Verstek. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning binnen twee maanden omdat er minderjarige kinderen…

locatie Rotterdam

zaaknummer: 12062900 CV2 EXPL 26-2171

datum uitspraak: 4 november 2026

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Hef Wonen,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats],

gedaagde,

die niet in de procedure is verschenen.

Partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 15 januari 2026, met bijlagen;

• de rolbeslissing van 8 april 2026;

• de akte van Hef Wonen van 10 april 2026.

Waar gaat de zaak over?

[gedaagde] huurt sinds 11 april 2023 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Hef Wonen. Op dit moment is er een huurachterstand. Hef Wonen eist dat [gedaagde] de huurachterstand met incassokosten, rente en de lopende huur betaalt. Zij eist ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.

In de rolbeslissing is tegen [gedaagde] verstek verleend (artikel 139 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de huurachterstand van € 4.980,61 met rente en proceskosten moet betalen en de woning moet verlaten. De incassokosten worden afgewezen, omdat hierover een oneerlijke bepaling staat in de huurovereenkomst. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd.

Onder het kopje ‘Huurprijswijzigingen’ van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een door de verhuurder nader te bepalen percentage, voor het eerst per 1 juli 2023. Zoals de kantonrechter reeds heeft geoordeeld in de rolbeslissing is een dergelijk opslagbeding oneerlijk. Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter heeft daarom het opslagbeding vernietigd.

Daarnaast bepaalt artikel 5.2 sub c van de algemene voorwaarden dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop de consumentenprijsindex (CPI), de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. Ook dit opslagbeding is oneerlijk, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. De kantonrechter zal daarom ook dit opslagbeding vernietigen.

Hef Wonen heeft bij akte van 10 april 2026 toegelicht dat de kale huur voor het eerst per 1 juli 2025 is verhoogd naar € 1.087,85, terwijl deze op basis van de CPI maximaal € 1.079,49 mocht bedragen. Daarmee heeft zij in de periode van 1 juli 2025 tot 1 februari 2026 (7 maanden) maandelijks € 8,36 (€ 1.087,85 - € 1.079,49) te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht, in totaal € 58,52 (7 x € 8,36). De kantonrechter volgt Hef Wonen in deze berekening en acht de daarbij gegeven toelichting juist. Dit betekent dat op het moment van dagvaarden, bij vernietiging van de opslagbedingen, tot 1 februari 2026 een huurbedrag van € 5.915,71 verschuldigd was.

Op het moment dat Hef Wonen haar akte van 10 april 2026 indiende, zijn ook de huurtermijnen voor de maanden februari tot en met april 2026 verschuldigd geworden. Hef Wonen heeft verklaard dat [gedaagde] in die periode meerdere betalingen heeft gedaan, zodat de huurachterstand tot 1 mei 2026 € 4.980,61 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Hef Wonen te betalen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen.

Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. De kantonrechter geeft [gedaagde] twee maanden de tijd om de woning te ontruimen. Deze termijn vindt de kantonrechter passend, omdat er minderjarige kinderen in de woning wonen. Zo heeft [gedaagde] meer tijd om ergens anders onderdak te zoeken.

Vanaf 1 mei 2026 tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] de huur c.q. een gebruiksvergoeding betalen van € 1.091,30 (inclusief servicekosten) per maand (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor het eventueel resterende gedeelte van de maand na de dag van ontruiming. Als de woning voor het einde van de maand wordt ontruimd, hoeft [gedaagde] voor die laatste dagen van de maand geen vergoeding te betalen (naar rato). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.

De kantonrechter wijst de gevorderde incassokosten af. Onder het kopje ‘Overige kosten’ van de huurovereenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. De bepaling wijkt in het nadeel van de huurder af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke incassokosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de verhuurder eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de huurder die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan.

De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.

De vordering tot vergoeding van € 990,22 aan vervallen rente zal worden afgewezen, omdat dit bedrag aan rente is berekend op basis van de huurachterstand die in de dagvaarding is gevorderd, terwijl de huurachterstand op dat moment eigenlijk lager was, gelet op de vernietiging van de opslagbedingen. De gevorderde wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen over het openstaande saldo van de huurtermijnen vanaf de vervaldata daarvan tot de dag dat volledig is betaald.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 559,- aan griffierecht, € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 360,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.216,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

veroordeelt [gedaagde] om aan Hef Wonen te betalen € 4.980,61 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag te berekenen vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald;

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om vanaf mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.091,30 per maand met de verhoging die is toegestaan;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.216,02;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.