Huur bedrijfsruimte. Dringend eigen gebruik

Zaaknummer/rolnummer: 393716 \ CV EXPL 12-687 LT

Uitspraakdatum: 7 november 2012

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAB Development Nederland B.V.

gevestigd te Den Haag

eisende partij

verder ook te noemen: MAB

gemachtigde: mrs. R.A. de Jonge en J.E. van der Werff te Den Haag

tegen

de vennootschap naar Duits recht

Lidl Nederland Gesellschaft mit beschränkter Haftung

statutair gevestigd te Huizen

gedaagde partij

verder ook te noemen: Lidl

gemachtigde: mrs. M. van Heeren en T.S.M. Fraai.

Voor het procesverloop verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken:

2.1.

2.2.

MAB heeft op 16 april 2008 de eigendom van het gehuurde verkregen. Het gehuurde ligt in het Winkelcentrum Overstad dat bestaat uit twee delen, te weten “Noorderarcade” en “Ringercomplex”. In verband met onder meer gedateerdheid en leegstand heeft bij de gemeente Alkmaar het idee postgevat om Overstad geheel (te laten) herontwikkelen. Daartoe heeft de gemeente in december 2007 het Stuctuurplan Overstad opgesteld. MAB heeft in april 2008 het Ringercomplex aangekocht. MAB heeft plannen tot herontwikkelen samen met IPMMC B.V., eigenaresse van de Noorderarcade, opgesteld die voorzien in de clusters: “dagelijks” (supermarkten c.a.), “grootschalig doelgericht” (speelgoed, elektronica) alsmede “Mode, luxe en vrije tijd” en horeca, dienstverlening en onderwijs als toevoegingen aan het winkelcentrum. In verband met voornoemde herontwikkeling is MAB met vier van de zes resterende huurders in overleg getreden over een minnelijke oplossing. Waar mogelijk heeft MAB de huurovereenkomsten met de huurders in het Ringercomplex opgezegd.

3.1.

Thans bereidt MAB, naar zij stelt, ook de sloop en nieuwbouw van het winkelcentrum voor. Volgens planning naar huidig inzicht zal het ontwerp, volgens MAB, omstreeks augustus 2012 zijn goedgekeurd, waarna de voorbereiding voor vergunningaanvraag start, alsmede de gunning aan een of meer aannemers.

3.2.

Subsidiar stelt MAB dat zij gelet op haar investeringen en inspanningen tot nu toe een groot bedrijfseconomisch belang heeft bij realisering van het project en de daaropvolgende verhoging van de inkomsten uit de (huurmatige) exploitatie van het winkelcomplex. Het belang van Lidl moet daarvoor wijken, alsdus MAB. Lidl heeft haar investeringen in het gehuurde, gelet op de lengte van de bestaande huurovereenkomst reeds lang terugverdiend. Daarbij exploiteert Lidl tientallen andere locaties in Nederland.

3.3.

De sloop en Nieuwbouw is door MAB voorzien vanaf de tweede helft van 2013. Ma mislukt overleg heeft MAB bij brief van 5 oktober 2011 de huurovereenkomst met Lidl in verband met voornoemde herontwikkeling opgezegd tegen 1 november 2012. Bij brief van 8 november 2011 heeft Lidl aangegeven niet in te stemmen met de opzegging van de huur.

3.4.

MAB baseert haar vordering op dringend eigen gebruik en voert daartoe naast het vorenstaande nog het volgende, voor zover van belang, aan. MAB wil zelf de herontwikkeling ter hand nemen waarmee het eigen gebruik vaststaat evenals, gelet op vorenstaande, de noodzaak tot renovatie. Daarbij acht MAB de dringendheid voldoende aannemelijk gemaakt. Zij acht voldoende zeker dat de herontwikkeling binnen de bestaande plannen zal worden verwezenlijkt.

3.5.

Lidl betwist bij gebrek aan wetenschap de gedateerdheid van het winkelcomplex en de noodzaak tot renovatie, dan wel herontwikkeling van het winkelcomplex. Van dringend eigen gebruik in verband met dringende noodzaak tot renovatie van het winkelcomplex is geen sprake. Lidl voert daartoe zeer kort gesteld het volgende aan. Gelet op de economische crisis is een ingrijpende en grootschalige ontwikkeling van “Overstad” van de baan. In verband daarmee is ook een samenwerkingsverband van de exploitatiemaatschappij “Nieuwoverstad” van gemeente, Ballast Nedam Ontwikkeling, Volker Wessels Vastgoedontwikkeling, BNG Gebiedsontwikkeling en Ymere opgeheven. Het voornoemde structuurplan van 2007 doet daarom niet meer ter zake. MAB zal eerst tot sloop kunnen overgaan als overeenstemming is met de gemeente, waarvan nog geen sprake is. Evenzeer bestaat thans, volgens Lidl, nog geen inzicht in de plannen van de bouwpartner van MAB, te weten IPMMC. Afgezien van dit alles is nog een herziening van het bestemmingsplan nodig, hetgeen veel tijd vergt. Daarbij komt, aldus Lidl, nog dat onduidelijkheid bestaat of en voor de ontwikkelingsplannen wel financiering bestaat, of mogelijk is.

3.6.

Voorts betwist Lidl het “eigen gebruik” (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) van MAB, nu de doelstelling van MAB louter is projectontwikkeling door middel van het deelnemen in andere ondernemingen. Ook de dringendheid is gelet op het hiervoor aangevoerde niet aannemelijk gemaakt, evenmin als de daar mede onder te begrijpen noodzakelijkheid van de herontwikkeling.

3.7.

Lidl heeft het geheel van haar verweer nog gefundeerd op een brief van Prof. Ing. A.F. Thomson, een inspraak reactie van de Historische vereniging Alkmaar (HvA) alsmede een wetsvoorstel inhoudende verbetering van de rechtsbescherming van huurders. Op het verweer van Lidl aangaande een (eventuele) belangenafweging wordt zonodig onderstaand nog ingegaan. Wel komt hier nog aan de orde dat Lidl zich verzet tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Kort weergegeven voert zij ter zake aan dat haar verweer gezien de door haar aangevoerde feiten en omstandigheden niet kennelijk onredelijk voorkomt, zodat geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring dient te volgen. Zij verwijst hierbij naar de slotzin van artikel 7:295 lid 1 BW. Bovendien bevinden de plannen van MAB zich in een zeer pril en erg onzeker stadium. Ook zou er geen sprake moeten zijn van belangenafweging, te meer nu er maar één toets is op grond van voormeld artikel. Daarnaast is de verwijzing van MAB naar een vonnis WR 2008/59 een vonnis is kort geding en geen vonnis in een bodemprocedure, zoals thans het geval is. Voor de volledigheid verwijst Lidl naar Rechtbank Amsterdam van 22 november 2011, WR 2012/08. Hierin is geoordeeld dat indien de uitvoerbaarverklaring bij vorraad in een vonnis of arrest gemotiveerd van de hand is gewezen, de voorzieningenrechter hierin geen verandering kan brengen, nu dit anders zou leiden tot een verkapt hoger beroep.

4.1.

De primaire vraag die partijen verdeeld houdt is of voornoemde realisering van de herontwikkeling valt onder “eigen gebruik” als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt bevestigend beantwoord. Uit de stellingen van MAB en de door ter onderbouwing daarvan overgelegde producties blijkt ook in het licht van de betwisting daarvan dat de herontwikkeling in verband met veroudering en leegstand noodzakelijk is. Die visie wordt gedeeld door de gemeente (productie 15 bij dagvaarding) en de voorgenomen samenwerking met IPMMC B.V. (Am Real Estate Development B.V., onderdeel van BAM) en blijkt uit de opdracht voor een voorlopig Ontwerp aan DunettCraven, overgelegde projecttekeningen met toelichting en dergelijke.

4.2.

Daar voornoemde exploitatiemaatschappij het samenwerkingsverband met MAB heeft verbroken doet daaraan niet af nu uit de daarna ondernomen activiteiten aan de zijde van MAB en de gemeente niet blijkt dat het project is afgeblazen. Niet bestreden is dat MAB de herontwikkeling zelf ter hand zal nemen en financieel belang heeft bij de herontwikkeling. Dat staat los van de vraag of zij daarna haar aandeel in het complex weer te gelde zou willen maken of niet.

4.3.

4.4.

4.5.

Voorts wordt nog overwogen dat anders dan Lidl nog aanvoert voor anticipatie op komende huurwetgeving in dit geding geen plaats is, zeker wanneer daarbij de voordelen van het anticyclisch bouwen worden betrokken.

4.6.

Lidl heeft in haar conclusie van antwoord verzocht om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten indien de kantonrechter komt tot een beëindiging van de huurovereenkomst tussen MAB en Lidl. De kantonrechter overweegt dat deze toekomstige kosten zullen worden afgewezen, nu deze niet nader zijn gespecificeerd door Lidl.

4.7.

De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van Lidl komen.