Huurster huurt sinds 2016 een woning van corporatie. Volgens huurster heeft de woning gebreken die een…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11811197 \ UC EXPL 25-6096

Vonnis van 14 oktober 2026

in de zaak van

[eiseres] ,

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. L.G. de Rond, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

tegen

STICHTING WOONGROEN,

gevestigd in Zeist,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Woongroen,

gemachtigde: de heer [gemachtigde] , werkzaam als [functie] bij Woongroen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties,

• de schriftelijke conclusie van antwoord van 30 juli 2025 met producties voor de rolzitting van 6 augustus 2025, mondeling aangevuld op de rolzitting van 6 augustus 2025 waarbij ook een schriftelijke stuk (productie 5) is overgelegd,

• de brieven van de rechtbank aan partijen van 26 augustus 2025 waarin is bepaald dat de zaak op een mondelinge behandeling zal worden behandeld,

• de brief van Woongroen van 21 oktober 2025, waarbij stukken ter aanvulling van productie 5 zijn overgelegd,

• de akte houdende wijziging van eis van [eiseres] ,

• de mondelinge behandeling van de zaak op 4 november 2025, waarbij [eiseres] haar eis schriftelijk heeft gewijzigd,

• de aanvullende conclusie van antwoord van Woongroen met producties,

• de conclusie van repliek, tevens inhoudende akte wijziging van eis,

• de conclusie van dupliek,

• de akte uitlaten producties van [eiseres] .

[eiseres] huurt sinds 2016 een woning van Woongroen in [plaats] . Volgens [eiseres] heeft de woning gebreken die een tijdelijke huurprijsvermindering rechtvaardigen. Eerder heeft de Huurcommissie geoordeeld dat daarvan geen sprake was. [eiseres] is het met die uitspraak niet eens en heeft deze vordering bij de kantonrechter ingesteld. [eiseres] vordert nu dat Woongroen de gebreken herstelt en dat de kantonrechter een tijdelijke huurprijsvermindering vaststelt. De kantonrechter wijst die vordering gedeeltelijk toe (huurprijsvermindering van in totaal 40% in bepaalde maanden) en veroordeelt Woongroen tot herstel van enkele gebreken.

Uitspraak Huurcommissie is vervallen

[eiseres] heeft deze procedure bij de kantonrechter tijdig na de uitspraak van de Huurcommissie ingesteld. Omdat [eiseres] nu de kantonrechter verzoekt uitspraak te doen over de punten die zij aan de Huurcommissie heeft voorgelegd, zijn partijen niet aan de uitspraak van de Huurcommissie gebonden.

Na de mondelinge behandeling zijn beide partijen in de gelegenheid gesteld om hun vorderingen respectievelijk verweren te herformuleren. Partijen hebben daarvoor nadere conclusies genomen. Naar aanleiding daarvan heeft [eiseres] haar vorderingen gewijzigd bij haar conclusie van repliek en gespecificeerd welke huurprijsvermindering zij vordert per door haar gesteld gebrek. Haar vorderingen worden in die volgorde hieronder beoordeeld.

De verzoeken die Woongroen in de aanvullende conclusie van antwoord op 2 december 2025 heeft gedaan, te weten:

• te bepalen dat Woongroen heeft voldaan aan haar verplichtingen en zelfs extra werkzaamheden heeft verricht uit coulance,

• [eiseres] te veroordelen tot medewerking aan oplevering van de badkamer en toilet,

• [eiseres] te verbieden zonder toestemming wijzigingen aan te brengen aan installaties,

worden niet beoordeeld. Dit zijn reconventionele vorderingen en die moeten dadelijk bij de conclusie van antwoord worden ingesteld. Woongroen had dat dus uiterlijk op de rolzitting van 6 augustus 2025 moeten doen. De op 2 december 2025 ingestelde reconventionele vorderingen zijn dus te laat ingesteld en worden daarom buiten beschouwing gelaten.

[eiseres] heeft voldoende aangetoond dat in de woning vocht als gevolg van condensvorming aanwezig is. Woongroen heeft hier te weinig concreet tegenin gebracht. Woongroen verwijst naar het rapport van de Huurcommissie waarin kennelijk geen gebreken zijn vastgesteld. Daar kan de kantonrechter niets mee, want Woongroen heeft dat rapport niet in het geding gebracht. Het rapport van de Huurcommissie speelt daarom in de beoordeling van het geschil geen rol. [eiseres] heeft op haar beurt een deskundigenrapport overgelegd waaruit de situatie blijkt en waarin ook de oorzaken van de condensvorming gedetailleerd worden geanalyseerd. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de situatie zoals [eiseres] die op basis van dat rapport stelt.

De condensvorming vindt kennelijk vooral plaats op de ramen in het woongedeelte en de slaapkamers boven. Die zijn (voor zover de kantonrechter begrijpt op een enkele uitzondering na) van enkel glas. Het enkel glas is op zichzelf geen gebrek in de zin van de wet. Maar in combinatie met een onvoldoende bouwkundige mogelijkheid tot ventilatie en verwarming van de ruimtes kan de condensvorming leiden tot schimmelvorming. Dat geldt vooral en met name in de koudere najaars- en wintermaanden. In die maanden kan
[eiseres] minder goed ventileren, omdat in de woning ventilatie alleen kan plaatsvinden door ramen tegen elkaar open te zetten. In genoemde koudere maanden kan dat niet van [eiseres] worden verwacht. Voor zover die manier van ventileren in die maanden het vochtprobleem kan verhelpen, heeft [eiseres] daartegen namelijk voldoende onderbouwd ingebracht dat de woning daardoor onacceptabel koud zou worden. Als gevolg van de condensvorming vindt naast de schimmelvorming in de woning ook rotting van de houten kozijnen plaats. De afvoergaatjes die in verschillende raamkozijnen zitten om condenswater van de enkelglasramen af te voeren, doen dat namelijk niet of niet voldoende toereikend.

De kantonrechter is van oordeel dat de condensvorming en de slechte afvoer daarvan met als gevolg daarvan schimmelvorming en houtrot een gebrek is. Een tijdelijke vermindering van de huurprijs is op basis van dat gebrek gerechtvaardigd. Totdat Woongroen de maatregelen heeft genomen die hierna zijn weergegeven, acht de kantonrechter een vermindering van de huurprijs van 20% redelijk. Daarbij geldt dat de vermindering alleen wordt bepaald voor de najaars- en wintermaanden: september tot en met februari. Zoals hiervoor is overwogen wordt [eiseres] buiten die maanden in staat geacht om voldoende te ventileren met open ramen, en zal bovendien de condensvorming en bijbehorende schimmelvorming minder zijn.

Concreet betekent dat voor de vorderingen van [eiseres] op het punt van het vochtprobleem het volgende:

[eiseres] vordert dat Woongroen de genoemde herstelwerkzaamheden binnen zes weken na betekening moet uitvoeren. De kantonrechter houdt die termijn aan bij het toewijzen van de vorderingen, omdat Woongroen daartegen niet is opgekomen.

[eiseres] heeft voldoende aangetoond dat de vensterbank in de woonkamer zodanig beschimmeld is, dat deze vervangen moet worden (dat vordert [eiseres] onder 3 onder e.). Haar vordering tot vervanging van deze vensterbank wordt daarom toegewezen. Een sterk beschimmelde vensterbank als gevolg van de bouwkundige staat van de woning is een gebrek in de zin van de wet. De in het voorgaande toegewezen huurprijsvermindering ziet de kantonrechter als voldoende compensatie voor dit gebrek.

Volgens [eiseres] waren de muren van de badkamer en douche gedurende lange tijd ernstig aangetast door schimmelvorming, als gevolg van de gebrekkige ventilatiemogelijkheden. De ventilatie kon alleen plaats vinden door het openzetten van een klapraam en via een ventilatiekanaal dat uitmondt in een oude schoorsteen op het dak. Los van het hiervoor genoemde bezwaar van kou in de najaars- en wintermaanden bij het openzetten van het klapraam, gaf het ventilatiekanaal onvoldoende natuurlijke trek door de lengte daarvan. Verder waren volgens [eiseres] de aanvoerleidingen van het water voor de douche zodanig dun en lang, dat in ieder geval in de wintermaanden het water alle druk en warmte was verloren op het moment dat het de douchekop uit kwam. Woongroen heeft in oktober 2025 de badkamer gerenoveerd, waarmee (daar zijn partijen het over eens) bovenstaande gestelde gebreken inmiddels zijn hersteld.

De schimmelvorming en gebrekkige ventilatie heeft [eiseres] voldoende aangetoond. De kantonrechter oordeelt dat dit als een gebrek in de zin van de wet is te beschouwen. Een huurprijsvermindering van 20% hiervoor over de najaar- en wintermaanden van september tot en met februari is redelijk. De apart gevorderde huurprijsvermindering voor de lage waterdruk wordt afgewezen. Een lage waterdruk levert op zichzelf geen substantiële vermindering van het huurgenot op, want ook met een lage waterdruk kon er worden gedoucht.

In de badkamer en toilet, die niet-geïsoleerd zijn zoals [eiseres] onbetwist heeft gesteld, bevonden zich vóór de renovatie radiatoren die werden aangestuurd door de cv-ketel. Na de renovatie is de radiator in de badkamer vervangen door een elektrisch verwarmingstoestel. In het toilet is tot op heden geen (elektrische) verwarming aangebracht. Woongroen wil daarin eenzelfde elektrisch verwarmingstoestel plaatsen. Volgens [eiseres] is het door Woongroen gekozen elektrisch verwarmingstoestel niet geschikt, omdat deze a) volgens de fabrikant alleen geschikt is om te worden gebruikt in goed geïsoleerde ruimtes (wat de badkamer en toilet niet zijn), en b) een veel te grote capaciteit heeft. Het verwarmingselement is namelijk (zo voert [eiseres] aan) bedoeld voor een veel grotere ruimte en heeft een vermogen van 2.000 Watt, terwijl de groep waar onder meer de badkamer op is aangesloten een beperkte capaciteit heeft van 3.600 Watt. Zij heeft uitgelegd dat zij daardoor een veel te hoge energierekening krijgt, de stoppen vrijwel gelijk doorslaan bij het gebruik van het verwarmingselement, en de ruimte vrijwel gelijk veel te warm wordt, ook als het verwarmingselement maar kort aanstaat. Woongroen voert zonder nadere toelichting aan dat het verwarmingselement wel geschikt is en dat het aan haar is om de keuze voor een verwarming te bepalen, niet aan [eiseres] .

De kantonrechter oordeelt dat de door Woongroen gekozen elektrische verwarming niet geschikt is. [eiseres] heeft gedetailleerd uiteengezet dat alleen al als zij haar föhn gebruikt naast het gebruik van het elektrisch verwarmingstoestel, de stoppen van de groep van de badkamer doorslaan. Dat zal nog meer en eerder het geval zijn wanneer op dezelfde groep (zo is de bedoeling begrijpt de kantonrechter) nog een elektrisch verwarmingselement in het toilet wordt bijgeplaatst. [eiseres] vordert onder 3 onder f. dat Woongroen deugdelijke verwarmingsinstallaties in de badkamer en het toilet moet plaatsen, in die zin dat daarmee de ruimten verwarmd en drooggestookt kunnen worden en die geschikt zijn voor kleine niet-geïsoleerde ruimtes en dagelijks gebruik. Dat wordt toegewezen, met de toevoeging dat de verwarmingsinstallaties een acceptabel vermogen moeten hebben in verhouding tot de capaciteit van de groep.

Volgens [eiseres] heeft zij sinds november 2023 last gehad van lekkende schoorstenen en kon zij daardoor de zolder door vochtproblemen niet gebruiken. De lekkages zijn door Woongroen hersteld in februari 2025. Herstel is dus niet meer aan de orde, maar [eiseres] vordert wel een huurprijsvermindering.

Die vordering wordt afgewezen. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld waaruit zou blijken dat de lekkages een gebrek vormde die een huurprijsvermindering zouden rechtvaardigen. Niet elke lekkage leidt tot ernstige vermindering van het huurgenot. Het rapport van de deskundige van [eiseres] ( [deskundige] ) vermeldt daarover niets. Uit de door [eiseres] overgelegde foto’s kan de kantonrechter ook niet afleiden dat [eiseres] het gebruik van een aanzienlijk deel van de zolder moest missen door de lekkages.

Volgens Woongroen moet er bij de huurprijsvermindering rekening mee worden gehouden dat [eiseres] herstelpogingen van Woongroen zou hebben tegengewerkt. De kantonrechter begrijpt dat Woongroen zich daarmee beroept op schuldeisersverzuim. Dat wordt - als onvoldoende nader onderbouwd - afgewezen. Woongroen maakt onvoldoende concreet wanneer zij precies welke werkzaamheden heeft aangekondigd en hoe [eiseres] die zou hebben tegengewerkt. [eiseres] weerspreekt op haar beurt dat zij de werkzaamheden zou hebben tegengehouden. Er is dan ook geen reden om van een andere periode voor huurprijsvermindering uit te gaan, dan onder 3.19. en 3.20. staat.

De kantonrechter ziet in deze situatie geen reden tot toewijzing van de door [eiseres] gevorderde dwangsommen voor het herstel (vordering onder 4). De toegewezen vorderingen tot herstel van de vastgestelde gebreken en de daarbij behorende huurprijsvermindering zijn voldoende om Woongroen thans ertoe te bewegen om op korte termijn de gebreken te herstellen en alle daarvoor nodige maatregelen te treffen.

Een huurprijsvermindering kan uiterlijk over een periode tot 6 maanden voorafgaand aan de vordering worden toegewezen. De kantonrechter houdt als moment van vordering het moment van het verzoek van [eiseres] aan de Huurcommissie aan. Dat is (zoals [eiseres] onweersproken stelt) 19 januari 2024. Dat betekent dat de huurverlaging wordt toegewezen vanaf 6 maanden daarvoor, dus met ingang van 19 juli 2023.

Voor de overmatige condensvorming en als gevolg daarvan schimmelvorming en houtrot in de woning, uitgezonderd de badkamer, wijst de kantonrechter een huurprijsvermindering van 20% toe. De huurprijsvermindering geldt over de maanden september tot en met februari voor elk jaar met ingang van 19 juli 2023 tot het moment dat Woongroen de herstellingen zoals gevorderd onder 2 a en b en onder 3 a tot en met e heeft uitgevoerd.

Voor de schimmelvorming en slechte ventilatiemogelijkheid van de badkamer wijst de kantonrechter een huurprijsvermindering van 20% toe. De huurprijsvermindering geldt over de maanden september tot en met februari van elk jaar met ingang van 19 juli 2023 tot het moment dat Woongroen de badkamer had hersteld, dus tot en met oktober 2025.

Voor de duidelijkheid meldt de kantonrechter hier dat [eiseres] dus recht heeft op cumulatieve huurprijsverminderingen van in totaal (20% + 20% =) 40% over de maanden september tot en met februari voor elk jaar met ingang van 19 juli 2023 tot en met oktober 2025.

Bij het voorgaande is van belang dat [eiseres] voldoende gemotiveerd en onderbouwd heeft gesteld dat zij vóór 19 juli 2023 Woongroen behoorlijk heeft kennisgegeven van voormelde gebreken.

Woongroen moet de kosten van [deskundige] (€ 1.815,00) aan [eiseres] vergoeden. [eiseres] kon in redelijkheid een deskundige inschakelen om onderzoek te doen naar de gebreken en de hoogte van de expertisekosten is redelijk.

De kantonrechter beschouwt Woongroen als de meest in het ongelijk gestelde partij. Woongroen wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] aan haar moet betalen. Anders dan Woongroen stelt, blijkt uit het voorgaande dat geen sprake is van een onnodige procedure.

De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

Woongroen wordt niet veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten, omdat [eiseres] dat na wijziging van eis niet (meer) heeft gevorderd.

De kantonrechter verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter:

veroordeelt Woongroen om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de volgende herstelwerkzaamheden te hebben uitgevoerd:

1. voldoende en passende ventilatiemogelijkheden (ventilatieroosters) aanbrengen in de woning,

2. deugdelijke werkende tochtprofielen bij alle kozijnen van de woning aanbrengen, zodanig dat de condensvorming vermindert,

3. de aanwezige afvoergoten onder de ramen herstellen, zodat deze in staat zijn het overtollige condenswater af te voeren,

4. afvoergoten plaatsen onder alle raamkozijnen waar deze nu ontbreken,

5. kitafdichtingen herstellen tussen het glas en het houtwerk van de kozijnen,

6. de aangetaste en/of rotte delen van de kozijnen verwijderen en herstellen en/of vervangen,

7. de beschimmelde vensterbank in de woonkamer verwijderen en herstellen en/of vervangen,

8. geschikte verwarmingselementen plaatsen in de badkamer en het toilet, waarmee deze ruimten verwarmd en drooggestookt kunnen worden en die geschikt zijn voor nietgeïsoleerde ruimtes van een beperkt oppervlak en dagelijks gebruik, met een acceptabel vermogen in verhouding tot de groep waarop de verwarming wordt aangesloten,

vermindert de huurprijs van de woning met 20% over de maanden september tot en met februari van elk jaar, met ingang van 19 juli 2023 tot en met de maand waarin Woongroen alle bovengenoemde herstelwerkzaamheden zal hebben uitgevoerd,

vermindert de huurprijs van de woning met nog eens 20% voor het gebrek aan de badkamer over de maanden september tot en met februari van elk jaar, met ingang van 19 juli 2023 tot en met oktober 2025,

veroordeelt Woongroen in de kosten van [deskundige] van € 1.815,00,

veroordeelt Woongroen in de kosten; zij moet de proceskosten van [eiseres] van € 1.557,04 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woongroen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.