Gecombineerde schadestaatprocedures. Schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming koopovereenkomst met…

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/345278 / HA ZA 19-257

Vonnis van 2 april 2025

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. A.M.H.C. Coppens,

tegen

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] B.V.,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3] B.V.,

hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
4. [gedaagde 4],

hierna te noemen: [gedaagde 4] ,
5. [gedaagde 5],

hierna te noemen: [gedaagde 5] ,

allen te [plaats] , gemeente [plaats] ,

gedaagde partijen,

advocaat: mr. J. van Boekel.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 november 2023

- het deskundigenrapport van 24 juni 2024
- de conclusie van [eiseres] na deskundigenrapport
- de conclusie van [gedaagde 1] na deskundigenrapport.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De rechtbank blijft bij wat zij in de eerdere tussenvonnissen heeft geoordeeld.

In het tussenvonnis van 13 september 2023 is geoordeeld dat aan extra financierings- en eigenaarslasten een bedrag van € 14.390,34 toewijsbaar is aan [eiseres] . Verder is een deskundigenonderzoek bevolen.

In het tussenvonnis van 29 november 2023 is de deskundige de heer R.W.H.M. Joosten RM RT, werkzaam bij en handelend namens Adriaan van den Heuvel bedrijfsmakelaars (hierna: de deskundige) benoemd.

Op 14 juni 2024 heeft de deskundige een concept-rapport uitgebracht. Partijen hebben hun commentaar daarop kunnen leveren. Op 23 september 2024 heeft de deskundige zijn (eind-)rapport uitgebracht. In dat rapport heeft de deskundige gereageerd op het commentaar van partijen en – voor zover nodig – zijn rapport aangepast.

Partijen zijn daarna in de gelegenheid gesteld om te concluderen na deskundigenrapport. [eiseres] sluit zich in haar conclusie aan bij het rapport van de deskundige. [gedaagde 1] vindt dat het rapport niet kan worden gevolgd.

[gedaagde 1] heeft verzocht om een nadere mondelinge behandeling, welk verzoek door de rolrechter is afgewezen.

De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige over en maakt deze de hare. De opmerkingen van [gedaagde 1] in haar conclusie na deskundigenbericht nopen naar het oordeel van de rechtbank niet tot afwijking of terzijdestelling van het rapport. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

In het algemeen geldt dat de opmerkingen van [gedaagde 1] grotendeels een herhaling zijn van haar opmerkingen op het concept-deskundigenrapport. De deskundige heeft daarop al gereageerd. [gedaagde 1] onderbouwt naar het oordeel van de rechtbank haar commentaar op het deskundigenrapport – zeker gelet op de eerdere reactie op haar vergelijkbare commentaar door de deskundige in het definitieve rapport – niet voldoende, zodat geen aanleiding bestaat om af te wijken van de conclusies van de deskundige. Hieronder legt de rechtbank dat uit.

[gedaagde 1] stelt dat uit de verkoop aan dezelfde koper op 12 juni 2018 van een woning aan de [adres] te [plaats] blijkt dat de waarde van het getaxeerde goed veel hoger zou moeten liggen. De koopprijs van die woning was € 320.000,00 terwijl de oppervlakte van het perceel een kwart was van het getaxeerde goed.

Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt [gedaagde 1] onvoldoende waarom deze transactie een ander licht zou moeten werpen op het rapport. Het enige dat [gedaagde 1] stelt is dat 2018 binnen de periode van 5 jaar valt die de deskundige noemt in het rapport. Die periode noemt de deskundige echter in het kader van (zeer) beperkte ontwikkelingsmogelijkheden op de waardepeildatum. Waarom een (kennelijk, vermeend) referentieobject met een verkoopdatum van 5 jaar na de peildatum relevant is in het kader van die passage in het rapport, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet te begrijpen. Voorts heeft de deskundige uitvoerig toegelicht waarom hij de referentieobjecten heeft gebruikt die hij heeft gebruikt. [gedaagde 1] daarentegen, motiveert niet waarom dit (kennelijk, vermeende) referentieobject een geschikt referentieobject zou zijn. Dit terwijl [gedaagde 1] zelf ook lijkt te onderkennen dat de situatie (op het gebied van herontwikkeling van woningbouwlocaties) in 2018 heel anders lag dan in 2013, op het dieptepunt van de crisis. Dit betoog van [gedaagde 1] faalt dus.

Ook het betoog dat de grondwaarde van het getaxeerde goed op 15 juni 2022 op meer dan 2 miljoen euro is getaxeerd, leidt tot niets. De opdracht aan de deskundige was om de waarde op de peildatum in 2013 te taxeren. Niet ter discussie staat dat de situatie toen heel anders was dan in 2022.

Ook het betoog van [gedaagde 1] over de door haar aangehaalde beleidsstukken uit 2007, 2017 en 2020 faalt. Uit het rapport blijkt dat de deskundige – mede met de door hem geraadpleegde beleidsstukken – zich een beeld heeft gevormd van de situatie in 2013. De deskundige geeft aan dat de beleidsstukken die [gedaagde 1] aanhaalt niet bruikbaar zijn en [gedaagde 1] onderbouwt niet dat dat anders zou zijn.

[gedaagde 1] geeft voorts aan, ook zonder dat verder uit te leggen, dat er voldoende concrete stukken zouden zijn voor een taxatie van de residuele grondwaarde, althans dat die residuele grondwaarde op basis van het plan voor grondgebonden woningen (wat in het rapport wordt aangehaald) kan worden berekend. De deskundige heeft (mede in reactie op dit commentaar van [gedaagde 1] ) in het rapport beargumenteerd dat en waarom (vanwege de vele aannamen) niet kan worden gekomen tot een taxatie op grond van de residuele grondwaarde. [gedaagde 1] weerlegt niet dat die onzekerheid een deugdelijke reden is voor de deskundige om voor een andere insteek van de taxatie te kiezen. Daarbij geldt overigens dat de deskundige een zekere beoordelingsvrijheid heeft in dat kader bij zijn opdracht. Ook dit betoog van [gedaagde 1] faalt dus.

De laatste opmerking van [gedaagde 1] is dat bij de ontwikkeling wordt uitgegaan van starterswoningen op basis van de stelling op pagina 9 van het rapport dat de bouw daarvan achter bleef binnen [plaats] . Datzelfde gold voor de woningen voor senioren. Daarop zagen ook de plannen van [gedaagde 1] . Bij senioren behoeft geen sprake te zijn van grondgebonden woningen en zouden ook woningen met minder of geen tuin een optie zijn waardoor meer woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. Namens gedaagden is aangevoerd dat op basis van een grondwaarde van € 220,00/m2 (wat niet veel afwijkt van de waarde die de taxateur heeft bepaald) en de stapelingsfactoren van de gemeente [plaats] tot een grondwaarde van € 595,00/m2 wordt gekomen.

De deskundige heeft in zijn rapport als reactie gegeven dat de omschreven bouwplannen naar het oordeel van taxateur voorbij gaan aan de situatie rondom de waardepeildatum: er is sprake van een dieptepunt op de woningmarkt, ontwikkelaars zijn erg voorzichtig en het standpunt van de gemeente omtrent deze locatie. In haar herhaalde commentaar gaat [gedaagde 1] niet in op deze reactie van de deskundige die overigens ook aansluit bij de – naar het oordeel van de rechtbank – deugdelijke motivering van de taxatie. Ook dit betoog van [gedaagde 1] faalt dus.

De overeengekomen koopprijs tussen partijen was destijds € 1.350.000,00. Daarvan is volgens de deskundige € 78.300,00 toe te rekenen aan perceel [kadastrale aanduiding] . Welk perceel buiten de bepaling van de waardedaling moet blijven. De overeengekomen koopprijs van destijds, minus de waarde van perceel [kadastrale aanduiding] is dus € 1.271.700,00. De deskundige komt tot een taxatie van € 359.000 op de peildatum. Een deel van de waarde, groot € 20.800, is echter toe te rekenen aan perceel [kadastrale aanduiding] . Dat deel van de waarde blijft dus buiten de bepaling van de waardedaling. De waarde op peildatum 27 maart 2013 is dus € 338.200,00 (€ 359.000,00 – 20.800,00). De waardedaling op 27 maart 2013 ten opzichte van de overeengekomen kooprijs is dus € 933.500,00 (€ 1.271.700,00 - € 338.200,00). Daarbij moet worden opgeteld het bedrag aan schadevergoeding voor de extra financierings- en eigenaarslasten groot € 14.390,34. De totale schade is dus € 947.890,34. De wettelijke rente over dat bedrag is toewijsbaar van 27 maart 2013 tot 22 december 2015. Op laatstgenoemde datum is immers het schikkingsbedrag van € 320.000,00 betaald door de notaris. Vanaf 22 december 2015 is daarom de wettelijke rente verschuldigd over € 627.890,34 (€ 947.890,34 - € 320.000,00).

[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld ten opzichte van [eiseres] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

[eiseres] is in het ongelijk gesteld ten opzichte van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van deze gedaagden worden begroot op:

De rechtbank

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding van € 627.890,34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 947.890,34, met ingang van 27 maart 2013 tot 22 december 2015 en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 627.890,34 vanaf 22 december 2015 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van [eiseres] begroot op € 8.769,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen uit hoofde van bestuurdersaansprakelijkheid jegens [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] ,

wijst de (schadestaat-)vorderingen van [gedaagde 1] tegen [gedaagde 4] en [gedaagde 5] af,

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] begroot op € 6.550,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.