Gecombineerde schadestaatprocedures. Schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming koopovereenkomst met…

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

zaaknummer / rolnummer: C/01/345278 / HA ZA 19-257

Vonnis van 13 september 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [plaats ] ,

eiseres,

hierna: [eiseres] ,

advocaat mr. A.M.H.C. Coppens te Deurne,

tegen

[gedaagde 1] B.V.,

gevestigd te [plaats ] , gemeente [plaats ] ,

hierna: [gedaagde 1] ,

[gedaagde 2] B.V.,

gevestigd te [plaats ] , gemeente [plaats ] ,

hierna: [gedaagde 2] ,

[gedaagde 3] B.V.,

gevestigd te [plaats ] , gemeente [plaats ] ,

hierna: [gedaagde 3] ,

wonende te [plaats ] , gemeente [plaats ] ,

hierna: [gedaagde 4] ,

wonende te [plaats ] , gemeente [plaats ] ,

hierna: [gedaagde 5] ,

gedaagden,

hierna gezamenlijk: [gedaagden] ,

advocaat mr. J. van Boekel te Tilburg.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 30 november 2022 en de daarin genoemde eerdere processtukken,

• de akte uitlating van [eiseres] van 4 januari 2023 met producties,

• de akte uitlaten van [gedaagden] van 1 februari 2023 met producties.

Daarna is een datum voor uitspraak bepaald.

Waardedaling onroerend goed

De rechtbank handhaaft wat in het vonnis van 30 november 2022 is overwogen en beslist.

In dat vonnis zijn partijen ten eerste in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het aangekondigde deskundigenbericht om de waarde van de onroerende zaken op de peildatum, 27 maart 2013, te laten bepalen, waarbij [gedaagde 1] als aansprakelijke partij het voorschot voor de inschakeling van de deskundige(n) zal moeten deponeren.

Beide partijen hebben bij akte aangegeven zich te kunnen vinden in de benoeming van één deskundige. [gedaagde 1] heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het voorstel van [eiseres] om de heer Ralf Joosten, NVM makelaar-taxateur, werkzaam bij Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs te Helmond, voor te dragen voor benoeming. De rechtbank zal partijen hierin volgen en deze deskundige benaderen voor benoeming.

[eiseres] is in het vonnis van 30 november 2022 tevens opgedragen zich gemotiveerd en onderbouwd met stukken uit te laten over de wijze waarop de heer [A] perceel [kadastrale aanduiding 1] aan [eiseres] ter beschikking heeft gesteld en welke tegenprestatie de vennootschap daarvoor heeft moeten leveren. [eiseres] diende gelet op het verweer van [gedaagde 1] dat perceel [kadastrale aanduiding 1] haar niet in eigendom toebehoorde, te onderbouwen waarom zij met betrekking tot dat perceel schade heeft geleden als gevolg van de niet-nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] .

[eiseres] heeft bij akte toegelicht dat perceel [kadastrale aanduiding 1] een ingesloten perceel betreft dat om fiscale redenen is gekocht door de [A] en op 14 juni 2007 is geleverd door de toenmalige eigenaar, Immobrew Nederland B.V. Tevens heeft [eiseres] een akte van levering in het geding gebracht waaruit volgt dat de percelen gemeente [plaats ] , sectie [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] op 31 oktober 2018 zijn verkocht en overgedragen aan de besloten vennootschap KV BDB 01 B.V. voor een koopprijs van € 520.000,--. [eiseres] erkent dat perceel [kadastrale aanduiding 1] nimmer haar eigendom is geweest, maar dat neemt volgens [eiseres] niet weg dat zij ook met betrekking tot dit perceel schade heeft geleden. De aankoop van perceel [kadastrale aanduiding 1] door de [A] vloeit volgens [eiseres] immers voort uit de hierover destijds met [gedaagde 1] in artikel 14.6 van de koopovereenkomst gemaakte afspraken. Dat het de bedoeling was van de [A] om perceel [kadastrale aanduiding 1] vlak voor de overdracht aan [gedaagde 1] aan [eiseres] ter beschikking te stellen, blijkt volgens [eiseres] uit de deelbetaling van € 10.000,-- uit 2013 ten bewijze waarvan zij een bankafschrift in het geding brengt.

Volgens [gedaagde 1] heeft [eiseres] over de wijze waarop het perceel aan de vennootschap ter beschikking zou zijn gesteld niets aangevoerd, noch over welke tegenprestatie daarvoor zou hebben gegolden. Volgens [gedaagde 1] blijkt uit niets dat perceel [kadastrale aanduiding 1] ter beschikking zou zijn gesteld aan [eiseres] . Dat in dit verband een betaling is gedaan in 2013 volgt ook niet uit het door [eiseres] overgelegde bankafschrift. [gedaagde 1] betwist de door [eiseres] gestelde verkoopprijs van € 520.000,-- en zij verzoekt de rechtbank om [eiseres] op grond van artikel 22 Rv te gebieden de intentieovereenkomst van 1 maart 2018 en eventueel de koopakte in het geding te brengen.

De rechtbank stelt vast dat na het sluiten van de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 1] op 21 maart 2007 perceel [kadastrale aanduiding 1] niet is aangekocht door [eiseres] (zoals in artikel 14.6 stond opgenomen) maar door de [A] in privé. Vast staat ook dat perceel [kadastrale aanduiding 1] nadien nooit eigendom is geworden van [eiseres] omdat het door de [A] op 31 oktober 2018 rechtstreeks is verkocht en geleverd aan KV BDB 01 B.V. De rechtbank kan om die reden niet zonder meer aannemen dat het na de verwerving van perceel [kadastrale aanduiding 1] door de [A] in privé nog de bedoeling was dat dit perceel aan [eiseres] ter beschikking zou worden gesteld. De noodzaak daartoe heeft [eiseres] niet duidelijk kunnen maken. [eiseres] heeft in weerwil van de opdracht van de rechtbank ook niet toegelicht onder welke voorwaarden de ter beschikkingstelling in dat geval zou hebben plaatsgevonden en welke tegenprestatie de vennootschap in dat geval verschuldigd zou zijn. De rechtbank kan daarom niet aannemen, laat staan becijferen, dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van niet-nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] met betrekking tot perceel [kadastrale aanduiding 1] . Dit betekent dat een eventuele waardedaling van perceel [kadastrale aanduiding 1] niet als schade van [eiseres] kan worden aangemerkt. De rechtbank zal perceel [kadastrale aanduiding 1] daarom niet in de vermogensvergelijking (het verschil tussen de verkoopprijs die partijen destijds overeen zijn gekomen en de waarde van de onroerende zaken op de peildatum) betrekken. De rechtbank zal dit meenemen in de vraagstelling aan de deskundige.

De rechtbank heeft kennis genomen van de door partijen voorgestelde vragen aan de deskundige.

De door [eiseres] voorgestelde vraag bij randnummer 6.2 van haar akte zal de rechtbank niet overnemen. Het is grotendeels aan de deskundige zelf om de omstandigheden in aanmerking te nemen die volgens hem bepalend zijn voor de waarde van de onroerende zaken op de peildatum. De rechtbank zal wel opnemen dat bij de waardebepaling met ontwikkelmogelijkheden slechts rekening mag worden gehouden voor zover die op de peildatum bestonden of op korte termijn te verwachten waren.

De rechtbank zal evenmin opnemen de vragen en omstandigheden genoemd door [gedaagde 1] vanaf het derde gedachtestreepje op pagina 3 van haar akte. Hetgeen daarin is opgenomen oordeelt de rechtbank voor de waardebepaling niet relevant, dan wel uitsluitend aan het oordeel van de deskundige voorbehouden.

1. Kunt u de gezamenlijke waarde van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats ] , [sectie] nummers [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] op 27 maart 2013 vaststellen, uitgaande van een verkoop als geheel? U dient bij de waardebepaling slechts rekening te houden met ontwikkelmogelijkheden voor zover deze op 27 maart 2013 bestonden of op korte termijn te verwachten waren. Kunt u aangeven welke omstandigheden u verder bij uw waardebepaling betrekt en waarom?

2. Kunt u de waarde van uitsluitend perceel [kadastrale aanduiding 1] vaststellen op 27 maart 2013, uitgaande van een verkoop als geheel? Met andere woorden: welk deel van de totale waarde van de percelen op 27 maart 2013 zou aan perceel [kadastrale aanduiding 1] moeten worden toegerekend?

3. Kunt u aangeven waarom perceel [kadastrale aanduiding 1] volgens u die waarde vertegenwoordigt?

4. Welk gedeelte van de tussen [eiseres] en [gedaagde 1] op 1 maart 2007 overeengekomen koopprijs van € 1.350.000,-- voor de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats ] , [sectie] nummers [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] tezamen, zou u redelijkerwijs toeschrijven aan perceel [kadastrale aanduiding 1] ?

5. Voor zover u van mening bent vraag 4. niet te kunnen beantwoorden, wat was volgens u dan de waarde van perceel [kadastrale aanduiding 1] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 1 maart 2007, uitgaande van een verkoop als geheel?

6. Zijn er nog onderwerpen die niet bij de hiervoor weergegeven vragen naar voren zijn gekomen, maar waarvan u vindt dat de rechtbank daar toch kennis van moet nemen bij de beoordeling?

De rechtbank zal de vraagstelling aan de deskundige verder uitwerken in het dictum.

[eiseres] is in het vonnis van 30 november 2022 in de gelegenheid gesteld haar vordering opnieuw te becijferen en te onderbouwen met stukken waaruit blijkt dat [eiseres] de extra financierings- en eigenaarslasten heeft voldaan.

Naar het oordeel van de rechtbank is de betaling door [eiseres] van een bedrag van € 2.308,12 aan verzekeringspremie over 2012 daarmee voldoende vast komen te staan. Dit bedrag is daarom toewijsbaar.

Met betrekking tot de onroerende zaakbelasting van € 4.436,24 verwijst [eiseres] naar de aan haar gerichte beschikkingen die als productie 18 bij dagvaarding in het geding zijn gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] daarmee voldoende aangetoond dat sprake is van een vordering van de gemeente Laarbeek op [eiseres] die een direct gevolg is van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] . Het bedrag van € 4.436,24 kan daarom als schade van [eiseres] worden aangemerkt en is toewijsbaar.

Volgens [eiseres] gaat het om een totaalbedrag van € 11.611,32 berekend tot 27 maart 2013. Ook hiervoor geldt naar het oordeel van de rechtbank dat de nutsvoorzieningen die op naam zijn gesteld van de handelsonderneming slechts als schade van [eiseres] voor toewijzing in aanmerking komen voor zover [eiseres] aantoont dat deze daadwerkelijk door haar zijn voldaan (door middel van boeking in rekening-courant). [eiseres] verwijst naar de in 2012 door de handelsonderneming betaalde bedragen ter zake van watersysteemheffing van € 179,77 en € 227,34 vermeld in de grootboekkaart en gekenmerkt met de hoofdletters C en D.

De rechtbank kan noch uit productie 19 bij dagvaarding, noch uit de grootboekkaart van productie 39 afleiden dat de door [eiseres] gevorderde bedragen aan nutsvoorzieningen door haar zijn betaald. De door [eiseres] genoemde bedragen van € 179,77 en € 227,34 die met C en D zouden zijn gekenmerkt treft de rechtbank niet aan op de als productie 39 overgelegde grootboekkaart. De onderbouwing van de vordering wegens nutsvoorzieningen, die door [gedaagde 1] is betwist, is voor de rechtbank ook na de nadere toelichting onnavolgbaar gebleven en daarom niet toewijsbaar.

Volgens [gedaagde 1] schiet de onderbouwing van de kosten wegens de overbruggingsfinanciering om meerdere redenen tekort. De betalingen zijn volgens [gedaagde 1] niet aangetoond en evenmin is aangetoond dat deze ten laste van [eiseres] zouden zijn gekomen. De interne administratie van [eiseres] vormt volgens [gedaagde 1] geen bewijs van de betaling die moest worden bewezen. Dat stukken niet meer voorhanden zouden zijn, komt voor rekening van [eiseres] omdat zij kennis had van de procedure en van het feit dat zij bewijs zou moeten aandragen, aldus [gedaagde 1] .

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] met productie 41 en 42 voldoende aangetoond dat de debetrente voor de overbruggingsfinanciering over de periode vanaf januari tot en met april 2013 door de handelsonderneming is voldaan en is doorbelast aan [eiseres] . Het gaat om een bedrag van € 7.645,98. Dit gedeelte van de verminderde vordering is toewijsbaar. Voor het overige kan uit de door [eiseres] overgelegde producties onvoldoende worden afgeleid dat debetrente is betaald en doorbelast, omdat over deze periode geen afschriften van de betaalrekening in het geding zijn gebracht. Het meer gevorderde met betrekking tot de overbruggingsfinanciering wordt daarom afgewezen.

Op grond van het voorgaande is toewijsbaar:

• Aan verzekeringspremie € 2.308,12

• Aan ozb € 4.436,24

• Aan overbruggingskrediet € 7.645,98

Totaal € 14.390,34

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

1. Kunt u de gezamenlijke waarde van de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats ] , [sectie] nummers [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] op 27 maart 2013 vaststellen, uitgaande van een verkoop als geheel? U dient bij de waardebepaling slechts rekening te houden met ontwikkelmogelijkheden voor zover deze op 27 maart 2013 bestonden of op korte termijn te verwachten waren. Kunt u aangeven welke omstandigheden u verder bij uw waardebepaling betrekt en waarom?

2. Kunt u de waarde van uitsluitend perceel [kadastrale aanduiding 1] vaststellen op 27 maart 2013, uitgaande van een verkoop als geheel? Met andere woorden: welk deel van de totale waarde van de percelen op 27 maart 2013 zou aan perceel [kadastrale aanduiding 1] moeten worden toegerekend?

3. Kunt u aangeven waarom perceel [kadastrale aanduiding 1] volgens u die waarde vertegenwoordigt?

4. Welk gedeelte van de tussen [eiseres] en [gedaagde 1] op 1 maart 2007 overeengekomen koopprijs van € 1.350.000,-- voor de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats ] , [sectie] nummers [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] tezamen, zou u redelijkerwijs toeschrijven aan perceel [kadastrale aanduiding 1] ?

5. Voor zover u van mening bent vraag 4. niet te kunnen beantwoorden, wat was volgens u dan de waarde van perceel [kadastrale aanduiding 1] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 1 maart 2007, uitgaande van een verkoop als geheel?

6. Zijn er nog onderwerpen die niet bij de hiervoor weergegeven vragen naar voren zijn gekomen, maar waarvan u vindt dat de rechtbank daar toch kennis van moet nemen bij de beoordeling?

bepaalt dat de deskundige bij afzonderlijk vonnis zal worden benoemd,

bepaalt dat het voorschot op de kosten van de deskundige door [gedaagde 1] moet worden betaald,

bepaalt dat [eiseres] binnen twee weken na een verzoek van de deskundige een afschrift van haar volledige procesdossier aan de deskundige moet opsturen,

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

draagt de deskundige op om, binnen een nader vast te stellen termijn, een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud bij de griffie van de rechtbank in te leveren, met daarbij een gespecificeerde declaratie,

bepaalt dat partijen binnen vier weken nadat het conceptrapport van de deskundige aan hen is toegezonden, daarop schriftelijk kunnen reageren, en dat zij elkaar een afschrift van deze reactie moeten toezenden. Partijen krijgen bij de deskundige geen gelegenheid om op elkaars vragen en opmerkingen naar aanleiding van het conceptrapport te reageren. Deze gelegenheid krijgen zij bij de conclusie na deskundigenbericht,

bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 3 april 2024,

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen zodra een deskundige bereid is gevonden de benoeming als deskundige te aanvaarden,

houdt iedere verdere beslissing aan.