebreken in de woning. De uitspraak is op 7 april 2025 verzonden. In die uitspraak is de huur verlaagd met 60% vanaf 1 april 2024 totdat alle gebreken zijn verholpen. De toen geldende huur van € 708,10 is hierdoor verlaagd tot € 283,24 per maand.

Die uitspraak van de huurcommissie is vervallen, omdat Woonstad Rotterdam deze zaak is gestart (artikel 7:262 BW). De kantonrechter zal de punten die [persoon B] aan de huurcommissie heeft voorgelegd nog een keer beoordelen. Het betreft: “vocht, schimmel”. Dat staat in het verzoekschrift. In de extra toelichting in het verzoekschrift noemt [persoon B] een lekkage via de buitengevel. De kantonrechter begrijpt hieruit dat het gebrek dat [persoon B] heeft voorgelegd aan de huurcommissie en dat nu opnieuw moet worden beoordeeld lekkage of vochtdoorslag via de buitengevel is.

Een huurverlaging kan worden gegeven als het huurgenot substantieel wordt verminderd als gevolg van een gebrek (artikel 7:207 lid 1 BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan geven dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). Als het huurgenot substantieel wordt verminderd door een gebrek, wordt de huur evenredig aan de vermindering van het huurgenot verlaagd. De huurverlaging kan worden gegeven vanaf de dag dat de huurder het gebrek heeft gemeld aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). De periode in het verleden waarover een huurverlaging kan worden gegeven is beperkt tot zes maanden voorafgaand aan het indienen van het verzoek bij de huurcommissie of het instellen van de eis bij de kantonrechter (artikel 7:257 lid 3 BW). In dit geval kan de huurverlaging niet eerder ingaan dan op 1 april 2024.

De kantonrechter kan nu alleen een eventuele huurverlaging geven voor gebreken die [persoon B] eerder door de huurcommissie heeft laten beoordelen. De kantonrechter kan geen huurverlaging geven voor andere of nieuwe gebreken. Dat kan alleen als [persoon B] dat eist met een tegeneis, maar dat heeft zij niet gedaan (artikel 7:207 lid 1 BW). Dat betekent dat nu alleen beoordeeld kan worden of er sprake is van vocht en schimmel in de woning als gevolg van lekkage of vochtdoorslag via de buitengevel en of dat een substantiële vermindering van het huurgenot oplevert.

Uit het dossier en het gevoerde partijdebat komt naar voren dat er twee zichtbare vochtplekken zijn: één op de muur in de woonkamer bij de overgang van de muur naar vloer met een afmeting van ongeveer 0,1 m hoog en 2,5 m lang en één in de slaapkamer eveneens bij de overgang van de muur naar de vloer met een afmeting van ongeveer 0,1 m hoog en 1,0 m lang op het moment van het onderzoek door de rapporteur van de huurcommissie. Dat is bij elkaar een oppervlakte van 0,35 m2.

Volgens [persoon B] beperkt de vocht- en schimmelproblematiek zich niet tot die 0,35 m2, maar strekt het zich uit over de hele muur (de binnenzijde van de buitengevel) in de woonkamer, slaapkamer en keuken. Uit het dossier blijkt echter niet dat er meer zichtbare vochtplekken zijn. [persoon B] stelt ook dat de slaapkamer onder de schimmel zit, maar Woonstad Rotterdam betwist dat en het procesdossier geeft geen ondersteuning voor de stelling van [persoon B] . Wel blijkt uit dit dossier dat bij de vochtplek in de slaapkamer na verloop van tijd een deel van het behang (verder) heeft losgelaten en dat daarachter zwarte schimmel op de muur zichtbaar is.

Er zijn – ook tijdens deze procedure nog – derde partijen ingeschakeld door Woonstad Rotterdam en door [persoon B] , die verhoogde vochtwaardes hebben gemeten in de muur (binnenzijde van de buitengevel) met meetapparatuur. Dat is gebeurd op verschillende momenten en op verschillende plekken op de muur. Er is verder geen (extra) vochtplek, vochtdoorslag of schimmel zichtbaar; alleen met meetapparatuur kan worden geconstateerd dat op een of meerdere locaties op de muur een verhoogde vochtwaarde kan worden gemeten. De locatie met een verhoogde vochtwaarde wisselt.

Woonstad Rotterdam heeft (ook) tijdens deze procedure door een door haar ingeschakeld bedrijf werkzaamheden en onderzoeken laten doen aan de buitengevel en de woning. Er zijn werkzaamheden gedaan aan dilatatievoegen, loodslabben en stootvoegen. Uit onderzoek van de door Woonstad Rotterdam ingeschakelde derde partij komt naar voren dat de ventilatiemogelijkheden van de woning goed zijn en dat het mechanische ventilatiesysteem naar behoren functioneert. [persoon B] heeft daar geen opmerkingen over gemaakt. De conclusie die Woonstad Rotterdam op basis van de werkzaamheden en onderzoeken in haar processtukken trekt is (kort samengevat) dat de omstandigheid dat het na alle werkzaamheden spontaan weer natter is op andere plekken en dat het in omvang niet dezelfde plekken zijn, niet past bij constructieve continue vochtdoorslag via de spouw. Ook het gegeven dat er geen leksporen in de spouw zichtbaar waren, maakt vochtdoorslag via de spouw niet direct aannemelijk, aldus Woonstad Rotterdam. Zij stelt in haar processtukken dat het al met al dus de vraag is of in het verleden daadwerkelijk via de spouw vochtdoorslag heeft plaatsgevonden.

Aan het begin van deze procedure betwistte Woonstad Rotterdam niet dat de twee vochtplekken zijn veroorzaakt door vochtdoorslag via de gevel, maar voerde zij aan dat deze gebreken niet ernstig genoeg zijn voor een huurverlaging op de voet van artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte en als dat wel zo is, dat een huurverlaging van 60% in ieder geval niet evenredig is. Neemt Woonstad Rotterdam dan later in de procedure een ander standpunt in? De kantonrechter gaat ervan uit dat dit niet het geval is. Tijdens de zitting heeft Woonstad Rotterdam namelijk toegelicht dat er wel een probleem was met de spouw na het aanbrengen van isolatiemateriaal (isoleren van de gevel heeft in 2022 plaatsgevonden). Door condensatie kon vocht in de spouw ontstaan en in de woning doorslaan. De twee vochtplekken op de overgang tussen de muur en de vloer zijn hiervoor kenmerkend. Door het aanbrengen van loodslabben kon het condensatievocht weer naar buiten toe. Dat is gebeurd in maart 2025. Later bleek Woonstad Rotterdam dat er ook nog iets gedaan moest worden aan de stootvoegen. De rapportage van 11 december 2025 van de kant van Woonstad Rotterdam meldt dat de stootvoegen (dan) inmiddels zijn hersteld. Door de uitgevoerde werkzaamheden is het gebrek opgelost, aldus Woonstad Rotterdam. De kantonrechter begrijpt het standpunt van Woonstad Rotterdam over de twee vochtplekken dus zo dat deze zijn veroorzaakt door vochtdoorslag via de buitengevel, maar dat de oorzaak inmiddels is verholpen met de werkzaamheden die zijn gedaan.

Het dossier bevat geen aanwijzingen dat de oorzaak van de twee vochtplekken nog niet is verholpen. Uit het rapport van februari 2026 dat [persoon B] heeft laten opstellen door een derde partij blijkt namelijk dat de buitengevel in goede staat is bevonden. Wel zijn aan de onderzijde van de (binnen)muren hogere vochtwaarden gemeten. Hieruit kan echter niet worden afgeleid dat de oorzaak van de twee vochtplekken wel of niet is verholpen. In datzelfde rapport van de kant van [persoon B] wordt wel als advies vermeld dat de muren eerst nog volledig moeten drogen door middel van bouwdrogers voordat kan worden begonnen met herstelwerkzaamheden. Dat advies in combinatie met het advies om lokaal het behang van de muur te halen om de muur te laten drogen, is in de zomer van 2024 ook al door Woonstad Rotterdam gegeven. [persoon B] wilde dat toen niet. Ook heeft Woonstad Rotterdam in december 2024 toch bouwdrogers in de woning mogen plaatsen om de muren te laten drogen, maar [persoon B] heeft de bouwdrogers maar zeer beperkt laten draaien omdat zij en de verhuurder het niet eens werden over het antwoord op de vraag wie de stroomkosten voor de bouwdrogers zou betalen. De bouwdrogers hebben (grotendeels uitgeschakeld) tot medio februari 2025 in de woning gestaan. Woonstad Rotterdam vindt daarom dat [persoon B] onvoldoende heeft meegewerkt aan herstel. Zij vraagt deze houding mee te nemen in het beoordelen van de huurverlaging.

Wat de twee vochtplekken door vochtdoorslag via de buitengevel betreft, is de kantonrechter op basis van het voorgaande van oordeel dat er sprake is van een ernstig gebrek, waardoor het huurgenot van [persoon B] substantieel is verminderd. Hierbij is gelet op artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. De kantonrechter volgt Woonstad Rotterdam dus niet in haar standpunt. De kantonrechter vindt in dit geval een huurverlaging van 15% passend. Deze huurverlaging gaat in vanaf 1 april 2024. Uitgaande van de toen geldende huur van € 708,10 bedraagt de huur met verlaging € 601,89 per maand. De kantonrechter is van oordeel dat het niet willen meewerken aan het langdurig laten draaien van de bouwdrogers door [persoon B] geen gevolgen heeft voor de duur of periode van de huurverlaging. Op basis van het procesdossier moet het ervoor worden gehouden dat de oorzaak van de twee vochtplekken in december 2025 is verholpen (rapport van 11 december 2025). Nergens blijkt uit dat het beperkt laten draaien van de bouwdrogers in december 2024 tot en met februari 2025 herstel van het gebrek heeft tegengewerkt of belemmerd. De kantonrechter bepaalt dat de huurverlaging voor de twee vochtplekken als gevolg van vochtdoorslag via de gevel loopt tot en met 11 december 2025.

De twee zichtbare vochtplekken zijn op het moment van de zitting nog steeds aanwezig op de muur. Woonstad Rotterdam heeft dat niet opgelost na herstel van het gebrek. De huurcommissie heeft in haar uitspraak vermeld dat gevolgschade (vocht- en/of schimmelplekken) een gebrek is als de vochtdoorslag is verholpen maar de gevolgschade niet. Maar het gaat hier om behang (en granol) van de huurder dat is aangetast, niet om de verhuurde zaak zelf. Hier kan dus geen huurverlaging voor worden gegeven. Dat heeft Woonstad Rotterdam terecht aangevoerd.

De huurcommissie heeft geconstateerd dat er afgebladderd behang is in de keuken en dit meegenomen in haar uitspraak over huurverlaging. Het afgebladderde behang in de keuken is echter geen gebrek. Dat is de kantonrechter eens met Woonstad Rotterdam. Het behang is geen onderdeel van de verhuurde zaak. Hier kan dus geen huurverlaging voor worden gegeven.

Woonstad Rotterdam heeft terugbetaling geëist van € 5.912,68 met rente. Dat is het bedrag dat Woonstad Rotterdam aan huurverlaging heeft uitbetaald over 1 april 2024 tot en met mei 2025 naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie. Dat bedrag kan niet worden toegewezen, omdat dit het hele bedrag aan huurverlaging (van 60%) betreft, terwijl de kantonrechter wel een huurverlaging van 15% toekent. De kantonrechter maakt op basis van de beschikbare gegevens de volgende berekening van de huurverlaging waarop over voornoemde periode recht bestaat:

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen verklaring voor recht kan worden gegeven dat de vochtdoorslag vanuit de zijgevel en de gevolgen over een oppervlakte van 0,35 m2 in de woon- en slaapkamer in de woning geen (zeer) ernstig gebrek vormt in de zin van artikel 7:241 BW in samenhang met bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte. Woonstad Rotterdam heeft die verklaring geëist, maar die kan dus niet worden toegewezen. Ook de tweede eis van Woonstad Rotterdam over het vaststellen van de maandelijkse huur vanaf 1 april 2024 op 100% is niet toewijsbaar. Van het teruggevorderde bedrag aan uitbetaalde huurverlaging is slechts € 3.997,29 met rente toewijsbaar. Omdat [persoon B] en [persoon A] beiden als huurder van de woning worden beschouwd, worden zij beiden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag.

De kantonrechter bepaalt dat in conventie de partijen de eigen proceskosten dragen, omdat zij over en weer ongelijk krijgen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.

De gevorderde schadevergoeding van € 8.117,69 voor schade aan vloer, kasten, banken en behang wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

[persoon B] heeft de gestelde schade aan haar vloer, kasten en banken onvoldoende onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen, omdat Woonstad Rotterdam de schade betwist. [persoon B] heeft offertes en/of facturen overgelegd, maar dat is pas van belang voor de eventuele begroting van de schade. Daar wordt pas aan toegekomen als voldoende is onderbouwd dát er schade is. [persoon B] had de gestelde schade aan haar inboedel kunnen onderbouwen met bijvoorbeeld foto’s, maar die ontbreken. Alleen daarom al kan de gevorderde schadevergoeding voor deze posten niet worden toegewezen.

De gevorderde vergoeding voor gemaakte deskundigenkosten op de voet van artikel 6:96 lid 2 onder b BW wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

De post voor de rapporten die in opdracht van [persoon B] door verschillende derde partijen zijn opgesteld (€ 1.284,94), wordt afgewezen. Zij stelt dat deze rapporten nodig waren om het bestaan van de gebreken en de aansprakelijkheid van Woonstad Rotterdam voor de gebreken vast te stellen, maar de rapporten behelzen slechts de constatering dat er verhoogde vochtwaarden zijn in de muur en verder slechts (algemene) adviezen om verder onderzoek te doen naar de mogelijke oorzaak of oorzaken ervan. In die rapporten wordt niet eenduidig vastgesteld dat de vochtproblemen worden veroorzaakt door een gebrek. Dat er verhoogde vochtwaarden worden gemeten in de muur staat niet ter discussie.

De post voor het begroten van schade aan de banken (€ 150,00) is niet toewijsbaar, omdat [persoon B] onvoldoende heeft onderbouwd dat er schade is aan de banken.

In reconventie komen de proceskosten voor rekening van [persoon B] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [persoon B] aan Woonstad Rotterdam moet betalen op € 540,00 aan salaris voor de gemachtigde (1,5 punt x € 360,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 684,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De kantonrechter:

in conventie

stelt de huurprijs voor de woning aan [adres] in [plaats] vast op € 601,89 per maand met ingang van 1 april 2024 tot en met 11 december 2025;

veroordeelt [persoon B] en [persoon A] om aan Woonstad Rotterdam te betalen € 3.997,29 met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;

bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;

wijst de eisen af;

veroordeelt [persoon B] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad Rotterdam worden begroot op € 684,00;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.