Kort geding. Ontruiming. Afwijzing. In deze situatie is sprake van onderhuur die betrekking heeft op een…

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/726346 / KG ZA 26-962

Vonnis in kort geding van 14 oktober 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

advocaat: mr. B.J. de Deugd,

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. A. Karacelik.

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

Tussen [eiser] en de huurders is een huurovereenkomst gesloten, met ingangsdatum 7 oktober 2024.

Pactum Vastgoed treedt namens [eiser] op als beheerder van het verhuurde.

De huurders zijn een huur verschuldigd aan [eiser] van € 1.035,00 per maand, welke huur de huurders dienen over te maken op het rekeningnummer van [eiser] , zoals opgenomen in de huurovereenkomst.

Bij een controle door de beheerder is gebleken dat de huurders niet meer in de woning verblijven, maar dat [gedaagde] daar verblijft.

[gedaagde] verblijft sinds 1 mei 2026 in de woning en betaalt € 1.535,00 per maand aan huur op het rekeningnummer van één van de huurders. (Een van) de huurder(s) betaalt elke maand de huur op de overeengekomen wijze aan [eiser] (zie punt 3.3 hiervoor).

Nadat het voor [gedaagde] duidelijk werd dat [eiser] de daadwerkelijke verhuurder is, heeft zij voorgesteld om de huur direct aan [eiser] over te maken. Met dit voorstel heeft [eiser] niet ingestemd.

De huurovereenkomst met de huurders duurt nog voort.

[eiser] vordert – samengevat – dat [gedaagde] de woning aan [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam ontruimt.

[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Volgens [eiser] verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning waarvan hij eigenaar is. [eiser] voert aan dat noch hijzelf, noch de beheerder met [gedaagde] een huurovereenkomst hebben gesloten, of met [gedaagde] contact hebben gehad tot het sluiten van een huurovereenkomst. Het document van [gedaagde] met de gestelde huurovereenkomst is niet door hen opgesteld. Tussen [gedaagde] en [eiser] geldt geen huurovereenkomst. Als [gedaagde] al met de huurders (of één van hen, of een ander) een overeenkomst is gesloten, dan is dit zonder toestemming van [eiser] en kan die overeenkomst niet tegen [eiser] ingeroepen worden.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert – kort gezegd – tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, inclusief rente.

[gedaagde] voert (onder meer) het volgende aan. Volgens [gedaagde] is zij rechtsgeldig een huurovereenkomst aangegaan met haar contractspartij. Dat later bleek dat haar contractspartij niet bevoegd was om de woning te verhuren (noch te onderverhuren), kan haar niet worden tegengeworpen. [gedaagde] wijst daarbij specifiek op de huurbeschermingsregels die gelden in geval van onderhuur.

Het gebrek in het exploot van de dagvaarding

[gedaagde] wijst in haar conclusie van antwoord op de gebreken in de dagvaarding en verzoekt dat de voorzieningenrechter de dagvaarding nietig verklaard. [gedaagde] voert aan dat de onderhavige zaak door [eiser] is aangebracht als kort geding bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam, team handel en haven, terwijl in het exploot aanzeggingen zijn opgenomen die betrekking hebben op een kortgedingprocedure voor de kantonrechter. Volgens [gedaagde] is dit niet slechts een kennelijke verschrijving zonder enige betekenis. Voor een gedaagde moet uit de dagvaarding duidelijk en ondubbelzinnig blijken voor welke rechter zij wordt opgeroepen, op welke wijze zij in het geding dient te verschijnen en of daarbij verplichte procesvertegenwoordiging geldt. Juist op deze onderdelen bestaan wezenlijke verschillen tussen een kantonprocedure en een handelsprocedure bij de voorzieningenrechter, aldus [gedaagde] .

De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. [gedaagde] is verschenen en heeft verweer kunnen voeren. Zij is niet onredelijk in haar belangen geschaad. Het beroep op nietigheid wordt dus verworpen en hoeft geen verdere beoordeling (artikel 122 lid 1 Rv).

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet beoordelen of [eiser] bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Verder moet de voorzieningenrechter beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. De voorzieningenrechter moet in dit verband ook een belangenafweging maken.

[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering. Een eigenaar van een pand is in beginsel met uitsluiting van een ieder vrij om van het pand gebruik te maken en bevoegd om dit van een ieder die het pand zonder recht in gebruik heeft, op te eisen.

De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] tot ontruiming van de woning door [gedaagde] af. Daartoe is het volgende redengevend.

Een huurder van [eiser] zich heeft verbonden om aan [gedaagde] de woning in gebruik te geven en [gedaagde] heeft zich verbonden tot een tegenprestatie, namelijk betaling van huur conform de instructies van haar wederpartij. Daarmee is een huurovereenkomst betreffende woonruimte tussen die partijen tot stand gekomen in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW. De kwalificatie wordt niet anders vanwege het feit dat de huurder van [eiser] in contacten met [gedaagde] gebruik heeft gemaakt van een vals stuk en dat hij het heeft doen voorkomen alsof [gedaagde] rechtstreeks zou huren van de eigenaar, noch door het feit dat hij er in zijn verhouding tot [eiser] niet toe gerechtigd was om de woning onder te verhuren.

Nu de huurder van [eiser] de volledige door hem gehuurde woning tegen betaling aan een derde in gebruik heeft gegeven, kan de op die wijze tot stand gekomen huurovereenkomst als onderhuurovereenkomst ter zake van een zelfstandige woning (artikel 7:234 BW) worden aangemerkt.

In deze situatie is sprake van onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder, [gedaagde] , haar hoofdverblijf heeft. Dat brengt op grond van artikel 7:269 lid 1 BW mee dat in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder de onderhuur wordt voortgezet door de verhuurder. Op grond van lid 2 van dat artikel kan de verhuurder dan binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur heeft voortgezet vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op een van de daar onder a, b, c of d genoemde gronden.

Gelet op de inhoud en strekking van het wettelijk systeem op dit punt en de vergaande bescherming die de wetgever aan de onderhuurder heeft toegekend, is de vordering tot ontruiming tegen [gedaagde] in kort geding in de gegeven omstandigheden niet toewijsbaar. De volgende omstandigheden zijn mede van belang:

• Niet gebleken is dat [gedaagde] de huurovereenkomst met de huurder van [eiser] niet te goeder trouw is aangegaan. Het is de huurder van [eiser] die jegens hem tekort is geschoten door de woning aan [gedaagde] te verhuren.

• Nadat [gedaagde] was gebleken dat zij door de huurder van [eiser] niet correct was geïnformeerd, heeft zij zich steeds bereid verklaard om de huurprijs die zij was overeengekomen aan [eiser] te betalen.

• [gedaagde] beschikt niet over passende vervangende woonruimte.

• [gedaagde] bewoont de woning met twee jonge kinderen die in Rotterdam naar school gaan. In dit kader komt betekenis toe aan het bepaalde artikel 3 lid 1 IVRK. Ontruiming zou voor de kinderen zeer ingrijpend zijn.

• Niet aannemelijk is dat [eiser] de huurovereenkomst met de tekortschietende huurder(s) werkelijk wil voortzetten. Dat hij om hem moverende redenen die huurovereenkomst (nog) niet heeft beëindigd en dat hij (nog) geen betalingen door [gedaagde] in ontvangst wil nemen, kan niet afdoen aan de bescherming waar [gedaagde] in de gegeven omstandigheden als onderhuurster aanspraak op kan maken en het gewicht van de belangen die aan haar zijde moeten worden meegewogen.

Gelet op het vertrek van de huurders uit de woning en het zonder overleg onderverhuren van de woning door een van hen, ligt het in de rede dat [eiser] de huurovereenkomst met hen zal doen beëindigen. Over de juridische verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] kan (vervolgens) zo nodig worden geoordeeld in een bodemprocedure. Er is in de gegeven omstandigheden geen goede grond om daar in kort geding op vooruit te lopen.

De vorderingen worden dus afgewezen.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.707,00, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;

veroordeelt [eiser] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe zijn voldaan;

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.