Verhuurder wil dat huurder de woning verlaat, omdat zij zonder toestemming van verhuurder haar dochter laat…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11861369 \ CV EXPL 25-2842

Vonnis van 22 juli 2026

in de zaak van

[Verhuurder] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [Verhuurder] ,

gemachtigde: mr. F. Wubbena,

tegen

[huurster] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurster] ,

gemachtigde: mr. J-F. Grégoire.

De zaak in het kort

[Verhuurder] wil dat [huurster] de woning verlaat, omdat zij zonder toestemming van [Verhuurder] haar dochter laat inwonen. Haar dochter veroorzaakt ook overlast en [huurster] doet volgens [Verhuurder] onvoldoende om deze overlast te stoppen. Vast is komen te staan dat [huurster] op enig moment akkoord is gegaan met een anti-overlast beding. Hierin staat onder meer dat [huurster] er voor moet zorgen dat er geen overlast wordt veroorzaakt en dat het niet is toegestaan om anderen, waaronder haar dochter, in de woning te laten wonen. Ondanks waarschuwingen laat [huurster] haar dochter nog steeds bij haar inwonen. Dit levert een tekortkoming op die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gelet op het feit dat de overlast met name door haar dochter wordt veroorzaakt en niet door [huurster] zelf, ziet de kantonrechter aanleiding om de ontbinding voorwaardelijk toe te wijzen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 18 maart 2026 met de daarin genoemde stukken,

• de akte van [Verhuurder] met producties,

• de akte van [huurster] met één productie,

• de akte van [Verhuurder] .

[Verhuurder] verhuurt aan [huurster] de woning aan het adres [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 498,07 per maand.

Op 12 november 2013 heeft [Verhuurder] per brief aan [huurster] laten weten dat het huurcontract op haar naam staat.

[Verhuurder] heeft verschillende verklaringen van omwonenden ontvangen over de ervaren overlast:

• [persoon 1] , wonende aan de [adres 2] (verklaring van 19 november 2024), heeft verklaard dat hij sinds 2019 overlast heeft ervaren van [persoon 2] (dochter [huurster] ) en haar hond. Het is lang goed gegaan, maar het geschreeuw, de beschuldigingen en het uitschelden moet stoppen.

• Meneer en mevrouw [personen] , wonende aan de [adres 3] (verklaring van 19 november 2024), hebben verklaard dat zij overlast ervaren van [persoon 2] en haar hond. De overlast bestaat onder meer uit schelden en bedreigingen, schreeuwen (ook ’s nachts) en met deuren slaan. Meneer is een keer aangevallen door de hond. Daarnaast heeft mevrouw aangifte tegen [persoon 2] gedaan, omdat ze zag dat zij met een mes steekbewegingen maakte naar [buurman] . Mevrouw gaat sinds oktober 2024 niet meer alleen naar buiten met kind.

• [buurman] , wonende aan de [adres 4] (verklaring 10 december 2024), ervaart overlast door [persoon 2] in vorm van ruzie maken en uitschelden en potten gooien van het balkon. Hij is 22 maart 2024 door haar bedreigd met een mes.

• [persoon 3] , wonende aan de [adres 5] (verklaring van 12 december 2024), ervaart overlast door [persoon 2] in de vorm van uitschelden, dreigen en dingen van het balkon gooien.

Op 4 december 2024 heeft de gemachtigde van [Verhuurder] aan de gemachtigde van [huurster] laten weten dat zij geen toestemming hebben gegeven voor inwoning van mevrouw [persoon 2] , de dochter van [huurster] , en dat zij dit ook niet zullen doen als de overlast door haar dochter blijft voortduren.

Op 11 maart 2025 heeft de gemachtigde van [Verhuurder] aan de gemachtigde van [huurster] laten weten dat zij niet akkoord gaan met inschrijving of tijdelijke inwoning van de dochter op het adres van het gehuurde vanwege de overlast die dochter veroorzaakt.

Op 25 april 2025 heeft [Verhuurder] een aangetekende brief aan [huurster] gestuurd over de verboden inwoning van haar dochter in de woning en aangegeven dat zij voor overlast zorgt. [Verhuurder] geeft aan dat mevrouw [persoon 2] uiterlijk 11 mei a.s. de woning moet hebben verlaten en kondigt een huisbezoek aan.

[Verhuurder] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.

[Verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurster] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door zonder voorafgaande toestemming van [Verhuurder] haar dochter bij haar te laten inwonen. Daarnaast heeft de aanwezigheid van haar dochter geleid tot ernstige overlast voor omwonenden. [huurster] heeft zich in dit kader niet als goed huurder gedragen door zich onvoldoende in te spannen om deze overlast te stoppen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens [Verhuurder] de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

[huurster] voert verweer. [huurster] betwist - samengevat - dat sprake is van recente overlast. Daarnaast voert zij aan dat haar dochter wel bij haar mag inwonen en dat er geen verplichting uit de huurovereenkomst is geschonden. Verder voert zij verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van een vonnis.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Het uitgangspunt is dat [huurster] zich als goed huurder dient te gedragen. Dit betekent dat [huurster] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet. Als [huurster] deze verplichtingen niet nakomt kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Volgens [Verhuurder] is sprake van een tekortkoming, omdat [huurster] haar dochter bij haar laat inwonen, terwijl zij wist dat dit niet is toegestaan. Dit volgt ondermeer uit het anti-overlastbeding. Tijdens de mondelinge behandeling is discussie ontstaan over de vraag of [huurster] destijds akkoord is gegaan met het anti-overlastbeding. [huurster] stelt zich op het standpunt dat het haar vrij staat om haar dochter bij haar te laten inwonen, omdat zij het anti-overlastbeding nooit voor akkoord heeft getekend. Volgens [Verhuurder] volgt uit correspondentie tussen de gemachtigden van partijen dat [huurster] wel akkoord is gegaan met dit beding. Zij heeft deze confraternele correspondentie alleen nog niet eerder in het geding kunnen brengen, omdat hiervoor eerst toestemming nodig is van de deken.

In het tussenvonnis van 18 maart 2026 is [Verhuurder] toegelaten om de correspondentie in het geding te brengen waaruit blijkt dat de gemachtigde van [huurster] destijds namens [huurster] heeft ingestemd met het anti-overlastbeding. [Verhuurder] heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt en heeft bij akte van 8 april 2026 stukken ingediend. Op deze stukken heeft [huurster] gereageerd. [huurster] heeft zelf ook nog een stuk heeft ingediend en hierop heeft [Verhuurder] gereageerd.

Uit de overgelegde correspondentie tussen (de gemachtigden van) [Verhuurder] en [huurster] volgt dat [Verhuurder] een anti-overlastbeding heeft voorgelegd aan [huurster] . De gemachtigde van [huurster] heeft hierop aangegeven akkoord te gaan met de inhoud van het anti-overlastbeding. Dat het beding uiteindelijk onder protest door [huurster] is getekend doet daar niet aan af want niet is gebleken dat haar gemachtigde dit destijds aan [Verhuurder] kenbaar heeft gemaakt. Door de advocaat van [huurster] is dit voorbehoud in ieder geval niet gemaakt. Ook de omstandigheid dat er geen nieuwe schriftelijke huurovereenkomst is getekend tussen partijen betekent niet dat de in het anti-overlastbeding opgenomen afspraken niet langer tussen hen hebben te gelden [huurster] wist dan ook dat zij haar dochter niet bij zich mocht laten inwonen.

De kantonrechter is met [Verhuurder] van oordeel dat het anti-overlastbeding een doorlopende verplichting is. Deze volgt de looptijd van de huurovereenkomst, zodat het beroep van [huurster] op verjaring hierbij niet slaagt.

Volgens [huurster] is sprake van rechtsverwerking, omdat [Verhuurder] in 2013 [huurster] zonder bijkomende voorwaarden heeft geaccepteerd als huurder. De kantonrechter oordeelt dat dit onvoldoende is voor een beroep op rechtsverwerking. Van rechtsverwerking is slechts sprake als een schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn aanspraken. Het enkele tijdsverloop of enkel stilzitten levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daarvoor moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij [huurster] het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat [Verhuurder] haar aanspraak niet (meer) geldend zal maken of als de positie van [huurster] daardoor onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard. Het enkele feit dat er geen aparte schriftelijke huurovereenkomst met overlast- en/of inwoningsbepalingen meer is ondertekend door partijen, maakt niet dat daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [Verhuurder] haar recht uit het anti-overlastbeding niet meer geldend zou maken. Aangezien enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende is voor een succesvol beroep daarop en niet gebleken is van bijzondere omstandigheden moet het beroep op rechtsverwerking worden verworpen. Daar komt bij dat toen de dochter van [huurster] heeft gevraagd om inwoning bij haar moeder dit op 11 maart 2025 ook nadrukkelijk is geweigerd door [Verhuurder] . Daarnaast heeft [Verhuurder] [huurster] per aangetekende brief op 25 april 2025 nogmaals op gewezen dat zij geen toestemming geeft voor inwoning van de dochter van [huurster] .

[huurster] heeft nog aangevoerd dat het anti-overlastbeding waaruit volgt dat haar dochter niet bij haar mag inwonen in strijd is met de bescherming van het familieleven zoals bedoeld in artikel 8 EVRM. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan geen sprake is. [huurster] heeft hiervoor onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar meerderjarige dochter afhankelijk is van haar. Hoewel haar dochter momenteel geen eigen woonruimte heeft, betekent dit nog niet dat een beroep op artikel 8 EVRM slaagt.

Ondanks het anti-overlastbeding en de verschillende waarschuwingen die [Verhuurder] aan [huurster] heeft gegeven over de inwoning van haar dochter en de daarmee samenhangende overlast, heeft [huurster] haar dochter toch in de woning laten wonen. Dit levert een tekortkoming op die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

[huurster] heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming niet gerechtvaardigd is, omdat zij 75 jaar oud is en al haar hele leven in de woning woont. De kantonrechter overweegt dat de overlast met name door haar dochter wordt veroorzaakt, maar ook dat [Verhuurder] onvoldoende onderbouwd heeft dat er recent nog sprake is geweest van overlast. Gelet op alle omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen voorwaardelijk toe te wijzen.

[huurster] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen, op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis, als zij zich niet aan één of meer van de volgende voorwaarden houdt:

• [huurster] zal geen overlast veroorzaken aan omwonenden en zal er voor zorgen dat ook de bij haar aanwezige personen zoals haar dochter dat niet doen,

• [huurster] mag niemand, ook niet haar dochter, in de woning laten inwonen, tenzij zij hiervoor toestemming heeft van [Verhuurder] .

[Verhuurder] heeft uitdrukkelijk verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling of een vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [Verhuurder] om de inwoning en daarmee samenhangende overlast te beëindigen hier zwaarder weegt dan het belang van [huurster] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Het is namelijk aan [huurster] zelf te wijten dat het tot een (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst komt. Dit betekent dat het voor haar nadelige gevolg van de (voorwaardelijke) ontbinding en ontruiming geen reden kan zijn om de veroordelingen in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter zal daarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

In geval van uitvoerbaar bij voorraadverklaring heeft [huurster] verzocht om hieraan de voorwaarde te verbinden dat een door de kantonrechter te bepalen bedrag zekerheid wordt gesteld. De kantonrechter kan dit echter alleen doen als de vordering een geldbedrag betreft en dat is hier niet het geval.

[huurster] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [Verhuurder] worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] in [plaats] en veroordeelt [huurster] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [Verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [Verhuurder] , en veroordeelt [huurster] om € 498,07 per maand te betalen aan [Verhuurder] vanaf ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag waarop [Verhuurder] weer beschikking over het gehuurde krijgt, indien en zodra [huurster] – ingaande vanaf drie maanden na vonnisdatum - in strijd handelt met één of meer van de hieronder geformuleerde voorwaarden:

• [huurster] zal geen overlast veroorzaken aan omwonenden en zal er voor zorgen dat ook de door haar aanwezige personen zoals haar dochter dat niet doen,

• [huurster] mag niemand, ook niet haar dochter, in de woning laten inwonen, tenzij zij hiervoor toestemming heeft van [Verhuurder] .

veroordeelt [huurster] in de proceskosten van € 931,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurster] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.