Huur bedrijfsruimte. Gebreken. De kantonrechter verklaart voor recht dat het gehuurde is behept met een…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: 12019414 \ CV EXPL 25-4904 WD

Vonnis van 21 oktober 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

procederend in persoon,

tegen

allen gevestigd c.q. wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. M.C. Kager.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 april 2026;

- de gelijktijdig met de zaak met nummer 12139365 \ EJ VERZ 26-96 gehouden mondelinge behandeling van 28 september 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Voorafgaande aan de mondelinge behandeling zijn de volgende stukken ingekomen:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op of omstreeks 18 oktober 2013 is [eiser] eigenaar geworden van een pand aan de [adres] te [woonplaats] . Het pand bestaat, kort gezegd, uit een tot café bestemde bedrijfsruimte en een bovenwoning.

Sinds 1971 exploiteert (een rechtsvoorganger van) [gedaagden] , ter plaatse een café. Zij huurt daartoe het gehele pand (hierna: het gehuurde). De meest recente huurovereenkomst die [gedaagden] hiertoe heeft gesloten, dateert van 28 januari 2013 en vermeldt als verhuurder: D&L Onroerende Zaak B.V.

in reconventie

[gedaagden] vordert - samengevat – dat de kantonrechter:
(i) verklaart voor recht dat sprake is van gebreken aan het gehuurde;
(ii) [eiser] veroordeelt tot herstel van gebreken op straffe van een dwangsom;
(iii) de huurprijs vermindert met een bedrag van € 140,78 per week gedurende de periode dat [eiser] de gebreken niet heeft verholpen;
(iv) [eiser] veroordeelt tot het na huurprijsvermindering over de periode maart 2025 tot en met januari 2026 onverschuldigd betaalde bedrag van € 6.782,78, te vermeerderen met rente;
(v) [eiser] veroordeelt tot het betalen van een schadevergoeding van € 5.318,84;
(vi) een onafhankelijke deskundige benoemt om onderzoek te doen naar gebreken.

[eiser] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagden] heeft de vordering ingesteld onder de voorwaarde dat de kantonrechter van oordeel is dat [eiser] verhuurder is van het door [gedaagden] gebruikte pand. Uit de heden door de kantonrechter afgegeven beschikking in de zaak met nummer 12139365 \ EJ VERZ 26-96 blijkt dat de kantonrechter van oordeel is dat dit het geval is. Hiermee is voldaan aan de voorwaarde en komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering.

Deze zaak draait om de vraag of het door [gedaagden] van [eiser] gehuurde pand behept is met gebreken. Voor zover gebreken aanwezig zijn, moet de kantonrechter beoordelen of deze meebrengen dat de huurprijs wordt verminderd en/of dat [gedaagden] recht heeft op vergoeding van gemaakte herstelkosten en overige schade.

[gedaagden] heeft gesteld dat zij dit gebrek inmiddels zelf succesvol heeft laten verhelpen. Dit brengt mee dat de kantonrechter niet voor recht kan verklaren dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Daarnaast kan de kantonrechter [eiser] niet veroordelen om tot herstel over te gaan.

De kantonrechter ziet evenmin aanleiding voor toewijzing van de gevorderde huurprijsvermindering. Hiertoe overweegt zij als volgt. Indien verminderd huurgenot wordt veroorzaakt door een omstandigheid die aan de huurder moet worden toegerekend, is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit volgt uit hetgeen hiervoor onder 4.3. is overwogen.

[eiser] heeft gesteld dat de verstoppingen in het riool waar [gedaagden] mee te kampen heeft gehad, het gevolg zijn geweest van de “rotzooi” die cafébezoekers door de wc hebben gespoeld. [eiser] heeft in dat kader gewezen op een van [gedaagden] afkomstig WhatsAppbericht waarin [gedaagden] dat met zoveel woorden erkent. [gedaagden] heeft hier niets tegen ingebracht. Dit brengt mee dat het ontstaan van de verstoppingen in het riool niet aan [eiser] maar aan [gedaagden] zijn toe te rekenen en om die reden niet kunnen worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Omdat geen sprake is van een gebrek in voornoemde zin, bestaat geen grond om de huurprijs te verminderen.

Om dezelfde redenen bestaat evenmin aanleiding om [eiser] te veroordelen om de winstderving die [gedaagden] als gevolg van deze problemen heeft gehad, aan [gedaagden] te vergoeden. Dit geldt ook voor de kosten die zien op het enkele doorspuiten van de riolering.

De kantonrechter gaat voorbij aan de meeste van deze verweren van [eiser] . Als onweersproken staat vast dat partijen in de algemene bepalingen een regeling hebben afgesproken op grond waarvan de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van riolering voor rekening van [eiser] als verhuurder komen. Daarbij komt dat de noodzaak tot het maken van de gevorderde kosten door [eiser] niet serieus in twijfel is getrokken en daarom ook vaststaat. Deze noodzaak houdt volgens de kantonrechter verband met de gebleken staat en ouderdom van het pand en moet om die reden los worden beschouwd van de door de klanten van het café veroorzaakte verstoppingsproblemen. In dat licht bezien beschouwt de kantonrechter de uitkomst van de bevindingen van MVD Bouwbedrijf als een momentopname waaraan geen doorslaggevende betekenis hoeft te worden toegekend. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de door [gedaagden] gemaakte kosten, behoudens de hierna te bespreken btw, voor rekening van [eiser] dienen te komen.

Wat [eiser] hiertegen voor het overige heeft ingebracht doet hier niet aan af. Dat [gedaagden] [eiser] vooraf niet heeft geïnformeerd of in gebreke heeft gesteld, vindt de kantonrechter in dit geval niet doorslaggevend. Artikel 13.3 van de algemene bepalingen vereist dit niet. Daar komt bij dat [eiser] niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, dat hij door het uitblijven van een mededeling vooraf wezenlijk in zijn belangen is geschaad. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] in dat geval de betreffende renovatie tegen aanzienlijk lagere kosten zou hebben kunnen laten verrichten.

De kantonrechter gaat ook voorbij aan de opmerkingen van [eiser] aan het adres van de door [gedaagden] ingeschakelde aannemer. Gesteld noch gebleken is dat deze ondeugdelijk werk heeft verricht zodat deze kosten daarom nodeloos zouden zijn gemaakt. Gelet op de aard van de werkzaamheden vindt de kantonrechter het voor de werkzaamheden in rekening gebrachte bedrag van € 950,00 exclusief btw ook niet onredelijk hoog. Om die reden gaat de kantonrechter voorbij aan de aanmerkingen van [eiser] over de factuur. De kantonrechter zal [eiser] veroordelen om dit bedrag aan [gedaagden] te betalen. De door [gedaagden] gevorderde vergoeding van de btw van € 199,50 zal worden afgewezen. [eiser] heeft er terecht op gewezen dat [gedaagden] deze bij haar btw-aangifte kan aftrekken, zodat dit bedrag geen schadepost is voor [gedaagden] .

De door [gedaagden] gevorderde rente is toewijsbaar vanaf 11 februari 2026, de dag waarop [gedaagden] haar vordering in reconventie heeft ingesteld. Een eerdere verzuimdatum is niet gesteld of gebleken. In dat verband merkt de kantonrechter op dat dit bedrag niet ziet op vergoeding van schade vanwege een gebrek of andersoortig tekortschieten van [eiser] , maar op nakoming van een uit de algemene bepalingen voortvloeiende betalingsverplichting.

De kantonrechter zal de vorderingen, voor zover deze zien op het achterstallig schilderwerk, afwijzen. Hiertoe wordt het volgende overwogen.

[gedaagden] heeft gelijk, waar zij stelt dat [eiser] als verhuurder verantwoordelijk is voor het plegen van groot onderhoud aan het gehuurde en dat het schilderwerk aan de buitenzijde daarbij hoort. Eveneens gaat de kantonrechter mee in de stelling van [gedaagden] dat de overgelegde foto’s blijk geven van achterstallig schilderwerk aan de buitenzijde van het pand.

Echter, hiermee is nog niet gezegd dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Hiervoor is namelijk vereist dat het gehuurde vanwege de achterstallige staat van het onderhoud niet het genot aan [gedaagden] verschaft dat zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit volgt uit hetgeen hiervoor onder 4.3. is overwogen. Het enkele feit dat het te plegen onderhoud, waaronder schilderwerk, achterblijft, leidt op zichzelf niet tot verminderd huurgenot voor [gedaagden] [eiser] heeft daarnaast betwist dat sprake is van verminderd huurgenot. Het is daarom aan [gedaagden] om feitelijk te onderbouwen dat zij door het achterstallig onderhoud in haar huurgenot wordt gefrustreerd. [gedaagden] heeft deze feitelijke onderbouwing niet gegeven. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat in dit opzicht sprake is van een gebrek aan het gehuurde.

Gelet op het door [gedaagden] overgelegde fotomateriaal heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [gedaagden] last heeft van ernstige lekkages aan de bovenzijde van het pand. De kantonrechter verwijst in dat verband naar de op 15 september 2026 als productie 27 door [gedaagden] overgelegde foto’s, met name de laatste twee foto’s. De kantonrechter zal de hierover gevorderde verklaring voor recht afgeven. De kantonrechter zal [eiser] ook veroordelen om tot herstel van het gebrek over te gaan. De in de Beslissing na te melden termijn van twee maanden komt de kantonrechter daarbij redelijk voor. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsommen matigen en maximeren zoals eveneens na te melden in de Beslissing.

De dwangsom is in principe een prikkel voor [eiser] om aan zijn verplichting te voldoen. Echter, indien [gedaagden] [eiser] in de toekomst belet op aan zijn herstelverplichting te voldoen, kan dit ertoe leiden dat zij haar aanspraak op dwangsommen verliest.

Bij deze stand van zaken bestaat geen aanleiding om een deskundige te benoemen voor het doen van een onderzoek naar gebreken aan het gehuurde. Voor zover [gedaagden] doelt op een deskundigenonderzoek voor het bepalen van een nieuwe huurprijs, voorziet deze procedure daar niet in, maar heeft de kantonrechter in de zaak met nummer 12139365 \ EJ VERZ 26-96 daarop al beslist.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De kantonrechter

in reconventie

verklaart voor recht dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, te weten gebreken aan dakgoten en regenpijpen met terugkerende lekkages als gevolg;

veroordeelt [eiser] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis voornoemd gebrek te hebben hersteld, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, indien [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,00;

vermindert de huurprijs met 15% van per week met ingang van 15 september 2026 tot aan de dag dat het gebrek is verholpen;

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden] een bedrag van € 950,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 februari 2026 tot aan de dag van betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.