appartementszaak; 5:130 en 5:121 BW; geen vervangende machtiging voor het plaatsen van een warmtepomp op een…

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 12188896 \ EA VERZ 26-457

Beschikking van 28 oktober 2026

in de zaak van

[verzoeker] ,

wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

gemachtigde: mr. T.G. Griffith,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS " [locatie] ",

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. D. Beumer.

[verzoeker] heeft op 16 april 2026 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de vergadering van de VvE en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW). [verzoeker] heeft op 18 en 29 september 2026 nadere producties in het geding gebracht.

Op 23 september 2026 is ter griffie van de rechtbank een verweerschrift met producties van de VvE ingekomen.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 september 2026. [verzoeker] , de VvE en alle overige stemgerechtigden zijn door de griffier opgeroepen. [verzoeker] , bijgestaan door [naam 1] (tolk), is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE is verschenen [naam 2], bestuurder, vergezeld door de gemachtigde. Als belanghebbenden zijn verschenen: [naam 3], [naam 4] en [naam 5].

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoeker] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Daarna is een datum voor beschikking bepaald.

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

Het gebouw met bedrijfsruimte en woningen met aanhorigheden, plaatselijk bekend [locatie] is bij akte van 3 juli 2006 gesplitst in 43 appartementsrechten (hierna: de akte van splitsing). Daarbij is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (hierna: het modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen die volgen uit de splitsingsakte van toepassing verklaard en de VvE opgericht.

Bij de akte van splitsing is een foutieve splitsingstekening gevoegd. Bij akte van rectificatie van 8 maart 2007 is de juiste splitsingstekening aangehecht.

Artikel 13 van het modelreglement luidt – voor zover relevant  :

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

2. (…)

3. De vergadering kan een reeds verleende toestemming intrekken.

4. (…)

[verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer [huisnummer], rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de eerste verdieping, alsmede een berging gelegen op zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres]. [verzoeker] is van rechtswege lid van de VvE.

[verzoeker] heeft op 24 februari 2026 het bestuur van de VvE verzocht om toestemming voor het plaatsen van een hybride warmtepomp op het balkon van zijn appartement. Op 6 maart 2026 heeft het bestuur daarover een adviesrapport met een negatief stemadvies aan haar leden toegezonden. Op de (extra) algemene ledenvergadering van 18 maart 2026 heeft de VvE aan [verzoeker] de bedoelde toestemming niet verleend.

[verzoeker] verzoekt  kort samengevat en na wijziging tijdens de mondelinge behandeling  bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking

Aan het verzoek wordt  kort samengevat  het volgende ten grondslag gelegd. [verzoeker] is voor zijn werk naar Spanje verhuisd en wil zijn appartement verhuren. Zijn hypotheekverstrekker eist dat het appartement dan energielabel A moet hebben. Het appartement heeft (inmiddels) per 4 april 2026 energielabel B. De buitenunit van de hybride warmtepomp (hierna: de warmtepomp) zal niet op gemeenschappelijke gedeelten worden geplaatst, maar op zijn balkon. De warmtepomp heeft een geluidsniveau dat onder de toegestane geluidsnorm is. Hij is bereid het vermogen van de warmtepomp te beperken tot stand 3, zodat het geluidsniveau nog lager is. Bovendien kan hij een gebruikersovereenkomst tekenen. Het besluit is dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De VvE heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van het geding.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

De kantonrechter stelt voorop dat de balkonconstructie en de buitengevel gemeenschappelijk zijn en dat voor de plaatsing van een buitenunit van een warmtepomp toestemming nodig is van de vergadering van eigenaars.

Een lid van de VvE kan binnen een maand na de dag waarop deze kennis heeft genomen van een besluit van de algemene vergadering van eigenaars de kantonrechter verzoeken om dit besluit te vernietigen (artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een besluit is onder andere vernietigbaar als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij geldt een terughoudende toets: het gaat erom of de vergadering bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Zoals de VvE terecht heeft aangevoerd, heeft de beslissing om [verzoeker] geen toestemming te verlenen om een warmtepomp op zijn balkon te plaatsen geen rechtsgevolg. Er verandert namelijk niets. Deze beslissing kan daarom niet als een door de VvE genomen ‘besluit’ worden vernietigd. Het verzoek dat wel te doen is, zal dan ook worden afgewezen.

Vervolgens is aan de orde de vraag of aan [verzoeker] een vervangende machtiging dient te worden verleend om een warmtepomp op zijn balkon te mogen plaatsen.

Op grond van artikel 5:121 BW kan de kantonrechter vervangende machtiging verlenen, als een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van een of meer andere appartementseigenaars, van de vereniging van eigenaars of van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Bij de beslissing op een verzoek op de voet van artikel 5:121 BW moet de weigering worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen eigenaars en de VvE beheerst. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Dat betekent dat de belangen van [verzoeker] mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren. Dit staat echter niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van de betreffende eigenaar in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaars.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de VvE haar toestemming niet zonder redelijke grond geweigerd. Hieronder zal uiteengezet worden waarom de kantonrechter dat vindt.

De belangen van [verzoeker] zijn erin gelegen dat het appartement met een warmtepomp een beter energielabel (A) krijgt, zodat hij voldoet aan de eisen van zijn hypotheekverstrekker en zijn appartement kan verhuren. Bovendien zal het een aanzienlijke energiebesparing opleveren.

Tegenover het belang van [verzoeker] staan de belangen van de overige appartementseigenaars. De VvE heeft – kort samengevat  aangevoerd geluidsoverlast, een ontsierend effect aan het appartementencomplex en precedentwerking te willen voorkomen. Ook heeft zij aangevoerd dat er andere verduurzamingsmogelijkheden zijn.

Volgens de overgelegde productspecificaties zijn de afmetingen van de buitenunit van de warmtepomp 101(l) x 37(b) x 70(h) cm. Het gewicht is 73 kg. Op vragen van de kantonrechter waar de warmtepomp komt te staan, heeft [verzoeker] geantwoord dat de warmtepomp op trillingsdempers op het balkon komt te staan en aan de vloer van het balkon wordt vastgemaakt. Er is geen ruimte om een geluidwerende omkasting rondom de warmtepomp aan te brengen, aldus [verzoeker] . De warmtepomp steekt niet boven het balkonhek uit. Ter verduidelijking heeft [verzoeker] op een foto aan de kantonrechter aangegeven op welk gedeelte van zijn balkon de warmtepomp zal worden geplaatst, te weten tegen de afscheiding die staat tussen het balkon van zijn appartement en die van het aangrenzende appartement.

De VvE heeft aangevoerd dat zij bezwaar heeft tegen de plaatsing van de warmtepomp omdat dit een ontsierend effect heeft en een verandering van het architectonisch uiterlijk zal geven omdat de warmtepomp door de spijlen van het balkon zichtbaar zal zijn. In het verleden heeft het veel moeite gekost om de schotelantennes te (doen) verwijderen. De kantonrechter overweegt hierover dat niet valt in te zien waarom een warmtepomp aan de achterzijde van dit gebouw, die niet op het balkonhek wordt geplaatst, zoals destijds wel het geval was met schotelantennes, een verandering van het architectonisch uiterlijk oplevert. Omdat de warmtepomp niet boven het balkonhek uitsteekt zal een ontsierend effect minimaal zijn. Bovendien is er geen sprake van wijziging van de bouwkundige structuur van het gebouw. Daarnaast is gebleken dat op andere balkons ook voorwerpen staan, zoals kasten, die boven het balkonhek uitsteken danwel door de spijlen heen zichtbaar zijn. Dat daartegen wordt opgetreden door de VvE is niet gebleken.

Daarnaast voert de VvE aan dat bij het plaatsen van de warmtepomp gemeenschappelijke gedeelten worden veranderd, namelijk de buitengevel voor de doorvoer van de leiding. Ook wijst zij op artikel 17 lid 8 van het splitsingsreglement, waarin is bepaald dat het draagvermogen van de balkonconstructie niet mag worden overschreden. De VvE vreest hiervoor, zeker als er meer warmtepompen op balkons worden geplaatst in de toekomst. [verzoeker] heeft dit betwist. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE tegenover deze betwisting onvoldoende heeft onderbouwd dat de (enkelvoudige) doorvoer door de buitengevel niet op een veilige constructieve wijze kan plaatsvinden en dat het plaatsen van de warmtepomp gevolgen zal hebben voor de draagconstructie van het balkon.

Verder heeft de VvE erop gewezen dat als de kantonrechter vervangende toestemming verleent dit de eerste warmtepomp op een balkon zal zijn in dit gebouw. Zij vreest voor precedentwerking. Als toestemming wordt verleend is precedentwerking mogelijk. Het enkele feit dat aan een eigenaar toestemming wordt verleend, heeft echter niet zonder meer tot gevolg dat ook aan andere eigenaars toestemming moet worden verleend. Per geval zullen opnieuw de belangen moeten worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met de concrete omstandigheden van dat specifieke geval.

Deze bezwaren van de VvE kunnen bovendien worden ondervangen door het opnemen van aanvullende voorwaarden/richtlijnen in het Huishoudelijk Reglement of voorwaarden aan de te verlenen toestemming te verbinden.

Ten slotte vreest de VvE dat de warmtepomp tot geluidsoverlast bij andere (aangrenzende) appartementen zal leiden. Daarbij wijst zij er ook op dat de omliggende gebouwen fungeren als klankkast voor geluiden vanuit de achtergevel van het gebouw. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

Volgens wettelijke regels mag een installatie voor warmte- of koudeopwekking in de buitenruimte − een warmtepomp of airco − niet meer dan 40 dB(A) geluid veroorzaken op de perceelgrens van een aangrenzend perceel met woonfunctie. Bij een appartement wordt het geluid niet gemeten op de erfgrens, maar in de ramen van de aangrenzende appartementen die open kunnen. Het geluidniveau van de installatie wordt gemeten bij het maximale toerental behorende bij de gekozen instelling van de installatie. Deze eisen gelden zodat vooral buren beter worden beschermd tegen het (hinderlijke) geluid van buiten opgestelde warmte- of koude installaties. Dit betekent dat in dit geval de warmtepomp dan ook op voldoende afstand van het aangrenzende appartement moet worden geplaatst, of worden afgeschermd, zodat de gestelde 40 dB(A) niet wordt overschreden.

Uit de overgelegde foto van de achterzijde van het gebouw waarin het appartement van [verzoeker] zich bevindt, blijkt dat de balkons klein zijn. Volgens de specificaties van de warmtepomp geldt een 40,5 dB(A) bij setting 5 en 37,5 dB(A) bij setting 4 op een afstand van 3 meter (“Sound pressure at 3m”). In het onderhavige geval is er echter, zoals de VvE ook heeft aangevoerd, geen drie meter tussen de warmtepomp en het aangrenzende balkon/de ramen van het aangrenzende appartement. Weliswaar heeft [verzoeker] aangegeven bereid te zijn de setting op 3 te laten zetten, wat volgens de specificaties tot een geluidsniveau van 35 dB(A) op een afstand van drie meter zou leiden, maar ook in dat geval geldt dat dit het geluidsniveau is dat gemeten wordt op een afstand van drie meter. Zoals overwogen wordt deze afstand niet gehaald. Het lag op de weg van [verzoeker] om een (onafhankelijk) deskundige te vragen aan de hand van een berekening inzichtelijk te maken dat het geluidsniveau van de warmtepomp onder de wettelijke norm blijft. Omdat een berekening van een deskundige ontbreekt is onvoldoende komen vast te staan dat, rekening houdend met de specifieke omstandigheden, de warmtepomp aan de wettelijke norm zal voldoen.

De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de VvE de toestemming niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging zal daarom worden afgewezen.

[verzoeker] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De kantonrechter

wijst de verzoeken af,

veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten die aan de zijde van de VvE tot op heden begroot worden op € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,

veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.