Onteigening. Schadeloosstelling. Zijn er redenen om niet de volledige onrendabele top te vergoeden? Eindvonnis

Civiel recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: C/01/399200 / HA ZA 23-769

Vonnis van 12 augustus 2026

in de zaak van

PRORAIL B.V.,

te Utrecht ,

eisende partij,

hierna te noemen: ProRail ,

advocaat: mr. H.X. Botter,

tegen

te [plaats] ,
2. [gedaagde 2],

te [plaats] ,
3. [gedaagde 3],

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. A.J.H.W. Coppelmans.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 22 oktober 2025

• het aanvullend deskundigenbericht van 28 januari 2026

• de conclusie na deskundigenbericht van ProRail van 4 maart 2026

• de antwoordconclusie van [gedaagden] van 8 april 2026

• de akte van ProRail van 22 april 2026.
  

Ten slotte is vonnis bepaald.

• een gedeelte van 282 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] , totaal groot 2.168 m2 ( [grondplannummer 1] );

• een gedeelte van 1.886 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadastrale aanduiding] , totaal groot 2.168 m2 ( [grondplannummer 2] ).

De deskundigen hebben een aanvullend deskundigenrapport ingediend, waarna ProRail een conclusie heeft genomen en [gedaagden] een antwoordconclusie. ProRail heeft vervolgens per akte gereageerd op een nadere kostenopgave van [gedaagden]

De aan [gedaagden] toekomende schadeloosstelling

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] voorlopig vastgesteld als volgt:

De rechtbank zal in dit vonnis nog de hoogte van de onrendabele top en de investeringsschade dienen vast te stellen.

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank overwogen dat de totale investering voor het vervangende pand € 4.123.000,00 inclusief BTW bedraagt. De rechtbank heeft ook overwogen dat volgens de deskundigen deze investering de marktwaarde van het vervangende pand overstijgt. De marktwaarde is door de deskundigen berekend op € 2.235.000,00. De onrendabele top is daarom in beginsel € 1.888.000,00.

Omdat de onteigende recht heeft op een volledige schadeloosstelling, heeft de onteigende in beginsel recht op een integrale vergoeding van die onrendabele top. De vraag in deze zaak is of er redenen zijn om niet de volledige onrendabele top te vergoeden.

De deskundigen hebben een gekapitaliseerde aftrek op deze onrendabele top toegepast ter zake van “extra huuropbrengsten”. Volgens de deskundigen was in de oude situatie sprake van een fors hogere huurprijs dan de marktprijs en was daarin een investeringsbijdrage verdisconteerd. Ook in de nieuwe situatie is dat volgens hen het geval. De deskundigen hebben daarom de gekapitaliseerde “extra” huuropbrengsten van het vervangende pand afgetrokken van het bedrag van € 1.888.000,00, als volgt:

De vraag die rijst is of de gekapitaliseerde aftrek die de deskundigen toepassen ter zake van de “extra” huuropbrengsten te verenigen is met het uitgangspunt dat [gedaagden] er financieel niet op achteruit mogen gaan door de onteigening.

De rechtbank heeft in het vonnis van 22 oktober 2025 overwogen dat zij een nadere toelichting/berekening van de deskundigen behoeft. De deskundigen dienden na te gaan of in de huurprijs die in 2009 is afgesproken voor het oude pand, en die vervolgens jaarlijks werd geïndexeerd, feitelijk een investeringsbijdrage ten behoeve van [gedaagden] was verdisconteerd.

De deskundigen hebben in hun aanvullend rapport de markthuurwaarde van het oude pand berekend op € 133.000,00 per jaar in 2009. De investering van [gedaagden] in het oude pand is door de deskundigen berekend op € 1.609.643,00. Tegenover deze investering zou volgens de deskundigen normaal gesproken een bruto huuropbrengst voor de eigenaar hebben moeten staan -uitgaande van een NAR van 7%- van € 131.385,00 per jaar. De deskundigen concluderen vervolgens dat de markthuur voor het pand in 2009 dus voldoende dekking bood voor de investering van [gedaagden] als eigenaren van het pand. Deze conclusie en de onderbouwing daarvan worden door partijen niet bestreden. De rechtbank verenigt zich op dit punt met het nadere deskundigenrapport.

De deskundigen geven vervolgens aan dat dit ten aanzien van het vervangende pand anders ligt. De markthuurwaarde van het vervangende pand is volgens de deskundigen € 176.050,00 per jaar in 2024. De investering van [gedaagden] in het vervangende pand is € 4.123.000,00. Tegenover deze investering zou volgens de deskundigen een bruto huuropbrengst voor de eigenaar hebben moeten staan -uitgaande van een NAR van 7%- van € 310.407,00 per jaar. Volgens de deskundigen biedt de markthuur voor het vervangende pand in 2024 dus niet voldoende dekking voor de investering van [gedaagden] als eigenaren van het pand. Ook deze conclusie en de onderbouwing daarvan worden door partijen niet bestreden. De rechtbank verenigt zich ook op dit punt met het nadere deskundigenrapport.

De rechtbank overweegt vervolgens als volgt. De huurprijs in 2009 van € 145.788,00 per jaar, waarvan € 139.008,00 als vergoeding voor gebruik van het pand en € 6.780,00 voor het gebruik van het buitenterrein, oversteeg de toenmalige markthuurprijs van € 133.000,00. De overeengekomen indexering van 5% per jaar was, zoals de deskundigen hebben aangegeven, niet marktconform/onzakelijk hoog en zorgde in de loop der jaren voor een forse stijging van die huurprijs. De rechtbank verwijst naar punt 5.8 van het aanvullende deskundigenrapport. Vastgesteld moet dan ook worden dat de huurprijs in 2009 al bij aanvang niet geheel marktconform was en dat door de onzakelijk hoge indexering de huurprijs in de jaren daarna nog extra fors opliep. Maar anders dan de deskundigen eerst hebben verondersteld, was het dus niet zo dat die “plus” boven een marktconforme huurprijs (in wezenlijke mate) nodig was om investeringen van [gedaagden] in het oude verhuurde pand af te kunnen dekken en dat [gedaagden] en [A] als het ware een substantieel deel van de investering samen financierden. In rechtsoverweging 3.31. heeft de rechtbank overwogen dat als de oude situatie zich er alleen door kenmerkte dat de betrokken partijen ervoor hebben gekozen [gedaagden] met een hogere huurprijs te bevoordelen ten koste van het resultaat van [A] er geen reden is om de extra huurinkomsten aan de onrendabele top toe te rekenen. De rechtbank handhaaft dat oordeel en voegt daar aan toe dat dit laatste ook geldt als die partijen in de veronderstelling zouden hebben geleefd dat een hogere huur noodzakelijk was om investeringen af te dekken terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was omdat de markthuur voldoende was om de investeringen af te dekken en voor een marktconform rendement te zorgen. Ook in dat geval was de situatie feitelijk zo dat [gedaagden] meer huur ontvingen dan nodig was voor een marktconform rendement en dit als (extra) winst aan hen toekwam. Indien dan in de nieuwe situatie een surplus boven de markthuurprijs wordt afgeroomd, zoals de deskundigen in feite doen, dan bevindt [gedaagden] zich na onteigening niet meer in dezelfde positie als voor de onteigening.

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank al het een en ander overwogen met betrekking tot de investeringsschade. De deskundigen hebben in het deskundigenrapport de totale investeringsschade vastgesteld op € 839.020,00. Die berekening gaat echter uit van een te vergoeden onrendabele top van € 768.500,00. De investeringsschade moet daarom opnieuw worden berekend als volgt:

De rechtbank stelt de investeringsschade daarom vast op € 167.000,00.

De rechtbank stelt de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op:

Tussen deze schadeloosstelling van € 3.565.200,00 en het toegekende voorschot van € 2.785.538,00 bestaat een verschil van € 779.662,00 dat ProRail nog moet betalen.

Het door ProRail nog te betalen bedrag moet worden vermeerderd met de rente over dit bedrag over de periode tussen de peildatum (10 april 2024) en de datum van dit vonnis (12 augustus 2026). De deskundigen adviseren de rente vast te stellen op 1,5% (samengesteld per jaar). De rechtbank zal het toe te passen percentage vaststellen overeenkomstig dit advies. De rente over het bedrag van € 779.662,00 bedraagt daardoor € 27.634,69.

De aan [gedaagden] toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uit op € 3.592.834,69, gelijkelijk tussen hen te verdelen. Na aftrek van het voorschot van € 2.785.538,00, moet ProRail daarvan nog € 807.296,69 voldoen. Dit laatste bedrag moet nog worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor [A] vastgesteld op € 202.450,00.

Tussen deze schadeloosstelling van € 202.450,00 en het toegekende voorschot van € 55.000,00 bestaat een verschil van € 147.450,00 dat ProRail nog moet betalen.

Het door ProRail nog te betalen bedrag moet ook in dit geval worden vermeerderd met de rente over dit bedrag over de periode tussen de peildatum (10 april 2024) en de datum van dit vonnis (12 augustus 2026). De deskundigen adviseren de rente ook ten aanzien van [A] vast te stellen op 1,5% (samengesteld per jaar). De rechtbank zal het toe te passen percentage vaststellen overeenkomstig dit advies. De rente over het bedrag van € 147.450,00 bedraagt daardoor € 5.226,28.

De aan [A] toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uit op € 207.676,28. Na aftrek van het voorschot van € 55.000,00, moet ProRail daarvan nog € 152.676,28 voldoen. Dit laatste bedrag moet nog worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Omdat [A] geen procespartij is, moet de schadeloosstelling van € 207.676,28 worden toegewezen aan [gedaagden] ter doorbetaling aan [A] . Na aftrek van het voorschot gaat het dus om een bedrag van € 152.676,28.

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank al overwogen dat de rechtbank daarover niets hoeft te beslissen.

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank de kosten van rechtskundige bijstand vastgesteld op € 56.879,82 inclusief BTW. Dit bedrag bestaat uit:

In hun antwoordconclusie van 8 april 2026 geven [gedaagden] aan dat de kosten van rechtsbijstand voor deze onteigeningsprocedure, die eerder zijn begroot op € 5.626,50, hoger zijn uitgevallen. De kosten van rechtsbijstand van september 2025 t/m maart 2026 bedragen volgens hen € 14.133,42 en de kosten van nog uit te voeren werkzaamheden tot en met datum eindvonnis € 2.026,35.

Tegen de toekomstige post “mei - aug 2026 Kosten van bijstand, corr mr Botter c.a.” met een schatting van € 810,70 en twee uren, heeft ProRail bezwaar gemaakt. Volgens ProRail is er niets om in die periode met ProRail over te corresponderen. De rechtbank volgt dit bezwaar en zal een bedrag van € 810,70 aftrekken van deze post. Er blijkt namelijk nergens uit waar deze correspondentie op zou (moeten) zien. De overige aanvullende kosten zijn naar het oordeel van de rechtbank wel redelijk.

De totale kosten van rechtsbijstand komen daardoor uit op:

ProRail moet op dit punt een bedrag van € 66.602,39 inclusief BTW aan [gedaagden] vergoeden.

In het vonnis van 22 oktober 2025 heeft de rechtbank de kosten van andere deskundige bijstand vastgesteld op € 65.000,00 inclusief BTW.

In hun antwoordconclusie van 8 april 2026 geven [gedaagden] aan dat [B] ook na het vonnis van 22 oktober 2025 bijstand heeft verleend. [B] heeft daarvoor een bedrag van € 6.573,69 in rekening gebracht.

ProRail heeft geen verweer gevoerd tegen deze aanvullende kosten. De rechtbank is van oordeel dat het redelijk was om deze andere deskundige bijstand in te schakelen en dat de omvang van de aanvullende kosten van deze bijstand redelijk is.

ProRail moet op dit punt een bedrag van € 71.573,69 inclusief BTW aan [gedaagden] vergoeden.

Tot slot zal een nieuwsblad worden aangewezen voor het publiceren van dit vonnis.

De rechtbank

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagden] vast op € 3.592.834,69, gelijkelijk tussen hen te verdelen zodat aan ieder (afgerond) € 1.197.611,56 toekomt,

stelt de schadeloosstelling voor [A] vast op € 207.676,28,

veroordeelt ProRail om aan [gedaagden] te betalen het bedrag waarmee de schadeloosstelling voor [gedaagden] het voorschot te boven gaat en mitsdien tot het betalen van een bedrag van € 807.296,69, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt ProRail om aan [gedaagden] te betalen het bedrag waarmee de schadeloosstelling voor [A] het voorschot te boven gaat en mitsdien tot het betalen van een bedrag van € 152.676,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, ter doorbetaling aan [A] ,

wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: Brabants Dagblad, editie ’s-Hertogenbosch/Zaltbommel e.o.,

veroordeelt ProRail in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 66.602,39 (waarvan € 11.559,09 BTW) ter zake rechtskundige bijstand en € 71.573,69 (waarvan € 12.421,88 BTW) ter zake overige deskundige bijstand,

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen tot betaling, uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.