Civiel, huurovereenkomst, erfpacht, grondafgiftebeleid, nalatenschap, omzettingsrecht.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[Eiseres],

te Aruba,

eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: mr. R.J. Kock,

tegen:

DE OPENBARE RECHTSPERSOON HET LAND ARUBA,

te Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: het Land,

gemachtigde: mr. L.J. Pieters

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek.

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.

Per 1 januari 1944 is een huurovereenkomst betreffende het perceel [adres] (hierna: het Perceel) tot stand gekomen tussen het Land als verhuurder tevens eigenaar van dit perceel en [huurder] als huurder. Hij is overleden op 29 juni 1969.

In de brief van 27 september 2016 van het Land aan [huurder] staat onder andere over woonhuis op het Perceel: “Daar het gebouw bouwvallig en verlaten is en gezien het gevaar dat het voor de omgeving met zich meebrengt, verzoek ik u om het gebouw onmiddellijk te doen slopen.” Daarna heeft de sloop plaatsgevonden.

In de brief van 10 oktober 2019 van het Land aan [huurder] wordt geconstateerd – kort gezegd – dat het Perceel niet voor bewoning wordt gebruikt. Daarom wordt de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De brief besluit met het volgende: “In het licht van bovenstaande wordt u de mogelijkheid geboden erven van [huurder], voor het omzetten van het huurperceel waarop een opstal heeft gestaan, in erfpacht (met bestemming woningbouw). U dient zich hiervoor binnen één (1) maand bij de DIP ter zake te vervoegen om de procedure hiervoor te initiëren.”

Op 17 oktober 2019 heeft [eiseres], die een achterkleinkind is van [huurder], een schriftelijk verzoek gedaan tot het omzetten van het Perceel naar erfpacht. Blijkens een stempel van DIP is dat verzoek door het Land ontvangen.

Op 19 november 2024 zendt [eiseres] een brief aan het Land met als onderwerp: “Tweede herinnering: Verzoek omzetting huurperceel naar erfpacht”. Op 8 januari 2025 rappelleert [eiseres] het Land door middel van een brief aan de Minister-President. En na een brief van haar advocaat van 24 februari 2025 bericht de Minister-President bij brief van 12 maart 2025 dat die brief is doorgestuurd aan de DIP. “De directeur van de DIP is door mij gemandateerd om alle verzoeken met betrekking tot grondzaken te behandelen.”

Betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) heeft bij brief, blijkens stempels van het Land ontvangen op 14 september 2017 en waarin staat dat [huurder] haar grootvader is, aan het Land het verzoek gedaan het Perceel aan haar ten behoeve van zoon [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) uit te geven. [Betrokkene 2] is ook een achterkleinkind van [huurder]. Bij brief van 11 juli 2025 vraagt [betrokkene 2] aan het Land naar de stand van zaken omdat hij maar niets verneemt. Bij brief van 10 december 2017 aan het Land verzet een aantal erfgenamen zich tegen uitgifte van het perceel aan [betrokkene 1], althans haar zoon [betrokkene 2].

De vorderingen van [eiseres] strekken ertoe dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, door het Land aan haar een perceel grond (kadastraal bekend 4-E-1592, 838m2, registernummer 11910, bekend als [adres]) moet worden aangeboden waarop ten gunste van haar een erfpachtrecht wordt gevestigd conform het grondafgiftebeleid, met veroordeling van het Land in de proceskosten.

Het Land concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met haar veroordeling in de proceskosten.

Het gerecht zal op de standpunten van partijen hierna waar nodig nader ingaan.

Het Gerecht overweegt dat de brief van 10 oktober 2019 de erven uitnodigt om het huurperceel om te zetten in een erfpachtperceel. Als namens de erven tijdig daarop wordt gereageerd ontstaat er een recht tot omzetting in erfpacht van het Perceel dat vervolgens deel uitmaakt van de nalatenschap. Tot die nalatenschap zijn alle erven gerechtigd. De nalatenschap is een gemeenschap die dient te worden gescheiden en vervolgens verdeeld onder de erven. Als een van de erven interesse heeft in dit recht dient dat op geldelijke waarde te worden geschat zodat hij vervolgens kan afrekenen met de andere erven waarna hij het recht van erfpacht pas in eigendom verwerft.

Uit de stellingen en het dictum van [eiseres] blijkt dat zij de vorderingen alleen voor zichzelf instelt en niet voor alle erfgenamen gezamenlijk. Als wordt verondersteld dat [betrokkene 2] ook erfgenaam is dan blijkt daaruit al dat niet alle erfgenamen op dezelfde lijn zitten. Daarmee is gegeven dat [eiseres] niet gerechtigd is om namens alle erven deze vordering in te stellen.

Evenmin is duidelijk of [eiseres] wel erfgenaam is. Een verklaring van erfrecht ontbreekt. Wel is er een stamboomoverzicht van 17 januari 2017 van Censo met daarop afstammelingen. Maar daaruit kan het Gerecht niet afleiden wie erfgenamen zijn. Evenmin kan het Gerecht dat afleiden uit de lijst die is gevoegd bij de brief van 10 december 2017, nog daargelaten het tijdsverloop tussen 2017 en de indiening van het verzoekschrift in 2025.

Het komt er dus op neer dat het Gerecht van oordeel is dat met de uitnodiging van het Land aan de erven daadwerkelijk alle erven van dat moment worden bedoeld en dat het omzettingsrecht aan hen allen gezamenlijk toekomt en niet slechts aan een van hen. Voorts geldt dat het Gerecht niet kan vaststellen of [eiseres] überhaupt een erfgenaam is voor zover al het vorderingsrecht door haar zou mogen worden uitgeoefend. Haar vorderingen worden daarom afgewezen.

Normaliter zou het Gerecht [eiseres] als verliezende partij in de proceskosten veroordelen. Dat doet het Gerecht echter niet. Gebleken is immers dat het Land alle rappellen van [eiseres] ten spijt nooit de moeite heeft genomen een inhoudelijk standpunt te formuleren. Dat had van een zorgvuldig en fatsoenlijk handelende overheid wel mogen worden verwacht. Daarom oordeelt het Gerecht dat deze procedure noodzakelijk was om het Land tot standpuntbepaling te dwingen en wordt het Land in de proceskosten van [eiseres] veroordeeld.

Het gerecht:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [eiseres] worden begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht, Afl. 215,00 aan explootkosten en Afl. 4.000,00 aan salaris van de gemachtigde;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.