Huur woonruimte, verzet. Gebreken en huurprijsvermindering. Inmiddels zijn de gebreken hersteld. Materiële en…

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11908682 CV EXPL 25-21011

datum uitspraak: 23 oktober 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: [plaats] ,

eiser,

die zelf procedeert,

tegen

Stichting Havensteder,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter.

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 18 juni 2025, met bijlagen;

• het verstekvonnis van deze rechtbank van 22 juli 2025 met zaaknummer 11765976 CV EXPL 25-14258;

• de verzetdagvaarding van 16 september 2025, met bijlagen;

• de reactie van [eiser] met eiswijziging van 11 mei 2026, met bijlagen;

• de reactie van Havensteder met eiswijziging van 11 september 2026, met bijlagen;

• de reactie van [eiser] van 11 september 2026.

Op 26 mei 2026 en daarna op 22 september 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig. Van Havensteder was de onderhoudsinspecteur en een teamleider dagelijks onderhoud aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde.

Waar gaat de zaak over?

[eiser] huurt een woning van Havensteder. Sinds april 2024 klaagt [eiser] over lekkage, vocht- en schimmelproblemen in de woning. Volgens [eiser] heeft het lang geduurd voordat Havensteder onderzoek ging verrichten naar de lekkages. Dit heeft ervoor gezorgd dat [eiser] veel last heeft gehad van ernstige vocht- en schimmelproblemen in drie slaapkamers. Meubels, kleding en allerlei andere zaken van [eiser] zijn beschadigd door de schimmel en het vocht. [eiser] zegt dat hij en zijn gezin veel last hebben gehad van de langdurige en hardnekkige vocht- en schimmelproblemen. In deze procedure eist [eiser] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er een gebrek is in de woning. Verder eist [eiser] 80% huurprijsvermindering, € 24.371,86 aan materiële schadevergoeding en € 1.500,00 aan immateriële schadevergoeding.

In het verstekvonnis zijn de verklaring voor recht, huurprijsvermindering en immateriële schadevergoeding toegewezen. De materiële schadevergoeding is afgewezen.

Havensteder is in verzet gegaan. Zij is van mening dat alle problemen zijn verholpen tijdens de laatste herstelwerkzaamheden van september 2025. Daarna heeft Havensteder uit coulance de schimmelproblemen in de woning nog hersteld. Dit heeft geduurd tot februari 2026. Havensteder heeft uiteengezet dat zij bij het verhelpen van het probleem niet heeft stilgezeten. Zij vindt dat [eiser] onvoldoende duidelijk maakt waarom een huurprijsvermindering van 80% gerechtvaardigd is. De overlast is voor [eiser] beperkt gebleven, volgens Havensteder. Uit coulance heeft Havensteder een huurprijsvermindering aangeboden van 40%. Verder geeft Havensteder aan dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om de schadevergoedingen toe te kunnen wijzen. Zij wil dan ook dat het verstekvonnis wordt vernietigd.

De kantonrechter vernietigt het verstekvonnis. De verklaring voor recht en schadevergoedingen worden afgewezen. De kantonrechter wijst een huurprijsvermindering toe van 40%. Hieronder wordt dit uitgelegd.

De kantonrechter oordeelt allereerst dat Havensteder op tijd verzet heeft ingesteld. Zij heeft binnen vier weken na het betekenen van het verstekvonnis een verzetdagvaarding betekend aan [eiser] . Anders dan [eiser] beargumenteert, hoeft Havensteder geen goede reden te geven voor het feit dat zij niet na de dagvaarding van [eiser] in de oorspronkelijke procedure is verschenen. De kantonrechter zal dan ook de vorderingen hieronder gaan beoordelen.

Dat er gebreken zijn geweest, staat voor de kantonrechter vast. [eiser] heeft last gehad van lekkages. Die lekkages hebben ervoor gezorgd dat er veel vocht in de muren van de woning aanwezig was en als gevolg daarvan heeft hij last gehad van schimmelproblemen in drie verschillende slaapkamers. Deze problemen blijken voldoende uit de foto’s die [eiser] heeft ingediend en de vele meldingen bij Havensteder. Ook de onderzoeken die in opdracht van Havensteder zijn uitgevoerd, laten het beeld van een hardnekkig vocht- en schimmelprobleem zien. Dit hoeft [eiser] niet te verwachten van een goed onderhouden woning. De lekkages en de vocht- en schimmelproblemen in de woning waren dan ook gebreken.

Toch zal de kantonrechter niet voor recht verklaren dat er sprake is van een gebrek. De verklaring voor recht die [eiser] vordert, betekent namelijk dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er nu een gebrek is in de woning. Inmiddels zijn de gebreken verholpen. De plekken in het dak en onder de hemelwaterafvoer zijn na de laatste herstelwerkzaamheden in september 2025 droog. Ook de vocht- en schimmelproblemen in de woning zijn na verschillende behandelsessies uiteindelijk in februari 2026 verholpen. Dit alles maakt dat er op dit moment geen gebreken meer zijn in de woning. Tijdens de zitting heeft [eiser] ook aangegeven dat hij sinds de laatste herstelwerkzaamheden geen problemen meer heeft gezien. Dit betekent dat er bijna zeven maanden lang (ook tijdens regenbuien) geen lekkage, vocht- en schimmelproblemen meer zijn geconstateerd. Het gebrek is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook hersteld. Hierdoor kan de kantonrechter de verklaring voor recht niet (meer) toewijzen.

De (herstelde) gebreken in de woning rechtvaardigen wel een huurprijsvermindering. Zoals hiervoor overwogen, staat het voor de kantonrechter vast dat er sprake was van gebreken in de woning. Deze gebreken hebben een impact gehad op het huurgenot van [eiser] en zijn gezin. Op de foto’s is te zien dat het vocht in de muren is getrokken en dat de vocht- en schimmelproblemen in de drie verschillende kamers omvangrijk waren. Dit blijkt ook uit de vele keren dat de schimmel verwijderd moest worden door een extern bedrijf. Daarnaast bevestigen de verschillende onderzoeken die Havensteder zelf heeft laten uitvoeren dat er sprake was van een hardnekkig vochtprobleem in de woning.

Gelet op de ernst van de vocht- en schimmelproblemen en het feit dat de problemen zich uitstrekten over drie slaapkamers waar normaal gesproken een groot deel van de nacht in wordt doorgebracht, vindt de kantonrechter een huurprijsvermindering van 40% gerechtvaardigd. [eiser] vordert een huurprijsvermindering van 80%, maar heeft hiervoor onvoldoende uitgelegd hoe ernstig de problemen waren in de woning. Het had op zijn weg gelegen om in zijn stukken en tijdens de zitting duidelijk te maken hoe hij en zijn gezin de vocht- en schimmelproblemen in de woning hebben ervaren en waarom zijn huurgenot vrijwel compleet weg was. [eiser] blijft echter terugvallen op vrij algemene stellingen, zoals de stelling dat er langdurig ernstige vochtproblemen waren in meerdere kamers en dat de slaapkamers op sommige momenten niet normaal gebruikt kon worden. Dit zijn allemaal ernstige problemen, maar er wordt niet verder uitgelegd wat er concreet aan de hand was waardoor [eiser] de slaapkamer niet kon gebruiken. De overige stellingen over bijvoorbeeld gezondheidsschade worden niet met stukken onderbouwd. De foto’s laten ook niet hele muren vol met schimmel zien waardoor de kamer onbruikbaar zou zijn. Daarom wijst de kantonrechter geen huurprijsvermindering toe van 80%.

De huurprijsvermindering kan de kantonrechter in deze procedure toewijzen met ingang van 2 december 2024. [eiser] had uiterlijk op 2 oktober 2024 (zes maanden na het melden van het gebrek bij de verhuurder) moeten vragen om huurprijsvermindering bij de Huurcommissie of de kantonrechter als hij vanaf 2 april 2024 huurprijsvermindering wil. Als [eiser] niet binnen zes maanden vraagt om huurprijsvermindering in een procedure, dan kan [eiser] maximaal over een periode van zes maanden voor het starten van de procedure huurprijsvermindering vorderen. Nu het oorspronkelijke verzoek door [eiser] is ingediend op 2 juni 2025 kan de huurprijsvermindering worden toegewezen vanaf 2 december 2024. [eiser] geeft nog aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is van Havensteder om een beroep op te doen op de vervaltermijn, omdat zij zo lang heeft gewacht met het verhelpen van het gebrek. Hier gaat de kantonrechter niet in mee. De termijn van zes maanden is in de wet opgenomen om ervoor te zorgen dat een huurder niet te lang wacht met het vorderen van huurprijsvermindering. Het had dan ook op de weg van [eiser] gelegen om eerder een procedure te starten om huurprijsvermindering te vorderen.

De huurprijsvermindering wordt toegewezen tot en met februari 2026. De kantonrechter ziet in het dossier dat er eind januari en begin februari 2026 nog werkzaamheden zijn uitgevoerd in de woning om de schimmelproblemen te herstellen. Het verminderde huurgenot was voornamelijk gelegen in de vocht- en schimmelproblemen in de muren van de slaapkamers. Anders dan Havensteder beargumenteert, is dit geen kleine herstelling. Het continu moeten verwijderen van schimmel vanwege een vochtprobleem kwalificeert niet als een kleine herstelling, omdat deze wordt veroorzaakt door een gebrek dat Havensteder tijdig had moeten verhelpen. Na februari 2026 is dit gebrek verholpen en is het huurgenot van [eiser] weer hersteld. Vanaf maart 2026 moet [eiser] de volledige huur weer betalen.

De kantonrechter wijst de schadevergoeding die [eiser] vordert voor het vervangen van zijn inboedel af. Om schadevergoeding te kunnen vorderen, moet het gebrek zijn ontstaan na de start van de huurovereenkomst en toerekenbaar zijn aan Havensteder. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de gebreken die de schade aan de inboedel hebben veroorzaakt, kunnen worden toegerekend aan Havensteder. [eiser] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat Havensteder lange tijd niets heeft gedaan met de meldingen van [eiser] . Havensteder heeft in 2024 en 2025 meerdere onderzoeken verricht naar de oorzaak van de lekkage en mogelijke oorzaken verholpen (zoals de bevestigingen rondom de lichtkoepel). Daarnaast is de schimmel op de muren meerdere keren verwijderd door Havensteder. Deze onderzoeken en herstelwerkzaamheden worden niet betwist door [eiser] . Met de onderzoeken is de lekkage uiteraard niet verholpen, maar deze zijn nodig om de uiteindelijke oorzaak te vinden en te kunnen verhelpen. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de gebreken niet toerekenbaar zijn aan Havensteder. Daarom bestaat er geen grond voor schadevergoeding.

Los van het oordeel dat de gebreken niet toerekenbaar zijn aan Havensteder, heeft [eiser] het overgrote deel van zijn schadevergoeding niet met stukken onderbouwd. Voor de kosten die hij wel met bonnen heeft onderbouwd, geldt dan weer dat hij niet aan de hand van bijvoorbeeld foto’s heeft uitgelegd dat het nodig was om deze zaken te vervangen, terwijl Havensteder dit wel in twijfel trekt en heeft betwist. Ook om deze redenen wijst de kantonrechter de gevorderde schadevergoeding voor het vervangen van (delen van) de inboedel af.

De gevorderde immateriële schadevergoeding wordt ook afgewezen. De kantonrechter kan slechts een immateriële schadevergoeding toekennen in bepaalde gevallen. Een van die gevallen is wanneer [eiser] in zijn persoon is aangetast. [eiser] zegt dat dit het geval is, maar heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen oordelen dat hij in zijn persoon is aangetast. Er kan sprake zijn van een aantasting in de persoon als aan de hand van stukken objectief kan worden vastgesteld dat [eiser] geestelijk letsel heeft opgelopen of wanneer er sprake is van een (zeer) ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer. Dit is een hoge drempel. De kantonrechter stelt voorop dat hij begrijpt dat de vocht- en schimmelproblemen impact hebben gehad op het gezin van [eiser] . [eiser] legt echter te weinig uit hoe groot die impact was om een aantasting in de persoon te kunnen vaststellen. Hij valt in zijn stukken terug op vrij algemene bewoordingen als gezondheidsschade, stress, slaapverstoring en aantasting in functioneren. [eiser] legt verder niet uit hoe zijn huishouden dit alles heeft ervaren en onderbouwt ook niet met stukken dat er sprake was van gezondheidsschade en stress. De kantonrechter kan daarom geen immateriële schadevergoeding toewijzen.

De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen, omdat partijen over en weer op punten ongelijk hebben gekregen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en Havensteder daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

vernietigt het op 22 juli 2025 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11765976 CV EXPL 25-14258;

verlaagt de maandelijkse huurprijs vanaf 2 december 2024 tot en met 28 februari 2026 met 40%;

bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.