vernietiging bindend advies, schadevergoeding voor verbouwing chalet op vakantiepark

3. [eiser] heeft samengevat het volgende aangevoerd.

Hier zijn een aantal posten uitgehaald, van aangeschafte keuken onderdelen waar wel facturen van bewaard zijn, maar die in 2021 uit de keuken gehaald zijn en zelf meegenomen, zoals vaatwasser, afzuigkap en keukenkastverlichting.

Badkamer

Ook hier zijn posten uitgehaald, omdat deze spullen zelf meegenomen zijn in 2021 (doucheslang, plafondventilator, spiegelkast met led lamp, led plafond spotjes) en niet verkocht zijn aan de opkoper. Verder is helaas geen bon gevonden van de aanschaf van een nieuw kunststof kozijn met dubbelglas (draaikiep raam) voor de badkamer (+/- 150 euro)

Cv en verwarming

Hier is een fout gemaakt in de kostenschatting, deze was iets te laag. Helaas is ook geen bon of factuur gevonden voor het installeren van de 4 radiatoren in keuken, woonkamer en slaapkamers, wel de factuur van de aanschaf van radiatoren en toebehoren (847 euro, zie bijlage 7.2)

Stukadoor, betimmering + kosten schilderen

Er zijn geen bonnen/facturen gevonden voor het aflakken van de aangebrachte betimmeringen, wel muurverf van de muren in de woonkamer, keuken en grote slaapkamer.

Vloerbedekking

De facturen van aanschaf vinyl klopte met de kostenschatting, echter zijn ook nog kosten gemaakt voor het laten leggen. Hier was helaas geen bon of betalingsbewijs meer van.

Terrasoverkapping

Factuur voor schilderen van de balken (incl. potten verf) is wel bewaard, maar buiten beschouwing gelaten omdat de balken en palen zijn meegenomen en elke 5 jaar opnieuw geschilderd moeten worden (buiten)

Tuinhuis

Van het tuinhuis is alleen factuur van de aanschaf toegevoegd, het kostenbewijs van het

monteren inclusief dak en regengoot montage, ontbreekt

Regenafvoer

De factuur van de regenafvoer van het tuinhuis is verplaatst van de categorie 'regenafvoer' naar de categorie 'tuinhuis' (productie 19, bijl 13.5).

In het klachtenformulier voor de geschillencommissie (klacht 69315, bijlagen deel ii) en in de dagvaarding is een opsomming gemaakt van de schade posten, zijnde:

• volledig waardeverlies chalet (obv taxatiewaarde chalet) en taxatie kosten met aftrek van

verkochte onderdelen;

• opruimkosten chalet;

• waardeverlies metalen berghok door verkoop;

• verplaatsingskosten meegenomen materialen en inboedel;

• 50% van een offerte voor het afbreken en weer opbouwen van zaken die meegenomen zijn

(terrasoverkapping, bestrating, tuinhuis en hekwerk; toegevoegd in de dagvaarding).

Doordat de rechter besloten heeft om de peildatum, vanaf wanneer de investeringen voor schade in aanmerking komen, op 22 oktober 2014 te bepalen, verandert de schade berekening.

Afschrijving (aantoonbare) investeringen als gevolg van gedwongen afbreken

Schade door waardeverlies investeringen na 22 oktober 2014:

Waarde investeringen

Renovaties chalet (bewijsbaar) 35.989 euro (0)

Taxatiewaarde chalet 38.000 euro (1)

Aanschafwaarde chalet excl. tuininrichting en afschrijving tot 2020 5.000 euro (2)

Investeringen tot 22 oktober 2014 1.000 euro (3)

Verkoop onderdelen (alleen delen die na 22 oktober 2014 zijn gekocht) 2.500 euro (4)

Schade = (1) -(2) -(3) -(4) 29.500 euro Methode 1

Een totale afschrijving over periode van 5 jaar van maximaal 10% zou reëel kunnen zijn van alle investeringen in het chalet. Als 10% afgetrokken wordt van de aantoonbare investeringen (36.166 euro) en daarvan afgetrokken ook nog de waarde van verkoop onderdelen in 2021, komt dit bedrag ook in de buurt van de 'methode 1' berekening.

Daar komt dan nog bij de kosten van het taxatierapport (169 euro).

Totale schade voortijdige afschrijving investeringen: 29.500 + 169 euro = 29.669 euro.

Opruimkosten Chalet

De opruimkosten waren 4.174,50 euro (factuur ontruimingscentrale, 25 mei 2021, productie 13 dagvaarding), tevens achteraan dit document toegevoegd als bijlage 3.

Dus meer dan 90% van de opruimkosten komen voor conto van het slopen en afvoeren van

materialen die tijdens de renovatie vanaf 22 oktober 2014 zijn aangebracht. Het is daarmee reëel en gerechtvaardigd om tenminste 90% van de factuur van 4.174,50 euro als

schadepost te handhaven: 90% van 4.174,50 = 3.757,05 euro

3.3.1

Metalen opberghok

3.3.2

Transport inboedel, stenen, overkapping en tuinhuis

3.3.3

Kosten afbreken en weer opnieuw opbouwen overkapping, hekwerk, terras en tuinhuis

Overzicht schade totaal (3.1 t/m 3.4)

Onderdeel (Aangepast) schadebedrag Toelichting

Waardeverlies investeringen (3.1) 29.669 euro Methode 1

Incl. taxatiekosten 169 euro

Opruimkosten (3.2) 3.757 euro 90% van factuur

Waardeverlies metalen berging (3.3.1) 125 euro

Transport inboedel, nieuw terras, overkapping en hekwerk (3.3.2) 750 euro

Opbouw terrasoverkapping, (3.3.3) 3.841 euro

TOTAAL 38.142 EURO

In de dagvaarding is het schadebedrag van € 47.688 opgenomen. Het aangepaste schadebedrag is € 38.142 euro, dit is € 9.546 lager.

Resumerend wordt, uitgaande van het vonnis van de kantonrechter met peildatum informatieplicht op 22 oktober 2014, de schadeclaim herzien naar 38.142 euro.

4. Oostappen heeft samengevat het volgende verweer gevoerd.

[eiser] is middels het tussenvonnis niet in de gelegenheid gesteld om een nieuwe

schadeberekening over te leggen en een toelichting op de schadeberekening te geven. Dat

heeft [eiser] echter wel gedaan. Die toelichting is overigens ook niet overal even

duidelijk. Oostappen is van oordeel dat daarnaast verschillende wijzen van

schadeberekening worden toegepast, zonder dat daarvoor een duidelijk en verifieerbare

grondslag aanwezig is.

Oostappen betwist de omvang van de investeringen en verwijst daarbij naar de betwisting van de onderliggende facturen en betaalbewijzen. Vervolgens is

Oostappen van oordeel dat niet alle opgevoerde kosten kunnen worden aangemerkt als

schade, laat staan schade waar Oostappen verantwoordelijk voor zou zijn.

Daarbij wordt op geen enkele wijze rekening gehouden met de afschrijvingen van

diverse zaken. Anders dan [eiser] meent, is een afschrijving van 10% over 8 jaar

niet realistisch.

Ontruimingskosten vloeien direct voort uit de huuropzegging zijdens de gemeente

Roerdalen en komen niet voor rekening en risico van Oostappen. Dat geldt eveneens

voor het transport van de inboedel en terrasonderdelen, alsmede voor de opgevoerde

kosten die gepaard zouden gaan met de wederopbouw van een terrasoverkapping, een

terras en hekwerk.

[eiser] heeft het volgende overzicht gegeven van de uitgaven vanaf

22 oktober 2014.

Volgens Oostappen heeft [eiser] heeft een tweetal facturen van FPATIT Meubelwerk & Onderhoud d.d. 17 november 2014 en 22 november 2014 overgelegd terwijl uit de overgelegde betalingsoverzichten uitsluitend de betaling van een bedrag van € 4.516,-- blijkt. Inderdaad is van de vermeende aanbetaling geen bewijs overgelegd.

De aankoop van de mengkraan heeft verder inderdaad plaatsgevonden vóór de peildatum van 22 oktober 2014. Niet beslissend is of die nog teruggebracht kon worden.

Terecht voert Oostappen het volgende aan: [H] handelsonderneming heeft een leveringsbon opgesteld d.d. 15 juni 2015. Bij deze leveringsbon ontbreekt echter een betaalbewijs, waardoor niet verifieerbaar of is de leveringsbon ook daadwerkelijk is voldaan.

Ook overlegt [eiser] een bon c.q. factuur van Bouwmaat d.d. 22-06-2015 die wederom op naam van 4P consultancy staat. Oostappen gaat er dan ook van uit dat deze bestellingen niet zijn verricht voor het chalet, noch ten behoeve van [eiser] . Bij de factuur van [E] d.d. 22-06-2015 ontbreekt een betaalbewijs. Bij de factuur van [E] d.d. 23-06-2015 ontbreekt eveneens een betaalbewijs. Daarnaast staat ook deze factuur op naam van 4P Consultancy.

Bij de factuur van NPI d.d. 30-06-2015 ontbreekt een betaalbewijs.

Bij de factuur van [I] d.d. 19-07-2015 ontbreekt een betaalbewijs.

Bij de factuur van [J] d.d. 29 juli 2015 ontbreekt een betaalbewijs van de aanbetaling alsmede de restantbetaling.

Bij de factuur van Uw Dakgootspecialist d.d. 7 augustus 2015 en d.d. 15 juli 2015 ontbreekt een betaalbewijs.

Naar het oordeel van Oostappen dienen bovenstaande facturen niet te worden meegenomen in de schadeberekening en de kantonrechter onderschrijft dat. Er is van andere betalingen wel een weergave in een bankafschrift. Van bijvoorbeeld pinbetalingen zouden die ook voorhanden hebben kunnen zijn.

Oostappen heeft ook aangevoerd dat op de investeringen een afschrijving toegepast moet worden. Ruim 8 jaar heeft [eiser] volgens haar met veel plezier gebruik kunnen maken van zijn chalet en de vaste jaarplaats en over het algemeen worden kampeermiddelen binnen een termijn van 20 jaar afgeschreven. Ter indicatie verliest een kampeermiddel volgens Mobil-home het eerste jaar 30% van de waarde. Het tweede jaar 15% en vervolgens 10% in de jaren daarna. Als een lineaire afschrijving wordt gehanteerd komt men uit op 5% afschrijving per jaar. Ruim 8 jaar heeft [eiser] het kampeermiddel gebruikt.

De afschrijving van het chalet ziet dan voornamelijk op de afschrijving van de gedane investeringen in het chalet. De werkzaamheden verricht in 2014 waren op het moment dat de huurovereenkomst door de gemeente Roerdalen was opgezegd, inmiddels ook alweer 8 jaar gebruikt. De afschrijvingen dienen derhalve te zien op de investeringen. Aldus Oostappen.