Huur woonruimte. Geurhinder. Uitspraak Huurcommissie geen huurprijsvermindering. Huurder vordert onder meer…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 12017634 \ CV EXPL 25-5701

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

[huurder] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

gemachtigde: mr. M.P. Harten,

tegen

WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT,

te Maastricht,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Maasvallei,

gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 23 oktober 2025;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte uitlating/overleggen stukken comparitie van Maasvallei met productie 8;

- het bericht van 5 juni 2026 met productie 1 van [huurder] ;

- het bericht van 8 juni 2026 met productie 2 van [huurder] ;
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij [huurder] spreekaantekeningen heeft voorgedragen en overgelegd;
- de akte uitlating van Maasvallei met bijlage 1.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[huurder] huurt vanaf 2018 van Maasvallei de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een wooncomplex. De huidige huur van het gehuurde bedraagt € 275,86.

[huurder] heeft aan Maasvallei gemeld dat hij geurhinder ervaart.

Op 30 januari 2025 heeft [huurder] een verzoek tot tijdelijke huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie. Op 28 augustus 2025 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en geoordeeld dat het gehuurde geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

[huurder] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. een uitspraak zal doen over het punt waarover de Huurcommissie op 28 augustus 2025 een beslissing heeft genomen en opnieuw rechtdoende de klacht van [huurder] over het gebrek aan het gehuurde gegrond zal verklaren;

2. zal vaststellen dat sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde bestaande uit structurele geurhinder via het ventilatiesysteem;

3. Maasvallei zal veroordelen tot tijdelijke huurverlaging van 40% vanaf 30 januari 2025 totdat het gebrek volledig is hersteld;

4. Maasvallei zal veroordelen tot herstel van het ventilatiesysteem en overige gebreken;

5. Maasvallei zal veroordelen in de proceskosten.

[huurder] legt aan zijn vorderingen de stelling ten grondslag dat hij ernstige en structurele geurhinder (sigarettenrook, cannabislucht, wierook, etenslucht, brandlucht, rioolachtige lucht en zure lucht) ervaart die via ventilatieopeningen, badkamer en cv-kast het gehuurde binnendringt en het woongenot ernstig aantast.

Maasvallei voert verweer. Maasvallei concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van [huurder] moeten worden afgewezen waarna [huurder] zal worden verwezen in de proceskosten. Hiertoe wordt als volgt overwogen.

De kantonrechter stelt vast dat de Huurcommissie op 28 augustus 2025 uitspraak heeft gedaan. Het exploot van dagvaarding is op 23 oktober 2025 betekend. [huurder] heeft op tijd een beslissing van de rechter gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is daarmee op grond van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komen te vervallen.

[huurder] heeft bij dagvaarding geen producties overgelegd, maar pas bij de berichten van 5 en 8 juni 2026. Maasvallei heeft daartegen bezwaar gemaakt. Het bezwaar van Maasvallei wordt ongegrond verklaard. Op grond van artikel 87 lid 6 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering had [huurder] weliswaar de producties onmiddellijk bij dagvaarding dan wel tot uiterlijk tien dagen voor de mondelinge behandeling in het geding moeten brengen, maar omdat Maasvallei tijdens de mondelinge behandeling voldoende gelegenheid heeft gehad om op de producties te reageren zullen deze toch door de kantonrechter worden meegenomen bij de beoordeling.

Het ligt op de weg van [huurder] om voldoende onderbouwd feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan blijken dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Hij is namelijk degene die de daaraan verbonden rechtsgevolgen inroept. [huurder] stelt weliswaar dat sprake is van ernstige en structurele geurhinder en onderbouwt dat met zijn eigen logboek, verklaringen en correspondentie van drie andere bewoners van hetzelfde wooncomplex, de medische verklaring van zijn psychiater en de eigen (e-mail)correspondentie van Maasvallei, maar dat is niet voldoende. Uit de e-mail van 25 maart 2026 - de enige (e-mail)correspondentie van Maasvallei waar [huurder] specifiek een beroep op doet – blijkt niet dat Maasvallei erkent dat er een gebrek is en het doen van onderzoek naar aanleiding van klachten houdt geen erkenning in van de aanwezigheid van een gebrek. Daarbij komt dat de verklaring van de psychiater alleen een waarneming betreft van de geestelijke toestand van [huurder] , de verklaring van de bewoner van [huisnummer] niet in het geding is gebracht en uit de verklaringen en correspondentie van de twee andere bewoners niet blijkt dat zij ook geurhinder ervaren in het gehuurde.

Het enige dat aan onderbouwing overblijft is het logboek van [huurder] zelf en tegenover de voldoende gemotiveerde betwisting door Maasvallei – waaronder het Rapport van onderzoek van de Huurcommissie waaruit blijkt dat er geen vreemde geur in de woning is vastgesteld en de onderzoeker constateert dat er geen sprake is van een (ernstig) bouwkundig gebrek zoals dat staat omschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie – legt dit te weinig gewicht in de schaal. Dat het ventilatiesysteem tijdens het onderzoek uit stond, maakt geen verschil omdat [huurder] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat tijdens het onderzoek is gevraagd om de ventilatie aan te zetten en dat er toen niets was. Ook maakt het geen verschil dat [huurder] betwist dat Feenstra, een firma die door Maasvallei is ingeschakeld om onderzoek te doen naar de meldingen over geurhinder in het wooncomplex, onderzoek heeft gedaan in het gehuurd. Dit omdat dat niets zegt over het onderzoek dat is gedaan tijdens de procedure bij de Huurcommissie en de kantonrechter de betwisting door Maasvallei alleen al met het rapport van dat onderzoek voldoende gemotiveerd acht.

Gelet op hetgeen dat is overwogen in rov. 4.4 en 4.5 wordt niet toegekomen aan het bevelen van een deskundigenbericht en worden de vorderingen van [huurder] afgewezen.

[huurder] wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) verwezen. De proceskosten van Maasvallei worden begroot op:

De kantonrechter

wijst de vorderingen van [huurder] af,

veroordeelt Maasvallei in de proceskosten van € 432,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.